Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Авдыш М.С., при участии: от Управления имущественным и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования: Шимкиной Н.Н. - по доверенности N 3о-1311/1 от 21.12.2015; в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Борлаковой Люля Азретовны на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 27.05.2016 по делу N А25-42/2014 по исковому заявлению Управления имущественным и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования (г. Черкесска, ОГРН 1020900515140, ИНН 0901025603) к индивидуальному предпринимателю Борлаковой Люля Азретовне (с. Дружба, ОГРНИП 07091716400021, ИНН 091701939599) о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды нежилого помещения,
установил:
Управление имущественным и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Борлаковой Люля Азретовне (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 03.03.2008 по 18.04.2016 в сумме 411 918 рублей 10 копеек и пени в сумме 73 796 рублей 91 копейки (с учетом принятых уточнений).
Решением от 27.05.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, предприниматель обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт и рассмотреть дело по правилам первой инстанции.
Предприниматель указала, что формула расчета арендной платы введена в условия договора без экономического обоснования, в связи с чем расчет арендной платы необходимо производить по формуле, утвержденной решением Думы от 29.01.2009 N 2. Кроме того, предприниматель считает, что изменения в части размера арендной платы не внесены, государственная регистрация не произведена.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя управления и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 03.03.2008 между управлением и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения N 44, расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Комарова, 55, для использования под магазин, общей площадью арендуемых помещений 123,4 кв. м, из которых основной площади 45,5 кв. м, подсобных помещений - 77,9 кв. м, сроком на 49 лет.
Согласно п. п. 2.2. договора аренды нежилого помещения N 44 от 03.03.2008, арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату и необходимые коммунальные платежи, а также до 15 числа каждого месяца, в котором должна быть произведена арендная плата предоставлять арендодателю копии платежных документов о перечислении арендной платы (штрафных санкций) в бюджет с указанием номера и даты договора аренды и назначения платежа (арендная плата, штрафные санкции).
Согласно п. 3.1 договора аренды нежилого помещения N 44 от 03.03.2008 годовая арендная плата составляет: Ап = Сб * Ктд * Крп * Куки * Коб * S / 10 (Ап - договорная арендная плата; Сб - базовая стоимость 1 кв. м в год без НДС; Ктд - тип деятельности; Крп - расположение помещения; Куки - удобство коммерческого использования; Коб - обустроенность помещения; S - площадь). Ап = Ап основное + Ап подсобное = 1 166,13 рублей в год. Размер арендной платы составляет 1 376,03 рублей в год с НДС.
Арендатор обязан платить арендную плату помесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца (п. 3.2 договора).
Актом приема-передачи нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности по договору аренды N 44 от 03.03.2008 Управлением передано предпринимателю нежилое помещение под магазин во временное пользование за плату, расположенное по адресу: г. Черкесск, ул. Комарова, 55.
Считая, что предпринимателем не исполнена обязанность по внесению арендных платежей управление обратилось в арбитражный суд.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьями 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
В силу решения Думы муниципального образования города Черкесска 29.01.2009 N 2 "Об утверждении новых ставок арендной платы за аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности" с 01.02.2009 для Управления по имущественным и земельным отношениям мэрии г. Черкесска в отношении помещений, находящихся в непосредственном ведении данного учреждения, новые ставки арендной платы за аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Расчет арендной платы за нежилые муниципальные помещения производить согласно приложениям N 1 и N 2.
Согласно приложению N 1 к решению Думы МО г. Черкесска 29.01.2009 N 2 арендная плата рассчитывается следующим образом: Ап = Сб * Ктд * Крп * Куки * Коб * S / 10.
Решение Думы муниципального образования города Черкесска от 18.07.2012 N 59 "Об утверждении размера и методики расчета арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности" в целях повышения эффективности использования муниципального имущества города Черкесска, руководствуясь Федеральными законами от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации":, от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьей 84 Устава муниципального образования города Черкесска, с учетом предложения мэрии муниципального образования города Черкесска (постановление от 11.07.2012 N 1176), а также связи с необходимостью увеличения поступления платежей в местный бюджет, Дума муниципального образования города Черкесска решила Утвердить размеры и методику расчета арендной платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, согласно приложениям N 1 и N 2.
Утвердить размеры и методику расчета арендной платы за аренду движимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, согласно приложению N 3.
Согласно приложению N 1 к решению Думы МО г. Черкесска от 18.07.2012 N 59 арендная плата рассчитывается в следующем порядке: Ап = Рс * Крп*Кп (Ап - сумма годовой арендной платы; Рс - рыночная стоимость размера арендной платы, установленная в соответствии с отчетом об оценке; Крп - коэффициент расположения помещения, согласно приложению N 2 к настоящему решению; Кп - коэффициент, учитывающий периодичность использования недвижимого имущества, при этом: в случае использования недвижимого имущества неполный рабочий день: Кп=Тчас/Траб, где Тчас - количество часов использования недвижимого имущества в неделю; Траб - количество часов в рабочей неделе (в соответствии со статьей 91 Трудового кодекса Российской Федерации равное 40 часам); в случае использования недвижимого имущества несколько месяцев в году: Кп = Тмес / 12, где Тмес - количество месяцев в году, в течение которых арендатор использует недвижимое имущество.
Как следует из материалов дела, с 03.03.2008 по 31.01.2009 расчет годовой арендной платы производился на основании Решения Совета депутатов Черкесского городского муниципального образования от 21.03.2003 N 22 "Об установлении новых ставок арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности" по формуле Ап = Сб * Ктд * Крп * Куки * Коб * S / 10 и составлял 1 166,13 рублей в год.
с 01.03.2009 по 31.08.2012 расчет годовой арендной плату производился на основании решения Думы муниципального образования города Черкесска от 29.01.2009 N 2 "Об установлении новых ставок арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности" и составлял 1 848,04 рублей в год.
С 01.09.2012 по 30.04.2016 расчет годовой арендной плату производился на основании Отчета N 309-06/12 об оценке рыночной стоимости прав пользования нежилыми помещениями в год, расположенными в г. Черкесске принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию г. Черкесска и на основании решения от 18.07.2012 N 59 "Об утверждении размера и методики расчета арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности" по формуле Ап = Рс * Крп*Кп и составлял 9 765,27 рублей.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В силу п. 3.3 Договора, арендная плата может быть досрочно пересмотрена по требованию арендодателя в случае централизованного изменения тарифов арендной платы. Об изменении арендной платы арендодатель письменно извещает арендатора в 10-дневный срок до очередного платежа.
Допустимо изменение размера арендной платы в одностороннем порядке с уведомлением арендатора за 1 месяц до предстоящего изменения, влекущее за собой безусловную обязанность арендатора по оплате без заключения дополнительного соглашения (п. 6.3 договора).
Истцом, в подтверждение соблюдения порядка уведомления ответчика об изменении арендной ставки в материалы дела представлены письма от 30.07.2012 N 30-762/1, от 30.10.2012 N 30-989/1, от 22.03.2013 N 30-244/1.
В зависимости от объекта аренды величина арендной платы может быть как свободно устанавливаемой договором, так и регулируемой нормативными правовыми актами.
Общее правило о порядке изменения размера арендной платы изложено в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В соответствии с этой нормой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором). Законом могут устанавливаться другие минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) собственности относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за объект, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Такими образом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Аналогичная позиция толкования п. 3 ст. 614 ГК РФ отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением от 12.12.2014 по делу N А25-1012/2014, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявления предпринимателя отказано. Решение Думы муниципального образования города Черкесска от 18.07.2012 N 59 "Об утверждении размера и методики расчета арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности" признано соответствующим Гражданскому кодексу РФ, Федеральному закону N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и Федеральному закону N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Таким образом, с учетом нормативного регулирования арендной платы решением Думы от 18.07.2012 N 59, арендная плата за аренду муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Комарова, 55, общей площадью 123,4 кв. м, для использования под магазин, за период с 03.03.2008 по 31.03.2016 составляет 427 540,70 рублей.
В феврале 2009 года арендатор произвел оплату в сумме 1 166,13 рублей, в октябре 2009 года - 770 рублей, в июле 2013 года - 6 971 рублей, в апреле 2014 года - 1733 рублей, в сентябре 2014 года - 4 982,38 рублей (всего 15 622,51 рублей).
При таких обстоятельствах, задолженность ответчика по внесению арендных платежей, с учетом произведенных оплат, составила 411 918,10 рублей.
Ссылка заявителя жалобы о необоснованном применении к спорным правоотношениям положений решения Думы от 18.07.2012 N 59 в части изменения арендной платы признается апелляционным судом несостоятельной, поскольку в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 6171/10 от 29.09.2010.
Таким образом, поскольку решения Думы от 18.07.2012 N 59 не признано недействительным в части установления нового размера арендной платы, то стороны обязаны руководствоваться установленным порядком определения размера арендной платы.
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как разъяснено в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 названного постановления).
Довод общества о том, что изменение размера арендной платы невозможно в одностороннем порядке арендодателем без заключения сторонами соответствующего дополнительного соглашения к договору и его регистрации, подлежит отклонению с учетом изложенного в мотивировочной части постановления.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательств внесения спорной сумма долга по арендной платы ни суду первой инстанции, ни апелляционному суд не представлено, доказательств возврата спорных помещений в заявленный период не представлено, в связи с чем требования по оплате арендных платежей в размере 411 918,10 рублей обоснованно удовлетворены.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору в сумме 73 796,91 рублей.
В пункте 4.2 договора установлено, что за несвоевременную уплату арендной платы арендатор уплачивает пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штраф, пеня) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшении договорной неустойки в рассматриваемом случае не имеется.
Расчет пени судом проверен, признан правильным и обоснованным, в связи с чем исковые требования в части взыскания пени правомерно удовлетворены судом первой инстанции в отсутствие возражений ответчика.
Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, обжалуемое решение на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, по делу следует принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Комитета в полном объеме.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 27.05.2016 по делу N А25-42/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.08.2016 N 16АП-1413/2014 ПО ДЕЛУ N А25-42/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2016 г. по делу N А25-42/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Авдыш М.С., при участии: от Управления имущественным и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования: Шимкиной Н.Н. - по доверенности N 3о-1311/1 от 21.12.2015; в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Борлаковой Люля Азретовны на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 27.05.2016 по делу N А25-42/2014 по исковому заявлению Управления имущественным и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования (г. Черкесска, ОГРН 1020900515140, ИНН 0901025603) к индивидуальному предпринимателю Борлаковой Люля Азретовне (с. Дружба, ОГРНИП 07091716400021, ИНН 091701939599) о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды нежилого помещения,
установил:
Управление имущественным и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Борлаковой Люля Азретовне (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 03.03.2008 по 18.04.2016 в сумме 411 918 рублей 10 копеек и пени в сумме 73 796 рублей 91 копейки (с учетом принятых уточнений).
Решением от 27.05.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, предприниматель обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт и рассмотреть дело по правилам первой инстанции.
Предприниматель указала, что формула расчета арендной платы введена в условия договора без экономического обоснования, в связи с чем расчет арендной платы необходимо производить по формуле, утвержденной решением Думы от 29.01.2009 N 2. Кроме того, предприниматель считает, что изменения в части размера арендной платы не внесены, государственная регистрация не произведена.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя управления и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 03.03.2008 между управлением и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения N 44, расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Комарова, 55, для использования под магазин, общей площадью арендуемых помещений 123,4 кв. м, из которых основной площади 45,5 кв. м, подсобных помещений - 77,9 кв. м, сроком на 49 лет.
Согласно п. п. 2.2. договора аренды нежилого помещения N 44 от 03.03.2008, арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату и необходимые коммунальные платежи, а также до 15 числа каждого месяца, в котором должна быть произведена арендная плата предоставлять арендодателю копии платежных документов о перечислении арендной платы (штрафных санкций) в бюджет с указанием номера и даты договора аренды и назначения платежа (арендная плата, штрафные санкции).
Согласно п. 3.1 договора аренды нежилого помещения N 44 от 03.03.2008 годовая арендная плата составляет: Ап = Сб * Ктд * Крп * Куки * Коб * S / 10 (Ап - договорная арендная плата; Сб - базовая стоимость 1 кв. м в год без НДС; Ктд - тип деятельности; Крп - расположение помещения; Куки - удобство коммерческого использования; Коб - обустроенность помещения; S - площадь). Ап = Ап основное + Ап подсобное = 1 166,13 рублей в год. Размер арендной платы составляет 1 376,03 рублей в год с НДС.
Арендатор обязан платить арендную плату помесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца (п. 3.2 договора).
Актом приема-передачи нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности по договору аренды N 44 от 03.03.2008 Управлением передано предпринимателю нежилое помещение под магазин во временное пользование за плату, расположенное по адресу: г. Черкесск, ул. Комарова, 55.
Считая, что предпринимателем не исполнена обязанность по внесению арендных платежей управление обратилось в арбитражный суд.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьями 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
В силу решения Думы муниципального образования города Черкесска 29.01.2009 N 2 "Об утверждении новых ставок арендной платы за аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности" с 01.02.2009 для Управления по имущественным и земельным отношениям мэрии г. Черкесска в отношении помещений, находящихся в непосредственном ведении данного учреждения, новые ставки арендной платы за аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Расчет арендной платы за нежилые муниципальные помещения производить согласно приложениям N 1 и N 2.
Согласно приложению N 1 к решению Думы МО г. Черкесска 29.01.2009 N 2 арендная плата рассчитывается следующим образом: Ап = Сб * Ктд * Крп * Куки * Коб * S / 10.
Решение Думы муниципального образования города Черкесска от 18.07.2012 N 59 "Об утверждении размера и методики расчета арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности" в целях повышения эффективности использования муниципального имущества города Черкесска, руководствуясь Федеральными законами от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации":, от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьей 84 Устава муниципального образования города Черкесска, с учетом предложения мэрии муниципального образования города Черкесска (постановление от 11.07.2012 N 1176), а также связи с необходимостью увеличения поступления платежей в местный бюджет, Дума муниципального образования города Черкесска решила Утвердить размеры и методику расчета арендной платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, согласно приложениям N 1 и N 2.
Утвердить размеры и методику расчета арендной платы за аренду движимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, согласно приложению N 3.
Согласно приложению N 1 к решению Думы МО г. Черкесска от 18.07.2012 N 59 арендная плата рассчитывается в следующем порядке: Ап = Рс * Крп*Кп (Ап - сумма годовой арендной платы; Рс - рыночная стоимость размера арендной платы, установленная в соответствии с отчетом об оценке; Крп - коэффициент расположения помещения, согласно приложению N 2 к настоящему решению; Кп - коэффициент, учитывающий периодичность использования недвижимого имущества, при этом: в случае использования недвижимого имущества неполный рабочий день: Кп=Тчас/Траб, где Тчас - количество часов использования недвижимого имущества в неделю; Траб - количество часов в рабочей неделе (в соответствии со статьей 91 Трудового кодекса Российской Федерации равное 40 часам); в случае использования недвижимого имущества несколько месяцев в году: Кп = Тмес / 12, где Тмес - количество месяцев в году, в течение которых арендатор использует недвижимое имущество.
Как следует из материалов дела, с 03.03.2008 по 31.01.2009 расчет годовой арендной платы производился на основании Решения Совета депутатов Черкесского городского муниципального образования от 21.03.2003 N 22 "Об установлении новых ставок арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности" по формуле Ап = Сб * Ктд * Крп * Куки * Коб * S / 10 и составлял 1 166,13 рублей в год.
с 01.03.2009 по 31.08.2012 расчет годовой арендной плату производился на основании решения Думы муниципального образования города Черкесска от 29.01.2009 N 2 "Об установлении новых ставок арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности" и составлял 1 848,04 рублей в год.
С 01.09.2012 по 30.04.2016 расчет годовой арендной плату производился на основании Отчета N 309-06/12 об оценке рыночной стоимости прав пользования нежилыми помещениями в год, расположенными в г. Черкесске принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию г. Черкесска и на основании решения от 18.07.2012 N 59 "Об утверждении размера и методики расчета арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности" по формуле Ап = Рс * Крп*Кп и составлял 9 765,27 рублей.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В силу п. 3.3 Договора, арендная плата может быть досрочно пересмотрена по требованию арендодателя в случае централизованного изменения тарифов арендной платы. Об изменении арендной платы арендодатель письменно извещает арендатора в 10-дневный срок до очередного платежа.
Допустимо изменение размера арендной платы в одностороннем порядке с уведомлением арендатора за 1 месяц до предстоящего изменения, влекущее за собой безусловную обязанность арендатора по оплате без заключения дополнительного соглашения (п. 6.3 договора).
Истцом, в подтверждение соблюдения порядка уведомления ответчика об изменении арендной ставки в материалы дела представлены письма от 30.07.2012 N 30-762/1, от 30.10.2012 N 30-989/1, от 22.03.2013 N 30-244/1.
В зависимости от объекта аренды величина арендной платы может быть как свободно устанавливаемой договором, так и регулируемой нормативными правовыми актами.
Общее правило о порядке изменения размера арендной платы изложено в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В соответствии с этой нормой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором). Законом могут устанавливаться другие минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) собственности относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за объект, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Такими образом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Аналогичная позиция толкования п. 3 ст. 614 ГК РФ отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением от 12.12.2014 по делу N А25-1012/2014, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявления предпринимателя отказано. Решение Думы муниципального образования города Черкесска от 18.07.2012 N 59 "Об утверждении размера и методики расчета арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности" признано соответствующим Гражданскому кодексу РФ, Федеральному закону N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и Федеральному закону N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Таким образом, с учетом нормативного регулирования арендной платы решением Думы от 18.07.2012 N 59, арендная плата за аренду муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Комарова, 55, общей площадью 123,4 кв. м, для использования под магазин, за период с 03.03.2008 по 31.03.2016 составляет 427 540,70 рублей.
В феврале 2009 года арендатор произвел оплату в сумме 1 166,13 рублей, в октябре 2009 года - 770 рублей, в июле 2013 года - 6 971 рублей, в апреле 2014 года - 1733 рублей, в сентябре 2014 года - 4 982,38 рублей (всего 15 622,51 рублей).
При таких обстоятельствах, задолженность ответчика по внесению арендных платежей, с учетом произведенных оплат, составила 411 918,10 рублей.
Ссылка заявителя жалобы о необоснованном применении к спорным правоотношениям положений решения Думы от 18.07.2012 N 59 в части изменения арендной платы признается апелляционным судом несостоятельной, поскольку в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 6171/10 от 29.09.2010.
Таким образом, поскольку решения Думы от 18.07.2012 N 59 не признано недействительным в части установления нового размера арендной платы, то стороны обязаны руководствоваться установленным порядком определения размера арендной платы.
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как разъяснено в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 названного постановления).
Довод общества о том, что изменение размера арендной платы невозможно в одностороннем порядке арендодателем без заключения сторонами соответствующего дополнительного соглашения к договору и его регистрации, подлежит отклонению с учетом изложенного в мотивировочной части постановления.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательств внесения спорной сумма долга по арендной платы ни суду первой инстанции, ни апелляционному суд не представлено, доказательств возврата спорных помещений в заявленный период не представлено, в связи с чем требования по оплате арендных платежей в размере 411 918,10 рублей обоснованно удовлетворены.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору в сумме 73 796,91 рублей.
В пункте 4.2 договора установлено, что за несвоевременную уплату арендной платы арендатор уплачивает пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штраф, пеня) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшении договорной неустойки в рассматриваемом случае не имеется.
Расчет пени судом проверен, признан правильным и обоснованным, в связи с чем исковые требования в части взыскания пени правомерно удовлетворены судом первой инстанции в отсутствие возражений ответчика.
Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, обжалуемое решение на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, по делу следует принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Комитета в полном объеме.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 27.05.2016 по делу N А25-42/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Судьи
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.В.ЖУКОВ
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Судьи
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)