Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылался на неправомерность взимания платы за места общего пользования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Полуяктова А.С.,
судей Семеновой З.Г., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Континент" (далее - общество "Континент") и общества с ограниченной ответственностью "Ново-Сервис" (далее - общество "Ново-Сервис") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2016 по делу N А60-51437/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Ново-Сервис" - Брусницын Н.П. (доверенность от 22.06.2017);
- общества "Континент" - Гришечкин Н.П. (доверенность от 16.11.2016), Моляров В.В. (выписка из ЕГРЮЛ от 29.09.2016).
Общество "Ново-Сервис" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу "Континент" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 577 650 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 20.12.2016 в сумме 130 430 руб. 51 коп. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество "Континент" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области со встречным иском к обществу "Ново-Сервис о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 265 491 руб. 12 коп.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2016 (судья Пшеничникова И.В.) в удовлетворении первоначальных исковых требований общества "Ново-Сервис" отказано; встречные исковые требования общества "Континент" удовлетворены в полном объеме, суд взыскал с общества "Ново-Сервис" задолженность по договору аренды от 24.05.2013 N 4/13 в сумме 265 491 руб. 12 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 310 руб.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 (судьи Васильева Е.В., Гулякова Г.Н., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Ново-Сервис" просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению общества "Ново-Сервис", договор аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13 является ничтожным в части передачи в аренду лестничной площадки, межэтажной аварийной лестницы и лифтовой шахты в силу противоречия закону на основании действовавшей в момент заключения договора редакции ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы указывает, что размер арендной платы установлен в договоре из расчета за один квадратный метр, следовательно, в случае частичного исполнения арендодателем обязательств по передаче недвижимого имущества арендатору, арендная плата должна уменьшиться соразмерно количеству непереданных квадратных метров. Кроме того, общество "Ново-Сервис" не согласно с выводом судов об установлении факта надлежащего исполнения арендодателем договорных обязательств по передаче имущества в аренду.
В кассационной жалобе общество "Континент" просит, не отменяя решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанции, изменить мотивировочные части судебных актов и применить к исковым требованиям общества "Ново-Сервис" нормы о пропуске срока исковой давности. Заявитель жалобы полагает, что в договоре аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13 сторонами договора не согласованы обязательные элементы претензионного порядка урегулирования спора. Кроме того, общество "Континент" не согласно с выводами судов о приостановлении сроков исковой давности.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Континент" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу общества "Ново-Сервис" - без удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Континент" (арендодатель) и обществом "Ново-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) объект, указанный в пункте 2.1.3 договора.
Согласно пункту 2.1.3 договора, объект - недвижимое имущество, предоставляемое в аренду в соответствии с договором и имеющее следующие характеристики: нежилое встроенное помещение; площадь - 750 кв. м, назначение - нежилое (конторское); адрес, расположение, состав - Екатеринбург, улица Стрелочников, дом номер 41, литер А1, шестой этаж, помещения N 5 - 28 (нумерация помещений приведена согласно данным ЕМУП "БТИ" г. Екатеринбурга). Площадь балкона в арендуемую площадь не входит.
Передаваемый в аренду объект принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 66 АВ N 083306, выданным 29 декабря 2005 года Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Запись регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 66-66-01/399/2005-204 от 29.12.2005. Кадастровый (условный) номер объекта 66-66-01/399-2005-204 (пункт 3.4. договора).
В пункте 3.4. договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 05.09.2014) стороны уточнили, что передаваемый в аренду объект принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 66 АВ N 649410, выданным 05 сентября 2014 года Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Запись регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 66-66-01/399/2005-204 от 29.12.2005. Кадастровый (условный) номер объекта 66:41:0206017:2313.
Срок аренды устанавливается с 01.06.2013 по 31.05.2016 (п. 4.1 договора).
Согласно п. 5.3 договора, арендная плата перечисляется ежемесячно не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца. Датой внесения арендной платы считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Объект передан обществу "Ново-Сервис" по акту приема-передачи от 24.05.2013.
Подписанием дополнительного соглашения от 01.08.2013 N 1 стороны изменили редакцию п. 2.1.3 договора, а именно, следующие характеристики объекта аренды: площадь объекта (увеличена до 827 кв. м): состав имущества - на помещения N 3, 5 - 28.
Указанный объект передан обществу "Ново-Сервис" по акту приема-передачи от 01.08.2013 N 1.
Подписанием дополнительного соглашения от 05.09.2014 N 2 п. 4.1 договора изложен в следующей редакции: "срок аренды устанавливается с 01.06.2013 по 31.12.2016".
Согласно пункту 5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.04.2016 N 4) по соглашению сторон размер ежемесячной арендной платы устанавливается:
- июнь 2013 - 400 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- июль 2013 - 400 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- август 2013 - 400 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- сентябрь 2013 - 400 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- октябрь 2013 - 800 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- ноябрь 2013 - 800 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- декабрь 2013 - 800 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- с 01 января по 31 декабря 2014 - 900 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- с 01 января по 31 мая 2015 - 950 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- с 01 июня по 31 декабря 2015 - 850 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- с 01 января 2016 - по 29 февраля 2016 - 950 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- с 01 марта 2016 - 700 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен".
Соглашением сторон от 14.07.2016 договор аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13 расторгнут с 14.07.2016.
Объект аренды возвращен арендатором по акту приема-передачи от 14.07.2016.
Арендатор 29.04.2016 направил обществу "Континент" претензию, в которой указал, что общество "Ново-Сервис" произвело переплату по договору аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13 за места общего пользования; общая сумма переплаты составила 809 000 руб., которую арендатор просит зачесть в счет платежей за май - июнь 2016 года.
Письмом от 10.05.2016 арендодатель в удовлетворении претензии отказал.
Арендатор письмом от 20.05.2016 известил арендодателя о зачете излишне внесенной арендной платы в сумме 256 650 руб.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "Ново-Сервис" в арбитражный суд с рассматриваемым иском к обществу "Континент" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 577 650 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 130 430 руб. 51 коп.
Общество "Континент" полагая, что на стороне общества "Ново-Сервис" возникла задолженность по арендной плате в сумме 265 491 руб. 12 коп., обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми встречными исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные требования, суды исходили из того, что размер арендной платы согласован сторонами при подписании договора аренды и дополнительных соглашений, изменение цены после заключения договора допускается лишь в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подп. 1 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.
Пунктом 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Судами установлено, что предмет договора сторонами согласован, поскольку в договоре указано наименование имущества, подлежащего передаче, его площадь и местоположение.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о заключенности договора аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в договоре аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13 (с учетом дополнительных соглашений от 01.08.2013 N 1, от 05.09.2014 N 2, от 15.05.2015 N 3, от 21.04.2016 N 4) стороны согласовали как цену аренды за кв. м площади помещений, переданных в аренду, так и указанную площадь.
Изменение цены после заключения договора в соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.
В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13, дополнительные соглашения от 01.08.2013 N 1, от 05.09.2014 N 2, от 15.05.2015 N 3, от 21.04.2016 N 4, акты приема-передачи от 24.05.2013, от 01.08.2013, подписанные обществом "Ново-Сервис" без претензий и замечаний, установив, что предметом договора стороны определили площадь передаваемого во владение обществу "Континент" помещения в размере 827 кв. м, при этом при заключении указанного договора у сторон не возникло неопределенности относительно его предмета, договор зарегистрирован в установленном порядке и исполнялся сторонами длительное время, принимая во внимание правовые подходы Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", суды пришли к обоснованному выводу о том, что денежные средства в сумме 577 650 руб. получены обществом "Континент" во исполнение заключенного и действительного договора. Учитывая, что доказательств, подтверждающих оплату обществом "Ново-Сервис" аренды спорного помещения своевременно и в полном объеме, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса), суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали требования общества "Континент" о взыскании задолженности по арендной плате соответствующим условиям договора аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13 и взыскали с общества "Ново-Сервис" задолженность в сумме 265 491 руб. 12 коп.
Доводы общества "Континент" о пропуске истцом срока исковой давности по оспариванию сделки (ст. 181 ГК РФ) были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и отклонены ими, так как требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки либо о признании оспоримой сделки недействительной истцом в рамках настоящего дела не заявлялись. Указанные доводы кассатора и выводы судов в данной части не влияют на правильность по существу обжалуемых судебных актов, поскольку в удовлетворении первоначального иска отказано по иным основаниям.
Доводы общества "Ново-Сервис" о недопустимости передачи в аренду мест общего пользования были исследованы судами первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для ее переоценки суд кассационной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления доводы заявителей жалоб подлежат отклонению, поскольку по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2016 по делу N А60-51437/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Континент" и общества с ограниченной ответственностью "Ново-Сервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 05.07.2017 N Ф09-3123/17 ПО ДЕЛУ N А60-51437/2016
Требование: О взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылался на неправомерность взимания платы за места общего пользования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2017 г. N Ф09-3123/17
Дело N А60-51437/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Полуяктова А.С.,
судей Семеновой З.Г., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Континент" (далее - общество "Континент") и общества с ограниченной ответственностью "Ново-Сервис" (далее - общество "Ново-Сервис") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2016 по делу N А60-51437/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Ново-Сервис" - Брусницын Н.П. (доверенность от 22.06.2017);
- общества "Континент" - Гришечкин Н.П. (доверенность от 16.11.2016), Моляров В.В. (выписка из ЕГРЮЛ от 29.09.2016).
Общество "Ново-Сервис" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу "Континент" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 577 650 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 20.12.2016 в сумме 130 430 руб. 51 коп. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество "Континент" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области со встречным иском к обществу "Ново-Сервис о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 265 491 руб. 12 коп.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2016 (судья Пшеничникова И.В.) в удовлетворении первоначальных исковых требований общества "Ново-Сервис" отказано; встречные исковые требования общества "Континент" удовлетворены в полном объеме, суд взыскал с общества "Ново-Сервис" задолженность по договору аренды от 24.05.2013 N 4/13 в сумме 265 491 руб. 12 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 310 руб.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 (судьи Васильева Е.В., Гулякова Г.Н., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Ново-Сервис" просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению общества "Ново-Сервис", договор аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13 является ничтожным в части передачи в аренду лестничной площадки, межэтажной аварийной лестницы и лифтовой шахты в силу противоречия закону на основании действовавшей в момент заключения договора редакции ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы указывает, что размер арендной платы установлен в договоре из расчета за один квадратный метр, следовательно, в случае частичного исполнения арендодателем обязательств по передаче недвижимого имущества арендатору, арендная плата должна уменьшиться соразмерно количеству непереданных квадратных метров. Кроме того, общество "Ново-Сервис" не согласно с выводом судов об установлении факта надлежащего исполнения арендодателем договорных обязательств по передаче имущества в аренду.
В кассационной жалобе общество "Континент" просит, не отменяя решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанции, изменить мотивировочные части судебных актов и применить к исковым требованиям общества "Ново-Сервис" нормы о пропуске срока исковой давности. Заявитель жалобы полагает, что в договоре аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13 сторонами договора не согласованы обязательные элементы претензионного порядка урегулирования спора. Кроме того, общество "Континент" не согласно с выводами судов о приостановлении сроков исковой давности.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Континент" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу общества "Ново-Сервис" - без удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Континент" (арендодатель) и обществом "Ново-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) объект, указанный в пункте 2.1.3 договора.
Согласно пункту 2.1.3 договора, объект - недвижимое имущество, предоставляемое в аренду в соответствии с договором и имеющее следующие характеристики: нежилое встроенное помещение; площадь - 750 кв. м, назначение - нежилое (конторское); адрес, расположение, состав - Екатеринбург, улица Стрелочников, дом номер 41, литер А1, шестой этаж, помещения N 5 - 28 (нумерация помещений приведена согласно данным ЕМУП "БТИ" г. Екатеринбурга). Площадь балкона в арендуемую площадь не входит.
Передаваемый в аренду объект принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 66 АВ N 083306, выданным 29 декабря 2005 года Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Запись регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 66-66-01/399/2005-204 от 29.12.2005. Кадастровый (условный) номер объекта 66-66-01/399-2005-204 (пункт 3.4. договора).
В пункте 3.4. договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 05.09.2014) стороны уточнили, что передаваемый в аренду объект принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 66 АВ N 649410, выданным 05 сентября 2014 года Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Запись регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 66-66-01/399/2005-204 от 29.12.2005. Кадастровый (условный) номер объекта 66:41:0206017:2313.
Срок аренды устанавливается с 01.06.2013 по 31.05.2016 (п. 4.1 договора).
Согласно п. 5.3 договора, арендная плата перечисляется ежемесячно не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца. Датой внесения арендной платы считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Объект передан обществу "Ново-Сервис" по акту приема-передачи от 24.05.2013.
Подписанием дополнительного соглашения от 01.08.2013 N 1 стороны изменили редакцию п. 2.1.3 договора, а именно, следующие характеристики объекта аренды: площадь объекта (увеличена до 827 кв. м): состав имущества - на помещения N 3, 5 - 28.
Указанный объект передан обществу "Ново-Сервис" по акту приема-передачи от 01.08.2013 N 1.
Подписанием дополнительного соглашения от 05.09.2014 N 2 п. 4.1 договора изложен в следующей редакции: "срок аренды устанавливается с 01.06.2013 по 31.12.2016".
Согласно пункту 5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.04.2016 N 4) по соглашению сторон размер ежемесячной арендной платы устанавливается:
- июнь 2013 - 400 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- июль 2013 - 400 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- август 2013 - 400 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- сентябрь 2013 - 400 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- октябрь 2013 - 800 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- ноябрь 2013 - 800 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- декабрь 2013 - 800 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- с 01 января по 31 декабря 2014 - 900 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- с 01 января по 31 мая 2015 - 950 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- с 01 июня по 31 декабря 2015 - 850 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- с 01 января 2016 - по 29 февраля 2016 - 950 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен.
- с 01 марта 2016 - 700 руб. за кв. м, НДС не предусмотрен".
Соглашением сторон от 14.07.2016 договор аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13 расторгнут с 14.07.2016.
Объект аренды возвращен арендатором по акту приема-передачи от 14.07.2016.
Арендатор 29.04.2016 направил обществу "Континент" претензию, в которой указал, что общество "Ново-Сервис" произвело переплату по договору аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13 за места общего пользования; общая сумма переплаты составила 809 000 руб., которую арендатор просит зачесть в счет платежей за май - июнь 2016 года.
Письмом от 10.05.2016 арендодатель в удовлетворении претензии отказал.
Арендатор письмом от 20.05.2016 известил арендодателя о зачете излишне внесенной арендной платы в сумме 256 650 руб.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "Ново-Сервис" в арбитражный суд с рассматриваемым иском к обществу "Континент" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 577 650 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 130 430 руб. 51 коп.
Общество "Континент" полагая, что на стороне общества "Ново-Сервис" возникла задолженность по арендной плате в сумме 265 491 руб. 12 коп., обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми встречными исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные требования, суды исходили из того, что размер арендной платы согласован сторонами при подписании договора аренды и дополнительных соглашений, изменение цены после заключения договора допускается лишь в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подп. 1 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.
Пунктом 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Судами установлено, что предмет договора сторонами согласован, поскольку в договоре указано наименование имущества, подлежащего передаче, его площадь и местоположение.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о заключенности договора аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в договоре аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13 (с учетом дополнительных соглашений от 01.08.2013 N 1, от 05.09.2014 N 2, от 15.05.2015 N 3, от 21.04.2016 N 4) стороны согласовали как цену аренды за кв. м площади помещений, переданных в аренду, так и указанную площадь.
Изменение цены после заключения договора в соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.
В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13, дополнительные соглашения от 01.08.2013 N 1, от 05.09.2014 N 2, от 15.05.2015 N 3, от 21.04.2016 N 4, акты приема-передачи от 24.05.2013, от 01.08.2013, подписанные обществом "Ново-Сервис" без претензий и замечаний, установив, что предметом договора стороны определили площадь передаваемого во владение обществу "Континент" помещения в размере 827 кв. м, при этом при заключении указанного договора у сторон не возникло неопределенности относительно его предмета, договор зарегистрирован в установленном порядке и исполнялся сторонами длительное время, принимая во внимание правовые подходы Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", суды пришли к обоснованному выводу о том, что денежные средства в сумме 577 650 руб. получены обществом "Континент" во исполнение заключенного и действительного договора. Учитывая, что доказательств, подтверждающих оплату обществом "Ново-Сервис" аренды спорного помещения своевременно и в полном объеме, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса), суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали требования общества "Континент" о взыскании задолженности по арендной плате соответствующим условиям договора аренды нежилого помещения от 24.05.2013 N 4/13 и взыскали с общества "Ново-Сервис" задолженность в сумме 265 491 руб. 12 коп.
Доводы общества "Континент" о пропуске истцом срока исковой давности по оспариванию сделки (ст. 181 ГК РФ) были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и отклонены ими, так как требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки либо о признании оспоримой сделки недействительной истцом в рамках настоящего дела не заявлялись. Указанные доводы кассатора и выводы судов в данной части не влияют на правильность по существу обжалуемых судебных актов, поскольку в удовлетворении первоначального иска отказано по иным основаниям.
Доводы общества "Ново-Сервис" о недопустимости передачи в аренду мест общего пользования были исследованы судами первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для ее переоценки суд кассационной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления доводы заявителей жалоб подлежат отклонению, поскольку по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2016 по делу N А60-51437/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Континент" и общества с ограниченной ответственностью "Ново-Сервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.С.ПОЛУЯКТОВ
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
Е.А.ПЛАТОНОВА
А.С.ПОЛУЯКТОВ
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)