Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07.09.2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13.09.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Многопрофильное Предприятие "Капитал"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2017 года
по делу N А40-113914/16, принятое судьей Дудкиным В.В.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к ООО "Многопрофильное предприятие "Капитал"
о взыскании задолженности в размере 10 373 870 руб. 66 коп., пени в размере 988 667 руб. 19 коп., расторжении договора аренды, выселении
и по встречному иску ООО "Многопрофильное предприятие "Капитал"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании недействительным уведомлений об изменении годовой арендной платы
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Ермолаев Н.Н. по доверенности от 30.12.2016
от ответчика Шакин В.Б. по доверенности от 08.08.2017
ДГИ г. Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "Многопрофильное предприятие "Капитал" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 10 373 870 руб. 66 коп., пени в размере 988 667 руб. 19 коп., расторжении договора аренды N 01-01333/00 и выселении ответчика из нежилого помещения.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, представил встречный иск о признании недействительными уведомлений ДГИ г. Москвы от 14.01.2014 г. N 33-А-50716/14-(0)-0, N 33-А-50717/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.07.2014 г. по договору аренды от 22.08.2000 г. N 01-01333/00, уведомлений от 24.12.2014 г. N 33-А-138686/14-(0)-0, N 33-А-138687/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2015 г. по договору аренды от 22.08.2000 г. N 01-01333/00, уведомлений от 27.11.2015 г. N 33-А-201979/15-(0)-0, N 33-А-199314/15-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2016 г. по договору аренды от 22.08.2000 г. N 01-01333/00.
Встречный иск принят судом к совместному рассмотрению на основании ст. 132 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2017 года требования истца по первоначальному иску о взыскании долга и пени удовлетворены в полном объеме, в остальной части в удовлетворении отказано, поскольку арендатор отказался от договора аренды и возвратил Департаменту помещения. В удовлетворении встречных исковых требований было отказано.
С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование апелляционных жалоб заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал ее доводы. Истец в судебном заседании с решением суда согласен, просил оставить его без изменения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Как следует из материалов дела, 22.08.2000 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 01-01333/00, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество общей площадью 351,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, шоссе Энтузиастов, д. 4 стр. 1 для использования под магазин.
Срок действия договора установлен с 01.08.2000 г. по 31.07.2005 г. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке и продлен на основании со ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и в сроки, предусмотренные договором.
Согласно п. 5.1 договора ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца.
Как указывает Департамент в обоснование иска, в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с июля 2014 г. по апрель 2016 г., в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 10 373 870 руб. 66 коп.
Согласно п. 6.1 договора аренды при неуплате арендных платежей в установленные сроки арендатор уплачивает арендодателю пени по процентной ставке равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца на сумму задолженности за период с 06.07.2014 г. по 30.04.2016 г. начислена неустойка в размере 988 667 руб. 19 коп.
Ответчик по первоначальному иску требования истца не признал, сославшись на то, что он оплачивал арендную плату своевременно и полном объеме на основании дополнительных соглашений сторон и согласованных сторонами расчетов арендной платы к ним. Последнее дополнительное соглашение подписано сторонами 01.10.2013 года.
В соответствии с п. 7 дополнительного соглашения к договору аренды от 17.11.2009 г. "Арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением.
Арендодатель направляет в адрес Арендатора уведомление (заказным письмом с уведомлением), подписанное Арендодателем с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы, с приложением расчета. В данном случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.
Уведомление является неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения.
Арендатор обязан произвести платеж по новой ставке арендной платы не позднее 1 месяца с даты указанной в уведомлении об изменении ставки арендной платы.
В случаи если Арендатор отказывается платить арендную плату по новой ставке, Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. В таком случае Арендодатель направляет арендатору уведомление (заказным письмом с уведомлением) об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды. Такое расторжение регистрируется Арендодателем в Органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Арендатором заявлен иск о признании недействительными уведомлений ДГИ г. Москвы от 14.01.2014 г. N 33-А-50716/14-(0)-0, N 33-А-50717/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.07.2014 г. по договору аренды от 22.08.2000 г. N 01-01333/00, уведомлений от 24.12.2014 г. N 33-А-138686/14-(0)-0, N 33-А-138687/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2015 г. по договору аренды от 22.08.2000 г. N 01-01333/00, уведомлений от 27.11.2015 г. N 33-А-201979/15-(0)-0, N 33-А-199314/15-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2016 г. по договору аренды от 22.08.2000 г. N 01-01333/00.
Основанием для обращения с настоящим исковым заявлением послужило нарушение Департаментом права истца по встречному иску быть извещенным о новых условиях договора в установленные сроки.
Истец также пояснил, что Департамент, отправив оспариваемые уведомления заказным письмом, не проверив факт его доставки арендатору, применил в одностороннем порядке новую арендную ставку по договору, хотя в условиях пункта 7 установлено, что уведомления должны быть направлены заказным письмом с уведомлением о вручении.
Истец также считает ненадлежащим уведомления об изменении арендной платы ввиду несоблюдения ответчиком порядка, формы и условий внесения изменений в договор в части изменения ставки арендной платы. С учетом положений пункта 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, содержащего порядок изменения ставки арендной платы на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении двухмесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления. Департамент, направляя уведомления об изменении ставки арендной платы в декабре 2014 года и 27.11.2015 г. не вправе устанавливать обязанность истца по перечислению арендной платы по новой ставке с 01.01.2015 г., с 01.01.2016 г.
По мнению истца, ссылка Департамента на постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП и от 01.07.2013 N 424-ПП несостоятельна, ввиду отсутствия в них информации о централизованном изменении ставки арендной платы. К уведомлениям не приложены заключение независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы и расчет, предусмотренный статьей 2.4 постановления Правительства Москвы N 800-ПП. Более того, в уведомлениях не содержится даже указания на заключение независимого оценщика и расчет.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (за исключением указанных в статье 15 настоящего Федерального закона государственных фондов поддержки научной, научно-технической, инновационной деятельности, осуществляющих деятельность в форме государственных учреждений), осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.
Согласно пункту 1 постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 (в редакции постановлений N 236-ПП от 15.04.2013, N 424-ПП от 01.07.2013, N 710-ПП от 29.10.2013) с 1 января 2014 года предоставлена имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3.500 руб. за 1 кв. м в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.
Пунктом 2.4 постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 предусмотрено, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества города Москвы, но не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.
Пунктом 1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" утвержден Перечень видов использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, передаваемых в аренду на льготных условиях по действующим и вновь оформляемым договорам аренды, и применяемых корректирующих коэффициентов при расчете ставки арендной платы.
На основании изложенного с учетом дополнительного соглашения от 17.11.2009 года суд пришел к выводу о том, что нормативные акты, изменяющие ставки арендной платы, являются обязательными для исполнения сторон по спорному договору.
Исходя из этого, постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП является нормативным актом, обязательным для истца и ответчика, и устанавливающим права и обязанности по договору от 22.08.2000 N 01-01333/00.
Согласно пункту 2.4 постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 требование о проведении оценки является обязательным для установления ставки арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим право на имущественную поддержку.
Департаментом по требованию суда не представлено в материалы дела заключения независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы, на основании которого им произведен расчет арендной платы на 2014, 2015, 2016 гг.
Департаментом представлен в материалы дела фрагмент отчета ООО "Центр оценки "Аверс", с датой проведения оценки - 15.07.2013 года. Доказательств возможности использования вышеназванного отчета для установления рыночной ставки арендной платы с 01.07.2014 г. и на 2015, 2016 годы Департаментом не представлено.
Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с частью 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
По смыслу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
На основании изложенного ввиду того, что в нарушение положений пункта 2.4 постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012, изменение ставки арендной платы в 2014 году осуществлено путем применения ставки-дефлятора без проведения оценки рыночной ставки арендной платы в 2014, 2015,2016 году, апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в части признания недействительными уведомлений Департамента городского имущества города Москвы.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что Департаментом нарушен порядок направления уведомлений, согласованный сторонами Дополнительным соглашением к договору аренды от 17.11.2009 года.
Как следует из расчета Департамента, задолженность арендатора составляет разницу между оплачиваемой им согласованной арендной платой дополнительным соглашением от 01.10.2013 года и арендной платой, установленной Департаментом на основании оспоренных уведомлений. При таких обстоятельствах требования Департамента о взыскании задолженности и неустойки рассчитанной на указанную сумму разницы удовлетворению не подлежат.
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в качестве основания своих требований или возражений.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела, и подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2017 года по делу N А40-113914/16 отменить.
В удовлетворении исковых требований Департаменту городского имущества города Москвы отказать.
Встречное исковое требование ООО "Многопрофильное предприятие "Капитал" удовлетворить.
Признать недействительными:
- Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 14.01.2014 N 33-А-50716/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.07.2014 года по Договору аренды N 01-01333/00 от 22.08.2000 г.
- Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 14.01.2014 N 33-А-50717/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.07.2014 года по Договору аренды N 01-01333/00 от 22.08.2000 г.
- Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 24.12.2014 N 33-А-138686/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2015 года по Договору аренды N 01-01333/00 от 22.08.2000 г.
- Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 24.12.2014 N 33-А-138687/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2015 года по Договору аренды N 01-01333/00 от 22.08.2000 г.
- Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 27.11.2015 N Ш-А-201979/15-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2016 года по Договору аренды N 01-01333/00 от 22.08.2000 г.
- Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 27.11.2015 N 33-А-199314/15-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2016 года по Договору аренды N 01-01333/00 от 22.08.2000 г.
Возвратить ООО "Многопрофильное предприятие "Капитал" из средств федерального бюджета госпошлину в сумме 39 000 рублей госпошлины, уплаченной при подаче иска и апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.09.2017 N 09АП-24845/2017 ПО ДЕЛУ N А40-113914/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2017 г. N 09АП-24845/2017
Дело N А40-113914/16
Резолютивная часть постановления объявлена 07.09.2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13.09.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Многопрофильное Предприятие "Капитал"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2017 года
по делу N А40-113914/16, принятое судьей Дудкиным В.В.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к ООО "Многопрофильное предприятие "Капитал"
о взыскании задолженности в размере 10 373 870 руб. 66 коп., пени в размере 988 667 руб. 19 коп., расторжении договора аренды, выселении
и по встречному иску ООО "Многопрофильное предприятие "Капитал"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании недействительным уведомлений об изменении годовой арендной платы
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Ермолаев Н.Н. по доверенности от 30.12.2016
от ответчика Шакин В.Б. по доверенности от 08.08.2017
ДГИ г. Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "Многопрофильное предприятие "Капитал" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 10 373 870 руб. 66 коп., пени в размере 988 667 руб. 19 коп., расторжении договора аренды N 01-01333/00 и выселении ответчика из нежилого помещения.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, представил встречный иск о признании недействительными уведомлений ДГИ г. Москвы от 14.01.2014 г. N 33-А-50716/14-(0)-0, N 33-А-50717/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.07.2014 г. по договору аренды от 22.08.2000 г. N 01-01333/00, уведомлений от 24.12.2014 г. N 33-А-138686/14-(0)-0, N 33-А-138687/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2015 г. по договору аренды от 22.08.2000 г. N 01-01333/00, уведомлений от 27.11.2015 г. N 33-А-201979/15-(0)-0, N 33-А-199314/15-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2016 г. по договору аренды от 22.08.2000 г. N 01-01333/00.
Встречный иск принят судом к совместному рассмотрению на основании ст. 132 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2017 года требования истца по первоначальному иску о взыскании долга и пени удовлетворены в полном объеме, в остальной части в удовлетворении отказано, поскольку арендатор отказался от договора аренды и возвратил Департаменту помещения. В удовлетворении встречных исковых требований было отказано.
С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование апелляционных жалоб заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал ее доводы. Истец в судебном заседании с решением суда согласен, просил оставить его без изменения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Как следует из материалов дела, 22.08.2000 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 01-01333/00, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество общей площадью 351,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, шоссе Энтузиастов, д. 4 стр. 1 для использования под магазин.
Срок действия договора установлен с 01.08.2000 г. по 31.07.2005 г. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке и продлен на основании со ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и в сроки, предусмотренные договором.
Согласно п. 5.1 договора ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца.
Как указывает Департамент в обоснование иска, в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с июля 2014 г. по апрель 2016 г., в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 10 373 870 руб. 66 коп.
Согласно п. 6.1 договора аренды при неуплате арендных платежей в установленные сроки арендатор уплачивает арендодателю пени по процентной ставке равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца на сумму задолженности за период с 06.07.2014 г. по 30.04.2016 г. начислена неустойка в размере 988 667 руб. 19 коп.
Ответчик по первоначальному иску требования истца не признал, сославшись на то, что он оплачивал арендную плату своевременно и полном объеме на основании дополнительных соглашений сторон и согласованных сторонами расчетов арендной платы к ним. Последнее дополнительное соглашение подписано сторонами 01.10.2013 года.
В соответствии с п. 7 дополнительного соглашения к договору аренды от 17.11.2009 г. "Арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением.
Арендодатель направляет в адрес Арендатора уведомление (заказным письмом с уведомлением), подписанное Арендодателем с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы, с приложением расчета. В данном случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.
Уведомление является неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения.
Арендатор обязан произвести платеж по новой ставке арендной платы не позднее 1 месяца с даты указанной в уведомлении об изменении ставки арендной платы.
В случаи если Арендатор отказывается платить арендную плату по новой ставке, Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. В таком случае Арендодатель направляет арендатору уведомление (заказным письмом с уведомлением) об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды. Такое расторжение регистрируется Арендодателем в Органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Арендатором заявлен иск о признании недействительными уведомлений ДГИ г. Москвы от 14.01.2014 г. N 33-А-50716/14-(0)-0, N 33-А-50717/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.07.2014 г. по договору аренды от 22.08.2000 г. N 01-01333/00, уведомлений от 24.12.2014 г. N 33-А-138686/14-(0)-0, N 33-А-138687/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2015 г. по договору аренды от 22.08.2000 г. N 01-01333/00, уведомлений от 27.11.2015 г. N 33-А-201979/15-(0)-0, N 33-А-199314/15-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2016 г. по договору аренды от 22.08.2000 г. N 01-01333/00.
Основанием для обращения с настоящим исковым заявлением послужило нарушение Департаментом права истца по встречному иску быть извещенным о новых условиях договора в установленные сроки.
Истец также пояснил, что Департамент, отправив оспариваемые уведомления заказным письмом, не проверив факт его доставки арендатору, применил в одностороннем порядке новую арендную ставку по договору, хотя в условиях пункта 7 установлено, что уведомления должны быть направлены заказным письмом с уведомлением о вручении.
Истец также считает ненадлежащим уведомления об изменении арендной платы ввиду несоблюдения ответчиком порядка, формы и условий внесения изменений в договор в части изменения ставки арендной платы. С учетом положений пункта 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, содержащего порядок изменения ставки арендной платы на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении двухмесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления. Департамент, направляя уведомления об изменении ставки арендной платы в декабре 2014 года и 27.11.2015 г. не вправе устанавливать обязанность истца по перечислению арендной платы по новой ставке с 01.01.2015 г., с 01.01.2016 г.
По мнению истца, ссылка Департамента на постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП и от 01.07.2013 N 424-ПП несостоятельна, ввиду отсутствия в них информации о централизованном изменении ставки арендной платы. К уведомлениям не приложены заключение независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы и расчет, предусмотренный статьей 2.4 постановления Правительства Москвы N 800-ПП. Более того, в уведомлениях не содержится даже указания на заключение независимого оценщика и расчет.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (за исключением указанных в статье 15 настоящего Федерального закона государственных фондов поддержки научной, научно-технической, инновационной деятельности, осуществляющих деятельность в форме государственных учреждений), осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.
Согласно пункту 1 постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 (в редакции постановлений N 236-ПП от 15.04.2013, N 424-ПП от 01.07.2013, N 710-ПП от 29.10.2013) с 1 января 2014 года предоставлена имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3.500 руб. за 1 кв. м в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.
Пунктом 2.4 постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 предусмотрено, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества города Москвы, но не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.
Пунктом 1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" утвержден Перечень видов использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, передаваемых в аренду на льготных условиях по действующим и вновь оформляемым договорам аренды, и применяемых корректирующих коэффициентов при расчете ставки арендной платы.
На основании изложенного с учетом дополнительного соглашения от 17.11.2009 года суд пришел к выводу о том, что нормативные акты, изменяющие ставки арендной платы, являются обязательными для исполнения сторон по спорному договору.
Исходя из этого, постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП является нормативным актом, обязательным для истца и ответчика, и устанавливающим права и обязанности по договору от 22.08.2000 N 01-01333/00.
Согласно пункту 2.4 постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 требование о проведении оценки является обязательным для установления ставки арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим право на имущественную поддержку.
Департаментом по требованию суда не представлено в материалы дела заключения независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы, на основании которого им произведен расчет арендной платы на 2014, 2015, 2016 гг.
Департаментом представлен в материалы дела фрагмент отчета ООО "Центр оценки "Аверс", с датой проведения оценки - 15.07.2013 года. Доказательств возможности использования вышеназванного отчета для установления рыночной ставки арендной платы с 01.07.2014 г. и на 2015, 2016 годы Департаментом не представлено.
Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с частью 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
По смыслу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
На основании изложенного ввиду того, что в нарушение положений пункта 2.4 постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012, изменение ставки арендной платы в 2014 году осуществлено путем применения ставки-дефлятора без проведения оценки рыночной ставки арендной платы в 2014, 2015,2016 году, апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в части признания недействительными уведомлений Департамента городского имущества города Москвы.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что Департаментом нарушен порядок направления уведомлений, согласованный сторонами Дополнительным соглашением к договору аренды от 17.11.2009 года.
Как следует из расчета Департамента, задолженность арендатора составляет разницу между оплачиваемой им согласованной арендной платой дополнительным соглашением от 01.10.2013 года и арендной платой, установленной Департаментом на основании оспоренных уведомлений. При таких обстоятельствах требования Департамента о взыскании задолженности и неустойки рассчитанной на указанную сумму разницы удовлетворению не подлежат.
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в качестве основания своих требований или возражений.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела, и подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 110, 176, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2017 года по делу N А40-113914/16 отменить.
В удовлетворении исковых требований Департаменту городского имущества города Москвы отказать.
Встречное исковое требование ООО "Многопрофильное предприятие "Капитал" удовлетворить.
Признать недействительными:
- Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 14.01.2014 N 33-А-50716/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.07.2014 года по Договору аренды N 01-01333/00 от 22.08.2000 г.
- Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 14.01.2014 N 33-А-50717/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.07.2014 года по Договору аренды N 01-01333/00 от 22.08.2000 г.
- Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 24.12.2014 N 33-А-138686/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2015 года по Договору аренды N 01-01333/00 от 22.08.2000 г.
- Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 24.12.2014 N 33-А-138687/14-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2015 года по Договору аренды N 01-01333/00 от 22.08.2000 г.
- Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 27.11.2015 N Ш-А-201979/15-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2016 года по Договору аренды N 01-01333/00 от 22.08.2000 г.
- Уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 27.11.2015 N 33-А-199314/15-(0)-0 о ставке арендной платы с 01.01.2016 года по Договору аренды N 01-01333/00 от 22.08.2000 г.
Возвратить ООО "Многопрофильное предприятие "Капитал" из средств федерального бюджета госпошлину в сумме 39 000 рублей госпошлины, уплаченной при подаче иска и апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)