Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Сумароковой Т.Я., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Компании "Вэйнетт Трэдинг Компании Лимитэд"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 27.05.2016,
по делу N А40-137837/15(41-1120), принятое судьей Березовой О.А.,
по иску ООО "Бьюти4лайф" (ОГРН 1147746653196)
к Компании "Вэйнетт Трэдинг Компании Лимитэд" (ОГРН 20150031429)
о признании договора аренды расторгнутым с 29.06.2015, признании договора частично недействительным, встречному иску о признании договора аренды расторгнутым с 30.06.2015,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Ветров С.В. по доверенности от 27.07.2016;
- от ответчика: Остапенко Ю.С. по доверенности от 12.02.2016;
- Мхитарян В.А. по доверенности от 10.08.2016;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Бьюти4лайф" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Компании "Вэйнетт Трэдинг Компании Лимитэд", в котором просил признать расторгнутым с 29.06.2015 договор аренды от 01.10.2014 N 14/ВТ/ДУ/ДА/1020, обязать ответчика принять арендованные истцом помещения, признать недействительными п. 6.9 и 9.2 договора аренды (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Компания "Вэйнетт Трэдинг Компании Лимитэд" обратилась со встречным иском, в которой просила признать договор аренды расторгнутым с 30.06.2015 на основании п. 13.2.5 договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.05.2016 по делу N А40-137837/15 требования первоначального иска удовлетворены частично. Суд признал заключенный сторонами договор аренды от 01.10.2014 N 14/ВТ/ДУ/ДА/1020 расторгнутым с 29.06.2015 и обязал Компанию "Вэйнетт Трэдинг Компании Лимитэд" принять у ООО "Бьюти4лайф" арендованные по указанному договору помещения по акту приема-передачи. В остальной части в первоначальном и во встречном иске отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований первоначального иска и удовлетворении требований встречного иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 01.10.2014 г. между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды помещений N 14/ВТ/ДУ/ДА/1020 (далее - Договор), по которому арендодатель передает арендатору, а арендатор берет в аренду (во временное владение и пользование) помещения площадью 899,5 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 33, корп. 1, - для использования под салон красоты.
Согласно п. 4.1 Договора он заключен на 3 года с 01.10.2014 по 30.09.2017; срок аренды исчисляется с даты передачи помещений арендодателю арендатору по акту приема-передачи.
В соответствии с п. 4.4 Договора в день истечения срока аренды или в день, когда договор будет досрочно прекращен, арендатор должен освободить и сдать помещения арендодателю по акту приема-сдачи в состоянии, которое не должно быть ухудшено по сравнению с тем, в котором помещения были первоначально получены арендатором от арендодателя, с учетом обычного физического износа.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно разделу 5 договора аренды арендная плата составляет 630540 долларов США в год, 52545 долларов США в месяц, исходя из ставки арендной платы в размере 620 долларов США за 1 кв. м в год.
В силу п. 5.3 Договора арендная плата уплачивается ежемесячно, не позднее 5-го числа очередного месяца.
На основании п. 7.5 Договора расчеты производятся в рублях по курсу Банка России на день оплаты, но не ниже, чем 34 руб. за 1 доллар США, а в случае увеличения курса доллара США по отношению к рублю до 40 руб. и выше и удержания такого курса более 10-ти дней стороны обязуются пересмотреть валюту, установленную договором.
В соответствии с разделом 6 Договора арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный взнос в размере 105 090 долларов США, что составляет двухмесячную арендную плату по договору, обеспечительный взнос является способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора перед арендодателем по договору, а также средством возмещения убытков арендодателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору или досрочного прекращения договора по инициативе или по вине арендатора.
- Как указано в п. 6.5 Договора, при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору обеспечительный взнос будет засчитан арендатору за последние 2 месяца последнего года срока аренды;
- При этом в силу п. 6.6 Договора из суммы обеспечительного взноса арендодатель имеет право удерживать соответствующие суммы задолженности в следующих случаях: если арендатор задержит какой-либо из платежей по договору, либо нанесет ущерб помещениям, зданию, включая места общего пользования или прилегающую территорию, либо иным образом причинит убытки арендодателю в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору.
В соответствии с п. 6.9 Договора если арендатор в одностороннем порядке расторгнет договор до истечения срока аренды по основаниям, не предусмотренным договором, или договор будет расторгнут арендодателем вследствие обстоятельств, за которые отвечает арендатор (п. 13.2), то обеспечительный взнос и неиспользованная часть уплаченной арендной платы будут удержаны арендодателем в полном объеме в качестве неустойки.
Согласно п. 9.2 Договора в случае длительной (свыше 15-ти дней) задержки с оплатой арендной платы арендодатель имеет право не допускать арендатора в помещения до момента погашения арендатором задолженности по арендной плате в полном объеме, а п. 9.3 предоставляет арендодателю право удалить из помещений все движимое имущество арендатора или его часть, если арендатор по истечении срока аренды не удалит из помещений свое имущество.
На основании раздела 13 Договора по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут без обращения в суд, в частности, в случае, если арендодатель не передает помещения в пользование арендатору либо создает препятствие пользованию помещениями; по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут без обращения в суд, в частности, в случае, когда арендатор более чем на 10 дней 2 раза подряд задерживает уплату арендной платы.
Порядок расторжения договора без обращения в суд установлен в п. 13.3: для расторжения договора в соответствии с п. 13.1 и 13.2 соответствующая сторона вручает другой стороне письменную претензию с указанием срока (не менее месяца), в течение которого обстоятельство, являющееся основанием для расторжения договора, должно быть устранено, и указанием на то, что в случае неисполнения соответствующего требования в установленный в претензии срок договор будет расторгнут (направление претензии не требуется в случаях, указанных в п. 13.2.4 - 13.2.6); если обстоятельства, послужившие основанием для направления такой претензии, не будут устранены в установленный в претензии срок, то сторона, требующая расторжение договора, вправе расторгнуть договор посредством направления письменного уведомления другой стороне. При этом договор считается расторгнутым с момента получения другой стороной такого уведомления. По акту от 01.10.2014, подписанному обеими сторонами, помещения переданы истцу.
Уведомлением от 23.06.2015 N 1 истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора с 01.07.2015 на основании п. 13.1.2 Договора; в письме от 24.06.2015 N 26 ответчик не согласился с предложением истца о расторжении Договора на основании п. 13.1.2, так как арендатор может использовать помещения по назначению, и заявил о готовности оформить досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон при условии погашения истцом задолженности по арендной плате в размере 2 101 800 руб. и по оплате электроэнергии в размере 36 360 руб. 41 коп.; в телеграмме от 26.06.2015 в ответ на указанное письмо истец просил для погашения задолженности по арендной плате использовать обеспечительный взнос и просил назначить время для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды.
В письме от 29.06.2015 N 29 ответчик повторно просил погасить задолженность, поскольку уплаченный истцом обеспечительный взнос в размере 105090 долларов США зачел в качестве неустойки в соответствии с п. 6.9 Договора.
Из представленных материалов (постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела от 08.07.2015, от 10.09.2015) следует, что входная дверь в арендованные истцом помещения опечатана ответчиком 29.06.2015, в связи с чем истец в письме от 02.10.2015 потребовал признать Договор расторгнутым с 29.06.2015, часть обеспечительного взноса (1 961 680 руб.) зачесть в погашение задолженности по договору, а оставшуюся часть возвратить.
Частично удовлетворяя требования первоначального иска и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции принял во внимание, что ст. 450.1 ГК РФ, введенная в действие Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, устанавливает, что право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
При этом согласно п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Как верно указал суд первой инстанции, в период до введения в действие Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ статья 310 ГК РФ не допускала односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом, а ст. 450 ГК РФ устанавливала, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Суд первой инстанции посчитал, что оснований для признания договора аренды расторгнутым с 01.07.2015 на основании уведомления арендодателя от 29.06.2015 N 29 суд не имеется, поскольку по состоянию на дату направления указанного письма ни одного основания из числа поименованных в п. 13.2.1 - 13.2.6 Договора не установлено.
Пункт 13.2.5 Договора предоставляет арендодателю право досрочно расторгнуть договор аренды без обращения в суд в случае, когда арендатор более чем на 10 дней 2 раза подряд задерживает уплату арендной платы.
При этом суд указал на то, что ответчик не представил суду доказательства того, что по состоянию на 29.06.2015 истец более чем на 10 дней 2 раза подряд задержал уплату арендной платы; представители истца подтвердили, что по состоянию на 29.06.2015 не уплатили часть арендной платы за июнь 2015 года (в письме ответчика от 29.06.2015 N 29 указано, что размер неуплаченной арендной платы составляет 2101 800 руб., стоимость неоплаченной электроэнергии - 36 360 руб. 41 коп.), однако уплаченный истцом обеспечительный взнос в несколько раз превосходит указанную сумму.
Как указано в п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); согласно п. 2 ст. 10 в случае несоблюдения этих требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом, при этом в соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Суд первой инстанции учел, что ответчик, получив письмо истца от 23.06.2015, в письмах от 24.06.2015 и от 29.06.2015 согласился с просьбой истца во внесудебном порядке досрочно прекратить аренду, причем с 01.07.2015, то есть без применения п. 13.3 Договора, который предусматривает направление письменной претензии с указанием срока устранения обстоятельства, явившегося основанием для расторжения договора, при этом по состоянию на 29.06.2015 предусмотренные договором основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя отсутствовали, а уплаченный арендатором обеспечительный взнос в несколько раз превосходил сумму неуплаченной арендатором арендной платы за июнь 2015 года и стоимость неоплаченной арендатором электроэнергии.
Согласно п. 6.2 Договора обеспечительный взнос является способом обеспечения исполнения обязательств арендатора перед арендодателем, а п. 6.6 Договора предоставляет арендодателю право использовать обеспечительный взнос для погашения задолженности арендатора по арендной плате и по оплате электроэнергии.
Суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что при указанных обстоятельствах при условии добросовестного поведения ответчика последнему следовало использовать обеспечительный взнос для погашения задолженности арендатора по арендной плате и по оплате электроэнергии, а оставшуюся часть обеспечительного взноса зачесть в качестве неустойки, как это предусмотрено п. 6.9 Договора.
Вместо этого ответчик 29.06.2015 опечатал арендованные истцом помещения, тем самым создав препятствия в их использовании и лишив истца возможности получать доход, который, как пояснили представители истца, являлся единственным источником уплаты арендной платы по договору аренды.
Ответчик ссылался на п. 9.2 Договора, по которому арендодатель вправе не допускать арендатора в помещения в случае длительной (свыше 15-ти дней) задержки с оплатой арендной платы до момента погашения арендатором задолженности по арендной плате. Однако суд первой инстанции посчитал, что использование арендодателем этой меры воздействия на арендатора при наличии обеспечительного взноса, размер которого в несколько раз превосходил задолженность арендатора по арендной плате за июнь 2015 года и по оплате электроэнергии является злоупотреблением арендодателем своими правами.
К тому же суд первой инстанции посчитал, что из буквального толкования п. 6.9 Договора следует, что удержанию обеспечительного взноса в качестве неустойки предшествует расторжение Договора, в то время как в данном случае арендодатель удержал обеспечительный взнос в качестве неустойки до расторжения Договора.
Дополнительно суд указал, что в соответствии с п. 5.1 Договора арендная плата установлена в долларах США, а в соответствии с п. 7.5 Договора расчеты производятся в рублях по курсу Банка России на день оплаты, но не ниже, чем 34 руб. за 1 доллар США, а в случае увеличения курса доллара США по отношению к рублю до 40 руб. и выше и удержания такого курса более 10-ти дней стороны обязуются пересмотреть валюту, установленную договором.
Несмотря на то, что в течение всего 2015 года курс доллара США по отношению к рублю намного превышал 40 руб., из материалов дела не следует, что арендодатель согласился на изменение валюты, установленной Договором.
В связи с изложенным суд первой инстанции расценил поведение ответчика как недобросовестное, направленное на извлечение преимущества из своего поведения, как злоупотребление своими правами, по этой причине в удовлетворении требований встречного иска отказано.
Отказывая в требовании первоначального иска о признании недействительным п. 6.9 и 9.2 Договора, суд первой инстанции указал, что основания, предусмотренные гл. 9 ГК РФ, не установлены.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.05.2016 по делу N А40-137837/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2016 N 09АП-33556/2016 ПО ДЕЛУ N А40-137837/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2016 г. N 09АП-33556/2016
Дело N А40-137837/15
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Сумароковой Т.Я., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Компании "Вэйнетт Трэдинг Компании Лимитэд"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 27.05.2016,
по делу N А40-137837/15(41-1120), принятое судьей Березовой О.А.,
по иску ООО "Бьюти4лайф" (ОГРН 1147746653196)
к Компании "Вэйнетт Трэдинг Компании Лимитэд" (ОГРН 20150031429)
о признании договора аренды расторгнутым с 29.06.2015, признании договора частично недействительным, встречному иску о признании договора аренды расторгнутым с 30.06.2015,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Ветров С.В. по доверенности от 27.07.2016;
- от ответчика: Остапенко Ю.С. по доверенности от 12.02.2016;
- Мхитарян В.А. по доверенности от 10.08.2016;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Бьюти4лайф" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Компании "Вэйнетт Трэдинг Компании Лимитэд", в котором просил признать расторгнутым с 29.06.2015 договор аренды от 01.10.2014 N 14/ВТ/ДУ/ДА/1020, обязать ответчика принять арендованные истцом помещения, признать недействительными п. 6.9 и 9.2 договора аренды (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Компания "Вэйнетт Трэдинг Компании Лимитэд" обратилась со встречным иском, в которой просила признать договор аренды расторгнутым с 30.06.2015 на основании п. 13.2.5 договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.05.2016 по делу N А40-137837/15 требования первоначального иска удовлетворены частично. Суд признал заключенный сторонами договор аренды от 01.10.2014 N 14/ВТ/ДУ/ДА/1020 расторгнутым с 29.06.2015 и обязал Компанию "Вэйнетт Трэдинг Компании Лимитэд" принять у ООО "Бьюти4лайф" арендованные по указанному договору помещения по акту приема-передачи. В остальной части в первоначальном и во встречном иске отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований первоначального иска и удовлетворении требований встречного иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 01.10.2014 г. между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды помещений N 14/ВТ/ДУ/ДА/1020 (далее - Договор), по которому арендодатель передает арендатору, а арендатор берет в аренду (во временное владение и пользование) помещения площадью 899,5 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 33, корп. 1, - для использования под салон красоты.
Согласно п. 4.1 Договора он заключен на 3 года с 01.10.2014 по 30.09.2017; срок аренды исчисляется с даты передачи помещений арендодателю арендатору по акту приема-передачи.
В соответствии с п. 4.4 Договора в день истечения срока аренды или в день, когда договор будет досрочно прекращен, арендатор должен освободить и сдать помещения арендодателю по акту приема-сдачи в состоянии, которое не должно быть ухудшено по сравнению с тем, в котором помещения были первоначально получены арендатором от арендодателя, с учетом обычного физического износа.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно разделу 5 договора аренды арендная плата составляет 630540 долларов США в год, 52545 долларов США в месяц, исходя из ставки арендной платы в размере 620 долларов США за 1 кв. м в год.
В силу п. 5.3 Договора арендная плата уплачивается ежемесячно, не позднее 5-го числа очередного месяца.
На основании п. 7.5 Договора расчеты производятся в рублях по курсу Банка России на день оплаты, но не ниже, чем 34 руб. за 1 доллар США, а в случае увеличения курса доллара США по отношению к рублю до 40 руб. и выше и удержания такого курса более 10-ти дней стороны обязуются пересмотреть валюту, установленную договором.
В соответствии с разделом 6 Договора арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный взнос в размере 105 090 долларов США, что составляет двухмесячную арендную плату по договору, обеспечительный взнос является способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора перед арендодателем по договору, а также средством возмещения убытков арендодателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору или досрочного прекращения договора по инициативе или по вине арендатора.
- Как указано в п. 6.5 Договора, при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору обеспечительный взнос будет засчитан арендатору за последние 2 месяца последнего года срока аренды;
- При этом в силу п. 6.6 Договора из суммы обеспечительного взноса арендодатель имеет право удерживать соответствующие суммы задолженности в следующих случаях: если арендатор задержит какой-либо из платежей по договору, либо нанесет ущерб помещениям, зданию, включая места общего пользования или прилегающую территорию, либо иным образом причинит убытки арендодателю в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору.
В соответствии с п. 6.9 Договора если арендатор в одностороннем порядке расторгнет договор до истечения срока аренды по основаниям, не предусмотренным договором, или договор будет расторгнут арендодателем вследствие обстоятельств, за которые отвечает арендатор (п. 13.2), то обеспечительный взнос и неиспользованная часть уплаченной арендной платы будут удержаны арендодателем в полном объеме в качестве неустойки.
Согласно п. 9.2 Договора в случае длительной (свыше 15-ти дней) задержки с оплатой арендной платы арендодатель имеет право не допускать арендатора в помещения до момента погашения арендатором задолженности по арендной плате в полном объеме, а п. 9.3 предоставляет арендодателю право удалить из помещений все движимое имущество арендатора или его часть, если арендатор по истечении срока аренды не удалит из помещений свое имущество.
На основании раздела 13 Договора по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут без обращения в суд, в частности, в случае, если арендодатель не передает помещения в пользование арендатору либо создает препятствие пользованию помещениями; по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут без обращения в суд, в частности, в случае, когда арендатор более чем на 10 дней 2 раза подряд задерживает уплату арендной платы.
Порядок расторжения договора без обращения в суд установлен в п. 13.3: для расторжения договора в соответствии с п. 13.1 и 13.2 соответствующая сторона вручает другой стороне письменную претензию с указанием срока (не менее месяца), в течение которого обстоятельство, являющееся основанием для расторжения договора, должно быть устранено, и указанием на то, что в случае неисполнения соответствующего требования в установленный в претензии срок договор будет расторгнут (направление претензии не требуется в случаях, указанных в п. 13.2.4 - 13.2.6); если обстоятельства, послужившие основанием для направления такой претензии, не будут устранены в установленный в претензии срок, то сторона, требующая расторжение договора, вправе расторгнуть договор посредством направления письменного уведомления другой стороне. При этом договор считается расторгнутым с момента получения другой стороной такого уведомления. По акту от 01.10.2014, подписанному обеими сторонами, помещения переданы истцу.
Уведомлением от 23.06.2015 N 1 истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора с 01.07.2015 на основании п. 13.1.2 Договора; в письме от 24.06.2015 N 26 ответчик не согласился с предложением истца о расторжении Договора на основании п. 13.1.2, так как арендатор может использовать помещения по назначению, и заявил о готовности оформить досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон при условии погашения истцом задолженности по арендной плате в размере 2 101 800 руб. и по оплате электроэнергии в размере 36 360 руб. 41 коп.; в телеграмме от 26.06.2015 в ответ на указанное письмо истец просил для погашения задолженности по арендной плате использовать обеспечительный взнос и просил назначить время для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды.
В письме от 29.06.2015 N 29 ответчик повторно просил погасить задолженность, поскольку уплаченный истцом обеспечительный взнос в размере 105090 долларов США зачел в качестве неустойки в соответствии с п. 6.9 Договора.
Из представленных материалов (постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела от 08.07.2015, от 10.09.2015) следует, что входная дверь в арендованные истцом помещения опечатана ответчиком 29.06.2015, в связи с чем истец в письме от 02.10.2015 потребовал признать Договор расторгнутым с 29.06.2015, часть обеспечительного взноса (1 961 680 руб.) зачесть в погашение задолженности по договору, а оставшуюся часть возвратить.
Частично удовлетворяя требования первоначального иска и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции принял во внимание, что ст. 450.1 ГК РФ, введенная в действие Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, устанавливает, что право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
При этом согласно п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Как верно указал суд первой инстанции, в период до введения в действие Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ статья 310 ГК РФ не допускала односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом, а ст. 450 ГК РФ устанавливала, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Суд первой инстанции посчитал, что оснований для признания договора аренды расторгнутым с 01.07.2015 на основании уведомления арендодателя от 29.06.2015 N 29 суд не имеется, поскольку по состоянию на дату направления указанного письма ни одного основания из числа поименованных в п. 13.2.1 - 13.2.6 Договора не установлено.
Пункт 13.2.5 Договора предоставляет арендодателю право досрочно расторгнуть договор аренды без обращения в суд в случае, когда арендатор более чем на 10 дней 2 раза подряд задерживает уплату арендной платы.
При этом суд указал на то, что ответчик не представил суду доказательства того, что по состоянию на 29.06.2015 истец более чем на 10 дней 2 раза подряд задержал уплату арендной платы; представители истца подтвердили, что по состоянию на 29.06.2015 не уплатили часть арендной платы за июнь 2015 года (в письме ответчика от 29.06.2015 N 29 указано, что размер неуплаченной арендной платы составляет 2101 800 руб., стоимость неоплаченной электроэнергии - 36 360 руб. 41 коп.), однако уплаченный истцом обеспечительный взнос в несколько раз превосходит указанную сумму.
Как указано в п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); согласно п. 2 ст. 10 в случае несоблюдения этих требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом, при этом в соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Суд первой инстанции учел, что ответчик, получив письмо истца от 23.06.2015, в письмах от 24.06.2015 и от 29.06.2015 согласился с просьбой истца во внесудебном порядке досрочно прекратить аренду, причем с 01.07.2015, то есть без применения п. 13.3 Договора, который предусматривает направление письменной претензии с указанием срока устранения обстоятельства, явившегося основанием для расторжения договора, при этом по состоянию на 29.06.2015 предусмотренные договором основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя отсутствовали, а уплаченный арендатором обеспечительный взнос в несколько раз превосходил сумму неуплаченной арендатором арендной платы за июнь 2015 года и стоимость неоплаченной арендатором электроэнергии.
Согласно п. 6.2 Договора обеспечительный взнос является способом обеспечения исполнения обязательств арендатора перед арендодателем, а п. 6.6 Договора предоставляет арендодателю право использовать обеспечительный взнос для погашения задолженности арендатора по арендной плате и по оплате электроэнергии.
Суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что при указанных обстоятельствах при условии добросовестного поведения ответчика последнему следовало использовать обеспечительный взнос для погашения задолженности арендатора по арендной плате и по оплате электроэнергии, а оставшуюся часть обеспечительного взноса зачесть в качестве неустойки, как это предусмотрено п. 6.9 Договора.
Вместо этого ответчик 29.06.2015 опечатал арендованные истцом помещения, тем самым создав препятствия в их использовании и лишив истца возможности получать доход, который, как пояснили представители истца, являлся единственным источником уплаты арендной платы по договору аренды.
Ответчик ссылался на п. 9.2 Договора, по которому арендодатель вправе не допускать арендатора в помещения в случае длительной (свыше 15-ти дней) задержки с оплатой арендной платы до момента погашения арендатором задолженности по арендной плате. Однако суд первой инстанции посчитал, что использование арендодателем этой меры воздействия на арендатора при наличии обеспечительного взноса, размер которого в несколько раз превосходил задолженность арендатора по арендной плате за июнь 2015 года и по оплате электроэнергии является злоупотреблением арендодателем своими правами.
К тому же суд первой инстанции посчитал, что из буквального толкования п. 6.9 Договора следует, что удержанию обеспечительного взноса в качестве неустойки предшествует расторжение Договора, в то время как в данном случае арендодатель удержал обеспечительный взнос в качестве неустойки до расторжения Договора.
Дополнительно суд указал, что в соответствии с п. 5.1 Договора арендная плата установлена в долларах США, а в соответствии с п. 7.5 Договора расчеты производятся в рублях по курсу Банка России на день оплаты, но не ниже, чем 34 руб. за 1 доллар США, а в случае увеличения курса доллара США по отношению к рублю до 40 руб. и выше и удержания такого курса более 10-ти дней стороны обязуются пересмотреть валюту, установленную договором.
Несмотря на то, что в течение всего 2015 года курс доллара США по отношению к рублю намного превышал 40 руб., из материалов дела не следует, что арендодатель согласился на изменение валюты, установленной Договором.
В связи с изложенным суд первой инстанции расценил поведение ответчика как недобросовестное, направленное на извлечение преимущества из своего поведения, как злоупотребление своими правами, по этой причине в удовлетворении требований встречного иска отказано.
Отказывая в требовании первоначального иска о признании недействительным п. 6.9 и 9.2 Договора, суд первой инстанции указал, что основания, предусмотренные гл. 9 ГК РФ, не установлены.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.05.2016 по делу N А40-137837/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
Т.Я.СУМАРОКОВА
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)