Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Валькирия" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2016 по делу N А07-28886/2015 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
Общество с ограниченной ответственностью "Городской оздоровительный комплекс" (далее - общество "ГОК", истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Валькирия" (далее - общество "Валькирия", ответчик) об освобождении занимаемого нежилого помещения общей площадью 2007,3 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Стерлитамак, улица Льва Толстого, дом 4 (т. 1 л.д. 5-7).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 14.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2016 (резолютивная часть объявлена 26.02.2016) исковое требование удовлетворено (т. 1 л.д. 140-147).
В апелляционной жалобе ООО "Валькирия" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неполное исследование судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Полагает, что выводы суда первой инстанции об отсутствии у общества "Валькирия" правовых оснований для использования нежилого помещения являются преждевременными и сделаны без учета результатов рассмотрения дела N А07-14096/2015, в рамках которого обществом "Валькирия" заявлены правопритязания на указанное нежилое помещение на основании норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в том числе оспаривается законность сделки по передаче недвижимого имущества в собственность общества "ГОК" по тому основанию, что истцом и третьим лицом совершены недобросовестные действия, в результате которых арендуемое ответчиком нежилое помещение в нарушение статей 3, 4, 9 Закона N 159-ФЗ, статей 10, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) передано в собственность общества "ГОК".
Ссылается на то, что общество "ГОК" в нарушение ч.ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) неправомерно отказало обществу "Валькирия" в заключении договора аренды недвижимого имущества на новый срок.
Суд первой инстанции оставил без внимания то обстоятельство, что за период с 21.02.2001 по 01.07.2015 обществом "Валькирия" за счет собственных средств проведено полное обустройство и ремонт спорных помещений, и понесенные расходы ответчику не возмещены.
Также отмечает, что в рамках арбитражного дела N А07-14818/2015 общество "ГОК" уже заявляло исковое требование об освобождении нежилого помещения, которое оставлено судом без рассмотрения.
На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ввиду болезни судьи Ермолаевой Л.П. определением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 произведена замена председательствующего судьи Ермолаевой Л.П. председательствующим судьей Богдановской Г.Н.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили. От истца и ответчика поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей (рег. N 14590 от 19.04.2016, рег. N 12650 от 05.04.2016).
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца, ответчика и третьего лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, а также установлено судами при рассмотрении дела N А07-14096/2015, 07 июля 2010 года между Администрацией (арендодатель) и обществом "Валькирия" (арендатор) подписан договор N 508 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа. В рамках данной сделки арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование на срок с 02.07.2010 по 01.07.2015 для использования в целях бытового обслуживания населения (баня и сауна) нежилое помещение общей площадью 2007,3 кв. м, расположенное по адресу: город Стерлитамак, улица Льва Толстого, 4 (т. 1 л.д. 136-138).
Договор аренды от 07.07.2010 N 508 зарегистрирован, что подтверждается штампом (печатью) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 14.01.2011, запись регистрации N 02-04-17/119/2010-185 (т. 1 л.д. 138).
Постановлением Администрации от 28.09.2012 N 2295 в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию "Городской оздоровительный комплекс" городского округа город Стерлитамак (далее - предприятие "ГОК"), переданы объекты, указанные в приложении к данному постановлению, в том числе объект оздоровительного и рекреационного назначения общей площадью 2007,3 кв. м, "литера А", инвентарный номер 3857, расположенный по адресу: город Стерлитамак, улица Льва Толстого, 4.
Постановлением Администрации от 29.12.2012 N 3123 предприятие "ГОК" приватизировано путем преобразования в общество с ограниченной ответственностью "ГОК". Единственным участником общества "ГОК" является городской округ города Стерлитамак Республики Башкортостан в лице Администрации (т. 1 л.д. 52).
В состав подлежащего приватизации имущественного комплекса предприятия "ГОК" вошел, в том числе объект оздоровительного и рекреационного назначения общей площадью 2007,3 кв. м, "литера А", инвентарный номер 3857, расположенный по адресу: город Стерлитамак, улица Льва Толстого, 4.
26 апреля 2013 года на основании передаточного акта приватизируемого имущественного комплекса предприятия "ГОК" от 29.12.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N 02-04-17/019/2013-118 о праве собственности общества "ГОК" на нежилое пятиэтажное здание с наименованием "объект оздоровительного и рекреационного назначения". Общая площадь здания 2007,3 кв. м, "литера А", инвентарный номер 3857. Кадастровый номер объекта 02:56:050203:1964. Адрес: город Стерлитамак, улица Льва Толстого, 4 (т. 1 л.д. 30-31).
Письмом от 29.06.2015 N 106 общество "ГОК" сообщило обществу "Валькирия" об истечении 01.07.2015 срока аренды, установленного пунктом 1.2 договора аренды от 07.07.2010 N 508, а также о том, что в дальнейшем договор аренды продлеваться не будет, и потребовало в срок по 06.07.2015 передать (возвратить) недвижимое имущество по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 11-14, 16-17).
Арендодатель дополнительно уведомил арендатора о необходимости освободить арендуемое недвижимое имущество телеграммами от 02.06.2015, 01.07.2015, 21.07.2015, 12.08.2015 (т. 1 л.д. 18-22, 27-29).
Письмом от 11.08.2015 общество "ГОК" повторно сообщило обществу "Валькирия" о прекращении арендных правоотношений и потребовало передать недвижимое имущество по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 23-25, 26).
Ссылаясь на то, что ответчик не возвратил переданное ему по договору аренды помещение после его прекращения, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что действие договора аренды от 07.07.2010 N 508, права арендодателя по которому перешли в порядке ст. 617 ГК РФ обществу "ГОК", прекращено в связи с истечением срока его действия и отказом арендодателя от продления арендных правоотношений.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего кодекса, не применяются.
В силу п. п. 1, 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между Администрацией (арендодатель) и обществом "Валькирия" (арендатор) был оформлен договор аренды от 07.07.2010 N 508 (т. 1 л.д. 36), действительность и заключенность которого сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Согласно ст. 294 ГК РФ собственник государственного и муниципального имущества вправе наделить правом хозяйственного ведения государственное (муниципальное) предприятие.
Унитарное предприятие может быть преобразовано по решению собственника его имущества в государственное или муниципальное учреждение. Преобразование унитарных предприятий в организации иных организационно-правовых форм осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации (п. 1 ст. 34 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").
Одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является преобразование унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью (подп. 1.1 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
В результате последовательных сделок по передаче имущества в хозяйственное ведение предприятию "ГОК" на основании постановления Администрации городского округа город Стерлитамак от 28.09.2012 N 2295 и преобразованию предприятия "ГОК" в общество с ограниченной ответственностью "ГОК" на основании постановления Администрации городского округа город Стерлитамак от 29.12.2012 N 3123 с учетом изложенных норм арендодателем по названному договору является общество с ограниченной ответственностью "ГОК".
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ срочный договор аренды может быть продлен на неопределенный срок при продолжении использования арендатором имущества и отсутствия возражений арендодателя.
Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды от 07.07.2010 N 508 истек 01.07.2015.
Общество "ГОК" неоднократно до истечения срока действия договора письмом от 29.06.2015 N 106 (т. 1 л.д. 11), а также телеграммами от 02.06.2015, 01.07.2015 (т. 1 л.д. 18-19), которые получены арендатором (т. 1 л.д. 19, 26) уведомляло арендатора об истечении срока действия договора и отсутствии намерения арендодателя продлять договор, а также требовало возвратить арендуемое имущество.
Из названных письменных доказательств определенно явствует воля арендодателя на отказ от сохранения договорных отношений с арендатором, и такие действия арендодателя не противоречат п. 1 ст. 209, ст. 621 ГК РФ.
При изложенных обстоятельствах следует признать, что договор аренды от 07.07.2010 N 508 прекращен в связи с истечением срока его действия и не может быть возобновлен на неопределенный срок.
При рассмотрении дела N А07-14096/2015 судами также установлено, что между обществом "ГОК" (арендодатель) и обществом "Валькирия" (арендатор) подписан договор от 01.01.2013 N 1 о передаче объектов нежилого фонда в аренду без права выкупа.
Однако поскольку в 2013 году действовал договор аренды от 07.07.2010 N 508, вещное право общества "ГОК" на момент подписания договора от 01.01.2013 не было зарегистрировано в установленном законом порядке, срок действия договора аренды от 01.01.2013 N 1 установлен на период с 01.01.2013 по 30.12.2013, и кроме того, из материалов настоящего дела следует явное отсутствие намерения арендодателя сохранять договорные отношении я с обществом "Валькирия", указанный договор действующим признан быть не может, и в силу этого также не может предоставлять ответчику права на использование нежилого помещения.
В силу ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемое недвижимое имущество арендодателю по акту приема-передачи.
Поскольку общество "Валькирия" добровольно указанную обязанность не исполнило, доказательств передачи (возврата) недвижимого имущества обществу "ГОК" не представило (ст. ст. 8, 9, 65, 66 АПК РФ), суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о принудительном освобождении ответчиком нежилых помещений.
Доводы апелляционной жалобы, приведенные ответчиком со ссылкой на судебные акты по арбитражному делу N А07-14096/2015, подлежат отклонению в силу следующего.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Вещное право истца в отношении недвижимого имущества, являющегося объектом договора аренды от 07.07.2010 N 508, зарегистрировано в установленном законом порядке.
Доказательств наличия вступившего в законную силу судебного акта, которым право собственности общества "ГОК" признано недействительным либо отсутствующим, в материалы настоящего дела не представлено, общество "Валькирия" на наличие такого рода документов не ссылается.
Поскольку общество "ГОК" является собственником и арендодателем недвижимого имущества, оно обладает правом требовать от общества "Валькирия" исполнения добровольно принятых на себя обязательств, в том числе освобождения нежилых помещений в связи с истечением срока действия договора аренды.
При этом обстоятельства рассмотрения органом местного самоуправления заявления ответчика о реализации им преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, в рассматриваемой ситуации юридического значения не имеют.
Более того, в силу ч. 5 ст. 271 АПК РФ постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2016 N 18АП-15057/2015 по делу Арбитражного суда Республики Башкортостан N А07-14096/2015 в удовлетворении исковых требований общества "Валькирия" к Администрации и обществу "ГОК" о признании незаконным бездействия Администрации, выраженного в уклонении от совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ, а также о признании недействительной сделки по передаче недвижимого имущества в собственность общества "ГОК", отказано.
Довод общества "Валькирия" о том, что за период с 21.02.2001 по 01.07.2015 им за счет собственных средств произведено полное обустройство и ремонт нежилых помещений, понесены расходы в сумме 16 243 336 рублей, во внимание суда принят быть не может, поскольку факт производства отделимых либо неотделимых улучшений арендованного имущества не предоставляет арендатору права пользования помещением после прекращения договора, в силу чего не препятствует рассмотрению по существу требования арендодателя о принудительном освобождении помещений от имущества арендатора.
То обстоятельство, что при рассмотрении дела N А07-14818/2015 Арбитражный суд Республики Башкортостан возвратил встречное исковое заявление общества "ГОК" к обществу "Валькирия" об освобождении нежилых помещений, не свидетельствует об утрате арендодателем права на защиту своих законных интересов в рамках настоящего дела. Согласно ч. 6 ст. 129, ст. 132 АПК РФ возвращение искового заявления (встречного искового заявления) не препятствует повторному обращению с таким же требованием в арбитражный суд в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для его возвращения.
Довод общества "Валькирия" о том, что истец не вправе отказать ответчику в заключении договора аренды на новый срок, приведенный со ссылкой на положения ч.ч. 9, 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, основан на неверном толковании норм материального права, в силу чего подлежит отклонению. Правила указанной статьи регулируют порядок заключения сделок с государственным и муниципальным имуществом. Поскольку нежилые помещения находятся в частности собственности коммерческой организации, нормы ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ применению к рассматриваемым правоотношениям не подлежат.
С учетом изложенного выше решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. Предусмотренных законом оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества "Валькирия" не имеется.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "Валькирия".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2016 по делу N А07-28886/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Валькирия" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
А.А.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.04.2016 N 18АП-3412/2016 ПО ДЕЛУ N А07-28886/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2016 г. N 18АП-3412/2016
Дело N А07-28886/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Валькирия" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2016 по делу N А07-28886/2015 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
Общество с ограниченной ответственностью "Городской оздоровительный комплекс" (далее - общество "ГОК", истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Валькирия" (далее - общество "Валькирия", ответчик) об освобождении занимаемого нежилого помещения общей площадью 2007,3 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Стерлитамак, улица Льва Толстого, дом 4 (т. 1 л.д. 5-7).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 14.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2016 (резолютивная часть объявлена 26.02.2016) исковое требование удовлетворено (т. 1 л.д. 140-147).
В апелляционной жалобе ООО "Валькирия" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неполное исследование судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Полагает, что выводы суда первой инстанции об отсутствии у общества "Валькирия" правовых оснований для использования нежилого помещения являются преждевременными и сделаны без учета результатов рассмотрения дела N А07-14096/2015, в рамках которого обществом "Валькирия" заявлены правопритязания на указанное нежилое помещение на основании норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в том числе оспаривается законность сделки по передаче недвижимого имущества в собственность общества "ГОК" по тому основанию, что истцом и третьим лицом совершены недобросовестные действия, в результате которых арендуемое ответчиком нежилое помещение в нарушение статей 3, 4, 9 Закона N 159-ФЗ, статей 10, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) передано в собственность общества "ГОК".
Ссылается на то, что общество "ГОК" в нарушение ч.ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) неправомерно отказало обществу "Валькирия" в заключении договора аренды недвижимого имущества на новый срок.
Суд первой инстанции оставил без внимания то обстоятельство, что за период с 21.02.2001 по 01.07.2015 обществом "Валькирия" за счет собственных средств проведено полное обустройство и ремонт спорных помещений, и понесенные расходы ответчику не возмещены.
Также отмечает, что в рамках арбитражного дела N А07-14818/2015 общество "ГОК" уже заявляло исковое требование об освобождении нежилого помещения, которое оставлено судом без рассмотрения.
На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ввиду болезни судьи Ермолаевой Л.П. определением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 произведена замена председательствующего судьи Ермолаевой Л.П. председательствующим судьей Богдановской Г.Н.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили. От истца и ответчика поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей (рег. N 14590 от 19.04.2016, рег. N 12650 от 05.04.2016).
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца, ответчика и третьего лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, а также установлено судами при рассмотрении дела N А07-14096/2015, 07 июля 2010 года между Администрацией (арендодатель) и обществом "Валькирия" (арендатор) подписан договор N 508 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа. В рамках данной сделки арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование на срок с 02.07.2010 по 01.07.2015 для использования в целях бытового обслуживания населения (баня и сауна) нежилое помещение общей площадью 2007,3 кв. м, расположенное по адресу: город Стерлитамак, улица Льва Толстого, 4 (т. 1 л.д. 136-138).
Договор аренды от 07.07.2010 N 508 зарегистрирован, что подтверждается штампом (печатью) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 14.01.2011, запись регистрации N 02-04-17/119/2010-185 (т. 1 л.д. 138).
Постановлением Администрации от 28.09.2012 N 2295 в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию "Городской оздоровительный комплекс" городского округа город Стерлитамак (далее - предприятие "ГОК"), переданы объекты, указанные в приложении к данному постановлению, в том числе объект оздоровительного и рекреационного назначения общей площадью 2007,3 кв. м, "литера А", инвентарный номер 3857, расположенный по адресу: город Стерлитамак, улица Льва Толстого, 4.
Постановлением Администрации от 29.12.2012 N 3123 предприятие "ГОК" приватизировано путем преобразования в общество с ограниченной ответственностью "ГОК". Единственным участником общества "ГОК" является городской округ города Стерлитамак Республики Башкортостан в лице Администрации (т. 1 л.д. 52).
В состав подлежащего приватизации имущественного комплекса предприятия "ГОК" вошел, в том числе объект оздоровительного и рекреационного назначения общей площадью 2007,3 кв. м, "литера А", инвентарный номер 3857, расположенный по адресу: город Стерлитамак, улица Льва Толстого, 4.
26 апреля 2013 года на основании передаточного акта приватизируемого имущественного комплекса предприятия "ГОК" от 29.12.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N 02-04-17/019/2013-118 о праве собственности общества "ГОК" на нежилое пятиэтажное здание с наименованием "объект оздоровительного и рекреационного назначения". Общая площадь здания 2007,3 кв. м, "литера А", инвентарный номер 3857. Кадастровый номер объекта 02:56:050203:1964. Адрес: город Стерлитамак, улица Льва Толстого, 4 (т. 1 л.д. 30-31).
Письмом от 29.06.2015 N 106 общество "ГОК" сообщило обществу "Валькирия" об истечении 01.07.2015 срока аренды, установленного пунктом 1.2 договора аренды от 07.07.2010 N 508, а также о том, что в дальнейшем договор аренды продлеваться не будет, и потребовало в срок по 06.07.2015 передать (возвратить) недвижимое имущество по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 11-14, 16-17).
Арендодатель дополнительно уведомил арендатора о необходимости освободить арендуемое недвижимое имущество телеграммами от 02.06.2015, 01.07.2015, 21.07.2015, 12.08.2015 (т. 1 л.д. 18-22, 27-29).
Письмом от 11.08.2015 общество "ГОК" повторно сообщило обществу "Валькирия" о прекращении арендных правоотношений и потребовало передать недвижимое имущество по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 23-25, 26).
Ссылаясь на то, что ответчик не возвратил переданное ему по договору аренды помещение после его прекращения, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что действие договора аренды от 07.07.2010 N 508, права арендодателя по которому перешли в порядке ст. 617 ГК РФ обществу "ГОК", прекращено в связи с истечением срока его действия и отказом арендодателя от продления арендных правоотношений.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего кодекса, не применяются.
В силу п. п. 1, 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между Администрацией (арендодатель) и обществом "Валькирия" (арендатор) был оформлен договор аренды от 07.07.2010 N 508 (т. 1 л.д. 36), действительность и заключенность которого сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Согласно ст. 294 ГК РФ собственник государственного и муниципального имущества вправе наделить правом хозяйственного ведения государственное (муниципальное) предприятие.
Унитарное предприятие может быть преобразовано по решению собственника его имущества в государственное или муниципальное учреждение. Преобразование унитарных предприятий в организации иных организационно-правовых форм осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации (п. 1 ст. 34 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").
Одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является преобразование унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью (подп. 1.1 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
В результате последовательных сделок по передаче имущества в хозяйственное ведение предприятию "ГОК" на основании постановления Администрации городского округа город Стерлитамак от 28.09.2012 N 2295 и преобразованию предприятия "ГОК" в общество с ограниченной ответственностью "ГОК" на основании постановления Администрации городского округа город Стерлитамак от 29.12.2012 N 3123 с учетом изложенных норм арендодателем по названному договору является общество с ограниченной ответственностью "ГОК".
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ срочный договор аренды может быть продлен на неопределенный срок при продолжении использования арендатором имущества и отсутствия возражений арендодателя.
Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды от 07.07.2010 N 508 истек 01.07.2015.
Общество "ГОК" неоднократно до истечения срока действия договора письмом от 29.06.2015 N 106 (т. 1 л.д. 11), а также телеграммами от 02.06.2015, 01.07.2015 (т. 1 л.д. 18-19), которые получены арендатором (т. 1 л.д. 19, 26) уведомляло арендатора об истечении срока действия договора и отсутствии намерения арендодателя продлять договор, а также требовало возвратить арендуемое имущество.
Из названных письменных доказательств определенно явствует воля арендодателя на отказ от сохранения договорных отношений с арендатором, и такие действия арендодателя не противоречат п. 1 ст. 209, ст. 621 ГК РФ.
При изложенных обстоятельствах следует признать, что договор аренды от 07.07.2010 N 508 прекращен в связи с истечением срока его действия и не может быть возобновлен на неопределенный срок.
При рассмотрении дела N А07-14096/2015 судами также установлено, что между обществом "ГОК" (арендодатель) и обществом "Валькирия" (арендатор) подписан договор от 01.01.2013 N 1 о передаче объектов нежилого фонда в аренду без права выкупа.
Однако поскольку в 2013 году действовал договор аренды от 07.07.2010 N 508, вещное право общества "ГОК" на момент подписания договора от 01.01.2013 не было зарегистрировано в установленном законом порядке, срок действия договора аренды от 01.01.2013 N 1 установлен на период с 01.01.2013 по 30.12.2013, и кроме того, из материалов настоящего дела следует явное отсутствие намерения арендодателя сохранять договорные отношении я с обществом "Валькирия", указанный договор действующим признан быть не может, и в силу этого также не может предоставлять ответчику права на использование нежилого помещения.
В силу ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемое недвижимое имущество арендодателю по акту приема-передачи.
Поскольку общество "Валькирия" добровольно указанную обязанность не исполнило, доказательств передачи (возврата) недвижимого имущества обществу "ГОК" не представило (ст. ст. 8, 9, 65, 66 АПК РФ), суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о принудительном освобождении ответчиком нежилых помещений.
Доводы апелляционной жалобы, приведенные ответчиком со ссылкой на судебные акты по арбитражному делу N А07-14096/2015, подлежат отклонению в силу следующего.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Вещное право истца в отношении недвижимого имущества, являющегося объектом договора аренды от 07.07.2010 N 508, зарегистрировано в установленном законом порядке.
Доказательств наличия вступившего в законную силу судебного акта, которым право собственности общества "ГОК" признано недействительным либо отсутствующим, в материалы настоящего дела не представлено, общество "Валькирия" на наличие такого рода документов не ссылается.
Поскольку общество "ГОК" является собственником и арендодателем недвижимого имущества, оно обладает правом требовать от общества "Валькирия" исполнения добровольно принятых на себя обязательств, в том числе освобождения нежилых помещений в связи с истечением срока действия договора аренды.
При этом обстоятельства рассмотрения органом местного самоуправления заявления ответчика о реализации им преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, в рассматриваемой ситуации юридического значения не имеют.
Более того, в силу ч. 5 ст. 271 АПК РФ постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2016 N 18АП-15057/2015 по делу Арбитражного суда Республики Башкортостан N А07-14096/2015 в удовлетворении исковых требований общества "Валькирия" к Администрации и обществу "ГОК" о признании незаконным бездействия Администрации, выраженного в уклонении от совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ, а также о признании недействительной сделки по передаче недвижимого имущества в собственность общества "ГОК", отказано.
Довод общества "Валькирия" о том, что за период с 21.02.2001 по 01.07.2015 им за счет собственных средств произведено полное обустройство и ремонт нежилых помещений, понесены расходы в сумме 16 243 336 рублей, во внимание суда принят быть не может, поскольку факт производства отделимых либо неотделимых улучшений арендованного имущества не предоставляет арендатору права пользования помещением после прекращения договора, в силу чего не препятствует рассмотрению по существу требования арендодателя о принудительном освобождении помещений от имущества арендатора.
То обстоятельство, что при рассмотрении дела N А07-14818/2015 Арбитражный суд Республики Башкортостан возвратил встречное исковое заявление общества "ГОК" к обществу "Валькирия" об освобождении нежилых помещений, не свидетельствует об утрате арендодателем права на защиту своих законных интересов в рамках настоящего дела. Согласно ч. 6 ст. 129, ст. 132 АПК РФ возвращение искового заявления (встречного искового заявления) не препятствует повторному обращению с таким же требованием в арбитражный суд в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для его возвращения.
Довод общества "Валькирия" о том, что истец не вправе отказать ответчику в заключении договора аренды на новый срок, приведенный со ссылкой на положения ч.ч. 9, 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, основан на неверном толковании норм материального права, в силу чего подлежит отклонению. Правила указанной статьи регулируют порядок заключения сделок с государственным и муниципальным имуществом. Поскольку нежилые помещения находятся в частности собственности коммерческой организации, нормы ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ применению к рассматриваемым правоотношениям не подлежат.
С учетом изложенного выше решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. Предусмотренных законом оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества "Валькирия" не имеется.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "Валькирия".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2016 по делу N А07-28886/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Валькирия" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
А.А.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)