Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Указано, что в связи с регистрацией ответчиком права собственности на нежилые помещения, находящиеся на земельном участке, он стал арендатором доли земельного участка, необходимой для использования объектов недвижимости, находящихся в его собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Максимова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Киселевой С.Н.
судей Зайцевой В.А.,
Мехонцевой Е.М.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к З. <...>8 о взыскании по договору аренды по апелляционной жалобе представителя ответчика З.В.Г. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.04.2017.
Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя ответчика З.В.Г., судебная коллегия
Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к З.В.Р. о взыскании по договору аренды земельного участка, указав в обоснование, что между Администрацией города Екатеринбурга и ОАО "Уралгипрошахт" заключен договор аренды земельного участка от 08.04.2010 N 7-1192. В аренду передан земельный участок площадью 3193 кв. м с кадастровым номером N по ул. <...> в городе Екатеринбурге, на срок с 11.01.2004 по 10.11.2019 под здание (литер А) с пристроями (литер А1, А, А3) общей площадью 9643,5 кв. м. В связи с регистрацией права собственности 28.07.2010 на объект недвижимости (нежилые помещения), находящиеся на земельном участке по вышеуказанному адресу, за ответчиком З.В.Р., последняя становится арендатором доли земельного участка, необходимой для использования объектов недвижимости, находящихся в ее собственности.
В соответствии расчетом арендная плата за период с 01.01.2013 по 31.12.2016 составляет сумму в размере 145971 руб. 62 коп. Пени составляют за период с 11.02.2016 по 10.12.2016 сумму в размере 38645 руб. 94 коп.
Истец просил: взыскать с ответчика в пользу Администрации города Екатеринбурга сумму задолженности по арендной плате в размере 145971 руб. 62 коп., сумму пени в размере 38645 руб. 94 коп.
В судебное заседание представитель истца не явилась, представила заявление с просьбой рассмотреть дело без ее участия, поддержала исковые требования, просила удовлетворить.
Ответчик в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя, который возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что ответчик стороной договора не является, о договоре не знала, договор не подписывала, договор аренды не расторгнут, между истцом и ответчиком отсутствуют гражданско-правовые отношения, Администрация города Екатеринбурга собственником земельного участка не является, ссылки истца на законодательство или отношения, регулируемые арбитражным процессом, недопустимы, заявил о применении срока исковой давности.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.04.2017 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 14.02.2014 по 31.12.2016 сумму в размере 107 953 руб. 93 коп., пени за период с 11.02.2016 по 10.12.2016 в размере 12000 руб. 00 коп., а всего 119953 руб. 93 коп., в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3599 руб. 08 коп.
Ответчик в лице своего представителя в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, высказывая несогласие с приведенным расчетом, указывая на отсутствие договорных отношений с истцом, что делает невозможным взыскание сумм по договору аренды и неустойки. Полагает, что надлежащим ответчиком является ОАО "Уралгипрошахт", с которым не расторгнут договор аренды, истец не представил доказательств, что ОАО "Уралгипрошахт" не оплатил спорную сумму по договору аренды. Приобретая помещения, ответчик их приобрел без обременений в виде арендной платы за участок. Кроме того, сослался на отсутствие доказательств, свидетельствующих о принадлежности истцу земельного участка и о правомочии предъявления иска о взыскании платы за пользование этим участком.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика З.В.Г. поддержал доводы апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на период спорных отношений) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в той же редакции) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга и ОАО "Уралгипрошахт" заключен договор аренды от 08.10.2010 N 7-1192. Объектом договора является земельный участок площадью 3193 кв. м с кадастровым номером N, местоположение: г. Екатеринбург, ул. <...>. Участок предоставлен под здание (литер А) с пристроями (литеры А1, А2, А3) общей площадью 9643,5 кв. м, в том числе для эксплуатации помещений административного назначения общей площадью 4682,3 кв. м на срок с 11.11.2004 по 01.11.2019. Договор зарегистрирован 03.03.2011 в Едином государственном реестре недвижимости. Из п. п. 1.1., 1.2 договора аренды от 08.10.2010 N 7-1192 следует, что Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на пятнадцать лет за плату неделимый земельный участок с множественностью лиц на стороне Арендатора. Стороны по настоящему договору договариваются о согласии на вступление в настоящий договор на стороне Арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на участке.
Согласно абзацам 1, 3 п. 2.2.1 договора аренды от 08.10.2010 N 7-1192 размер арендной платы определяется Арендодателем соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора.
Размер арендной платы для каждого Арендатора определяется Арендодателем пропорционально соотношению площади объекта недвижимости, находящегося в его собственности (пользовании), к общей площади объекта недвижимости, расположенного на участке.
За ответчиком зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на объекты недвижимости нежилого назначения по адресу: г. Екатеринбург, ул. <...> с кадастровыми номерами:
- N площадью 56,1 кв. м 28.07.2010;
- N площадью 61 кв. м 28.09.2010;
- N площадью 47,9 кв. м 05.10.2011.
Общая площадь помещений, зарегистрированных за ответчиком, составляет сумму в размере 165 кв. м
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что с момента регистрации прав на помещения к З.В.Р. перешли права и обязанности предыдущего собственника и по договору аренды земельного участка.
Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, поскольку он основан на законе и подтверждается материалами дела.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24.03.2005 N 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 N 73 по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
С учетом того, что судом первой инстанции установлено, что право ОАО "Уралгипрошахт" на помещения на основании последовательных сделок перешло к ответчику, а земельным участком общество пользовалось на основании договора аренды от 08.04.2010 N 7-1192., то в силу вышеперечисленных норм права к ответчику перешли права и обязанности по договору аренды, включая пени.
Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствуют договорные отношения и надлежащим ответчиком является ОАО "Уралгипрошахт" является несостоятельным, поскольку к ответчику права и обязанности по договору аренды перешли в силу закона с момента перехода прав на помещения, ранее принадлежавшие арендатору земельного участка в доле пропорционально доле в объектах недвижимости.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии правомочий предъявления иска о взыскании платы за данный земельный участок ввиду неподтверждения факта принадлежности участка не может служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку в спорных правоотношениях Администрация г. Екатеринбурга выступает арендодателем.
Правовых оснований к отмене решения апелляционная жалоба не содержит, иные доводы апелляционной жалобы аналогичны процессуальной позиции ответчика в суде первой инстанции, направлены на переоценку исследованных судом доказательств, не содержат ссылок на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.04.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика З.В.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-15028/2017
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Указано, что в связи с регистрацией ответчиком права собственности на нежилые помещения, находящиеся на земельном участке, он стал арендатором доли земельного участка, необходимой для использования объектов недвижимости, находящихся в его собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 августа 2017 г. по делу N 33-15028/2017
Судья Максимова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Киселевой С.Н.
судей Зайцевой В.А.,
Мехонцевой Е.М.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к З. <...>8 о взыскании по договору аренды по апелляционной жалобе представителя ответчика З.В.Г. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.04.2017.
Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя ответчика З.В.Г., судебная коллегия
установила:
Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к З.В.Р. о взыскании по договору аренды земельного участка, указав в обоснование, что между Администрацией города Екатеринбурга и ОАО "Уралгипрошахт" заключен договор аренды земельного участка от 08.04.2010 N 7-1192. В аренду передан земельный участок площадью 3193 кв. м с кадастровым номером N по ул. <...> в городе Екатеринбурге, на срок с 11.01.2004 по 10.11.2019 под здание (литер А) с пристроями (литер А1, А, А3) общей площадью 9643,5 кв. м. В связи с регистрацией права собственности 28.07.2010 на объект недвижимости (нежилые помещения), находящиеся на земельном участке по вышеуказанному адресу, за ответчиком З.В.Р., последняя становится арендатором доли земельного участка, необходимой для использования объектов недвижимости, находящихся в ее собственности.
В соответствии расчетом арендная плата за период с 01.01.2013 по 31.12.2016 составляет сумму в размере 145971 руб. 62 коп. Пени составляют за период с 11.02.2016 по 10.12.2016 сумму в размере 38645 руб. 94 коп.
Истец просил: взыскать с ответчика в пользу Администрации города Екатеринбурга сумму задолженности по арендной плате в размере 145971 руб. 62 коп., сумму пени в размере 38645 руб. 94 коп.
В судебное заседание представитель истца не явилась, представила заявление с просьбой рассмотреть дело без ее участия, поддержала исковые требования, просила удовлетворить.
Ответчик в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя, который возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что ответчик стороной договора не является, о договоре не знала, договор не подписывала, договор аренды не расторгнут, между истцом и ответчиком отсутствуют гражданско-правовые отношения, Администрация города Екатеринбурга собственником земельного участка не является, ссылки истца на законодательство или отношения, регулируемые арбитражным процессом, недопустимы, заявил о применении срока исковой давности.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.04.2017 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 14.02.2014 по 31.12.2016 сумму в размере 107 953 руб. 93 коп., пени за период с 11.02.2016 по 10.12.2016 в размере 12000 руб. 00 коп., а всего 119953 руб. 93 коп., в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3599 руб. 08 коп.
Ответчик в лице своего представителя в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, высказывая несогласие с приведенным расчетом, указывая на отсутствие договорных отношений с истцом, что делает невозможным взыскание сумм по договору аренды и неустойки. Полагает, что надлежащим ответчиком является ОАО "Уралгипрошахт", с которым не расторгнут договор аренды, истец не представил доказательств, что ОАО "Уралгипрошахт" не оплатил спорную сумму по договору аренды. Приобретая помещения, ответчик их приобрел без обременений в виде арендной платы за участок. Кроме того, сослался на отсутствие доказательств, свидетельствующих о принадлежности истцу земельного участка и о правомочии предъявления иска о взыскании платы за пользование этим участком.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика З.В.Г. поддержал доводы апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на период спорных отношений) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в той же редакции) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга и ОАО "Уралгипрошахт" заключен договор аренды от 08.10.2010 N 7-1192. Объектом договора является земельный участок площадью 3193 кв. м с кадастровым номером N, местоположение: г. Екатеринбург, ул. <...>. Участок предоставлен под здание (литер А) с пристроями (литеры А1, А2, А3) общей площадью 9643,5 кв. м, в том числе для эксплуатации помещений административного назначения общей площадью 4682,3 кв. м на срок с 11.11.2004 по 01.11.2019. Договор зарегистрирован 03.03.2011 в Едином государственном реестре недвижимости. Из п. п. 1.1., 1.2 договора аренды от 08.10.2010 N 7-1192 следует, что Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на пятнадцать лет за плату неделимый земельный участок с множественностью лиц на стороне Арендатора. Стороны по настоящему договору договариваются о согласии на вступление в настоящий договор на стороне Арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на участке.
Согласно абзацам 1, 3 п. 2.2.1 договора аренды от 08.10.2010 N 7-1192 размер арендной платы определяется Арендодателем соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора.
Размер арендной платы для каждого Арендатора определяется Арендодателем пропорционально соотношению площади объекта недвижимости, находящегося в его собственности (пользовании), к общей площади объекта недвижимости, расположенного на участке.
За ответчиком зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на объекты недвижимости нежилого назначения по адресу: г. Екатеринбург, ул. <...> с кадастровыми номерами:
- N площадью 56,1 кв. м 28.07.2010;
- N площадью 61 кв. м 28.09.2010;
- N площадью 47,9 кв. м 05.10.2011.
Общая площадь помещений, зарегистрированных за ответчиком, составляет сумму в размере 165 кв. м
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что с момента регистрации прав на помещения к З.В.Р. перешли права и обязанности предыдущего собственника и по договору аренды земельного участка.
Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, поскольку он основан на законе и подтверждается материалами дела.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24.03.2005 N 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 N 73 по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
С учетом того, что судом первой инстанции установлено, что право ОАО "Уралгипрошахт" на помещения на основании последовательных сделок перешло к ответчику, а земельным участком общество пользовалось на основании договора аренды от 08.04.2010 N 7-1192., то в силу вышеперечисленных норм права к ответчику перешли права и обязанности по договору аренды, включая пени.
Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствуют договорные отношения и надлежащим ответчиком является ОАО "Уралгипрошахт" является несостоятельным, поскольку к ответчику права и обязанности по договору аренды перешли в силу закона с момента перехода прав на помещения, ранее принадлежавшие арендатору земельного участка в доле пропорционально доле в объектах недвижимости.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии правомочий предъявления иска о взыскании платы за данный земельный участок ввиду неподтверждения факта принадлежности участка не может служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку в спорных правоотношениях Администрация г. Екатеринбурга выступает арендодателем.
Правовых оснований к отмене решения апелляционная жалоба не содержит, иные доводы апелляционной жалобы аналогичны процессуальной позиции ответчика в суде первой инстанции, направлены на переоценку исследованных судом доказательств, не содержат ссылок на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.04.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика З.В.Р. - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Н.КИСЕЛЕВА
С.Н.КИСЕЛЕВА
Судьи
В.А.ЗАЙЦЕВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
В.А.ЗАЙЦЕВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)