Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АНАЛИТИЧЕСКАЯ СПРАВКА
ПО ОБОБЩЕНИЮ СУДЕБНО-АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ НОРМ
ПАРАГРАФА 7 (БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКОВ) ГЛАВЫ IX
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 26.10.2002 Г. N 127-ФЗ
"О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)"
В соответствии с планом мероприятий Седьмого арбитражного апелляционного суда на второе полугодие 2012 года отделом анализа, обобщения судебной практики, законодательства и статистики совместно с судьями коллегии по рассмотрению экономических споров, возникающих из гражданских правоотношений Седьмого арбитражного апелляционного суда, изучена судебная практика по спорам, связанным с применением норм параграфа 7 (банкротство застройщиков) главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
При подготовке аналитической справки проанализирована судебная практика апелляционного суда за 2012 год <1>.
--------------------------------
<1> Следует отметить, что за рассматриваемый период судебная практика по данной категории дел существенно изменилась в связи с ответами рабочей группы по банкротству Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на запросы судов, касающиеся банкротства застройщиков.
1. Возможно ли удовлетворение судом требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, в случае, если договор на долевое участие в строительстве не прошел государственную регистрацию как этого требуют нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"?
Участник строительства П. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании обоснованным требования о передаче жилого помещения и просила включить в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО свое требование.
Признавая обоснованным требование, предъявленное участником строительства, и включая его в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО, суд первой инстанции исходил из того, что обязательство участника строительства перед застройщиком, предусмотренное договором о долевом участии в строительстве, выполнено в полном объеме и подтверждено документально, тогда как застройщик не исполнил обязательство по передаче объекта долевого строительства.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами арбитражного суда и отменил определение на основании следующего.
В силу пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, вытекающие из данного договора, поскольку разрешение на строительство жилого дома, в котором находилось спорное помещение, получено после вступления в силу настоящего Федерального закона (01.04.2005 г.).
Пунктом 3 статьи 4 названного Федерального закона предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, из материалов дела и пояснений П. в судебном заседании суда апелляционной инстанции следовало, что договор о долевом участии в строительстве не был зарегистрирован в установленном порядке.
Кроме того, указанный договор не содержал условий о сроке уплаты цены договора, что также являлось основанием для признания такого договора незаключенным (подпункт 3 пункта 4 статьи 4, статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В отсутствие заключенного договора, предусматривающего обязанность застройщика передать П. жилое помещение, настоящее заявление удовлетворению не подлежало.
Также арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (пункты 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве).
В качестве доказательства внесения оплаты по договору об инвестиционной деятельности, заявитель представил справку за подписью генерального директора должника и главного бухгалтера, в соответствии с которой должник подтвердил, что по договору произведена оплата за спорное помещение в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции указал, что требование о передаче жилых помещений не может быть установлено только на основании справки застройщика об оплате, выданной заявителю, поскольку это противоречит существу пункта 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве и может создать условия для формирования реестра из недобросовестных кредиторов (близких к органам управления или участникам должника) вопреки интересам добросовестных.
В отсутствие доказательств внесения оплаты по договору о долевом участии в строительстве требование П. также не подлежало удовлетворению.
Суд кассационной инстанции вывод апелляционного суда о том, что договор следует квалифицировать исключительно как договор долевого участия в строительстве, который не прошел государственную регистрацию в соответствии с требованием пункта 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, а поэтому признается незаключенным, посчитал ошибочным.
Требование Закона N 214-ФЗ о необходимости государственной регистрации договора участия в долевом строительстве направлено на защиту прав гражданина, как стороны договора и не может трактоваться в ущерб его интересам. Кроме того, целью включения требований в реестр требований о передаче жилых помещений является учет всех требований участников строительства (дело N А67-6395/2010).
В другом случае, отказывая в удовлетворении требования о передаче объекта по договору, судом первой инстанции сделан вывод, поддержанный судом апелляционной инстанции, что договор долевого участия в строительстве не соответствует требованиям Закона о долевом строительстве, поскольку данный Закон вступил в силу 01.04.2005, а разрешение на строительство объекта получено ООО 08.09.2008, то есть уже в период действия этого Закона, в связи с чем к спорным правоотношениям применяются положения пункта 3 статьи 4 названного Закона, в соответствии с которыми договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд кассационной инстанции в данном случае указал, что, суды, установив, что подписанный сторонами договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома не прошел государственную регистрацию, и ни одна из сторон не обращалась с требованием о государственной регистрации этой сделки, руководствуясь также положениями названных выше норм права, обоснованно признали данный договор незаключенным (дело N А67-7359/2010).
2. Какие нормы Закона о банкротстве применяются при рассмотрении заявлений о включении требования о передаче нежилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений?
Возможно ли по инициативе суда включение данного требования в реестр требований кредиторов должника в третью очередь реестра как денежное требование гражданина - участника долевого строительства?
К., ссылаясь на неисполнение должником денежных обязательств по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома, обратилась в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве ООО.
Арбитражный суд первой инстанции, включая требование К. в реестр требований кредиторов должника в четвертую очередь, руководствовался пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве и исходил из нарушения должником обязательств по договорам, предусматривающим передачу гаражных боксов, то есть нежилых помещений, а также того, что заявленные требования не относятся к денежным требованиям граждан - участников строительства.
Апелляционная инстанция посчитала ошибочным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требования К. в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов.
Пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве установлено, что в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:
1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда;
2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;
4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
В реестр требований кредиторов в соответствии со статьей 201.9 Закона о банкротстве при банкротстве застройщиков подлежат включению денежные требования участника строительства, вытекающие из неисполнения застройщиком обязательств по передаче участнику строительства жилого помещения, в частности в третью очередь - денежные требования граждан - участников строительства, в четвертую очередь - денежные требования других кредиторов (участников строительства), возникшие в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче участнику строительства жилого помещения.
Как следовало из материалов дела, по договорам о долевом участии в строительстве ООО обязалось построить жилой дом со встроенными гаражами и выделить участнику строительства гаражные боксы (но не жилые помещения), а К. обязалась внести долевые взносы в порядке и на условиях, предусмотренных договорами.
Обязанности передать К. жилое помещение в жилом доме на основании договоров о долевом участии в строительстве у должника не возникло.
Соответственно, у К. не возникло к должнику денежного требования (по смыслу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве) о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать участнику строительства именно жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что к спорным правоотношениям кредитора К. и должника статья 201.9 Закона о банкротстве не применяется.
Фактически денежные требования К. к должнику возникли из ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из гражданско-правовых договоров о долевом участии в строительстве гаражных боксов, встроенных в жилой дом.
Пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве предусмотрено, что установление размера требований кредиторов в процедуре конкурсного производства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 100 этого же Закона.
При определении очередности удовлетворения требований К. суд апелляционной инстанции исходил из положений пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве, согласно которому расчеты с другими кредиторами производятся в третью очередь, а также пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве, предусматривающего, что требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов (дело N А67-4252/2010).
Рассмотрев заявление участника долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу о его обоснованности в части включения в реестр требований о передаче жилых помещений ООО требований С. о передаче жилых помещений. В удовлетворении требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО требования о передаче нежилого помещения общественного назначения суд первой инстанции отказал, однако пришел к выводу о том, что требование кредитора в указанной части подлежит включению в реестр денежных требований участников долевого строительства.
Давая оценку обоснованности заявленных требований и возражений относительно требования С. по нежилому помещению общественного назначения, суд отметил следующее.
Неденежные обязательства должника по строительству многоквартирного дома фактически прекращены невозможностью исполнения на основании части 2 статьи 102, абзаца 4 части 1 статьи 126 и абзаца 4 части 3 статьи 129 Закона о банкротстве и части 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это обосновано тем, что в рамках дела о банкротстве в ходе конкурсного производства установлена невозможность должника восстановить свою платежеспособность, завершение строительства многоквартирного дома силами должника, таким образом, невозможно в связи с отсутствием для этого ресурсов.
В отношении требований о передаче жилых помещений, установлен специальный порядок реализации прав таких кредиторов должника в рамках дела о банкротстве застройщика, регламентированный параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
По мнению суда в рассматриваемых фактических обстоятельствах объективная невозможность для должника исполнить неденежные обязательства в натуре влечет необходимость их денежной оценки, сумма которой подлежит указанию в реестре требований кредиторов должника.
При этом, поскольку неденежное требование участника долевого строительства основано на отношениях с должником по долевому строительству, и участник полностью оплатил стоимость объекта долевого строительства, что подтверждено решением районного суда, требование кредитора подлежит включению в реестр требований кредиторов должника в третью очередь реестра как денежное требование гражданина - участника долевого строительства.
Суд апелляционной инстанции отменил определение арбитражного суда в части включения в третью очередь реестра требований граждан - участников долевого строительства денежного требования.
При этом апелляционный суд исходил из следующего. Анализ норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве свидетельствует о том, что законодатель, устанавливая особенности правового регулирования банкротства застройщиков, исходил из необходимости определения специального правового режима защиты нарушенных прав именно тех лиц, которые имеют право требования о передаче жилого помещения, что обусловлено особой заботой государства о реализации гарантированного Конституцией РФ права гражданина на жилище. В связи с этим отсутствие в законодательстве о банкротстве специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, означает, что в отношении них должен распространяться общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкротстве.
Способы защиты прав лиц, у которых имеются требования в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика, предусмотрены пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Пунктом 5 статьи 4 Закона о банкротстве установлено, что требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.
Исходя из определения денежного обязательства, приведенного в статье 2 Закона о банкротстве, обязательство должника перед заявителем, возникшее по договору участия в долевом строительстве, не являлось денежным, поскольку было направлено на получение С. нежилого помещения. Неденежное обязательство в предусмотренном законом порядке не заменялось на обязанность должника уплатить денежную сумму вместо исполнения обязательства в натуре.
В связи с изложенным апелляционный суд посчитал неверным вывод суда первой инстанции о возможности включения имущественного требования заявителя в рассматриваемой части в реестр денежных требований участника долевого строительства.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляционного суда.
(дело N А03-423/2010).
3. Возможен ли зачет взаимных денежных обязательств, в рамках которого кредитор должника по текущим платежам меняет свой правовой статус на кредитора по требованию о передаче жилых помещений? Возможно ли признание данной сделки по проведению зачета взаимных требований недействительной либо ничтожной?
Между ЗАО и ООО заключен договор об инвестиционной деятельности, по условиям которого должник обязался после сдачи в эксплуатацию жилого дома передать инвестору квартиру, а инвестор - внести инвестиционный вклад.
В тот же день ЗАО заключило с ООО договор подряда. Взаимные денежные обязательства по указанным договорам прекращены заключенным между внешним управляющим ЗАО и ООО соглашением о зачете взаимных требований.
По договору цессии ООО передало Ц. право требования по договору об инвестиционной деятельности.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение должником своих обязательств по договору об инвестиционной деятельности, Ц. обратился в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции сделал вывод о недоказанности факта полной или частичной оплаты ООО или Ц. по договору об инвестиционной деятельности, предусматривающему передачу жилого помещения.
Требование ООО к ЗАО по договору подряда отнесено судом к текущим платежам.
Арбитражный суд квалифицировал сделку по проведению зачета взаимных требований как ничтожную, совершенную со злоупотреблением права. Суд пришел к выводу, что в результате зачета требования ООО удовлетворены преимущественно перед другими кредиторами по текущим платежам в нарушение очередности удовлетворения требований кредиторов должника по текущим платежам, установленной пунктом 2 статьи 134 Закона о банкротстве.
Во внимание принято также то обстоятельство, что определением арбитражного суда действия бывшего внешнего управляющего ЗАО, выразившиеся в заключении от имени должника соглашения о зачете взаимных требований с ООО, признаны незаконными как противоречащие статьям 94, 99 Закона о банкротстве.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, ссылаясь на то, что соглашение о зачете взаимных требований не может быть признано ничтожным на основании статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия достаточных доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом. Сделка зачета является оспоримой и может признаваться недействительной только в порядке, определенном главой III.1 Закона о банкротстве.
Учитывая, что требование о признании соглашения о зачете взаимных требований недействительным не заявлено, ООО как сторона оспоримой сделки, к участию в деле не привлекалось, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об уплате ООО инвестиционного взноса по договору. Заключение Ц. с ООО соглашения об уступке права требования по договору об инвестиционной деятельности послужило основанием для включения требования Ц. в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
Суд кассационной инстанции поддержал выводы апелляционного суда.
Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", сделка по удовлетворению текущего платежа, совершенная с нарушением очередности, установленной пунктом 2 статьи 134 Закона о банкротстве, может быть признана недействительной на основании пункта 2 статьи 61.3 Закона о банкротстве.
В пункте 4 названного постановления указано, что предусмотренные статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Ввиду отсутствия доказательств недействительности сделки зачета взаимных обязательств по основаниям, определенным пунктом 2 статьи 61.3 Закона о банкротстве, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о внесении участником строительства инвестиционного вклада. При указанных обстоятельствах заявление Ц. удовлетворено правомерно. Апелляционный суд сделал правильный вывод, что в определении суд первой инстанции не указал лицо, которое допустило злоупотребление правом при совершении сделки, и не привел обстоятельства, свидетельствующие о таком злоупотреблении (дело N А45-9663/2009).
4. К какой очереди реестра требований кредитора суду следует относить требования граждан - участников строительства о взыскании судебных расходов и неустойки за нарушение сроков передачи жилого помещения при банкротстве должника, имеющего статус застройщика?
Определением суда первой инстанции в реестр требований кредиторов ООО включено требование Е. в размере неустойки, судебных расходов с отнесением в третью очередь удовлетворения.
Суд исходил из того, что наличие и размер задолженности должника-застройщика перед заявителем преюдициально установлены вступившими в законную силу судебными актами, данные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении данного требования с учетом положений нормы статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции отменил судебный акт арбитражного суда.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве используется следующее понятие денежного требования - это требование участника строительства о:
- возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Требование в части судебных расходов не входит ни в одну из первых трех очередей удовлетворения в соответствии со статьей 201.9 Закона о банкротстве.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, подлежащих включению в реестр требований кредиторов, не являются текущими платежами. По смыслу пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве эти требования учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.
Исходя из правовой природы неустойки, которая в данном случае являлась ответственностью должника за нарушение обязательств по передаче объекта строительства, суд апелляционной инстанции посчитал, что спорные требования не подпадают под понятие денежного требования, данное в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что действующим законодательством преимущественный режим удовлетворения предусмотрен только для тех денежных требований граждан - участников строительства, исчерпывающий перечень которых приведен в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Следовательно, требования граждан по финансовым санкциям, а также судебным расходам подлежат включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов.
(дело N А45-19014/2011).
5. Подлежит ли требование участника долевого строительства включению в реестр требований о передаче жилых помещений при частичной оплате по договору?
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя частично требование заявителя, руководствовался статьей 201.6 Закона о банкротстве и исходил из доказанности факта частичной оплаты стоимости жилого помещения в размере 3 000 000 рублей, что соответствует 60,00 м{\super 2 общей площади квартиры, отказав во включении в реестр 29,94 м{\super 2.
Апелляционный суд отменил определение арбитражного суда на основании следующего. В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 названного Закона.
Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
В силу пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения: сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
Пунктом 5 статьи 201.6 Закона о банкротстве предусмотрено, что участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, и (или) стоимости переданного застройщику имущества.
С учетом изложенных норм права, требование участника долевого строительства может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений и при частичной оплате по договору. Законом о банкротстве не предусмотрены случаи, при которых при неполной оплате цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, участнику долевого строительства должно быть отказано во включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений.
(дело N А45-19286/2011, дело N А45-4506/2009).
6. Какой уполномоченный орган вправе обратиться с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в деле о банкротстве застройщика?
Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО требования в размере задолженности по арендной плате.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования и отказывая во включении их в реестр требований кредиторов ООО, пришел к выводу о том, что задолженность по договору аренды является денежным обязательством перед местным бюджетом и бюджетом субъекта Российской Федерации и требования такого рода задолженности могут быть заявлены только уполномоченным органом. Департамент экономического развития не является уполномоченным органом и является ненадлежащим заявителем. Однако суд первой инстанции установил, что в соответствии с решениями думы города главным администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен департамент экономического развития, то есть департамент уполномочен распоряжаться земельными участками, выступать в суде в качестве стороны по делам о взыскании задолженности по договорам аренды.
Суд апелляционной инстанции, учитывая наличие вступивших в законную силу решений суда, отсутствие доказательств их исполнения, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и включении их в реестр требований кредиторов ООО, поскольку задолженность установлена судебными актами, не подлежит дополнительной проверке.
Удовлетворяя заявление департамента экономического развития, суд апелляционной инстанции указал, что неисполнение обязательств по уплате арендной платы носит гражданско-правовой характер и не относится к бюджетным правоотношениям по обязательным платежам, защита которых в рамках дела о банкротстве отнесена к компетенции уполномоченного органа. В связи с наделением департамента экономического развития полномочиями по взысканию задолженности по арендной плате по договорам аренды земельных участков, он является надлежащим лицом для предъявления требований в рамках дела о банкротстве, поскольку у других лиц такие полномочия отсутствуют.
Суд кассационной инстанции согласился с вышеизложенными выводами апелляционного суда (дело N А67-7098/2011).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
"АНАЛИТИЧЕСКАЯ СПРАВКА ПО ОБОБЩЕНИЮ СУДЕБНО-АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ НОРМ ПАРАГРАФА 7 (БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКОВ) ГЛАВЫ IX ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 26.10.2002 Г. N 127-ФЗ "О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)"
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Утверждена
на заседании президиума
Седьмого арбитражного
апелляционного суда
от 28 декабря 2012 года N 9
АНАЛИТИЧЕСКАЯ СПРАВКА
ПО ОБОБЩЕНИЮ СУДЕБНО-АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ НОРМ
ПАРАГРАФА 7 (БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКОВ) ГЛАВЫ IX
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 26.10.2002 Г. N 127-ФЗ
"О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)"
В соответствии с планом мероприятий Седьмого арбитражного апелляционного суда на второе полугодие 2012 года отделом анализа, обобщения судебной практики, законодательства и статистики совместно с судьями коллегии по рассмотрению экономических споров, возникающих из гражданских правоотношений Седьмого арбитражного апелляционного суда, изучена судебная практика по спорам, связанным с применением норм параграфа 7 (банкротство застройщиков) главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
При подготовке аналитической справки проанализирована судебная практика апелляционного суда за 2012 год <1>.
--------------------------------
<1> Следует отметить, что за рассматриваемый период судебная практика по данной категории дел существенно изменилась в связи с ответами рабочей группы по банкротству Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на запросы судов, касающиеся банкротства застройщиков.
1. Возможно ли удовлетворение судом требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, в случае, если договор на долевое участие в строительстве не прошел государственную регистрацию как этого требуют нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"?
Участник строительства П. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании обоснованным требования о передаче жилого помещения и просила включить в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО свое требование.
Признавая обоснованным требование, предъявленное участником строительства, и включая его в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО, суд первой инстанции исходил из того, что обязательство участника строительства перед застройщиком, предусмотренное договором о долевом участии в строительстве, выполнено в полном объеме и подтверждено документально, тогда как застройщик не исполнил обязательство по передаче объекта долевого строительства.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами арбитражного суда и отменил определение на основании следующего.
В силу пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, вытекающие из данного договора, поскольку разрешение на строительство жилого дома, в котором находилось спорное помещение, получено после вступления в силу настоящего Федерального закона (01.04.2005 г.).
Пунктом 3 статьи 4 названного Федерального закона предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, из материалов дела и пояснений П. в судебном заседании суда апелляционной инстанции следовало, что договор о долевом участии в строительстве не был зарегистрирован в установленном порядке.
Кроме того, указанный договор не содержал условий о сроке уплаты цены договора, что также являлось основанием для признания такого договора незаключенным (подпункт 3 пункта 4 статьи 4, статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В отсутствие заключенного договора, предусматривающего обязанность застройщика передать П. жилое помещение, настоящее заявление удовлетворению не подлежало.
Также арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (пункты 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве).
В качестве доказательства внесения оплаты по договору об инвестиционной деятельности, заявитель представил справку за подписью генерального директора должника и главного бухгалтера, в соответствии с которой должник подтвердил, что по договору произведена оплата за спорное помещение в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции указал, что требование о передаче жилых помещений не может быть установлено только на основании справки застройщика об оплате, выданной заявителю, поскольку это противоречит существу пункта 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве и может создать условия для формирования реестра из недобросовестных кредиторов (близких к органам управления или участникам должника) вопреки интересам добросовестных.
В отсутствие доказательств внесения оплаты по договору о долевом участии в строительстве требование П. также не подлежало удовлетворению.
Суд кассационной инстанции вывод апелляционного суда о том, что договор следует квалифицировать исключительно как договор долевого участия в строительстве, который не прошел государственную регистрацию в соответствии с требованием пункта 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, а поэтому признается незаключенным, посчитал ошибочным.
Требование Закона N 214-ФЗ о необходимости государственной регистрации договора участия в долевом строительстве направлено на защиту прав гражданина, как стороны договора и не может трактоваться в ущерб его интересам. Кроме того, целью включения требований в реестр требований о передаче жилых помещений является учет всех требований участников строительства (дело N А67-6395/2010).
В другом случае, отказывая в удовлетворении требования о передаче объекта по договору, судом первой инстанции сделан вывод, поддержанный судом апелляционной инстанции, что договор долевого участия в строительстве не соответствует требованиям Закона о долевом строительстве, поскольку данный Закон вступил в силу 01.04.2005, а разрешение на строительство объекта получено ООО 08.09.2008, то есть уже в период действия этого Закона, в связи с чем к спорным правоотношениям применяются положения пункта 3 статьи 4 названного Закона, в соответствии с которыми договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд кассационной инстанции в данном случае указал, что, суды, установив, что подписанный сторонами договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома не прошел государственную регистрацию, и ни одна из сторон не обращалась с требованием о государственной регистрации этой сделки, руководствуясь также положениями названных выше норм права, обоснованно признали данный договор незаключенным (дело N А67-7359/2010).
2. Какие нормы Закона о банкротстве применяются при рассмотрении заявлений о включении требования о передаче нежилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений?
Возможно ли по инициативе суда включение данного требования в реестр требований кредиторов должника в третью очередь реестра как денежное требование гражданина - участника долевого строительства?
К., ссылаясь на неисполнение должником денежных обязательств по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома, обратилась в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве ООО.
Арбитражный суд первой инстанции, включая требование К. в реестр требований кредиторов должника в четвертую очередь, руководствовался пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве и исходил из нарушения должником обязательств по договорам, предусматривающим передачу гаражных боксов, то есть нежилых помещений, а также того, что заявленные требования не относятся к денежным требованиям граждан - участников строительства.
Апелляционная инстанция посчитала ошибочным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требования К. в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов.
Пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве установлено, что в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:
1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда;
2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;
4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
В реестр требований кредиторов в соответствии со статьей 201.9 Закона о банкротстве при банкротстве застройщиков подлежат включению денежные требования участника строительства, вытекающие из неисполнения застройщиком обязательств по передаче участнику строительства жилого помещения, в частности в третью очередь - денежные требования граждан - участников строительства, в четвертую очередь - денежные требования других кредиторов (участников строительства), возникшие в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче участнику строительства жилого помещения.
Как следовало из материалов дела, по договорам о долевом участии в строительстве ООО обязалось построить жилой дом со встроенными гаражами и выделить участнику строительства гаражные боксы (но не жилые помещения), а К. обязалась внести долевые взносы в порядке и на условиях, предусмотренных договорами.
Обязанности передать К. жилое помещение в жилом доме на основании договоров о долевом участии в строительстве у должника не возникло.
Соответственно, у К. не возникло к должнику денежного требования (по смыслу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве) о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать участнику строительства именно жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что к спорным правоотношениям кредитора К. и должника статья 201.9 Закона о банкротстве не применяется.
Фактически денежные требования К. к должнику возникли из ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из гражданско-правовых договоров о долевом участии в строительстве гаражных боксов, встроенных в жилой дом.
Пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве предусмотрено, что установление размера требований кредиторов в процедуре конкурсного производства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 100 этого же Закона.
При определении очередности удовлетворения требований К. суд апелляционной инстанции исходил из положений пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве, согласно которому расчеты с другими кредиторами производятся в третью очередь, а также пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве, предусматривающего, что требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов (дело N А67-4252/2010).
Рассмотрев заявление участника долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу о его обоснованности в части включения в реестр требований о передаче жилых помещений ООО требований С. о передаче жилых помещений. В удовлетворении требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО требования о передаче нежилого помещения общественного назначения суд первой инстанции отказал, однако пришел к выводу о том, что требование кредитора в указанной части подлежит включению в реестр денежных требований участников долевого строительства.
Давая оценку обоснованности заявленных требований и возражений относительно требования С. по нежилому помещению общественного назначения, суд отметил следующее.
Неденежные обязательства должника по строительству многоквартирного дома фактически прекращены невозможностью исполнения на основании части 2 статьи 102, абзаца 4 части 1 статьи 126 и абзаца 4 части 3 статьи 129 Закона о банкротстве и части 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это обосновано тем, что в рамках дела о банкротстве в ходе конкурсного производства установлена невозможность должника восстановить свою платежеспособность, завершение строительства многоквартирного дома силами должника, таким образом, невозможно в связи с отсутствием для этого ресурсов.
В отношении требований о передаче жилых помещений, установлен специальный порядок реализации прав таких кредиторов должника в рамках дела о банкротстве застройщика, регламентированный параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
По мнению суда в рассматриваемых фактических обстоятельствах объективная невозможность для должника исполнить неденежные обязательства в натуре влечет необходимость их денежной оценки, сумма которой подлежит указанию в реестре требований кредиторов должника.
При этом, поскольку неденежное требование участника долевого строительства основано на отношениях с должником по долевому строительству, и участник полностью оплатил стоимость объекта долевого строительства, что подтверждено решением районного суда, требование кредитора подлежит включению в реестр требований кредиторов должника в третью очередь реестра как денежное требование гражданина - участника долевого строительства.
Суд апелляционной инстанции отменил определение арбитражного суда в части включения в третью очередь реестра требований граждан - участников долевого строительства денежного требования.
При этом апелляционный суд исходил из следующего. Анализ норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве свидетельствует о том, что законодатель, устанавливая особенности правового регулирования банкротства застройщиков, исходил из необходимости определения специального правового режима защиты нарушенных прав именно тех лиц, которые имеют право требования о передаче жилого помещения, что обусловлено особой заботой государства о реализации гарантированного Конституцией РФ права гражданина на жилище. В связи с этим отсутствие в законодательстве о банкротстве специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, означает, что в отношении них должен распространяться общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкротстве.
Способы защиты прав лиц, у которых имеются требования в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика, предусмотрены пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Пунктом 5 статьи 4 Закона о банкротстве установлено, что требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.
Исходя из определения денежного обязательства, приведенного в статье 2 Закона о банкротстве, обязательство должника перед заявителем, возникшее по договору участия в долевом строительстве, не являлось денежным, поскольку было направлено на получение С. нежилого помещения. Неденежное обязательство в предусмотренном законом порядке не заменялось на обязанность должника уплатить денежную сумму вместо исполнения обязательства в натуре.
В связи с изложенным апелляционный суд посчитал неверным вывод суда первой инстанции о возможности включения имущественного требования заявителя в рассматриваемой части в реестр денежных требований участника долевого строительства.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляционного суда.
(дело N А03-423/2010).
3. Возможен ли зачет взаимных денежных обязательств, в рамках которого кредитор должника по текущим платежам меняет свой правовой статус на кредитора по требованию о передаче жилых помещений? Возможно ли признание данной сделки по проведению зачета взаимных требований недействительной либо ничтожной?
Между ЗАО и ООО заключен договор об инвестиционной деятельности, по условиям которого должник обязался после сдачи в эксплуатацию жилого дома передать инвестору квартиру, а инвестор - внести инвестиционный вклад.
В тот же день ЗАО заключило с ООО договор подряда. Взаимные денежные обязательства по указанным договорам прекращены заключенным между внешним управляющим ЗАО и ООО соглашением о зачете взаимных требований.
По договору цессии ООО передало Ц. право требования по договору об инвестиционной деятельности.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение должником своих обязательств по договору об инвестиционной деятельности, Ц. обратился в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции сделал вывод о недоказанности факта полной или частичной оплаты ООО или Ц. по договору об инвестиционной деятельности, предусматривающему передачу жилого помещения.
Требование ООО к ЗАО по договору подряда отнесено судом к текущим платежам.
Арбитражный суд квалифицировал сделку по проведению зачета взаимных требований как ничтожную, совершенную со злоупотреблением права. Суд пришел к выводу, что в результате зачета требования ООО удовлетворены преимущественно перед другими кредиторами по текущим платежам в нарушение очередности удовлетворения требований кредиторов должника по текущим платежам, установленной пунктом 2 статьи 134 Закона о банкротстве.
Во внимание принято также то обстоятельство, что определением арбитражного суда действия бывшего внешнего управляющего ЗАО, выразившиеся в заключении от имени должника соглашения о зачете взаимных требований с ООО, признаны незаконными как противоречащие статьям 94, 99 Закона о банкротстве.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, ссылаясь на то, что соглашение о зачете взаимных требований не может быть признано ничтожным на основании статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия достаточных доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом. Сделка зачета является оспоримой и может признаваться недействительной только в порядке, определенном главой III.1 Закона о банкротстве.
Учитывая, что требование о признании соглашения о зачете взаимных требований недействительным не заявлено, ООО как сторона оспоримой сделки, к участию в деле не привлекалось, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об уплате ООО инвестиционного взноса по договору. Заключение Ц. с ООО соглашения об уступке права требования по договору об инвестиционной деятельности послужило основанием для включения требования Ц. в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
Суд кассационной инстанции поддержал выводы апелляционного суда.
Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", сделка по удовлетворению текущего платежа, совершенная с нарушением очередности, установленной пунктом 2 статьи 134 Закона о банкротстве, может быть признана недействительной на основании пункта 2 статьи 61.3 Закона о банкротстве.
В пункте 4 названного постановления указано, что предусмотренные статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Ввиду отсутствия доказательств недействительности сделки зачета взаимных обязательств по основаниям, определенным пунктом 2 статьи 61.3 Закона о банкротстве, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о внесении участником строительства инвестиционного вклада. При указанных обстоятельствах заявление Ц. удовлетворено правомерно. Апелляционный суд сделал правильный вывод, что в определении суд первой инстанции не указал лицо, которое допустило злоупотребление правом при совершении сделки, и не привел обстоятельства, свидетельствующие о таком злоупотреблении (дело N А45-9663/2009).
4. К какой очереди реестра требований кредитора суду следует относить требования граждан - участников строительства о взыскании судебных расходов и неустойки за нарушение сроков передачи жилого помещения при банкротстве должника, имеющего статус застройщика?
Определением суда первой инстанции в реестр требований кредиторов ООО включено требование Е. в размере неустойки, судебных расходов с отнесением в третью очередь удовлетворения.
Суд исходил из того, что наличие и размер задолженности должника-застройщика перед заявителем преюдициально установлены вступившими в законную силу судебными актами, данные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении данного требования с учетом положений нормы статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции отменил судебный акт арбитражного суда.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве используется следующее понятие денежного требования - это требование участника строительства о:
- возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Требование в части судебных расходов не входит ни в одну из первых трех очередей удовлетворения в соответствии со статьей 201.9 Закона о банкротстве.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, подлежащих включению в реестр требований кредиторов, не являются текущими платежами. По смыслу пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве эти требования учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.
Исходя из правовой природы неустойки, которая в данном случае являлась ответственностью должника за нарушение обязательств по передаче объекта строительства, суд апелляционной инстанции посчитал, что спорные требования не подпадают под понятие денежного требования, данное в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что действующим законодательством преимущественный режим удовлетворения предусмотрен только для тех денежных требований граждан - участников строительства, исчерпывающий перечень которых приведен в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Следовательно, требования граждан по финансовым санкциям, а также судебным расходам подлежат включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов.
(дело N А45-19014/2011).
5. Подлежит ли требование участника долевого строительства включению в реестр требований о передаче жилых помещений при частичной оплате по договору?
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя частично требование заявителя, руководствовался статьей 201.6 Закона о банкротстве и исходил из доказанности факта частичной оплаты стоимости жилого помещения в размере 3 000 000 рублей, что соответствует 60,00 м{\super 2 общей площади квартиры, отказав во включении в реестр 29,94 м{\super 2.
Апелляционный суд отменил определение арбитражного суда на основании следующего. В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 названного Закона.
Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
В силу пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения: сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
Пунктом 5 статьи 201.6 Закона о банкротстве предусмотрено, что участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, и (или) стоимости переданного застройщику имущества.
С учетом изложенных норм права, требование участника долевого строительства может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений и при частичной оплате по договору. Законом о банкротстве не предусмотрены случаи, при которых при неполной оплате цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, участнику долевого строительства должно быть отказано во включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений.
(дело N А45-19286/2011, дело N А45-4506/2009).
6. Какой уполномоченный орган вправе обратиться с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в деле о банкротстве застройщика?
Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО требования в размере задолженности по арендной плате.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования и отказывая во включении их в реестр требований кредиторов ООО, пришел к выводу о том, что задолженность по договору аренды является денежным обязательством перед местным бюджетом и бюджетом субъекта Российской Федерации и требования такого рода задолженности могут быть заявлены только уполномоченным органом. Департамент экономического развития не является уполномоченным органом и является ненадлежащим заявителем. Однако суд первой инстанции установил, что в соответствии с решениями думы города главным администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен департамент экономического развития, то есть департамент уполномочен распоряжаться земельными участками, выступать в суде в качестве стороны по делам о взыскании задолженности по договорам аренды.
Суд апелляционной инстанции, учитывая наличие вступивших в законную силу решений суда, отсутствие доказательств их исполнения, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и включении их в реестр требований кредиторов ООО, поскольку задолженность установлена судебными актами, не подлежит дополнительной проверке.
Удовлетворяя заявление департамента экономического развития, суд апелляционной инстанции указал, что неисполнение обязательств по уплате арендной платы носит гражданско-правовой характер и не относится к бюджетным правоотношениям по обязательным платежам, защита которых в рамках дела о банкротстве отнесена к компетенции уполномоченного органа. В связи с наделением департамента экономического развития полномочиями по взысканию задолженности по арендной плате по договорам аренды земельных участков, он является надлежащим лицом для предъявления требований в рамках дела о банкротстве, поскольку у других лиц такие полномочия отсутствуют.
Суд кассационной инстанции согласился с вышеизложенными выводами апелляционного суда (дело N А67-7098/2011).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)