Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25.01.2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.
судей Панкратовой Н.И., Лящевского И.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 октября 2015 г. по делу N А40-188462/2014, принятое судьей Буниной О.П. (60-1582),
по иску ООО" Пищевик-2000" (ИНН 7734183632, ОГРН 1037739209661)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи
при участии в судебном заседании:
- от истца: Корнеева Э.Н. по доверенности от 23.12.2015;
- от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 07.12.2015;
- Общество с ограниченной ответственностью "Пищевик-2000" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр-т Маршала Жукова, д. 20, корп. 1, общей площадью 88,3 кв. м (подвал, пом. I, комн. 9, 10), по цене 4.307.000 руб., в соответствии со ст. ст. 8, 12, 445, 446 ГК РФ.
Протокольным определением суда от 20.05.2015 г. принято заявление истца об изменении предмета исковых требований, а именно: об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений в части п. п. 3.1, 3.4 проекта договора с указанием размера стоимости выкупаемого объекта - 4.839.000 руб. и размера ежемесячного платежа - 134.416 руб. 67 коп.
Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Закона г. Москвы, от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в г. Москве".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.10.2015 года требования истца удовлетворены в полном объеме. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ответчика и третье лицо полностью поддержали доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия
установила:
следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Пищевик-2000" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, от 03.11.2004 г. N 9-665/04, согласно условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 88,3 кв. м, находящийся по адресу: Москва, пр-т Маршала Жукова, д. 20, корп. 1, для использования под магазин. офис (п. п. 1.1, 1.3 договора). Срок договора установлен с 01.10.2004 г. по 30.09.2005 г. (п. 2.1 договора).
20.07.2006 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Пищевик-2000" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, N 09-00595/06, согласно условиям которого, на основании договора аренды от 03.11.2004 г. N 9-665/04 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 88,3 кв. м, находящийся по адресу: Москва, пр-т Маршала Жукова, д. 20, корп. 1, для использования под магазин. офис (п. п. 1.1, 1.3 договора). Срок договора установлен с 01.10.2005 г. по 28.09.2006 г. (п. 2.1 договора).
07.03.2008 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Пищевик-2000" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, N 09-00142/08, согласно условиям которого, на основании договора аренды от 23.04.2007 г. N 09-00274/07 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 88,3 кв. м, находящийся по адресу: Москва, пр-т Маршала Жукова, д. 20, корп. 1, для использования под магазин. офис (п. п. 1.1, 1.3 договора). Срок договора установлен с 31.12.2007 г. по 28.12.2008 г. (п. 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.08.2010 г. (запись рег. N 77-77-08/054/2010-899). Дополнительным соглашением от 09.07.2010 г. сторонами продлен срок договора аренды по 30.06.2015 г.
19.01.2012 г. истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений. Истцом получено письмо Департамента городского имущества города Москвы N 33-5-1647/14-(2)-0 от 01.10.2014 г. с приложением проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), в отношении спорного нежилого помещения, по цене 11.822.000 руб., выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159- ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
15.10.2014 г. истцом через службу одного окна подано ответчику письмо с приложением подписанного договора на покупку спорного Объекта с приложением Протокола разногласий в отношении п. 3.1 Договора, устанавливающего цену покупаемого Объекта.
Истец считает завышенной цену Объекта в размере 11.822.000 руб., предложенную Ответчиком в п. 3.1. проекта договора, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости Объекта N 738Г/1087 от 06.08.2014 г., выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 14.08.2014 г. N 1313/С-14, подготовленным НП "СРО "СВОД".
Департамент городского имущества города Москвы договор купли-продажи с протоколом разногласий, представленным истцом, не подписал.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3).
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением от 26.02.2015 г. судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Землеустройство, городской кадастр и оценка" - Красавину Александру Алексеевичу. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
На разрешение эксперта поставлен вопрос об установлении рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 27.01.2014 г. Согласно заключению эксперта ООО "Землеустройство, городской кадастр и оценка" стоимость имущества по состоянию на дату оценки составила 4.839.000 руб., без учета НДС.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 176, 265, пунктом 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2015 г. по делу N А40-188462/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.01.2016 N 09АП-57997/2015 ПО ДЕЛУ N А40-188462/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2016 г. N 09АП-57997/2015
Дело N А40-188462/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25.01.2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.
судей Панкратовой Н.И., Лящевского И.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 октября 2015 г. по делу N А40-188462/2014, принятое судьей Буниной О.П. (60-1582),
по иску ООО" Пищевик-2000" (ИНН 7734183632, ОГРН 1037739209661)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи
при участии в судебном заседании:
- от истца: Корнеева Э.Н. по доверенности от 23.12.2015;
- от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 07.12.2015;
- Общество с ограниченной ответственностью "Пищевик-2000" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр-т Маршала Жукова, д. 20, корп. 1, общей площадью 88,3 кв. м (подвал, пом. I, комн. 9, 10), по цене 4.307.000 руб., в соответствии со ст. ст. 8, 12, 445, 446 ГК РФ.
Протокольным определением суда от 20.05.2015 г. принято заявление истца об изменении предмета исковых требований, а именно: об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений в части п. п. 3.1, 3.4 проекта договора с указанием размера стоимости выкупаемого объекта - 4.839.000 руб. и размера ежемесячного платежа - 134.416 руб. 67 коп.
Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Закона г. Москвы, от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в г. Москве".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.10.2015 года требования истца удовлетворены в полном объеме. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ответчика и третье лицо полностью поддержали доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия
установила:
следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Пищевик-2000" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, от 03.11.2004 г. N 9-665/04, согласно условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 88,3 кв. м, находящийся по адресу: Москва, пр-т Маршала Жукова, д. 20, корп. 1, для использования под магазин. офис (п. п. 1.1, 1.3 договора). Срок договора установлен с 01.10.2004 г. по 30.09.2005 г. (п. 2.1 договора).
20.07.2006 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Пищевик-2000" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, N 09-00595/06, согласно условиям которого, на основании договора аренды от 03.11.2004 г. N 9-665/04 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 88,3 кв. м, находящийся по адресу: Москва, пр-т Маршала Жукова, д. 20, корп. 1, для использования под магазин. офис (п. п. 1.1, 1.3 договора). Срок договора установлен с 01.10.2005 г. по 28.09.2006 г. (п. 2.1 договора).
07.03.2008 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Пищевик-2000" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, N 09-00142/08, согласно условиям которого, на основании договора аренды от 23.04.2007 г. N 09-00274/07 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 88,3 кв. м, находящийся по адресу: Москва, пр-т Маршала Жукова, д. 20, корп. 1, для использования под магазин. офис (п. п. 1.1, 1.3 договора). Срок договора установлен с 31.12.2007 г. по 28.12.2008 г. (п. 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.08.2010 г. (запись рег. N 77-77-08/054/2010-899). Дополнительным соглашением от 09.07.2010 г. сторонами продлен срок договора аренды по 30.06.2015 г.
19.01.2012 г. истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений. Истцом получено письмо Департамента городского имущества города Москвы N 33-5-1647/14-(2)-0 от 01.10.2014 г. с приложением проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), в отношении спорного нежилого помещения, по цене 11.822.000 руб., выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159- ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
15.10.2014 г. истцом через службу одного окна подано ответчику письмо с приложением подписанного договора на покупку спорного Объекта с приложением Протокола разногласий в отношении п. 3.1 Договора, устанавливающего цену покупаемого Объекта.
Истец считает завышенной цену Объекта в размере 11.822.000 руб., предложенную Ответчиком в п. 3.1. проекта договора, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости Объекта N 738Г/1087 от 06.08.2014 г., выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 14.08.2014 г. N 1313/С-14, подготовленным НП "СРО "СВОД".
Департамент городского имущества города Москвы договор купли-продажи с протоколом разногласий, представленным истцом, не подписал.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3).
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением от 26.02.2015 г. судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Землеустройство, городской кадастр и оценка" - Красавину Александру Алексеевичу. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
На разрешение эксперта поставлен вопрос об установлении рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 27.01.2014 г. Согласно заключению эксперта ООО "Землеустройство, городской кадастр и оценка" стоимость имущества по состоянию на дату оценки составила 4.839.000 руб., без учета НДС.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 176, 265, пунктом 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2015 г. по делу N А40-188462/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)