Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.07.2017 N 33-5582/2017

Требование: О взыскании арендной платы, пени, обязании передать имущество.

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор принятые на себя обязательства оплаты по договору аренды не выполняет, в его адрес было направлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды и уплате задолженности, однако оно осталось без ответа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2017 г. N 33-5582


Судья Плетнева О.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе
председательствующего Мележик Л.М.,
судей Саяпиной Е.Г., Песковой Ж.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мележик Л.М. гражданское дело по иску Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации к Ч. о взыскании арендной платы, пени, обязательстве передачи имущества, по апелляционной жалобе Ч. на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 23 марта 2017 г., которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражения на нее, судебная коллегия

установила:

Федеральное государственное казенное учреждение "Приволжско-Уральское управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее по тексту Управление) обратилось к Ч. с исковыми требованиями о взыскании арендной платы, пени, обязательстве передачи имущества, в обоснование которых ссылалось на то, что <дата> между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по <адрес> и Ч. был заключен договор аренды N, в соответствие с условиями которого ответчику во временное владение и пользование предоставлена часть нежилого помещения в цокольном этаже отдельно стоящего 5-этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> для использования под продуктовый магазин, общей площадью 119,7 кв. м.
Поскольку Ч. принятые на себя обязательства оплаты по договору аренды не выполняет, в адрес ответчика <дата> было направлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды от <дата> и оплате задолженности, однако оно осталось без ответа.
В связи с чем истец обратился в суд за защитой своего нарушенного права и просил взыскать с Ч. задолженность по договору аренды в размере 1059757,70 руб., пени в размере 9254535,69 руб., а также возложить на Ч. обязанность по передаче федерального имущества полномочному представителю истца.
Решением Ленинского районного суда <адрес> от <дата> постановлено:
- - взыскать с Ч. в пользу ФГКУ "Приволжко-Уральское управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ арендную плату в размере 458352,09 руб., пени в размере 199145,42 руб. (0,08%);
- - обязать Ч. в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу передать полномочному представителю ФГКУ "Приволжко-Уральское управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ часть помещения в цокольном этаже отдельно стоящего 5-этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 119,7 кв. м;
- - в удовлетворении остальной части иска отказать;
- - взыскать с Ч. в доход бюджета государственную пошлину в размере 9774,98 руб.
Ч. не согласилась с решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просила принятое по делу решение отменить, отказав в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Полагает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. В доводах жалобы указала, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке, в связи с чем обязанность по уплате арендных платежей у нее отсутствует, а за более ранний период подлежит применению срок исковой давности. Кроме того, ссылается на то, что с 2008 г. спорным помещением пользуется индивидуальный предприниматель ФИО7, которая и должна была нести обязанности по оплате арендных платежей.
В возражениях на апелляционную жалобу истец просил оставить решение суда без изменения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что нежилое помещение в цокольном этаже отдельно стоящего 5-этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 119,7 кв. м принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается выпиской из ЕГРП от <дата>.
На основании распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от <дата> N-р указанное нежилое помещение закреплено на праве оперативного управления за Саратовской квартирно-эксплуатационной частью Министерства оборона России, что подтверждается выпиской из ЕГРП от <дата>.
В соответствии с положениями ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как установлено судом первой инстанции, <дата> между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по <адрес> и индивидуальным предпринимателем Ч. был заключен договор аренды N, по условиями которого последней во временное владение и пользование предоставлена часть нежилого помещения в цокольном этаже отдельно стоящего 5-этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, ДОС 17 для использования под продуктовый магазин, общей площадью 119,7 кв. м.
Из материалов дела следует, что <дата> нежилое помещение было передано Ч. по акту приема-передачи.
Согласно п. 1.3 указанного договора срок действия договора аренды определяется с <дата> по <дата>.
В соответствии с п. 4.1 договора годовая арендная плата составляет 141141 руб. в год равными частями. Оплата производится за каждый месяц не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.
Судом первой инстанции установлено, что дополнительным соглашением от <дата> N к договору аренды N от <дата> изменена преамбула договора, арендодателем от имени собственника выступает Министерство обороны РФ, изменена годовая сумма арендной платы и определена в размере 155961 руб.
Из материалов дела следует, что приказом Минобороны РФ от <дата> N ФГУ "Саратовская КЭЧ района" реорганизовано путем присоединения к ФГКУ "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ.
На основании собственного решения Ч. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя <дата>.
Поскольку ответчик после истечения срока действия договора аренды в 2010 г. продолжала пользоваться арендованным имуществом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судебная коллегия признает несостоятельными доводы жалобы о том, что арендованным имуществом с 2008 г. пользуется предприниматель ФИО7, поскольку доказательств этому не представлено в суд первой инстанции, а договор замены стороны в обязательстве от <дата> к договору аренды от <дата>, который в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается заключенным на неопределенный срок, не зарегистрирован в ЕГРП, и доказательств исполнения сторонами положений п. 3 договора замены о наличии обращений к арендодателю для внесения изменений, а также фактической передачи ФИО7 арендованного имущества, материалы дела не содержат.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
При разрешении возникшего спора стороной ответчика в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств исполнения обязательств по перечислению истцу арендной платы, предусмотренной договором аренды.
В связи с чем суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу о том, что надлежащим ответчиком по оплате задолженности арендной платы является Ч.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> в адрес Ч. направлено уведомление N об отказе от исполнения договора аренды N от <дата>, что согласуется с положениями п. 6.1 договора.
Обращаясь за судебной защитой, истец заявил, что в результате ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей у Ч. образовалась задолженность по арендной плате за период с 01 января 2010 г. по 31 октября 2016 г. в сумме 1059757,70 руб., на которую, в соответствии с п. 5.4 договора, начислены пени из расчета 0,7% за каждый день просрочки за период с 11 января 2010 г. по 31 октября 2016 г. в размере 9254535,69 руб.
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что факт наличия задолженности по договору аренды установлен, с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности взыскал с Ч. в пользу истца сумму основного долга за период с 23 ноября 2013 г. по 10 октября 2016 г. в размере 458352,09 руб., неустойку за период с ноября 2013 г. по октябрь 2016 г. в размере 199145,42 руб. (из расчета 0,08%), а также возложил на нее обязанность возвратить арендованное имущество.
Судебная коллегия полагает, что доводы жалобы, оспаривающие выводы суда первой инстанции о том, что не имеется оснований для начисления арендной платы ввиду расторжения договора аренды, подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что если стороны за один месяц до истечения срока действия договора не заявили в установленном порядке о желании прекратить договорные отношения, настоящий договор считается продленным на неопределенный срок.
В силу п. 6.2 договора аренды от <дата> договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа Управления или арендатора от исполнения договора полностью, с извещением за один месяц с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется.
Поскольку договор аренды был заключен на неопределенный срок истец 20 ноября 2013 г. направил в адрес Ч. уведомление об отказе от исполнения договора аренды.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Пунктом 2 этой же ст. 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Ответчик в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств возврата помещения истцу на момент расторжения договора, либо доказательств отказа истца от получения спорного имущества.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь названными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно пришел к выводу о том, что в связи с расторжением <дата> договора аренды и невозвращением арендованного имущества истцу, с ответчика подлежит взысканию арендная плата.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о взыскании с Ч. задолженности по договору аренды за период с 23 ноября 2013 г. по 10 февраля 2014 г. по следующим основаниям.
Так, в суде первой инстанции Ч. было подано заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности по заявленным требованиям за период с 11 января 2010 г. по 31 октября 2016 г.
Согласно ст. 199 ГК РФ, п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске лишь в случае, если стороной в споре заявлено о применении срока исковой давности до вынесения судом решения. Закон не предусматривает каких-либо требований к форме заявления о пропуске исковой давности, оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме, при подготовке дела к судебному разбирательству или непосредственно при рассмотрении дела по существу в суде первой инстанции, а также в суде апелляционной инстанции в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (ч. 5 ст. 330 ГПК РФ). Если заявление было сделано устно, это указывается в протоколе судебного заседания.
Судебная коллегия, принимая во внимание положения ст. ст. 195, 196, 199 ГК РФ, полагает обоснованным применение к части требований последствий пропуска срока исковой давности.
Однако судом первой инстанции начало течения срока исковой давности исчислено неправильно. Так, из материалов дела следует, что исковое заявление подано в суд 10 февраля 2017 г., следовательно, с учетом применения положения ст. 199 ГК РФ с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате, начисленной за период с 10 февраля 2014 г. по 31 октября 2016 г.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части взыскания с Ч. задолженности по арендной плате, определив ко взысканию сумму в размере 428892,75 руб. (12996,75 руб. в месяц х 33 месяца).
Абзацем 2 п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст. 622, ст. 689, п. 1 ст. 811 ГК РФ).
Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял условия договора аренды по внесению арендной платы, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков выплаты арендной платы.
Судебная коллегия не может признать заслуживающими внимания доводы жалобы о том, что в связи с расторжением договора аренды не подлежит взысканию не только арендная плата, но и неустойка, поскольку доводы сводятся к ошибочному толкованию законодательства и без учета разъяснений Верховного Суда РФ, данных в постановлении Пленума N 7 от 24 марта 2016 г.
Из материалов дела следует, что размер неустойки рассчитан истцом исходя из положений договора в размере 0,7% за каждый день просрочки.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333 ГК РФ).
Заявление о снижении неустойки было подано ответчиком в ходе судебного разбирательства. Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о снижении неустойки с 0,7% до 0,08%. Однако с учетом срока исковой давности неустойка подлежит взысканию с 11 февраля 2014 г. по 30 октября 2016 г.
Таким образом, расчет неустойки будет выглядеть следующим образом:
- февраль 2014 г. - 10335,01 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 994 дня);
- март 2014 г. - 10043,88 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 966 дней);
- апрель 2014 г. - 9721,56 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 935 дней);
- май 2014 г. - 9409,64 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 905 дней);
- июнь 2014 г. - 9087,32 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 874 дня);
- июль 2014 г. - 8775,40 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 844 дня);
- август 2014 г. - 8453,08 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 813 дней);
- сентябрь 2014 г. - 8130,76 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 782 дня);
- октябрь 2014 г. - 7818,84 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 752 дня);
- ноябрь 2014 г. - 7496,52 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 721 день);
- декабрь 2014 г. - 7184,60 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 691 день).
Итого с февраля по декабрь 2014 г. подлежит взысканию неустойка в размере 96456,61 руб.
- январь 2015 г. - 6862,28 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 660 дней);
- февраль 2015 г. - 6539,96 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 629 дней);
- март 2015 г. - 6248,83 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 601 день);
- апрель 2015 г. - 5926,51 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 570 дней);
- май 2015 г. - 5614,59 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 540 дней);
- июнь 2015 г. - 5292,27 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 509 дней);
- июль 2015 г. - 4980,35 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 479 дней);
- август 2015 г. - 4658,03 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 448 дней);
- сентябрь 2015 г. - 4335,71 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 417 дней);
- октябрь 2015 г. - 4023,79 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 387 дней);
- ноябрь 2015 г. - 3701,47 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 356 дней);
- декабрь 2015 г. - 3389,55 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 326 дней);
- Итого с января по декабрь 2015 г. подлежит взысканию неустойка в размере 61573,34 руб.
- январь 2016 г. - 3067,23 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 295 дней);
- февраль 2016 г. - 2744,91 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 264 дня);
- март 2016 г. - 2443,38 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 235 дней);
- апрель 2016 г. - 2121,06 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 204 дня);
- май 2016 г. - 1809,14 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 174 дня);
- июнь 2016 г. - 1486,82 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 143 дня);
- июль 2016 г. - 1147,90 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 113 дней);
- август 2016 г. - 852,58 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 82 дня);
- сентябрь 2016 г. - 530,26 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 51 день);
- октябрь 2016 г. - 218,34 руб. (12996,75 руб. х 0,08% х 21 день);
- Итого с января по октябрь 2016 г. подлежит взысканию неустойка в размере 16421,62 руб.
Таким образом, общая сумма неустойки, подлежащая взысканию с Ч. в пользу истца за период с 10 февраля 2014 г. по 31 октября 2016 г. составит 174451,57 руб. (из расчета 96456,61 руб. 64573,34 руб. 16421,62 руб.).
Согласно ст. 98 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ подлежит изменению решение суда первой инстанции в части постановленного ко взысканию размера госпошлины, который с учетом удовлетворенной части требований составляет сумму 9233,44 руб.
В соответствии со ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика Ч. в доход бюджета должна быть взыскана государственная пошлина в сумме 9233,44 руб. (5200 (603344,32 руб. - 200000 руб.) х 1%).
Доводы жалобы о наличии со стороны истца злоупотребления правом в рамках заключенного с ней договора аренды, судебная коллегия находит не состоятельными, принимая во внимание, что Ч. в силу п. 6.2 договора аренды от <дата> имела право в любое время отказаться от договора, уведомив об этом истца не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения договора, а также исполнить обязанность по передачи арендуемого помещения по истечении срока действия договора аренды. При этом не утверждение по истечении срока действия договора аренды в порядке, предусмотренном договором, Управлением акта приема-передачи в одностороннем порядке, само по себе не свидетельствует о злоупотреблении истцом правом, поскольку доказательств фактической передачи арендатором арендодателю арендуемого помещение с момента истечения срока действия договора аренды, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
В связи с чем суд первой инстанции правомерно и обоснованно обязал ответчика передать арендованное имущество истцу.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что неправильное определение судом первой инстанции периода, за который подлежит взысканию задолженность по арендной плате привело к неправильному определению размера задолженности по арендной плате, неустойки, государственной пошлины, что является основанием для изменения решения суда в указанной части (п. 2 ст. 328, п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ). В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Саратова от 23 марта 2017 г. в части взыскания с Ч. в пользу ФГКУ "Приволжско-Уральское управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ арендной платы в размере 458352,09 руб., пени в размере 199145,42 руб., и взыскания с Ч. в доход бюджета государственной пошлины в размере 9774,98 руб. изменить.
Изложить второй, пятый абзацы резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с Ч. в пользу ФГКУ "Приволжско-Уральское управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ арендную плату за период с 10 февраля 2014 г. по 30 октября 2016 г. в размере 428892,75 руб., неустойку за период с 11 февраля 2014 г. по 30 октября 2016 г. в размере 174451,57 руб.
Взыскать с Ч. в доход бюджета муниципального образования "Город Саратов" государственную пошлину в размере 9233,44 руб.".
В остальной части решение суда оставить без изменения.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)