Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19.07.2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25.07.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Савенкова О.В., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ПАО "МОЭК" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 апреля 2017 года
по делу N А40-18789/17, принятое судьей Березовой О.А.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037730423)
к ПАО "МОЭК" (ОГРН 1047796974092)
о взыскании 1 016 523 руб. 13 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Ильина Л.В. по доверенности от 30.12.2016,
от ответчика: Пономарева Н.Г. по доверенности от 15.09.2016,
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику ПАО "МОЭК" о взыскании с ответчика 1 016 523 руб. 13 коп., в том числе 602 228 руб. 05 коп. в виде арендной платы, начисленной по договору аренды земельного участка от 13.05.2002 N М-03-018520 за период с 1-го квартала 2015 года по 3-й квартал 2016 года, и 414 295 руб. 08 коп. в виде пеней, начисленных за просрочки в уплате арендной платы по указанному договору по состоянию на 30.09.2016.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2017 года исковые требования удовлетворены.
С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал ее доводы. Истец с решением суда согласен просил оставить его без изменения, апелляционную жалобы без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 13.05.2002 N М-03-018520, заключенному Москомземом в качестве арендодателя и ОАО "Мосэнерго" в качестве арендатора, последнему предоставлен в пользование на условиях аренды сроком до 14.11.2011 земельный участок с кадастровым номером 770307001005 площадью 2 849 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Рассветная аллея, вл. 2, - для целей эксплуатации зданий и сооружений насосной станции. По дополнительному соглашению от 25.12.2007 права и обязанности арендатора перешли к ОАО "МТК" - правопредшественнику ответчика.
Договор вступил в силу с даты его государственной регистрации, произведенной 28.01.2009, что следует из представленной суду выписки из ЕГРП.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер арендной платы устанавливался в приложении N 1 к договору и по состоянию на дату его заключения составлял 46 769 руб. 18 коп. в год.
Согласно разделу 3 договора расчетным периодом по договору является квартал. Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в Москомземе, и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца каждого квартала. Первый арендный платеж при заключении договора производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой такой регистрации.
Пунктом 3.4 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор. В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, и (или) уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актам и без внесения изменений, дополнений в договор. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды
Арендная плата в соответствии с п. 3.2 договора вносится ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы не
позднее 5-го числа первого месяца каждого квартала арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении N 1 к договору, которое является составной и неотъемлемой частью договора.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства,
связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору, в части оплаты арендных платежей, в связи с чем, образовался долг по арендным платежам за период с 1-го квартала 2015 года по 3-й квартал 2016 года, по состоянию на 30.09.2016 неуплаченная арендная плата составила 602 228 руб. 05 коп.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Согласно п. 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0, 2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты включительно. Размер пеней по расчету истца по состоянию на 30.09.2016 составил 414 295 руб. 08 коп.
Согласно пункту 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении судом первой инстанции ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снижении неустойки.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользоваться чужими денежными средствами, не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ) - п. п. 74, 75 Пленума.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Учитывая компенсационную природу неустойки, которая не должна служить средством обогащения, но при этом она направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения. Истец не представил доказательства наступления неблагоприятных последствий вследствие неисполнения Ответчиком обязательств по оплате.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. Суд первой инстанции учел правоотношения сторон, период просрочки обязательств, не представление ответчиком доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, и счел возможным снизить размер неустойки до суммы 115 082 руб. - исчисленной исходя из двойной ключевой ставки Банка России.
Доводы апелляционной жалобы ответчика не принимаются апелляционным судом в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Поэтому размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с нормами установленными ст. 424 Гражданского кодекса РФ.
Расчет годовой арендной платы по данному договору аренды с 01.01.2015 года произведен в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2017 N 09АП-23839/2017 ПО ДЕЛУ N А40-18789/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2017 г. N 09АП-23839/2017
Дело N А40-18789/17
Резолютивная часть постановления объявлена 19.07.2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25.07.2017 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Савенкова О.В., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ПАО "МОЭК" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 апреля 2017 года
по делу N А40-18789/17, принятое судьей Березовой О.А.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037730423)
к ПАО "МОЭК" (ОГРН 1047796974092)
о взыскании 1 016 523 руб. 13 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Ильина Л.В. по доверенности от 30.12.2016,
от ответчика: Пономарева Н.Г. по доверенности от 15.09.2016,
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику ПАО "МОЭК" о взыскании с ответчика 1 016 523 руб. 13 коп., в том числе 602 228 руб. 05 коп. в виде арендной платы, начисленной по договору аренды земельного участка от 13.05.2002 N М-03-018520 за период с 1-го квартала 2015 года по 3-й квартал 2016 года, и 414 295 руб. 08 коп. в виде пеней, начисленных за просрочки в уплате арендной платы по указанному договору по состоянию на 30.09.2016.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2017 года исковые требования удовлетворены.
С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал ее доводы. Истец с решением суда согласен просил оставить его без изменения, апелляционную жалобы без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 13.05.2002 N М-03-018520, заключенному Москомземом в качестве арендодателя и ОАО "Мосэнерго" в качестве арендатора, последнему предоставлен в пользование на условиях аренды сроком до 14.11.2011 земельный участок с кадастровым номером 770307001005 площадью 2 849 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Рассветная аллея, вл. 2, - для целей эксплуатации зданий и сооружений насосной станции. По дополнительному соглашению от 25.12.2007 права и обязанности арендатора перешли к ОАО "МТК" - правопредшественнику ответчика.
Договор вступил в силу с даты его государственной регистрации, произведенной 28.01.2009, что следует из представленной суду выписки из ЕГРП.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер арендной платы устанавливался в приложении N 1 к договору и по состоянию на дату его заключения составлял 46 769 руб. 18 коп. в год.
Согласно разделу 3 договора расчетным периодом по договору является квартал. Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в Москомземе, и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца каждого квартала. Первый арендный платеж при заключении договора производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой такой регистрации.
Пунктом 3.4 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор. В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, и (или) уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актам и без внесения изменений, дополнений в договор. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды
Арендная плата в соответствии с п. 3.2 договора вносится ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы не
позднее 5-го числа первого месяца каждого квартала арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении N 1 к договору, которое является составной и неотъемлемой частью договора.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства,
связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору, в части оплаты арендных платежей, в связи с чем, образовался долг по арендным платежам за период с 1-го квартала 2015 года по 3-й квартал 2016 года, по состоянию на 30.09.2016 неуплаченная арендная плата составила 602 228 руб. 05 коп.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Согласно п. 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0, 2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты включительно. Размер пеней по расчету истца по состоянию на 30.09.2016 составил 414 295 руб. 08 коп.
Согласно пункту 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении судом первой инстанции ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снижении неустойки.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользоваться чужими денежными средствами, не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ) - п. п. 74, 75 Пленума.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Учитывая компенсационную природу неустойки, которая не должна служить средством обогащения, но при этом она направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения. Истец не представил доказательства наступления неблагоприятных последствий вследствие неисполнения Ответчиком обязательств по оплате.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. Суд первой инстанции учел правоотношения сторон, период просрочки обязательств, не представление ответчиком доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, и счел возможным снизить размер неустойки до суммы 115 082 руб. - исчисленной исходя из двойной ключевой ставки Банка России.
Доводы апелляционной жалобы ответчика не принимаются апелляционным судом в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Поэтому размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с нормами установленными ст. 424 Гражданского кодекса РФ.
Расчет годовой арендной платы по данному договору аренды с 01.01.2015 года произведен в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)