Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель ссылается на непредставление инвестором в регистрирующий орган документов, необходимых для регистрации права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Центр управления проектами" Мурай В.В. (доверенность от 18.01.2017), Сурчакова Д.А. (доверенность от 01.11.2017), от общества с ограниченной ответственностью "Независимая морская лаборатория" Елисеевой Н.В. (доверенность от 10.01.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 29.12.2016), от Федерального государственного бюджетного общеобразовательного учреждения высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" Можайской А.А. (доверенность от 11.11.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 (судьи Кашина Т.А., Желтянников В.И., Колосова Ж.В.) по делу N А56-5335/2017,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Центр управления проектами", место нахождения: 190103, Санкт-Петербург, 8-я Красноармейская ул., д. 6А/5, ОГРН 1067847508398, ИНН 7839330933 (далее - ООО "Центр управления проектами"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Независимая морская лаборатория", место нахождения: 190103, Санкт-Петербург, 8-я Красноармейская ул., д. 6А/5, лит. А, пом. 24, ОГРН 1147847552599, ИНН 7839021710 (далее - ООО "Независимая морская лаборатория"), о признании права собственности на нежилые помещения по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, со следующими характеристиками:
- - помещение 1-Н, секция А, этаж 1, площадь 396,3 кв. м, кадастровый номер 78:40:1934102:3425;
- - помещение 5-Н, секция Б, этаж 1, площадь 562,9 кв. м, кадастровый номер 78:40:1934102:3402 (далее - нежилые помещения).
Решением суда первой инстанции от 09.03.2017 иск удовлетворен - признано право собственности ООО "Центр управления проектами" на нежилые помещения, также ООО "Центр управления проектами" из федерального бюджета возвращено 188 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку обжалуемое решение принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), и Федеральное государственное бюджетное общеобразовательное учреждение высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет", место нахождения: 199034, Санкт-Петербург, Университетская наб., д. 7/9, ОГРН 1037800006089, ИНН 7801002274 (далее - Университет).
Постановлением апелляционного суда от 02.08.2017 решение суда первой инстанции от 09.03.2017 отменено, заявленные ООО "Центр управления проектами" требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Центр управления проектами" просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ООО "Центр управления проектами", ООО "Независимая морская лаборатория" и Университета, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 12.10.2015 между ООО "Независимая морская лаборатория" (продавец) и ООО "Центр управления проектами" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости N 1/1-Н, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения 1-Н, площадью 396,3 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, после регистрации права собственности продавца на указанное помещение.
Обязательство покупателя по оплате стоимости помещения исполнено в полном объеме, что подтверждается актом сверки расчетов от 23.10.2015. По акту приема-передачи от 23.10.2015 указанное помещение было передано продавцом и принято покупателем.
13.11.2015 между ООО "Независимая морская лаборатория" (продавец) и ООО "Центр управления проектами" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости N 2/5-Н, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения 5-Н, площадью 562,9 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, после регистрации права собственности продавца на указанное помещение. Обязательство покупателя по оплате стоимости помещения исполнено в полном объеме, что подтверждается актом сверки расчетов от 25.11.2015. По акту приема-передачи от 25.11.2015 указанное помещение было передано продавцом и принято покупателем.
Строительство многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, осуществлялось на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 N 1449 (далее - Постановление) и соглашения от 25.12.2006 N 16/С-ЗК-000050 (далее - Соглашение), в соответствии с которым Университету на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 24 254 кв. м с кадастровым номером 78:19341Б:15, расположенный по адресу: город Петергоф, Чичеринская улица, участок 1 (севернее пересечения с Гостилицким шоссе), для проектирования и строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.
В качестве инвестиционных условий в приложении 1 к Постановлению определено перечисление Университетом в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры денежных средств в сумме, составляющей 2520 тыс. долларов США в рублевом эквиваленте; осуществление Университетом строительства объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с техническими условиями на сумму, составляющую 340 453 руб. в ценах 2000 года, с уточнением по фактическим затратам и передачи построенных объектов в собственность Санкт-Петербурга в установленном порядке; передача Университетом в собственность Санкт-Петербурга общей площади квартир не менее 2156 кв. м (с уточнением по факту) в жилых домах нового строительства, а также в домах после реконструкции или капитального ремонта по квартирографии и срокам, согласованным с Жилищным комитетом. Данные условия закреплены в пунктах 4.1, 6.2.16 и 7.2 Соглашения о порядке застройки земельного участка, представленного на праве постоянного бессрочного пользования N 16/С-ЗК-000050 от 25.12.2006.
07.09.2007 между Университетом (застройщик) и ООО "Независимая морская лаборатория" (инвестор) заключен договор N 19-11/01-Ч инвестирования и проектирования строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по указанному адресу (далее - Объект), в соответствии с которым застройщик и ответчик совместно осуществляют строительство жилого дома. Согласно пункту 2.1 названного договора доли в Объекте распределяются в следующем соотношении - доля застройщика 10% от общей площади квартир; доля инвестора 90% от общей площади квартир, в том числе 10% от общей площади квартир, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга и 100% от общей площади коммерческих помещений.
18.11.2014 жилой дом со встроенно-пристроенными помещения по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, был введен в эксплуатацию разрешением N 78-0814в-2014.
03.12.2014 между Университетом и ООО "Независимая морская лаборатория" был подписан протокол о распределении имущественных прав, согласно которому Университету было распределено 2505,8 кв. м жилых помещений, а ответчику - все нежилые помещения, а также все жилые помещения, не распределенные Университету, включая 2161,20 кв. м жилых помещений, подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга.
По акту приема-передачи от 04.12.2014 Университет передал, а ответчик принял 18885,40 кв. м жилых помещений и 7656,70 кв. м нежилых помещений (включая помещения истца) в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Чичеринская ул., д. 2, лит. А.
29.07.2016 ООО "Независимая морская лаборатория" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) с заявлениями о государственной регистрации права собственности на переданные истцу помещения.
Уведомлениями от 29.07.2016 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации до 29.08.2016 по основаниям, предусмотренным абзацем 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с возникшими у регистратора сомнения в наличии оснований для государственной регистрации - ввиду непредставления документа, подтверждающего выполнение инвестиционных условий (протокол распределения имущественных прав между всеми сторонами договора от 07.09.2007 N 19-11/01-Ч), подписанного Университетом, ответчиком и лицом, уполномоченным в установленном законом порядке представлять интересы Российской Федерации.
Обращаясь с настоящим иском в суд, ООО "Центр управления проектами", ссылалось на то, что непредставление ответчиком испрашиваемых Управлением документов не может являться препятствием для государственной регистрации права собственности, возникшего из надлежащим образом исполненного договора.
Суд первой инстанции, а впоследствии и апелляционный суд признали требования истца обоснованными.
Рассмотрев кассационную жалобу и исследовав материалы дела, кассационная инстанция считает, что обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене по следующим основаниям.
В силу положений последнего абзаца части 4 статьи 170 АПК РФ сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики подлежат применению при разрешении споров.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Пленум N 54) разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В пункте 8 Постановления N 54 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Согласно пункту 5 Постановления N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что если истцом (покупателем) были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика (продавца), суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Если право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Таким образом, содержащееся в Постановлении N 54 толкование норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям сторон, исключают признание за ООО "Центр управления проектами" права собственности на спорное недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска, в связи с этим обжалуемое постановление подлежит отмене. Решение суда первой инстанции также не может быть оставлено в силе ввиду допущенных судом нарушений норм материального и процессуального права.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.03.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 по делу N А56-5335/2017 отменить.
В иске отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 29.11.2017 N Ф07-12258/2017 ПО ДЕЛУ N А56-5335/2017
Требование: О признании права собственности на нежилые помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель ссылается на непредставление инвестором в регистрирующий орган документов, необходимых для регистрации права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2017 г. по делу N А56-5335/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Центр управления проектами" Мурай В.В. (доверенность от 18.01.2017), Сурчакова Д.А. (доверенность от 01.11.2017), от общества с ограниченной ответственностью "Независимая морская лаборатория" Елисеевой Н.В. (доверенность от 10.01.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 29.12.2016), от Федерального государственного бюджетного общеобразовательного учреждения высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" Можайской А.А. (доверенность от 11.11.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 (судьи Кашина Т.А., Желтянников В.И., Колосова Ж.В.) по делу N А56-5335/2017,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Центр управления проектами", место нахождения: 190103, Санкт-Петербург, 8-я Красноармейская ул., д. 6А/5, ОГРН 1067847508398, ИНН 7839330933 (далее - ООО "Центр управления проектами"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Независимая морская лаборатория", место нахождения: 190103, Санкт-Петербург, 8-я Красноармейская ул., д. 6А/5, лит. А, пом. 24, ОГРН 1147847552599, ИНН 7839021710 (далее - ООО "Независимая морская лаборатория"), о признании права собственности на нежилые помещения по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, со следующими характеристиками:
- - помещение 1-Н, секция А, этаж 1, площадь 396,3 кв. м, кадастровый номер 78:40:1934102:3425;
- - помещение 5-Н, секция Б, этаж 1, площадь 562,9 кв. м, кадастровый номер 78:40:1934102:3402 (далее - нежилые помещения).
Решением суда первой инстанции от 09.03.2017 иск удовлетворен - признано право собственности ООО "Центр управления проектами" на нежилые помещения, также ООО "Центр управления проектами" из федерального бюджета возвращено 188 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку обжалуемое решение принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), и Федеральное государственное бюджетное общеобразовательное учреждение высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет", место нахождения: 199034, Санкт-Петербург, Университетская наб., д. 7/9, ОГРН 1037800006089, ИНН 7801002274 (далее - Университет).
Постановлением апелляционного суда от 02.08.2017 решение суда первой инстанции от 09.03.2017 отменено, заявленные ООО "Центр управления проектами" требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Центр управления проектами" просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ООО "Центр управления проектами", ООО "Независимая морская лаборатория" и Университета, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 12.10.2015 между ООО "Независимая морская лаборатория" (продавец) и ООО "Центр управления проектами" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости N 1/1-Н, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения 1-Н, площадью 396,3 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, после регистрации права собственности продавца на указанное помещение.
Обязательство покупателя по оплате стоимости помещения исполнено в полном объеме, что подтверждается актом сверки расчетов от 23.10.2015. По акту приема-передачи от 23.10.2015 указанное помещение было передано продавцом и принято покупателем.
13.11.2015 между ООО "Независимая морская лаборатория" (продавец) и ООО "Центр управления проектами" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости N 2/5-Н, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения 5-Н, площадью 562,9 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, после регистрации права собственности продавца на указанное помещение. Обязательство покупателя по оплате стоимости помещения исполнено в полном объеме, что подтверждается актом сверки расчетов от 25.11.2015. По акту приема-передачи от 25.11.2015 указанное помещение было передано продавцом и принято покупателем.
Строительство многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, осуществлялось на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 N 1449 (далее - Постановление) и соглашения от 25.12.2006 N 16/С-ЗК-000050 (далее - Соглашение), в соответствии с которым Университету на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 24 254 кв. м с кадастровым номером 78:19341Б:15, расположенный по адресу: город Петергоф, Чичеринская улица, участок 1 (севернее пересечения с Гостилицким шоссе), для проектирования и строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.
В качестве инвестиционных условий в приложении 1 к Постановлению определено перечисление Университетом в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры денежных средств в сумме, составляющей 2520 тыс. долларов США в рублевом эквиваленте; осуществление Университетом строительства объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с техническими условиями на сумму, составляющую 340 453 руб. в ценах 2000 года, с уточнением по фактическим затратам и передачи построенных объектов в собственность Санкт-Петербурга в установленном порядке; передача Университетом в собственность Санкт-Петербурга общей площади квартир не менее 2156 кв. м (с уточнением по факту) в жилых домах нового строительства, а также в домах после реконструкции или капитального ремонта по квартирографии и срокам, согласованным с Жилищным комитетом. Данные условия закреплены в пунктах 4.1, 6.2.16 и 7.2 Соглашения о порядке застройки земельного участка, представленного на праве постоянного бессрочного пользования N 16/С-ЗК-000050 от 25.12.2006.
07.09.2007 между Университетом (застройщик) и ООО "Независимая морская лаборатория" (инвестор) заключен договор N 19-11/01-Ч инвестирования и проектирования строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по указанному адресу (далее - Объект), в соответствии с которым застройщик и ответчик совместно осуществляют строительство жилого дома. Согласно пункту 2.1 названного договора доли в Объекте распределяются в следующем соотношении - доля застройщика 10% от общей площади квартир; доля инвестора 90% от общей площади квартир, в том числе 10% от общей площади квартир, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга и 100% от общей площади коммерческих помещений.
18.11.2014 жилой дом со встроенно-пристроенными помещения по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Чичеринская ул., д. 2, лит. А, был введен в эксплуатацию разрешением N 78-0814в-2014.
03.12.2014 между Университетом и ООО "Независимая морская лаборатория" был подписан протокол о распределении имущественных прав, согласно которому Университету было распределено 2505,8 кв. м жилых помещений, а ответчику - все нежилые помещения, а также все жилые помещения, не распределенные Университету, включая 2161,20 кв. м жилых помещений, подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга.
По акту приема-передачи от 04.12.2014 Университет передал, а ответчик принял 18885,40 кв. м жилых помещений и 7656,70 кв. м нежилых помещений (включая помещения истца) в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Чичеринская ул., д. 2, лит. А.
29.07.2016 ООО "Независимая морская лаборатория" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) с заявлениями о государственной регистрации права собственности на переданные истцу помещения.
Уведомлениями от 29.07.2016 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации до 29.08.2016 по основаниям, предусмотренным абзацем 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с возникшими у регистратора сомнения в наличии оснований для государственной регистрации - ввиду непредставления документа, подтверждающего выполнение инвестиционных условий (протокол распределения имущественных прав между всеми сторонами договора от 07.09.2007 N 19-11/01-Ч), подписанного Университетом, ответчиком и лицом, уполномоченным в установленном законом порядке представлять интересы Российской Федерации.
Обращаясь с настоящим иском в суд, ООО "Центр управления проектами", ссылалось на то, что непредставление ответчиком испрашиваемых Управлением документов не может являться препятствием для государственной регистрации права собственности, возникшего из надлежащим образом исполненного договора.
Суд первой инстанции, а впоследствии и апелляционный суд признали требования истца обоснованными.
Рассмотрев кассационную жалобу и исследовав материалы дела, кассационная инстанция считает, что обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене по следующим основаниям.
В силу положений последнего абзаца части 4 статьи 170 АПК РФ сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики подлежат применению при разрешении споров.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Пленум N 54) разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В пункте 8 Постановления N 54 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Согласно пункту 5 Постановления N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что если истцом (покупателем) были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика (продавца), суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Если право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Таким образом, содержащееся в Постановлении N 54 толкование норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям сторон, исключают признание за ООО "Центр управления проектами" права собственности на спорное недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска, в связи с этим обжалуемое постановление подлежит отмене. Решение суда первой инстанции также не может быть оставлено в силе ввиду допущенных судом нарушений норм материального и процессуального права.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.03.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 по делу N А56-5335/2017 отменить.
В иске отказать.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Т.И.САПОТКИНА
А.В.КАДУЛИН
Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)