Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Баранова Евгения Сергеевича и индивидуального предпринимателя Левенковой Татьяны Михайловны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2016 по делу N А76-8785/2015 (судья Писаренко Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Левенковой Татьяны Михайловны - Щелконогова А.Ю. (доверенность от 01.06.2015);
- общества с ограниченной ответственностью "Молл" - Безменов В.В. (доверенность от 01.04.2016 N 139).
Индивидуальный предприниматель Баранов Евгений Сергеевич и индивидуальный предприниматель Левенкова Татьяна Михайловна (далее - ИП Баранов, ИП Левенкова, предприниматели, истцы) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Молл" (далее - ООО "Молл", общество, ответчик) о взыскании в пользу ИП Левенковой задолженности по арендным платежам по договору от 15.12.2013 в размере 111 290 руб. 32 коп. и убытков в размере 439 854 руб. 50 коп.; в пользу ИП Баранова задолженности по арендным платежам и коммунальным платежам по договору от 15.12.2013 в размере 150 437 руб. 09 коп. и убытков в размере 439 854 руб. 50 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л.д. 159, 164).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.06.2016 (резолютивная часть объявлена 31.05.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласились истцы и обжаловали его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматели (далее также - податели жалобы) просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податели жалобы указывают, что из материалов дела следует отсутствие у ИП Баранова воли на подписание соглашения о расторжении договора аренды от 15.12.2013. Стороны при заключении договора аренды не согласовали возможность подписания документов при помощи факсимиле и не признавали документы, подписанные при помощи факсимиле, как документы, подписанные лично лицом, которому принадлежит факсимиле. Доводы истцов о том, что они не подписывали ни соглашение о расторжении договора аренды, ни акт приема-передачи помещения, подтверждены заключением экспертов. Кроме того, при оценке данного довода истцов необходимо принять во внимание и поведение сторон по договору, которое предшествовало подаче искового заявления. Действия сторон также свидетельствовали о неподписании истцами указанных документов. Также податель жалобы отмечает, что для осуществления перепланировки и реконструкции занимаемого помещения ООО "Молл" в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не получило соответствующее разрешение на реконструкцию, а, значит, выполненная перепланировка в помещении носит самовольный характер и помещение надлежит привести в первоначальное состояние. В договоре аренды от 15.12.2013 отсутствует право ответчика оставить помещение после прекращения действия договора аренды в перепланированном состоянии. В результате произведенной перепланировки состояние помещения ухудшилось по сравнению с тем, которое было в момент передачи помещения 15.12.2013 при заключении договора аренды. По мнению подателей жалобы, ответчик, которому, действительно, было предоставлено право на осуществление перепланировки в спорном помещении, использовал свое право в ущерб интересам истцов. Выполненная ответчиком перепланировка была удобна лишь для самого ответчика и характера его деятельности. Для обеспечения деятельности ответчику были необходимы подсобные помещения. Однако в большинстве случаев для арендаторов необходимы именно торговые площади (торговые залы) и чем больше их площадь, тем дороже арендная ставка таких помещений.
От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого решения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ИП Баранова не явился. С учетом мнения представителей ИП Левенковой и общества и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ИП Баранова.
В судебном заседании представитель ИП Левенковой поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 15.12.2013 между ИП Левенковой (арендодатель 1) и ИП Барановым (арендодатель 2) и ООО "Молл" (арендатор) был заключен договор аренды части нежилого здания, согласно которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование недвижимое имущество: часть нежилого здания общей площадью 701,3 кв. м, расположенную на первом этаже нежилого здания общей площадью 3423,7 кв. м по адресу: Челябинская обл., г. Верхний Уфалей, ул. Прямицына, 40 А, кадастровый номер 74:27:0104048:238, в соответствии с планом-схемой, на основании акта приема-передачи части нежилого здания, который после подписания будет являться неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 17-21).
Часть нежилого здания предоставляется в целях осуществления хозяйственной деятельности арендатора, а именно для размещения магазина розничной торговли с правом использования помещений под административные, складские и подсобные помещения с организацией зоны погрузки-разгрузки товара, парковочных мест для покупателей, а также сдачи части арендуемого помещения в субаренду (пункт 1.2 договора).
Нежилое здание принадлежит арендодателю 1 на праве общей долевой собственности в размере 1/2 доли на основании договора купли-продажи от 24.05.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 74АД N 351176 и о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.05.2013 совершена запись регистрации N 74-74-27/022/2013-145 (пункт 1.3 договора).
Нежилое здание принадлежит арендодателю 2 на праве общей долевой собственности в размере 1/2 доли на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 08.05.2013 N RU74301000-21303313 и договора купли-продажи от 24.05.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 31.05.2013 серии 74АД N 351177 и о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.05.2013 совершена запись регистрации N 74-74-27/022/2013-84 (пункт 1.4 договора).
Часть нежилого здания передается по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами и являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, не позднее даты, указанной в пункте 3.1.1 договора. В акте приема-передачи помещения сторонами в обязательном порядке указывается техническое состояние (пункт 1.5 договора).
Постоянная часть арендной платы: арендная плата включает в себя плату за пользование площадями, пользование земельным участком - прилегающей территории, расходы по содержанию земельного участка, парковки. Постоянная часть арендной платы составляет: 154 286 руб. в месяц (пункт 2.1 договора).
Оплата коммунальных услуг осуществляется через агентский договор на оказание услуг между арендодателем и арендатором. Арендатор вправе заключить прямые договоры с организациями - поставщиками перечисленных выше услуг (пункт 2.4 договора).
Стороны договорились о том, что арендная плата за первые 60 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи части нежилого здания арендатором не уплачивается (пункт 2.5 договора).
На основании пункта 3.4 договора арендатор вправе проводить работы, связанные с текущим и капитальным ремонтом, осуществлять ремонтно-строительные и иные работы в арендуемой части нежилого здания, необходимые для осуществления своей хозяйственной деятельности, с момента получения части нежилого здания по акту приема-передачи без согласования с арендодателем и за свой счет. Производить перепланировку части нежилого здания и реконструкцию (неотделимые улучшения) без согласования с арендодателем, без компенсации расходов. Арендодатель обязуется оказывать арендатору содействие в получении необходимых документов, в том числе путем выдачи соответствующей доверенности представителю арендатора.
Арендатор вправе в любое время без мотивации причин в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив арендодателя за 2 месяца до предполагаемой даты прекращения договора (пункт 4.4 договора).
Договор 16.01.2014 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л.д. 21).
По акту приема-передачи части нежилого здания от 15.12.2013 указанная часть нежилого помещения передана арендатору (т. 1, л.д. 22).
28 марта 2014 года между ООО "Молл" (принципал) и ИП Барановым (агент) был подписан агентский договор, согласно которому агент от своего имени, но за счет принципала обязуется оплачивать счета за услуги и работы, предоставляемые обслуживающими и снабжающими организациями на основании заключенных агентом договоров, в отношении услуг, перечисленных в пункте 1.2 настоящего договора, для обслуживания части нежилого помещения общей площадью 701,3 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания общей площадью 3423,7 кв. м, по адресу: Челябинская обл., Верхний Уфалей, ул. Прямицына, 40 А, кадастровый номер 74:27:0104048:238, а принципал обязуется возмещать агенту понесенные затраты (пункт 1.3 договора) и уплачивать вознаграждение за оказываемые услуги (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 52-55).
23 июня 2014 года между ИП Левенковой (арендодатель 1), ИП Барановым (арендодатель 2) и ООО "Молл" (арендатор) подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды части нежилого здания от 15.12.2013, согласно которому размер постоянной части арендной платы по настоящему договору с 01.07.2014 составляет 100 000 руб. в месяц (НДС не предусмотрен) (пункт 1 дополнительного соглашения) (т. 1, л.д. 56, 57).
Ответчик представил в материалы дела оригинал соглашения от 10.09.2014 о расторжении договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013, согласно которому стороны договорились с 10.11.2014 расторгнуть договор аренды части нежилого здания от 15.12.2013 (т. 2, л.д. 80).
Соглашение 07.10.2014 в установленном законом порядке зарегистрировано, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 2, л.д. 80 оборот).
Ответчиком в материалы дела представлена копия акта приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014, подписанного предпринимателями (арендодатель) и обществом (арендатор), согласно которому арендатор передает, а арендодатель принимает недвижимое имущество: часть нежилого здания общей площадью 701,3 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания общей площадью 3423,7 кв. м, по адресу: Челябинская обл., г. Верхний Уфалей, ул. Прямицына, 40 А, кадастровый номер 74:27:0104048:238 (т. 1, л.д. 36).
Кроме того, ответчик направил ИП Баранову письмо с приложением двух актов приема-передачи от 31.10.2014 к соглашению о расторжении долгосрочного договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013 с просьбой подписать указанные акты и один экземпляр выслать обществу (т. 1, л.д. 24-27).
В ответ на указанное письмо ИП Баранов направил обществу письмо от 22.12.2014, в котором указал, что впервые узнал о намерении общества досрочно расторгнуть договор аренды, никакого соглашения о расторжении договора аренды ИП Баранов не подписывал. Поскольку у арендатора по условиям договора имеется право в любое время без мотивации причин в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя за два месяца до предполагаемой даты прекращения договора, то дата прекращения договора в силу названного положения договора должна быть не ранее 03.02.2015, так как о намерении расторгнуть договор ИП Баранов узнал из сопроводительного письма, полученного им по средствам почтовой связи 03.12.2014. ИП Баранов также указал, что поскольку обществом в период работы в арендуемом помещении произведена перепланировка, то не представляется возможным подписать акт приема-передачи помещения в предложенной обществом редакции, так как дата 31.10.2014 не соответствует действительности и помещение до настоящего времени обществом не передано арендодателям, а также у арендодателей имеются претензии к состоянию помещения. Предприниматель предложил в недельный срок привести помещение в состояние, в котором оно было передано обществу при подписании договора аренды, и осуществить фактическую приемку помещения 30.12.2014 (т. 1, л.д. 28-31).
В ответ на указанное письмо ООО "Молл" направило предпринимателям письмо от 30.12.2014 N 3968, в котором указало, что с 24.10.2014 обществом освобождены и возвращены предпринимателям помещения, являющиеся предметом договора аренды от 15.12.2013. В архиве ООО "Молл" имеется подписанное с обеих сторон соглашение о расторжении договора аренды от 10.09.2014, а также подписанный с обеих сторон акт возврата помещения от 24.10.2014, подготовленный со стороны предпринимателей (т. 1, л.д. 35).
Истцами 30.12.2014 было составлено уведомление о проведении осмотра и приемки помещения в одностороннем порядке, согласно которому в арендуемом обществом помещении выполнена перепланировка, в результате которой были демонтированы стены в некоторых помещениях и возведены иные перегородки (т. 1, л.д. 32, 33). Указанное уведомление было направлено обществу 03.01.2015 (т. 1, л.д. 34).
Истцами в материалы дела представлено соглашение от 30.12.2014 о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 15.12.2013, подписанное ими в одностороннем порядке (т. 1, л.д. 49).
Истцами также в материалы дела представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 30.12.2014 к соглашению о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 15.12.2013, подписанный ими в одностороннем порядке, в котором указано, что в помещении выполнена перепланировка, в результате которой демонтированы стены в помещениях, смонтированы дополнительные стены, перегородки, в результате которых образованы помещения; помещение свободно от имущества арендатора; переданное помещение не соответствует первоначальному состоянию помещения, которое имело место быть на момент подписания договора аренды от 15.12.2013, а именно изменена внутренняя конфигурация и планировка помещения, уменьшена общая площадь помещения (т. 1, л.д. 45, 46).
Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истцов с названными выше требованиями в суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из необоснованности заявления истцов о фальсификации соглашения о расторжении договора от 10.09.2014, акта приема-передачи от 24.10.2014. Соответственно, суд сделал вывод об отсутствии оснований для взыскания с ответчика спорной задолженности по арендным платежам и коммунальным расходам. Кроме того, суд указал, что пунктом 3.4.2 договора аренды предусмотрено право общества производить перепланировку арендованного имущества без согласования с арендодателем и без компенсации расходов, ввиду чего суд отказал истцам во взыскании с ответчика убытков.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей ИП Левенковой и общества, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Между сторонами возникли правоотношения по указанному выше договору аренды нежилого помещения, которые регулируются главой 34 названного Кодекса.
В соответствии со статьей 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из содержания пункта 1 статьи 432 названного Кодекса следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Сторонами согласованы все существенные условия спорного договора аренды, в том числе об объекте аренды и размере арендной платы.
Согласно статьям 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
На основании статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Истцы начислили спорную задолженность по 30.12.2014.
Ответчик в доказательство отсутствия на его стороне обязанности оплачивать спорную задолженность ссылается на подписание сторонами соглашения от 10.09.2014 о расторжении договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013, освобождение помещения с подписанием акта приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014.
В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции истцами заявлено о фальсификации доказательств, представленных ответчиком, а именно: соглашения от 10.09.2014 о расторжении договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013, акта приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014 (т. 2, л.д. 78, 107).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 02.12.2015 назначена комплексная (судебно-техническая, почерковедческая) судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Челябинская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
На разрешение эксперта поставлены вопросы:
1. Кем Левенковой Т.М. или иным лицом выполнена подпись в акте приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014 в графе "Арендодатель 1"?
2. Кем Барановым Е.С. или иным лицом выполнена подпись в акте приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014 в графе 5 "Арендодатель 2"?
3. Соответствует ли печать от имени индивидуального предпринимателя Баранова Е.С. печати индивидуального предпринимателя Баранова Е.С. в акте приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014?
4. Кем Левенковой Т.М. или иным лицом выполнена подпись в соглашении о расторжении договора от 10.09.2014 в графе "Арендодатель 1"?
5. Кем Барановым Е.С. или иным лицом выполнена подпись в соглашении о расторжении договора от 10.09.2014 в графе "Арендодатель 2"?
6. Соответствует ли печать от имени индивидуального предпринимателя Баранова Е.С. печати индивидуального предпринимателя Баранова Е.С. в соглашении о расторжении договора от 10.09.2014?
7. Одно и то же факсимиле либо разные проставлены в следующих документах:
7.1) от имени Баранова Е.С. в графе "Арендодатель 2" в документе - соглашение о расторжении договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013, датированное 10.09.2014,
7.2) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 30.06.2014 N 41,
7.3) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 30.06.2014 N 34,
7.4) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.07.2014 N 46,
7.5) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.07.2014 N 53,
7.6) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.08.2014 N 67,
7.7) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.08.2014 N 74?
8. Один и тот же оттиск печати либо разные проставлены в следующих документах:
8.1) от имени Баранова Е.С. в графе "Арендодатель 2" в левом нижнем углу документа - соглашение о расторжении договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013, датированном 10.09.2014,
8.2) от имени Баранова Е.С. в графе "Арендодатель 2" в левом нижнем углу документа к соглашению о расторжении договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013 - акт приема-передачи нежилого помещения, датированный 24.10.2014,
8.3) от имени Баранова Е.С. в графе "от ИП Баранов Евгений Сергеевич" в правом нижнем углу документа - акт сверки взаимных расчетов за период: апрель 2014 года - октябрь 2014 года между обществом с ООО "Молл" и ИП Барановым,
8.4) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 30.06.2014 N 41,
8.5) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 30.06.2014 N 34,
8.6) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.07.2014 N 46,
8.7) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.07.2014 N 53,
8.8) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.08.2014 N 67,
8.9) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.08.2014 N 74?
9. Левенковой Татьяной Михайловной либо иным лицом выполнены подписи от ее имени в следующих документах:
9.1) от имени Левенковой Т.М. в графе "от ИП Левенкова Татьяна Михайловна" в правой нижней части документа акт сверки взаимных расчетов за период: апрель 2014 года - октябрь 2014 года, подписанный между ООО "Молл" и ИП Левенковой,
9.2) от имени Левенковой Т.М. в графе "Арендодатель 1" в документе - дополнительное соглашение N 1 к договору аренды части нежилого здания от 15.12.2013, датированное 23.06.2014,
9.3) от имени Левенковой Т.М. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 28.02.2014 N 28,
9.4) от имени Левенковой Т.М. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.03.2014 N 7,
9.5) от имени Левенковой Т.М. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 30.04.2014 N 11,
9.6) от имени Левенковой Т.М. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 30.06.2014 N 29?
10. Барановым Евгением Сергеевичем либо иным лицом выполнены подписи от его имени в следующих документах:
10.1) от имени Баранова Е.С. в графе "от ИП Баранов Евгений Сергеевич" в правой нижней части документа - акт сверки взаимных расчетов за период: апрель 2014 года - октябрь 2014 года между ООО "Молл" и ИП Барановым,
10.2) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 28.02.2014 N 33,
10.2) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.03.2014 N 8,
10.3) от имени Е.С. Баранова в графе "Исполнитель" в документе - акт от 03.11.2014 N 105?
Эксперту предоставлены свободные образцы подписи истцов, представленные ответчиком, образцы подписи Левенковой Т.М., оттиски печати Баранова Е.С., оттиски факсимиле Баранова Е.С. - оттиски представлены истцами; материалы дела, которые содержат представленные сторонами письменные доказательства.
Согласно заключению эксперта от 10.03.2016 N 297/2-3/1 (т. 3, л.д. 82-96) установить кем, самой Левенковой Т.М. или другим лицом (лицами) выполнены подписи от имени Левенковой Т.М. в акте от 24.10.2014 (возврата помещения), соглашении о расторжении договора от 10.09.2014 не представилось возможным из-за малого объема содержащейся в подписях графической информации; по вопросам 9.1, 9.3-9.6 - не представилось возможным по аналогичным причинам; по вопросам 10.2 и 10.3 - не представилось возможным из-за непригодности подписей к идентификации исполнителя; вопрос 9.2 - подпись от имени Левенковой Т.М., расположенная на первом листе дополнительного соглашения от 23.06.2014 N 1 к договору аренды, выполнена не самой Левенковой Т.М., а другим лицом; установить Барановым Е.С. или иным лицом выполнена подпись в акте приема-передачи от 14.10.2014 не представилось возможным по причине малочисленности совпадения признаков, что обусловлено простотой строения подписи; подписи от имени Баранова Е.С., расположенные в акте сверки, акте от 03.11.2014 N 105 выполнены не самими Барановым Е.С., а другим лицом (лицами) с подражанием его подлинным подписям.
Согласно заключению эксперта от 09.03.2016 N 298/2-3/4 (т. 3, л.д. 70-80) оттиски печати от имени ИП Баранова в акте от 24.10.2014, соглашении о расторжении договора от 10.09.2014 нанесены не печатью ИП Баранова, экспериментальные образцы которой представлены для сравнения, факсимильные подписи от имени Баранова Е.С., расположенные в соглашении о расторжении договора аренды от 10.09.2014, а также в актах в количестве 6 штук, представленных ответчиком, нанесены одним факсимиле, при условии, что это факсимиле было изготовлено в единственном экземпляре, но не факсимиле, экспериментальные образцы оттисков которого представлены для сравнения; оттиски печати ИП Баранова, расположенные в соглашении о расторжении договора от 10.09.2014, акте приема-передачи от 24.10.2014, а также в акте сверки взаимных расчетов, актах в количестве 6 штук, представленных ответчиком, нанесены одной печатью, при условии, что эта печать была изготовлена в единственном экземпляре.
ИП Баранов в ходе рассмотрения спора арбитражным судом первой инстанции не оспаривал факт выставления актов в адрес ответчика: от 30.06.2014 N 41, от 30.06.2014 N 34, от 31.07.2014 N 46, от 31.07.2014 N 53, от 31.08.2014 N 67, от 31.08.2014 N 74, а также факт проставления в них его факсимиле и оттиска печати (т. 2, л.д. 146-151).
Как указано выше, установить самой ИП Левенковой либо иным лицом выполнена подпись от имени Левенковой Т.М., а также самим Барановым Е.С. либо иным лицом выполнена подпись от имени Баранова Е.С. в акте приема-передачи от 24.10.2014 не представилось возможным.
Между тем, экспертами установлено, что оттиски печати ИП Баранова, расположенные в соглашении о расторжении договора от 10.09.2014, акте приема-передачи от 24.10.2014, акте сверки взаимных расчетов за период апрель 2014 года - октябрь 2014 года, подписанном между ИП Барановым и ООО "Молл" (т. 2, л.д. 90), а также в актах в количестве 6 штук, представленных ответчиком, нанесены одной печатью.
Также в экспертных заключениях указано, что факсимильные подписи от имени Баранова Е.С., расположенные в соглашении о расторжении договора аренды от 10.09.2014, а также в актах в количестве 6 штук, представленных ответчиком, нанесены одним факсимиле.
Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении верно отметил, что в пунктах 4 и 5 письменных возражений истцов от 25.11.2015 на ходатайство ответчика о приобщении к делу документов в качестве условно-свободных образцов подписи, печати и возражений по вопросам ответчика, указано, что акты сверок взаимных расчетов, которые, действительно, подписывались между истцами и ответчиком, были представлены в материалы дела самими истцами, и в том числе на данные акты сверок истцы ссылаются как на доказательство в обоснование своих исковых требований. Данные документы истцы не оспаривают и о фальсификации актов сверок не заявляют (т. 2, л.д. 137, 138).
Таким образом, истцами в материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов, на котором проставлена печать ИП Баранова, заявляя при этом о фальсификации ответчиком соглашения о расторжении договора от 10.09.2014, акта приема-передачи от 24.10.2014, на которых проставлена эта же печать.
Кроме того, согласно заключениям экспертов акт сверки подписан не самим ИП Барановым, а другим лицом с подражанием его подлинной подписи. Однако, в своих возражениях истцы утверждают обратное, представляя в дело данный документ в качестве доказательства, на котором они основывают свои исковые требования.
Экспертами установлено, что дополнительное соглашение N 1 к договору аренды части нежилого здания от 15.12.2013, датированное 23.06.2014, от имени ИП Левенковой подписано не ИП Левенковой. Между тем, данный документ истцы также представили в материалы дела.
Также арбитражный суд первой инстанции верно обратил внимание на следующее.
Истцами в адрес ответчика выставлены акты выполненных работ от ИП Левенковой от 10.11.2014 N 81, от ИП Баранова - от 10.11.2014 N 106 с наименованием услуги - аренда нежилого помещения по договору от 15.12.2013 за ноябрь 2014 года, на сумму 16 666 руб. 67 коп. (т. 2, л.д. 65, 66).
Соглашением о расторжении договора от 10.09.2014 стороны согласовали расторгнуть договор с 10.11.2014.
Исходя из суммы арендной платы за месяц - 50 000 руб. в пользу каждого из истцов за 10 дней ноября 2014 года сумма арендной платы составляет именно 16 666 руб. 67 коп. (расчет: 50 000 руб. / 30 * 10 = 16 666 руб. 67 коп.).
Таким образом, акты оказанных услуг за аренду помещения до 10.11.2014 выставлены истцами в соответствии с соглашением о расторжении договора аренды от 10.09.2014, что также доказывает, что предпринимателям были известны условия подписанного соглашения на момент выставления названных актов.
Кроме того, подтверждением того обстоятельства, что акт приема-передачи от 24.10.2014 подготовлен именно стороной истцов, является указание в пункте 3 акта на несоответствие состояния помещения на момент возврата его состоянию на момент приемки арендатором. Претензии к состоянию помещения, отраженные в акте от 24.10.2014, аналогичны претензиям, отраженным в исковом заявлении предпринимателей.
Таким образом, заключения экспертов в совокупности с исследованными судом материалами дела свидетельствуют об отсутствии оснований для исключения из числа доказательств по делу соглашения о расторжении договора аренды от 10.09.2014 и акта приема-передачи помещения от 24.10.2014.
При указанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества в пользу предпринимателей задолженности по договору аренды по состоянию на 30.12.2014.
Истцами также заявлено требование о взыскании с ответчика убытков, поскольку последний осуществил перепланировку помещения.
В обоснование данного требования истцами представлены локальный сметный расчет к дефектной ведомости на перепланировку помещений в здании по адресу: г. Верхний Уфалей, ул. Прямицына, 40 А, ЕК-2015.003П-СМ (т. 1, л.д. 87-110), заключение по результатам строительно-технической экспертизы от 28.12.2015 N 173 (т. 3, л.д. 132-145), согласно которому выполненная перепланировка в помещении не соответствует требованиям действующего законодательства, привела к ухудшению имущества, которое выражено в уменьшении площадей торгового зала и уменьшении офисных помещений, ухудшились эксплуатационные свойства помещений, прибыль с аренды помещений также снижена.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Убытки появляются в результате неправомерных действий (бездействия) одного лица, нарушающих права другого.
Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.
В силу нормы абзаца первого статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В настоящем случае сторонами договора аренды в пункте 3.4.2 согласовано право арендатора производить работы, связанные с текущим и капитальным ремонтом, осуществлять ремонтно-строительные и иные работы в арендуемой части нежилого здания, необходимые для осуществления своей хозяйственной деятельности, с момента получения части нежилого здания по акту приема-передачи без согласования с арендодателем и за свой счет. Производить перепланировку части нежилого здания и реконструкцию (неотделимые улучшения) без согласования с арендодателем, без компенсации расходов.
Ответчик указал, что на основании изложенного условия договора аренды им произведены необходимые ему ремонтные работы в арендуемом помещении, которые являются неотделимыми улучшениями имущества истцов, а не убытками.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из приведенного условия пункта 3.4.2 договора аренды следует, что стороны определили произведенную арендатором перепланировку и реконструкцию занимаемого помещения, в том числе, без согласия арендодателя, как неотделимые улучшения. При этом в договоре аренды арендодатели не определили, какого характера перепланировку и (или) реконструкцию они разрешают произвести арендатору. Одновременно стороны указали на то, что арендатор вправе произвести указанные работы, необходимые для осуществления своей хозяйственной деятельности.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Таким образом, указание истцов на наличие на стороне ответчика обязанности приведения помещения в первоначальное состояние не основано на условиях заключенного договора аренды.
При указанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истцов о взыскании убытков.
Ввиду изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2016 по делу N А76-8785/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Баранова Евгения Сергеевича и индивидуального предпринимателя Левенковой Татьяны Михайловны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2016 N 18АП-9325/2016 ПО ДЕЛУ N А76-8785/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2016 г. N 18АП-9325/2016
Дело N А76-8785/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Баранова Евгения Сергеевича и индивидуального предпринимателя Левенковой Татьяны Михайловны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2016 по делу N А76-8785/2015 (судья Писаренко Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Левенковой Татьяны Михайловны - Щелконогова А.Ю. (доверенность от 01.06.2015);
- общества с ограниченной ответственностью "Молл" - Безменов В.В. (доверенность от 01.04.2016 N 139).
Индивидуальный предприниматель Баранов Евгений Сергеевич и индивидуальный предприниматель Левенкова Татьяна Михайловна (далее - ИП Баранов, ИП Левенкова, предприниматели, истцы) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Молл" (далее - ООО "Молл", общество, ответчик) о взыскании в пользу ИП Левенковой задолженности по арендным платежам по договору от 15.12.2013 в размере 111 290 руб. 32 коп. и убытков в размере 439 854 руб. 50 коп.; в пользу ИП Баранова задолженности по арендным платежам и коммунальным платежам по договору от 15.12.2013 в размере 150 437 руб. 09 коп. и убытков в размере 439 854 руб. 50 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л.д. 159, 164).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.06.2016 (резолютивная часть объявлена 31.05.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласились истцы и обжаловали его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматели (далее также - податели жалобы) просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податели жалобы указывают, что из материалов дела следует отсутствие у ИП Баранова воли на подписание соглашения о расторжении договора аренды от 15.12.2013. Стороны при заключении договора аренды не согласовали возможность подписания документов при помощи факсимиле и не признавали документы, подписанные при помощи факсимиле, как документы, подписанные лично лицом, которому принадлежит факсимиле. Доводы истцов о том, что они не подписывали ни соглашение о расторжении договора аренды, ни акт приема-передачи помещения, подтверждены заключением экспертов. Кроме того, при оценке данного довода истцов необходимо принять во внимание и поведение сторон по договору, которое предшествовало подаче искового заявления. Действия сторон также свидетельствовали о неподписании истцами указанных документов. Также податель жалобы отмечает, что для осуществления перепланировки и реконструкции занимаемого помещения ООО "Молл" в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не получило соответствующее разрешение на реконструкцию, а, значит, выполненная перепланировка в помещении носит самовольный характер и помещение надлежит привести в первоначальное состояние. В договоре аренды от 15.12.2013 отсутствует право ответчика оставить помещение после прекращения действия договора аренды в перепланированном состоянии. В результате произведенной перепланировки состояние помещения ухудшилось по сравнению с тем, которое было в момент передачи помещения 15.12.2013 при заключении договора аренды. По мнению подателей жалобы, ответчик, которому, действительно, было предоставлено право на осуществление перепланировки в спорном помещении, использовал свое право в ущерб интересам истцов. Выполненная ответчиком перепланировка была удобна лишь для самого ответчика и характера его деятельности. Для обеспечения деятельности ответчику были необходимы подсобные помещения. Однако в большинстве случаев для арендаторов необходимы именно торговые площади (торговые залы) и чем больше их площадь, тем дороже арендная ставка таких помещений.
От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого решения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ИП Баранова не явился. С учетом мнения представителей ИП Левенковой и общества и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ИП Баранова.
В судебном заседании представитель ИП Левенковой поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 15.12.2013 между ИП Левенковой (арендодатель 1) и ИП Барановым (арендодатель 2) и ООО "Молл" (арендатор) был заключен договор аренды части нежилого здания, согласно которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование недвижимое имущество: часть нежилого здания общей площадью 701,3 кв. м, расположенную на первом этаже нежилого здания общей площадью 3423,7 кв. м по адресу: Челябинская обл., г. Верхний Уфалей, ул. Прямицына, 40 А, кадастровый номер 74:27:0104048:238, в соответствии с планом-схемой, на основании акта приема-передачи части нежилого здания, который после подписания будет являться неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 17-21).
Часть нежилого здания предоставляется в целях осуществления хозяйственной деятельности арендатора, а именно для размещения магазина розничной торговли с правом использования помещений под административные, складские и подсобные помещения с организацией зоны погрузки-разгрузки товара, парковочных мест для покупателей, а также сдачи части арендуемого помещения в субаренду (пункт 1.2 договора).
Нежилое здание принадлежит арендодателю 1 на праве общей долевой собственности в размере 1/2 доли на основании договора купли-продажи от 24.05.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 74АД N 351176 и о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.05.2013 совершена запись регистрации N 74-74-27/022/2013-145 (пункт 1.3 договора).
Нежилое здание принадлежит арендодателю 2 на праве общей долевой собственности в размере 1/2 доли на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 08.05.2013 N RU74301000-21303313 и договора купли-продажи от 24.05.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 31.05.2013 серии 74АД N 351177 и о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.05.2013 совершена запись регистрации N 74-74-27/022/2013-84 (пункт 1.4 договора).
Часть нежилого здания передается по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами и являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, не позднее даты, указанной в пункте 3.1.1 договора. В акте приема-передачи помещения сторонами в обязательном порядке указывается техническое состояние (пункт 1.5 договора).
Постоянная часть арендной платы: арендная плата включает в себя плату за пользование площадями, пользование земельным участком - прилегающей территории, расходы по содержанию земельного участка, парковки. Постоянная часть арендной платы составляет: 154 286 руб. в месяц (пункт 2.1 договора).
Оплата коммунальных услуг осуществляется через агентский договор на оказание услуг между арендодателем и арендатором. Арендатор вправе заключить прямые договоры с организациями - поставщиками перечисленных выше услуг (пункт 2.4 договора).
Стороны договорились о том, что арендная плата за первые 60 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи части нежилого здания арендатором не уплачивается (пункт 2.5 договора).
На основании пункта 3.4 договора арендатор вправе проводить работы, связанные с текущим и капитальным ремонтом, осуществлять ремонтно-строительные и иные работы в арендуемой части нежилого здания, необходимые для осуществления своей хозяйственной деятельности, с момента получения части нежилого здания по акту приема-передачи без согласования с арендодателем и за свой счет. Производить перепланировку части нежилого здания и реконструкцию (неотделимые улучшения) без согласования с арендодателем, без компенсации расходов. Арендодатель обязуется оказывать арендатору содействие в получении необходимых документов, в том числе путем выдачи соответствующей доверенности представителю арендатора.
Арендатор вправе в любое время без мотивации причин в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив арендодателя за 2 месяца до предполагаемой даты прекращения договора (пункт 4.4 договора).
Договор 16.01.2014 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л.д. 21).
По акту приема-передачи части нежилого здания от 15.12.2013 указанная часть нежилого помещения передана арендатору (т. 1, л.д. 22).
28 марта 2014 года между ООО "Молл" (принципал) и ИП Барановым (агент) был подписан агентский договор, согласно которому агент от своего имени, но за счет принципала обязуется оплачивать счета за услуги и работы, предоставляемые обслуживающими и снабжающими организациями на основании заключенных агентом договоров, в отношении услуг, перечисленных в пункте 1.2 настоящего договора, для обслуживания части нежилого помещения общей площадью 701,3 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания общей площадью 3423,7 кв. м, по адресу: Челябинская обл., Верхний Уфалей, ул. Прямицына, 40 А, кадастровый номер 74:27:0104048:238, а принципал обязуется возмещать агенту понесенные затраты (пункт 1.3 договора) и уплачивать вознаграждение за оказываемые услуги (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 52-55).
23 июня 2014 года между ИП Левенковой (арендодатель 1), ИП Барановым (арендодатель 2) и ООО "Молл" (арендатор) подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды части нежилого здания от 15.12.2013, согласно которому размер постоянной части арендной платы по настоящему договору с 01.07.2014 составляет 100 000 руб. в месяц (НДС не предусмотрен) (пункт 1 дополнительного соглашения) (т. 1, л.д. 56, 57).
Ответчик представил в материалы дела оригинал соглашения от 10.09.2014 о расторжении договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013, согласно которому стороны договорились с 10.11.2014 расторгнуть договор аренды части нежилого здания от 15.12.2013 (т. 2, л.д. 80).
Соглашение 07.10.2014 в установленном законом порядке зарегистрировано, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 2, л.д. 80 оборот).
Ответчиком в материалы дела представлена копия акта приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014, подписанного предпринимателями (арендодатель) и обществом (арендатор), согласно которому арендатор передает, а арендодатель принимает недвижимое имущество: часть нежилого здания общей площадью 701,3 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания общей площадью 3423,7 кв. м, по адресу: Челябинская обл., г. Верхний Уфалей, ул. Прямицына, 40 А, кадастровый номер 74:27:0104048:238 (т. 1, л.д. 36).
Кроме того, ответчик направил ИП Баранову письмо с приложением двух актов приема-передачи от 31.10.2014 к соглашению о расторжении долгосрочного договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013 с просьбой подписать указанные акты и один экземпляр выслать обществу (т. 1, л.д. 24-27).
В ответ на указанное письмо ИП Баранов направил обществу письмо от 22.12.2014, в котором указал, что впервые узнал о намерении общества досрочно расторгнуть договор аренды, никакого соглашения о расторжении договора аренды ИП Баранов не подписывал. Поскольку у арендатора по условиям договора имеется право в любое время без мотивации причин в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя за два месяца до предполагаемой даты прекращения договора, то дата прекращения договора в силу названного положения договора должна быть не ранее 03.02.2015, так как о намерении расторгнуть договор ИП Баранов узнал из сопроводительного письма, полученного им по средствам почтовой связи 03.12.2014. ИП Баранов также указал, что поскольку обществом в период работы в арендуемом помещении произведена перепланировка, то не представляется возможным подписать акт приема-передачи помещения в предложенной обществом редакции, так как дата 31.10.2014 не соответствует действительности и помещение до настоящего времени обществом не передано арендодателям, а также у арендодателей имеются претензии к состоянию помещения. Предприниматель предложил в недельный срок привести помещение в состояние, в котором оно было передано обществу при подписании договора аренды, и осуществить фактическую приемку помещения 30.12.2014 (т. 1, л.д. 28-31).
В ответ на указанное письмо ООО "Молл" направило предпринимателям письмо от 30.12.2014 N 3968, в котором указало, что с 24.10.2014 обществом освобождены и возвращены предпринимателям помещения, являющиеся предметом договора аренды от 15.12.2013. В архиве ООО "Молл" имеется подписанное с обеих сторон соглашение о расторжении договора аренды от 10.09.2014, а также подписанный с обеих сторон акт возврата помещения от 24.10.2014, подготовленный со стороны предпринимателей (т. 1, л.д. 35).
Истцами 30.12.2014 было составлено уведомление о проведении осмотра и приемки помещения в одностороннем порядке, согласно которому в арендуемом обществом помещении выполнена перепланировка, в результате которой были демонтированы стены в некоторых помещениях и возведены иные перегородки (т. 1, л.д. 32, 33). Указанное уведомление было направлено обществу 03.01.2015 (т. 1, л.д. 34).
Истцами в материалы дела представлено соглашение от 30.12.2014 о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 15.12.2013, подписанное ими в одностороннем порядке (т. 1, л.д. 49).
Истцами также в материалы дела представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 30.12.2014 к соглашению о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 15.12.2013, подписанный ими в одностороннем порядке, в котором указано, что в помещении выполнена перепланировка, в результате которой демонтированы стены в помещениях, смонтированы дополнительные стены, перегородки, в результате которых образованы помещения; помещение свободно от имущества арендатора; переданное помещение не соответствует первоначальному состоянию помещения, которое имело место быть на момент подписания договора аренды от 15.12.2013, а именно изменена внутренняя конфигурация и планировка помещения, уменьшена общая площадь помещения (т. 1, л.д. 45, 46).
Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истцов с названными выше требованиями в суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из необоснованности заявления истцов о фальсификации соглашения о расторжении договора от 10.09.2014, акта приема-передачи от 24.10.2014. Соответственно, суд сделал вывод об отсутствии оснований для взыскания с ответчика спорной задолженности по арендным платежам и коммунальным расходам. Кроме того, суд указал, что пунктом 3.4.2 договора аренды предусмотрено право общества производить перепланировку арендованного имущества без согласования с арендодателем и без компенсации расходов, ввиду чего суд отказал истцам во взыскании с ответчика убытков.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей ИП Левенковой и общества, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Между сторонами возникли правоотношения по указанному выше договору аренды нежилого помещения, которые регулируются главой 34 названного Кодекса.
В соответствии со статьей 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из содержания пункта 1 статьи 432 названного Кодекса следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Сторонами согласованы все существенные условия спорного договора аренды, в том числе об объекте аренды и размере арендной платы.
Согласно статьям 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
На основании статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Истцы начислили спорную задолженность по 30.12.2014.
Ответчик в доказательство отсутствия на его стороне обязанности оплачивать спорную задолженность ссылается на подписание сторонами соглашения от 10.09.2014 о расторжении договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013, освобождение помещения с подписанием акта приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014.
В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции истцами заявлено о фальсификации доказательств, представленных ответчиком, а именно: соглашения от 10.09.2014 о расторжении договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013, акта приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014 (т. 2, л.д. 78, 107).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 02.12.2015 назначена комплексная (судебно-техническая, почерковедческая) судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Челябинская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
На разрешение эксперта поставлены вопросы:
1. Кем Левенковой Т.М. или иным лицом выполнена подпись в акте приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014 в графе "Арендодатель 1"?
2. Кем Барановым Е.С. или иным лицом выполнена подпись в акте приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014 в графе 5 "Арендодатель 2"?
3. Соответствует ли печать от имени индивидуального предпринимателя Баранова Е.С. печати индивидуального предпринимателя Баранова Е.С. в акте приема-передачи нежилого помещения от 24.10.2014?
4. Кем Левенковой Т.М. или иным лицом выполнена подпись в соглашении о расторжении договора от 10.09.2014 в графе "Арендодатель 1"?
5. Кем Барановым Е.С. или иным лицом выполнена подпись в соглашении о расторжении договора от 10.09.2014 в графе "Арендодатель 2"?
6. Соответствует ли печать от имени индивидуального предпринимателя Баранова Е.С. печати индивидуального предпринимателя Баранова Е.С. в соглашении о расторжении договора от 10.09.2014?
7. Одно и то же факсимиле либо разные проставлены в следующих документах:
7.1) от имени Баранова Е.С. в графе "Арендодатель 2" в документе - соглашение о расторжении договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013, датированное 10.09.2014,
7.2) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 30.06.2014 N 41,
7.3) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 30.06.2014 N 34,
7.4) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.07.2014 N 46,
7.5) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.07.2014 N 53,
7.6) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.08.2014 N 67,
7.7) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.08.2014 N 74?
8. Один и тот же оттиск печати либо разные проставлены в следующих документах:
8.1) от имени Баранова Е.С. в графе "Арендодатель 2" в левом нижнем углу документа - соглашение о расторжении договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013, датированном 10.09.2014,
8.2) от имени Баранова Е.С. в графе "Арендодатель 2" в левом нижнем углу документа к соглашению о расторжении договора аренды части нежилого здания от 15.12.2013 - акт приема-передачи нежилого помещения, датированный 24.10.2014,
8.3) от имени Баранова Е.С. в графе "от ИП Баранов Евгений Сергеевич" в правом нижнем углу документа - акт сверки взаимных расчетов за период: апрель 2014 года - октябрь 2014 года между обществом с ООО "Молл" и ИП Барановым,
8.4) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 30.06.2014 N 41,
8.5) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 30.06.2014 N 34,
8.6) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.07.2014 N 46,
8.7) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.07.2014 N 53,
8.8) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.08.2014 N 67,
8.9) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.08.2014 N 74?
9. Левенковой Татьяной Михайловной либо иным лицом выполнены подписи от ее имени в следующих документах:
9.1) от имени Левенковой Т.М. в графе "от ИП Левенкова Татьяна Михайловна" в правой нижней части документа акт сверки взаимных расчетов за период: апрель 2014 года - октябрь 2014 года, подписанный между ООО "Молл" и ИП Левенковой,
9.2) от имени Левенковой Т.М. в графе "Арендодатель 1" в документе - дополнительное соглашение N 1 к договору аренды части нежилого здания от 15.12.2013, датированное 23.06.2014,
9.3) от имени Левенковой Т.М. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 28.02.2014 N 28,
9.4) от имени Левенковой Т.М. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.03.2014 N 7,
9.5) от имени Левенковой Т.М. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 30.04.2014 N 11,
9.6) от имени Левенковой Т.М. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 30.06.2014 N 29?
10. Барановым Евгением Сергеевичем либо иным лицом выполнены подписи от его имени в следующих документах:
10.1) от имени Баранова Е.С. в графе "от ИП Баранов Евгений Сергеевич" в правой нижней части документа - акт сверки взаимных расчетов за период: апрель 2014 года - октябрь 2014 года между ООО "Молл" и ИП Барановым,
10.2) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 28.02.2014 N 33,
10.2) от имени Баранова Е.С. в графе "Исполнитель" в документе - акт от 31.03.2014 N 8,
10.3) от имени Е.С. Баранова в графе "Исполнитель" в документе - акт от 03.11.2014 N 105?
Эксперту предоставлены свободные образцы подписи истцов, представленные ответчиком, образцы подписи Левенковой Т.М., оттиски печати Баранова Е.С., оттиски факсимиле Баранова Е.С. - оттиски представлены истцами; материалы дела, которые содержат представленные сторонами письменные доказательства.
Согласно заключению эксперта от 10.03.2016 N 297/2-3/1 (т. 3, л.д. 82-96) установить кем, самой Левенковой Т.М. или другим лицом (лицами) выполнены подписи от имени Левенковой Т.М. в акте от 24.10.2014 (возврата помещения), соглашении о расторжении договора от 10.09.2014 не представилось возможным из-за малого объема содержащейся в подписях графической информации; по вопросам 9.1, 9.3-9.6 - не представилось возможным по аналогичным причинам; по вопросам 10.2 и 10.3 - не представилось возможным из-за непригодности подписей к идентификации исполнителя; вопрос 9.2 - подпись от имени Левенковой Т.М., расположенная на первом листе дополнительного соглашения от 23.06.2014 N 1 к договору аренды, выполнена не самой Левенковой Т.М., а другим лицом; установить Барановым Е.С. или иным лицом выполнена подпись в акте приема-передачи от 14.10.2014 не представилось возможным по причине малочисленности совпадения признаков, что обусловлено простотой строения подписи; подписи от имени Баранова Е.С., расположенные в акте сверки, акте от 03.11.2014 N 105 выполнены не самими Барановым Е.С., а другим лицом (лицами) с подражанием его подлинным подписям.
Согласно заключению эксперта от 09.03.2016 N 298/2-3/4 (т. 3, л.д. 70-80) оттиски печати от имени ИП Баранова в акте от 24.10.2014, соглашении о расторжении договора от 10.09.2014 нанесены не печатью ИП Баранова, экспериментальные образцы которой представлены для сравнения, факсимильные подписи от имени Баранова Е.С., расположенные в соглашении о расторжении договора аренды от 10.09.2014, а также в актах в количестве 6 штук, представленных ответчиком, нанесены одним факсимиле, при условии, что это факсимиле было изготовлено в единственном экземпляре, но не факсимиле, экспериментальные образцы оттисков которого представлены для сравнения; оттиски печати ИП Баранова, расположенные в соглашении о расторжении договора от 10.09.2014, акте приема-передачи от 24.10.2014, а также в акте сверки взаимных расчетов, актах в количестве 6 штук, представленных ответчиком, нанесены одной печатью, при условии, что эта печать была изготовлена в единственном экземпляре.
ИП Баранов в ходе рассмотрения спора арбитражным судом первой инстанции не оспаривал факт выставления актов в адрес ответчика: от 30.06.2014 N 41, от 30.06.2014 N 34, от 31.07.2014 N 46, от 31.07.2014 N 53, от 31.08.2014 N 67, от 31.08.2014 N 74, а также факт проставления в них его факсимиле и оттиска печати (т. 2, л.д. 146-151).
Как указано выше, установить самой ИП Левенковой либо иным лицом выполнена подпись от имени Левенковой Т.М., а также самим Барановым Е.С. либо иным лицом выполнена подпись от имени Баранова Е.С. в акте приема-передачи от 24.10.2014 не представилось возможным.
Между тем, экспертами установлено, что оттиски печати ИП Баранова, расположенные в соглашении о расторжении договора от 10.09.2014, акте приема-передачи от 24.10.2014, акте сверки взаимных расчетов за период апрель 2014 года - октябрь 2014 года, подписанном между ИП Барановым и ООО "Молл" (т. 2, л.д. 90), а также в актах в количестве 6 штук, представленных ответчиком, нанесены одной печатью.
Также в экспертных заключениях указано, что факсимильные подписи от имени Баранова Е.С., расположенные в соглашении о расторжении договора аренды от 10.09.2014, а также в актах в количестве 6 штук, представленных ответчиком, нанесены одним факсимиле.
Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении верно отметил, что в пунктах 4 и 5 письменных возражений истцов от 25.11.2015 на ходатайство ответчика о приобщении к делу документов в качестве условно-свободных образцов подписи, печати и возражений по вопросам ответчика, указано, что акты сверок взаимных расчетов, которые, действительно, подписывались между истцами и ответчиком, были представлены в материалы дела самими истцами, и в том числе на данные акты сверок истцы ссылаются как на доказательство в обоснование своих исковых требований. Данные документы истцы не оспаривают и о фальсификации актов сверок не заявляют (т. 2, л.д. 137, 138).
Таким образом, истцами в материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов, на котором проставлена печать ИП Баранова, заявляя при этом о фальсификации ответчиком соглашения о расторжении договора от 10.09.2014, акта приема-передачи от 24.10.2014, на которых проставлена эта же печать.
Кроме того, согласно заключениям экспертов акт сверки подписан не самим ИП Барановым, а другим лицом с подражанием его подлинной подписи. Однако, в своих возражениях истцы утверждают обратное, представляя в дело данный документ в качестве доказательства, на котором они основывают свои исковые требования.
Экспертами установлено, что дополнительное соглашение N 1 к договору аренды части нежилого здания от 15.12.2013, датированное 23.06.2014, от имени ИП Левенковой подписано не ИП Левенковой. Между тем, данный документ истцы также представили в материалы дела.
Также арбитражный суд первой инстанции верно обратил внимание на следующее.
Истцами в адрес ответчика выставлены акты выполненных работ от ИП Левенковой от 10.11.2014 N 81, от ИП Баранова - от 10.11.2014 N 106 с наименованием услуги - аренда нежилого помещения по договору от 15.12.2013 за ноябрь 2014 года, на сумму 16 666 руб. 67 коп. (т. 2, л.д. 65, 66).
Соглашением о расторжении договора от 10.09.2014 стороны согласовали расторгнуть договор с 10.11.2014.
Исходя из суммы арендной платы за месяц - 50 000 руб. в пользу каждого из истцов за 10 дней ноября 2014 года сумма арендной платы составляет именно 16 666 руб. 67 коп. (расчет: 50 000 руб. / 30 * 10 = 16 666 руб. 67 коп.).
Таким образом, акты оказанных услуг за аренду помещения до 10.11.2014 выставлены истцами в соответствии с соглашением о расторжении договора аренды от 10.09.2014, что также доказывает, что предпринимателям были известны условия подписанного соглашения на момент выставления названных актов.
Кроме того, подтверждением того обстоятельства, что акт приема-передачи от 24.10.2014 подготовлен именно стороной истцов, является указание в пункте 3 акта на несоответствие состояния помещения на момент возврата его состоянию на момент приемки арендатором. Претензии к состоянию помещения, отраженные в акте от 24.10.2014, аналогичны претензиям, отраженным в исковом заявлении предпринимателей.
Таким образом, заключения экспертов в совокупности с исследованными судом материалами дела свидетельствуют об отсутствии оснований для исключения из числа доказательств по делу соглашения о расторжении договора аренды от 10.09.2014 и акта приема-передачи помещения от 24.10.2014.
При указанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества в пользу предпринимателей задолженности по договору аренды по состоянию на 30.12.2014.
Истцами также заявлено требование о взыскании с ответчика убытков, поскольку последний осуществил перепланировку помещения.
В обоснование данного требования истцами представлены локальный сметный расчет к дефектной ведомости на перепланировку помещений в здании по адресу: г. Верхний Уфалей, ул. Прямицына, 40 А, ЕК-2015.003П-СМ (т. 1, л.д. 87-110), заключение по результатам строительно-технической экспертизы от 28.12.2015 N 173 (т. 3, л.д. 132-145), согласно которому выполненная перепланировка в помещении не соответствует требованиям действующего законодательства, привела к ухудшению имущества, которое выражено в уменьшении площадей торгового зала и уменьшении офисных помещений, ухудшились эксплуатационные свойства помещений, прибыль с аренды помещений также снижена.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Убытки появляются в результате неправомерных действий (бездействия) одного лица, нарушающих права другого.
Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.
В силу нормы абзаца первого статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В настоящем случае сторонами договора аренды в пункте 3.4.2 согласовано право арендатора производить работы, связанные с текущим и капитальным ремонтом, осуществлять ремонтно-строительные и иные работы в арендуемой части нежилого здания, необходимые для осуществления своей хозяйственной деятельности, с момента получения части нежилого здания по акту приема-передачи без согласования с арендодателем и за свой счет. Производить перепланировку части нежилого здания и реконструкцию (неотделимые улучшения) без согласования с арендодателем, без компенсации расходов.
Ответчик указал, что на основании изложенного условия договора аренды им произведены необходимые ему ремонтные работы в арендуемом помещении, которые являются неотделимыми улучшениями имущества истцов, а не убытками.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из приведенного условия пункта 3.4.2 договора аренды следует, что стороны определили произведенную арендатором перепланировку и реконструкцию занимаемого помещения, в том числе, без согласия арендодателя, как неотделимые улучшения. При этом в договоре аренды арендодатели не определили, какого характера перепланировку и (или) реконструкцию они разрешают произвести арендатору. Одновременно стороны указали на то, что арендатор вправе произвести указанные работы, необходимые для осуществления своей хозяйственной деятельности.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Таким образом, указание истцов на наличие на стороне ответчика обязанности приведения помещения в первоначальное состояние не основано на условиях заключенного договора аренды.
При указанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истцов о взыскании убытков.
Ввиду изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2016 по делу N А76-8785/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Баранова Евгения Сергеевича и индивидуального предпринимателя Левенковой Татьяны Михайловны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)