Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.
судей Жуковой Т.М., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Некрасовой А.С.,
при участии:
- от истца: Петров Д.А. (паспорт, доверенность от 14.12.2016);
- от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Древит": Бабин В.Г. (паспорт, директор);
- от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Аликиной Надежды Андреевны,
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 18 апреля 2017 года,
принятое судьей Бояршиновой О.А.,
по делу N А50-29218/2016
по иску индивидуального предпринимателя Аликиной Надежды Андреевны (ОГРНИП 316595800096650, ИНН 590501967270)
к обществу с ограниченной ответственностью "Древит" (ОГРН 1115903004304, ИНН 5903068270), обществу с ограниченной ответственностью "Научно-технический центр "Точка росы" (ОГРН 1055901171590, ИНН 5903008715)
третьи лица: Управление Росреестра по Пермскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Омега-Пермь групп" (ОГРН 1085902002757, ИНН 5902163637)
об освобождении нежилых помещений, взыскании судебной неустойки,
Индивидуальный предприниматель Аликина Надежда Андреевна (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковыми требованиями к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Древит" (ООО "Древит"), обществу с ограниченной ответственностью "Научно-технический центр "Точка росы" (ООО "НТЦ "Точка Росы") об обязании освободить занимаемые ими нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Лесозаводская, 9, офис 401, передав их истцу по акту приема-передачи. В целях своевременного исполнения судебного акта истец просил взыскать с ответчиков судебную неустойку в размере 95 177 руб. 50 коп. за каждый месяц неисполнения судебного акта.
В судебном заседании 05.04.2017 истец уточнил исковые требования, просит обязать ООО "Древит" вывезти принадлежащее ему имущество из принадлежащих истцу нежилых помещений общей площадью 450,0 кв. м на 2-3 этаже 1, 2-3, 3-4, 4-5 этажного административно-производственного здания по адресу: г. Пермь, ул. Лесозаводская, 9, а также взыскать с ООО "Древит" судебную неустойку в размере 190 355 руб. в месяц, исходя из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 01.12.2013 к договору аренды недвижимого имущества от 15.03.2011. Также истец указал, что требований к ООО "НТЦ "Точка росы" он не предъявляет.
В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Пермскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Омега-Пермь групп" (ООО "ОПГ").
Решением арбитражного суда от 18.04.2017 (резолютивная часть от 12.04.2017) в удовлетворении иска отказано.
Решение суда от 18.04.2017 обжаловано истцом в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что в отношении помещений площадью 242,2 кв. м ответчик ООО "Древит" обязательственных прав не имел, имущество, находящееся в этих помещениях, было размещено в целях его вывоза. Единственным способом защиты прав истца является предъявление к ответчику требований и вывозе имущества. Также истец указывает, что на момент приобретения спорных помещений какие-либо обременения этого имущества отсутствовали, истец не мог знать о существовании договора субаренды от 15.09.2015. При вынесении решения суд первой инстанции не дал оценки действиям Росреестра по снятию регистрационной записи о наличии обременений. Также истец указывает, что ответчик не пользуется нежилыми помещениями и не забирает свое имущество. Судом первой инстанции не дано оценки доводам истца об отсутствии у ответчика волеизъявления на использование нежилых помещений и правомерности нахождения арендатора в отсутствие такого интереса. Большая часть имущества представляет собой материалы, что затрудняет его конкретизацию. Факт принадлежности имущества ответчиком не оспаривается. Истец просит решение суда отменить, исковые требований удовлетворить.
Ответчик ООО "Древит" против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. Ответчик ссылается на то, что на момент рассмотрения спора между сторонами действовал договор субаренды нежилых помещений. Приобретая недвижимое имущество, истец не мог не знать о наличии обременений в виде субаренды. Ответчик указывает, что истец намеренно игнорировал наличие этого договора, с 01.10.2015 ограничил доступ в помещения. Находившееся в помещениях имущество было арестовано по инициативе истца судебным приставом-исполнителем. Ответчик не согласен с доводами истца о том, что принадлежащее ему имущество находится также в других помещениях, не переданных по договору субаренды. Также ответчику неизвестно, кто мог переместить его имущества, поскольку доступ к имуществу был ограничен истцом.
Другие лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилых помещений общей площадью 1 756 кв. м, расположенных в административно-производственном здании по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Лесозаводская, 9.
Указанные помещения приобретены истцом на основании соглашения об отступном от 31.03.2016, заключенного с ООО "ОПГ". Переход права собственности зарегистрирован 20.04.2016.
По договору аренды от 15.03.2011 нежилые помещения общей площадью 692, 2 кв. м, расположенные в административно-производственном здании по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Лесозаводская, 9, были переданы ООО "ОПГ" в аренду ООО "НТЦ "Точка росы" на срок 10 лет.
В п. 2.4.7 договора аренды сторонами предусмотрено право арендатора сдавать объект аренды в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
15.09.2015 ООО "НТЦ "Точка росы" заключило с ООО "Древит" договор субаренды в отношении нежилых помещений общей площадью 450 кв. м, расположенных на 2-3 этаже административно-производственного здания по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Лесозаводская, 9.
Согласно п. 3.5 договора субаренды досрочное прекращение договора аренды недвижимого имущества от 15.03.2011 не влечет прекращения договора субаренды. В этом случае все права, обязанности и условия, предусмотренные договором субаренды, возникают между собственником помещения ООО "ОПГ" и субарендатором ООО "Древит".
Договор субаренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю 13.11.2015 за номером 59-59/020-59/020/101/2015-1425/2.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 03.12.2015 по делу N А50-22606/2015 договор аренды от 15.03.2011, заключенный между ООО "ОПГ" и ООО "НТЦ "Точка росы", расторгнут.
Ссылаясь на то, что ООО "Древит" не имеет права на использование принадлежащих истцу нежилых помещений, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Это правило применяется, если в самом договоре аренды не установлено иное, в частности, не предусмотрен специальный механизм перевода договора субаренды в договор аренды или порядок его установления в самом договоре аренды.
Согласно п. 2.4.7 договора аренды от 15.03.2011 арендатор имеет право сдавать объект аренды в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Настоящий пункт договора является согласием арендодателя на сдачу объекта аренды в субаренды и при заключении договоров субаренды дополнительного согласия арендодателя не требуется.
Также в указанном пункте договора установлено, что стороны договорились об ином, нежели предусмотрено в п. 1 ст. 618 ГК РФ. Досрочное прекращение настоящего договора не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Как правильно установлено судом первой инстанции, при расторжении договора аренды от 15.03.2011 договор субаренды от 15.09.2015 не прекратился. Ответчик ООО "Древит" мог владеть и пользоваться арендованными помещениями площадью 450 кв. м, расположенными на 2-3 этаже административно-производственного здания по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Лесозаводская, 9.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 11.04.2016 по делу N А50-30463/2015 бывший собственник помещений ООО "ОПГ" был обязан прекратить действия, препятствующие осуществлению ООО "Древит" прав пользования нежилыми помещениями общей площадью 450,0 кв. м на 2-3 этаже административного производственного здания по ул. Лесозаводская, 9, в том числе обеспечить проход ООО "Древит" в помещение путем снятия запирающих устройств и передачи ООО "Древит" ключей, обеспечить помещения электроэнергией.
Также из материалов дела следует, что ООО "Древит" обратилось в арбитражный суд с заявлением к ООО "НТЦ "Точка росы" и к индивидуальному предпринимателю Аликиной Н.А. об освобождении от ареста имущества, расположенного по ул. Лесозаводская, 9 в г. Перми (дело N А50-21830/2016).
Таким образом, судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что ответчику ООО "Древит" были созданы препятствия в использовании арендованных помещений. Также на часть имущества, которое ответчик ООО "Древит" считает своим, был наложен арест.
С учетом указанных обстоятельств, наличия договора аренды нежилых помещений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии доказательств нарушения действиями ответчика права собственности истца. При этом спор об освобождении нежилых помещений, вытекающий из договорных правоотношений, связанных с арендой помещений, может быть разрешен при предъявлении соответствующих требований в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
Довод истца о том, что он не знал о наличии обременения приобретаемых нежилых помещений ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды на момент заключения договора купли-продажи, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Как правильно установлено судом первой инстанции, истец являлся учредителем продавца недвижимого имущества - ООО "ОПГ". Нежилые помещения были приобретены истцом в период рассмотрения дела N А50-30463/2015 по иску ООО "Древит" к ООО "ОПГ" об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями.
Действуя разумно и добросовестно, а также проявляя должную осмотрительность, при заключении договора купли-продажи и осмотре нежилых помещений истец мог и должен был узнать о наличии обременения в отношении приобретаемого имущества.
В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Информационном письме от 25.02.2014 N 165, государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что суд первой инстанции не дал оценки действиям Росреестра по снятию регистрационной записи о наличии обременений, не может быть принята во внимание, поскольку указанное обстоятельство не относилось к предмету исследования суда первой инстанции по рассматриваемым исковым требованиям.
Довод истца о том, что ответчик не пользуется нежилыми помещениями и не забирает свое имущество, не принимается. Создание ответчику препятствий в пользовании имуществом подтверждено судебными актами по делу N А50-30463/2015, а также наложением ареста на имущество, которое ООО "Древит" считает своим.
Ссылка на необходимость оценки в судебном акте доводов истца об отсутствии у ответчика волеизъявления на использование нежилых помещений и правомерности нахождения арендатора в отсутствие такого интереса, отклоняется, т.к. рассматриваемый спор не связан с требованиями, вытекающими из обязательств по договору аренды.
Также подлежит отклонению и довод истца об отсутствии у ответчика ООО "Древит" прав на помещения площадью 242,2 кв. м, в которых также размещено его имущество.
С учетом фактических обстоятельств дела, создания арендодателем препятствий в пользовании арендованными помещениями и находящимся в них имуществом, факт размещения ответчиком ООО "Древит" принадлежащего ему имущества в помещениях, не являющихся предметом аренды, нельзя признать доказанным. Ответчик указанный факт отрицает, ссылается на отсутствие возможности пользоваться помещениями и осуществлять контроль за принадлежащим ему имуществом.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 18.04.2017 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 18 апреля 2017 года по делу N А50-29218/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2017 N 17АП-8115/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А50-29218/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2017 г. N 17АП-8115/2017-ГК
Дело N А50-29218/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.
судей Жуковой Т.М., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Некрасовой А.С.,
при участии:
- от истца: Петров Д.А. (паспорт, доверенность от 14.12.2016);
- от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Древит": Бабин В.Г. (паспорт, директор);
- от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Аликиной Надежды Андреевны,
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 18 апреля 2017 года,
принятое судьей Бояршиновой О.А.,
по делу N А50-29218/2016
по иску индивидуального предпринимателя Аликиной Надежды Андреевны (ОГРНИП 316595800096650, ИНН 590501967270)
к обществу с ограниченной ответственностью "Древит" (ОГРН 1115903004304, ИНН 5903068270), обществу с ограниченной ответственностью "Научно-технический центр "Точка росы" (ОГРН 1055901171590, ИНН 5903008715)
третьи лица: Управление Росреестра по Пермскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Омега-Пермь групп" (ОГРН 1085902002757, ИНН 5902163637)
об освобождении нежилых помещений, взыскании судебной неустойки,
установил:
Индивидуальный предприниматель Аликина Надежда Андреевна (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковыми требованиями к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Древит" (ООО "Древит"), обществу с ограниченной ответственностью "Научно-технический центр "Точка росы" (ООО "НТЦ "Точка Росы") об обязании освободить занимаемые ими нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Лесозаводская, 9, офис 401, передав их истцу по акту приема-передачи. В целях своевременного исполнения судебного акта истец просил взыскать с ответчиков судебную неустойку в размере 95 177 руб. 50 коп. за каждый месяц неисполнения судебного акта.
В судебном заседании 05.04.2017 истец уточнил исковые требования, просит обязать ООО "Древит" вывезти принадлежащее ему имущество из принадлежащих истцу нежилых помещений общей площадью 450,0 кв. м на 2-3 этаже 1, 2-3, 3-4, 4-5 этажного административно-производственного здания по адресу: г. Пермь, ул. Лесозаводская, 9, а также взыскать с ООО "Древит" судебную неустойку в размере 190 355 руб. в месяц, исходя из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 01.12.2013 к договору аренды недвижимого имущества от 15.03.2011. Также истец указал, что требований к ООО "НТЦ "Точка росы" он не предъявляет.
В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Пермскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Омега-Пермь групп" (ООО "ОПГ").
Решением арбитражного суда от 18.04.2017 (резолютивная часть от 12.04.2017) в удовлетворении иска отказано.
Решение суда от 18.04.2017 обжаловано истцом в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что в отношении помещений площадью 242,2 кв. м ответчик ООО "Древит" обязательственных прав не имел, имущество, находящееся в этих помещениях, было размещено в целях его вывоза. Единственным способом защиты прав истца является предъявление к ответчику требований и вывозе имущества. Также истец указывает, что на момент приобретения спорных помещений какие-либо обременения этого имущества отсутствовали, истец не мог знать о существовании договора субаренды от 15.09.2015. При вынесении решения суд первой инстанции не дал оценки действиям Росреестра по снятию регистрационной записи о наличии обременений. Также истец указывает, что ответчик не пользуется нежилыми помещениями и не забирает свое имущество. Судом первой инстанции не дано оценки доводам истца об отсутствии у ответчика волеизъявления на использование нежилых помещений и правомерности нахождения арендатора в отсутствие такого интереса. Большая часть имущества представляет собой материалы, что затрудняет его конкретизацию. Факт принадлежности имущества ответчиком не оспаривается. Истец просит решение суда отменить, исковые требований удовлетворить.
Ответчик ООО "Древит" против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. Ответчик ссылается на то, что на момент рассмотрения спора между сторонами действовал договор субаренды нежилых помещений. Приобретая недвижимое имущество, истец не мог не знать о наличии обременений в виде субаренды. Ответчик указывает, что истец намеренно игнорировал наличие этого договора, с 01.10.2015 ограничил доступ в помещения. Находившееся в помещениях имущество было арестовано по инициативе истца судебным приставом-исполнителем. Ответчик не согласен с доводами истца о том, что принадлежащее ему имущество находится также в других помещениях, не переданных по договору субаренды. Также ответчику неизвестно, кто мог переместить его имущества, поскольку доступ к имуществу был ограничен истцом.
Другие лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилых помещений общей площадью 1 756 кв. м, расположенных в административно-производственном здании по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Лесозаводская, 9.
Указанные помещения приобретены истцом на основании соглашения об отступном от 31.03.2016, заключенного с ООО "ОПГ". Переход права собственности зарегистрирован 20.04.2016.
По договору аренды от 15.03.2011 нежилые помещения общей площадью 692, 2 кв. м, расположенные в административно-производственном здании по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Лесозаводская, 9, были переданы ООО "ОПГ" в аренду ООО "НТЦ "Точка росы" на срок 10 лет.
В п. 2.4.7 договора аренды сторонами предусмотрено право арендатора сдавать объект аренды в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
15.09.2015 ООО "НТЦ "Точка росы" заключило с ООО "Древит" договор субаренды в отношении нежилых помещений общей площадью 450 кв. м, расположенных на 2-3 этаже административно-производственного здания по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Лесозаводская, 9.
Согласно п. 3.5 договора субаренды досрочное прекращение договора аренды недвижимого имущества от 15.03.2011 не влечет прекращения договора субаренды. В этом случае все права, обязанности и условия, предусмотренные договором субаренды, возникают между собственником помещения ООО "ОПГ" и субарендатором ООО "Древит".
Договор субаренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю 13.11.2015 за номером 59-59/020-59/020/101/2015-1425/2.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 03.12.2015 по делу N А50-22606/2015 договор аренды от 15.03.2011, заключенный между ООО "ОПГ" и ООО "НТЦ "Точка росы", расторгнут.
Ссылаясь на то, что ООО "Древит" не имеет права на использование принадлежащих истцу нежилых помещений, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Это правило применяется, если в самом договоре аренды не установлено иное, в частности, не предусмотрен специальный механизм перевода договора субаренды в договор аренды или порядок его установления в самом договоре аренды.
Согласно п. 2.4.7 договора аренды от 15.03.2011 арендатор имеет право сдавать объект аренды в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Настоящий пункт договора является согласием арендодателя на сдачу объекта аренды в субаренды и при заключении договоров субаренды дополнительного согласия арендодателя не требуется.
Также в указанном пункте договора установлено, что стороны договорились об ином, нежели предусмотрено в п. 1 ст. 618 ГК РФ. Досрочное прекращение настоящего договора не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Как правильно установлено судом первой инстанции, при расторжении договора аренды от 15.03.2011 договор субаренды от 15.09.2015 не прекратился. Ответчик ООО "Древит" мог владеть и пользоваться арендованными помещениями площадью 450 кв. м, расположенными на 2-3 этаже административно-производственного здания по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Лесозаводская, 9.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 11.04.2016 по делу N А50-30463/2015 бывший собственник помещений ООО "ОПГ" был обязан прекратить действия, препятствующие осуществлению ООО "Древит" прав пользования нежилыми помещениями общей площадью 450,0 кв. м на 2-3 этаже административного производственного здания по ул. Лесозаводская, 9, в том числе обеспечить проход ООО "Древит" в помещение путем снятия запирающих устройств и передачи ООО "Древит" ключей, обеспечить помещения электроэнергией.
Также из материалов дела следует, что ООО "Древит" обратилось в арбитражный суд с заявлением к ООО "НТЦ "Точка росы" и к индивидуальному предпринимателю Аликиной Н.А. об освобождении от ареста имущества, расположенного по ул. Лесозаводская, 9 в г. Перми (дело N А50-21830/2016).
Таким образом, судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что ответчику ООО "Древит" были созданы препятствия в использовании арендованных помещений. Также на часть имущества, которое ответчик ООО "Древит" считает своим, был наложен арест.
С учетом указанных обстоятельств, наличия договора аренды нежилых помещений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии доказательств нарушения действиями ответчика права собственности истца. При этом спор об освобождении нежилых помещений, вытекающий из договорных правоотношений, связанных с арендой помещений, может быть разрешен при предъявлении соответствующих требований в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
Довод истца о том, что он не знал о наличии обременения приобретаемых нежилых помещений ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды на момент заключения договора купли-продажи, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Как правильно установлено судом первой инстанции, истец являлся учредителем продавца недвижимого имущества - ООО "ОПГ". Нежилые помещения были приобретены истцом в период рассмотрения дела N А50-30463/2015 по иску ООО "Древит" к ООО "ОПГ" об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями.
Действуя разумно и добросовестно, а также проявляя должную осмотрительность, при заключении договора купли-продажи и осмотре нежилых помещений истец мог и должен был узнать о наличии обременения в отношении приобретаемого имущества.
В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Информационном письме от 25.02.2014 N 165, государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что суд первой инстанции не дал оценки действиям Росреестра по снятию регистрационной записи о наличии обременений, не может быть принята во внимание, поскольку указанное обстоятельство не относилось к предмету исследования суда первой инстанции по рассматриваемым исковым требованиям.
Довод истца о том, что ответчик не пользуется нежилыми помещениями и не забирает свое имущество, не принимается. Создание ответчику препятствий в пользовании имуществом подтверждено судебными актами по делу N А50-30463/2015, а также наложением ареста на имущество, которое ООО "Древит" считает своим.
Ссылка на необходимость оценки в судебном акте доводов истца об отсутствии у ответчика волеизъявления на использование нежилых помещений и правомерности нахождения арендатора в отсутствие такого интереса, отклоняется, т.к. рассматриваемый спор не связан с требованиями, вытекающими из обязательств по договору аренды.
Также подлежит отклонению и довод истца об отсутствии у ответчика ООО "Древит" прав на помещения площадью 242,2 кв. м, в которых также размещено его имущество.
С учетом фактических обстоятельств дела, создания арендодателем препятствий в пользовании арендованными помещениями и находящимся в них имуществом, факт размещения ответчиком ООО "Древит" принадлежащего ему имущества в помещениях, не являющихся предметом аренды, нельзя признать доказанным. Ответчик указанный факт отрицает, ссылается на отсутствие возможности пользоваться помещениями и осуществлять контроль за принадлежащим ему имуществом.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 18.04.2017 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 18 апреля 2017 года по делу N А50-29218/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Судьи
Т.М.ЖУКОВА
Ю.В.СКРОМОВА
Т.М.ЖУКОВА
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)