Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Захарова С.Л.
судей Чеботаревой И.А., Москвиной Л.А.
при ведении протокола и.о. секретаря судебного заседания Крючковым П.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2015
по делу N А40-62503/15 судьи Беловой А.Р. (85-498)
по заявлению ООО "Финансовые инновации" (ОГРН 1057749478291)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
третье лицо: Новиков С.Е.
о признании незаконным решения и обязании
при участии:
- от заявителя: Попов К.Н. по дов. от 01.12.2014 N б/н;
- от ответчика: Солгалова Н.С. по дов. от 08.10.2015 N 21672/2015;
- от третьего лица: не явился, извещен.
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2015 удовлетворено заявления ООО "Финансовые инновации" (далее - заявитель, Общество) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по городу Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) от 24.02.2015 об отказе в государственной регистрации договора от 19.10.2011 N НВК/08 участия в долевом строительстве подземного паркинга.
На Управление Росреестра по Москве судом первой инстанции возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора от 19.10.2011 N НВК/08 участия в долевом строительстве подземного паркинга между С.Е. Новиковым и ООО "Финансовые инновации".
Управление Росреестра по Москве не согласилось с принятым решением суда первой инстанции и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления отказать. В обоснование этого указывается, что земельный участок по адресу: г. Москва, Гагаринский пер., вл. 24/7, стр. 2, принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам помещений, находящихся в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, находится в пользовании застройщика на праве аренды на основании договора аренды от 12.05.2010 и не предназначен для строительства на нем объектов недвижимости, поэтому договор аренды от 12.05.2010 не может рассматриваться в качестве правового основания для заключения договора на участия в долевом строительстве подземного паркинга.
Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом, о месте и времени судебного разбирательства.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. Изучив все представленные в деле доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, заявитель 15.01.2015 обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоуровневого подземного паркинга от 19.10.2011 N НВК/08, расположенного по адресу: г. Москва, Гагаринский пер., вл. 24/7, стр. 2, кадастровый номер участка 77:01:0001057:1000, заключенного с гражданином Новиковым Сергеем Евгеньевичем на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (л.д. 140 - 143, т. 1).
При этом, в заявлении в п. 11 - раздел примечание указана просьба заявителя рассматривать данное заявление совместно с делом N 77/011/025/2015 N 3.
В соответствии с распиской от 16.01.2015 одновременно с заявлением, заявителем поданы следующие документы: платежное поручение об уплате госпошлины в сумме 2 000 руб.; чек об оплате госрегистрации на сумму 100 руб.; доверенность на предъявителя заявления; договор участия в долевом строительстве от 19.10.2011 N НВК/08 в количестве трех подлинных экземпляров; согласие супруга на совершение сделки от 27.10.2014; приложение к договору N НВК/08 от 19.10.2011; решение об избрании генерального директора от 31.08.2010 N 3/2010 (л.д. 126 - 139, т. 1).
На уведомление от 22.01.2015 N 77/011/025/2015-4 о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Гагаринский, влад. 24/7, стр. 2 (л.д. 123 - 125, т. 1), заявитель представил в государственный орган платежное поручение об оплате госпошлины в размере 4 000 руб. и чек об оплате государственной регистрации на сумму 250 руб. (л.д. 117 - 122, т. 1).
Решением от 24.02.2015 N 77/011/025/2015-4 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации вышеуказанного договора участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества, сославшись на абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с настоящим заявлением.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя (часть 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Исходя из положений п. 2 статьи 8, статьи 131, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса России право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Так, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации).
В соответствии со статьей 13 и пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Статья 25.1 Закона о регистрации устанавливает дополнительные требования к составу документов, необходимых для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Так, согласно пункту 1 названной нормы права на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В соответствии с п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации права государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества, с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор страхования), а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования; договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" выполняет функции агента Российской Федерации (далее - земельные участки Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства), или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, если такие земельные участки переданы в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства". Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.
Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
В обоснование правомерности оспариваемого отказа и доводов апелляционной жалобы Управление Росреестра по Москве указывает, что согласно пп. 5 п. 2 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации на государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования, указанный в п. 4 настоящего пункта, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.
Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: 1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона; 2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.
Таким образом, довод Управления со ссылкой на пп. 5 п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку данная норма права относится к обязательствам, вытекающим из договора по передаче жилого помещения, тогда как предметом спорного договора является нежилое помещение - машиноместо.
Кроме того, как достоверно установлено судом первой инстанции, первый договор участия в долевом строительстве N ЭСТ/01 по данному многоуровневому паркингу уже зарегистрирован на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2012 N А40-84158/2012, которым признано незаконным решение Управление Росреестра по Москве от 11.03.2012 об отказе в государственной регистрации договора от 27.10.2011 N ЭСТ/01 участия в долевом строительстве подземного паркинга с обязанием произвести государственную регистрацию данного договора в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу.
В качестве отказа в государственной регистрации спорного договора Управление также ссылается на то, что согласно сведениям ГКН земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001057:1000 относится к участкам жилых домов многоквартирного вида и не предназначен для строительства на нем объектов недвижимости. Документы, свидетельствующие об изменении вида разрешенного использования участка, необходимые в соответствии с действующим земельным законодательством, не представлены.
Согласно пп. 5 п. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования для земельных участков устанавливаются Градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ). Действующий ГПЗУ для земельного участка, выделенного под строительство паркинга, предусматривает, помимо прочих, следующие вспомогательные виды разрешенного использования, в частности, объекты, технологически связанные с основными видами разрешенного использования; необходимые для обслуживания пользователей объектов с основными видами разрешенного использования; необходимые для инженерно- технического обеспечения объектов с основными видами разрешенного использования.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ч. 1 ст. 264 ГК РФ).
Таким образом, установленные для земельного участка виды разрешенного использования допускают строительство паркинга без изменения вида его разрешенного использования
Довод ответчика о том, что договор аренды земельного участка от 12.05.2010 не может рассматриваться в качестве правового основания для заключения договора участия в долевом строительстве, а иных документов о предоставлении земельного участка для строительства не предоставлено отклоняется судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.
Право собственников земельного участка на заключение договора аренды, а также его соответствие нормам действующего гражданского, земельного и жилищного законодательства удостоверено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-94453/10-21-479.
На основании данного решения Росреестр 22.03.2011 осуществил государственную регистрацию договора аренды за N 77-77-15/024/2010-269. Срок договора аренды составляет 5 лет. На дату принятия обжалуемого решения, договор аренды в установленном порядке не расторгнут сторонами и не признан недействительным по решению суда. Указанное обстоятельство ответчиком не опровергнуто. Доказательств обратного суду не представлено.
Таким образом, судом установлено, что при обращении за государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве заявителем в регистрирующий орган представлены все достаточные и необходимые для такой регистрации документы.
Что касается довода ответчика об истечении срока разрешения на строительство, то судебная коллегия отмечает, что данное обстоятельство не было приведено в качестве основания для отказа в совершении регистрационных действий. При этом в суд апелляционной инстанции заявителем представлено разрешение на строительство N RU77210000-008797 сроком действия до 28.02.2014, а также извещение Мосгосстройнадзора N 1 от 26.02.2014. подтверждение фактического окончание строительства 26 февраля 2014 г.
При таких обстоятельствах, оспариваемый отказ в государственной регистрации договора от 19.10.2011 N НВК/08 участия в долевом строительстве подземного паркинга, не может быть признан законным, в связи с чем суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2015 по делу N А40-62503/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
С.Л.ЗАХАРОВ
Судьи
Л.А.МОСКВИНА
И.А.ЧЕБОТАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.12.2015 N 09АП-53318/2015 ПО ДЕЛУ N А40-62503/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2015 г. N 09АП-53318/2015
Дело N А40-62503/15
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Захарова С.Л.
судей Чеботаревой И.А., Москвиной Л.А.
при ведении протокола и.о. секретаря судебного заседания Крючковым П.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2015
по делу N А40-62503/15 судьи Беловой А.Р. (85-498)
по заявлению ООО "Финансовые инновации" (ОГРН 1057749478291)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
третье лицо: Новиков С.Е.
о признании незаконным решения и обязании
при участии:
- от заявителя: Попов К.Н. по дов. от 01.12.2014 N б/н;
- от ответчика: Солгалова Н.С. по дов. от 08.10.2015 N 21672/2015;
- от третьего лица: не явился, извещен.
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2015 удовлетворено заявления ООО "Финансовые инновации" (далее - заявитель, Общество) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по городу Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) от 24.02.2015 об отказе в государственной регистрации договора от 19.10.2011 N НВК/08 участия в долевом строительстве подземного паркинга.
На Управление Росреестра по Москве судом первой инстанции возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора от 19.10.2011 N НВК/08 участия в долевом строительстве подземного паркинга между С.Е. Новиковым и ООО "Финансовые инновации".
Управление Росреестра по Москве не согласилось с принятым решением суда первой инстанции и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления отказать. В обоснование этого указывается, что земельный участок по адресу: г. Москва, Гагаринский пер., вл. 24/7, стр. 2, принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам помещений, находящихся в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, находится в пользовании застройщика на праве аренды на основании договора аренды от 12.05.2010 и не предназначен для строительства на нем объектов недвижимости, поэтому договор аренды от 12.05.2010 не может рассматриваться в качестве правового основания для заключения договора на участия в долевом строительстве подземного паркинга.
Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом, о месте и времени судебного разбирательства.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. Изучив все представленные в деле доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, заявитель 15.01.2015 обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоуровневого подземного паркинга от 19.10.2011 N НВК/08, расположенного по адресу: г. Москва, Гагаринский пер., вл. 24/7, стр. 2, кадастровый номер участка 77:01:0001057:1000, заключенного с гражданином Новиковым Сергеем Евгеньевичем на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (л.д. 140 - 143, т. 1).
При этом, в заявлении в п. 11 - раздел примечание указана просьба заявителя рассматривать данное заявление совместно с делом N 77/011/025/2015 N 3.
В соответствии с распиской от 16.01.2015 одновременно с заявлением, заявителем поданы следующие документы: платежное поручение об уплате госпошлины в сумме 2 000 руб.; чек об оплате госрегистрации на сумму 100 руб.; доверенность на предъявителя заявления; договор участия в долевом строительстве от 19.10.2011 N НВК/08 в количестве трех подлинных экземпляров; согласие супруга на совершение сделки от 27.10.2014; приложение к договору N НВК/08 от 19.10.2011; решение об избрании генерального директора от 31.08.2010 N 3/2010 (л.д. 126 - 139, т. 1).
На уведомление от 22.01.2015 N 77/011/025/2015-4 о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Гагаринский, влад. 24/7, стр. 2 (л.д. 123 - 125, т. 1), заявитель представил в государственный орган платежное поручение об оплате госпошлины в размере 4 000 руб. и чек об оплате государственной регистрации на сумму 250 руб. (л.д. 117 - 122, т. 1).
Решением от 24.02.2015 N 77/011/025/2015-4 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации вышеуказанного договора участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества, сославшись на абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с настоящим заявлением.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя (часть 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Исходя из положений п. 2 статьи 8, статьи 131, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса России право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Так, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации).
В соответствии со статьей 13 и пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Статья 25.1 Закона о регистрации устанавливает дополнительные требования к составу документов, необходимых для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Так, согласно пункту 1 названной нормы права на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В соответствии с п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации права государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества, с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор страхования), а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования; договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" выполняет функции агента Российской Федерации (далее - земельные участки Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства), или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, если такие земельные участки переданы в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства". Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.
Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
В обоснование правомерности оспариваемого отказа и доводов апелляционной жалобы Управление Росреестра по Москве указывает, что согласно пп. 5 п. 2 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации на государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования, указанный в п. 4 настоящего пункта, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.
Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: 1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона; 2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.
Таким образом, довод Управления со ссылкой на пп. 5 п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку данная норма права относится к обязательствам, вытекающим из договора по передаче жилого помещения, тогда как предметом спорного договора является нежилое помещение - машиноместо.
Кроме того, как достоверно установлено судом первой инстанции, первый договор участия в долевом строительстве N ЭСТ/01 по данному многоуровневому паркингу уже зарегистрирован на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2012 N А40-84158/2012, которым признано незаконным решение Управление Росреестра по Москве от 11.03.2012 об отказе в государственной регистрации договора от 27.10.2011 N ЭСТ/01 участия в долевом строительстве подземного паркинга с обязанием произвести государственную регистрацию данного договора в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу.
В качестве отказа в государственной регистрации спорного договора Управление также ссылается на то, что согласно сведениям ГКН земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001057:1000 относится к участкам жилых домов многоквартирного вида и не предназначен для строительства на нем объектов недвижимости. Документы, свидетельствующие об изменении вида разрешенного использования участка, необходимые в соответствии с действующим земельным законодательством, не представлены.
Согласно пп. 5 п. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования для земельных участков устанавливаются Градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ). Действующий ГПЗУ для земельного участка, выделенного под строительство паркинга, предусматривает, помимо прочих, следующие вспомогательные виды разрешенного использования, в частности, объекты, технологически связанные с основными видами разрешенного использования; необходимые для обслуживания пользователей объектов с основными видами разрешенного использования; необходимые для инженерно- технического обеспечения объектов с основными видами разрешенного использования.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ч. 1 ст. 264 ГК РФ).
Таким образом, установленные для земельного участка виды разрешенного использования допускают строительство паркинга без изменения вида его разрешенного использования
Довод ответчика о том, что договор аренды земельного участка от 12.05.2010 не может рассматриваться в качестве правового основания для заключения договора участия в долевом строительстве, а иных документов о предоставлении земельного участка для строительства не предоставлено отклоняется судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.
Право собственников земельного участка на заключение договора аренды, а также его соответствие нормам действующего гражданского, земельного и жилищного законодательства удостоверено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-94453/10-21-479.
На основании данного решения Росреестр 22.03.2011 осуществил государственную регистрацию договора аренды за N 77-77-15/024/2010-269. Срок договора аренды составляет 5 лет. На дату принятия обжалуемого решения, договор аренды в установленном порядке не расторгнут сторонами и не признан недействительным по решению суда. Указанное обстоятельство ответчиком не опровергнуто. Доказательств обратного суду не представлено.
Таким образом, судом установлено, что при обращении за государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве заявителем в регистрирующий орган представлены все достаточные и необходимые для такой регистрации документы.
Что касается довода ответчика об истечении срока разрешения на строительство, то судебная коллегия отмечает, что данное обстоятельство не было приведено в качестве основания для отказа в совершении регистрационных действий. При этом в суд апелляционной инстанции заявителем представлено разрешение на строительство N RU77210000-008797 сроком действия до 28.02.2014, а также извещение Мосгосстройнадзора N 1 от 26.02.2014. подтверждение фактического окончание строительства 26 февраля 2014 г.
При таких обстоятельствах, оспариваемый отказ в государственной регистрации договора от 19.10.2011 N НВК/08 участия в долевом строительстве подземного паркинга, не может быть признан законным, в связи с чем суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2015 по делу N А40-62503/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
С.Л.ЗАХАРОВ
Судьи
Л.А.МОСКВИНА
И.А.ЧЕБОТАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)