Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик, будучи новым собственником здания, нарушает права истца, предусмотренные договором аренды, создает препятствия в реализации зарегистрированного права аренды, чинит препятствия к доступу здания, тем самым создает затруднения истцу в осуществлении им уставной деятельности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Корокозов Д.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе: председательствующего судьи Сокуровой Ю.А.,
судей Козлова О.А., Старковой А.В.,
при секретаре Ш.
заслушала дело по докладу судьи Сокуровой Ю.А.
по апелляционной жалобе ООО "Отдых"
на решение Выксунского городского суда Нижегородской области от 03 августа 2016 года
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Отдых" к Т. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением,
Истец обратился с требованиями, которые им были изменены в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ, и окончательно просит обязать ответчика устранить препятствия в пользовании нежилым отдельно стоящим зданием по адресу: <адрес> по договору аренды N 1 от ДД.ММ.ГГГГ, обязав его подать заявление в Выксунское отделение ПАО "ТНС энерго НН" <адрес> возобновлении потребления (подачи) электрической энергии нежилого отдельно стоящего здания по адресу <адрес>.
Требования мотивированы тем, что ООО "Отдых" на основании договора аренды N 1 от ДД.ММ.ГГГГ осуществляет хозяйственную деятельность в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: <адрес>, срок действия договора аренды до 22 ноября 2017 г., право аренды было зарегистрировано в установленном порядке, о чем 28.11.2012 г. сделана запись Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области N. На основании договора купли-продажи без номера от ДД.ММ.ГГГГ с 07.07.2016 у здания сменился собственник. Ответчик, будучи новым собственником здания, нарушает права ООО "Отдых" предусмотренные договором аренды, создает препятствия в реализации зарегистрированного права аренды, чинит препятствия к доступу здания, тем самым создает затруднения ООО "Отдых" в осуществлении им уставной деятельности. 13 июля 2016 года ответчик, будучи осведомленным о наличии зарегистрированного права и обременения в виде договора аренды N 1 от ДД.ММ.ГГГГ, произвел взлом дверей, смену замков и лишил доступа сотрудников ООО "Отдых" к месту работы, в нарушение п. 1 ст. 617 ГК РФ и п. 3.2 договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано о том, что смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды. Ответчик заключил с ПАО "ТНС энерго НН" договор энергоснабжения на свое имя, подал заявление об ограничении режима потребления электроэнергии, и 28.07.2016 г. было произведено полное отключение подачи электроэнергии в здание, о чем составлен акт. В договоре купли-продажи у ответчика указано наличие обременения в виде договора аренды N 1 от ДД.ММ.ГГГГ В выписке из ЕГРП также приводится указание на наличие обременения - договора аренды здания. Договор аренды ответчиком не оспорен, не расторгнут, не изменен, зарегистрирован в установленном порядке, является действующим и предоставляет истцу законное право пользование арендуемым помещением. Поведение ответчика в нарушение условий договора послужило основанием к обращению истца в суд с настоящим иском по основаниям ст. ст. 304 и 305 ГК РФ.
Решением Выксунского городского суда Нижегородской области от 03 августа 2016 года Обществу с ограниченной ответственностью "Отдых" в удовлетворении исковых требований к Т. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением - отдельно стоящим зданием по адресу: <адрес>, по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Отдых" поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального права.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. 2, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между, тем оспариваемое решение указанным требованиям не отвечает.
Как следует из материалов дела, по договору аренды N 1 от ДД.ММ.ГГГГ В.О.В. передала в пользование Обществу с ограниченной ответственностью "Отдых", директором которого она является, принадлежавшее ей нежилое отдельно стоящее здание магазина "Продукты" (торговое) по адресу: <адрес>, площадью 278,4 кв. м со всем установленным в здании оборудованием для осуществления розничной торговли; срок действия договора аренды до 22 ноября 2017 г., арендная плата - <данные изъяты> в месяц. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 28.11.2012 сделана запись Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области N. Договор сторонами был исполнен, что подтверждается актом приема-передачи от 23.11.2012. В.О.В. была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 04.03.2014 (ОГРНИП N), деятельность прекращена 16.04.2015 вследствие признания ее несостоятельным (банкротом), запись о прекращении деятельности внесена в ЕГРИП ДД.ММ.ГГГГ г.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в соответствии с протоколом определения победителя торгов N по продаже имущества ИП В.О.В., между ИП В.О.В. в лице конкурсного управляющего С.В.А., действующего на основании решения Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2015 г. по делу N, и Т., ответчик приобрел право собственности на спорное строение и земельный участок под ним. Обязательство по оплате приобретенного имущества покупателем было исполнено (платежные документы на оплату цены имущества, указанную в п. 6.1 договора) представлены, право собственности зарегистрировано в установленном порядке, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области N и выданы свидетельства о праве собственности.
После этого новым собственником имущества Т. были совершены действия, оспариваемые истцом (л.д. 41).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 23, 24, 61, 419 ГК РФ и п. 2 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исходил из того, что обязательства сторон по договору аренды прекращены в связи с прекращением деятельности ИП В.О.В.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда в силу следующего.
В силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 23 ГК Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Согласно статье 23 Кодекса (пункт 3) к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
Нормы Кодекса о ликвидации юридического лица не могут быть применены в отношении граждан - предпринимателей в силу особенностей их правового положения как субъектов предпринимательской деятельности.
В силу статьи 24 ГК Российской Федерации гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно статье 419 ГК Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Между тем, положения статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательства ликвидацией юридического лица к случаям утраты физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя неприменимы.
Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предметом договора является магазин "Продукты", в отношении которого зарегистрирован договор ипотеки и договор аренды N 1 от ДД.ММ.ГГГГ, а также земельный участок с разрешенным использованием для ведения торговой деятельности, в отношении которого также зарегистрирован договор ипотеки (л.д. 20).
Кроме того, как усматривается из выписки из ЕГРП от 12.07.2016 г. в отношении спорного нежилого здания, собственником которого является Т., зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ N 1 (л.д. 23).
При таких данных, у суда первой инстанции отсутствовали основания считать, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N 1 прекратил свое действие, при этом судебная коллегия отмечает необоснованной ссылку суда на прекращение залога в отношении спорного имущества в силу п. 2 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку в рамках заявленных исковых требований данное обстоятельство не имеет правового значения.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
Решение Выксунского городского суда Нижегородской области от 03 августа 2016 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Отдых" к Т. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением удовлетворить.
Обязать Т. обратиться в Выксунское отделение ПАО "ТНС энерго НН" г. Выкса с заявлением о возобновлении потребления (подачи) электрической энергии нежилого отдельно стоящего здания по адресу <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.11.2016 N 33-13346/2016
Требование: Об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик, будучи новым собственником здания, нарушает права истца, предусмотренные договором аренды, создает препятствия в реализации зарегистрированного права аренды, чинит препятствия к доступу здания, тем самым создает затруднения истцу в осуществлении им уставной деятельности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 ноября 2016 г. N 33-13346/2016
Судья Корокозов Д.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе: председательствующего судьи Сокуровой Ю.А.,
судей Козлова О.А., Старковой А.В.,
при секретаре Ш.
заслушала дело по докладу судьи Сокуровой Ю.А.
по апелляционной жалобе ООО "Отдых"
на решение Выксунского городского суда Нижегородской области от 03 августа 2016 года
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Отдых" к Т. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением,
установила:
Истец обратился с требованиями, которые им были изменены в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ, и окончательно просит обязать ответчика устранить препятствия в пользовании нежилым отдельно стоящим зданием по адресу: <адрес> по договору аренды N 1 от ДД.ММ.ГГГГ, обязав его подать заявление в Выксунское отделение ПАО "ТНС энерго НН" <адрес> возобновлении потребления (подачи) электрической энергии нежилого отдельно стоящего здания по адресу <адрес>.
Требования мотивированы тем, что ООО "Отдых" на основании договора аренды N 1 от ДД.ММ.ГГГГ осуществляет хозяйственную деятельность в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: <адрес>, срок действия договора аренды до 22 ноября 2017 г., право аренды было зарегистрировано в установленном порядке, о чем 28.11.2012 г. сделана запись Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области N. На основании договора купли-продажи без номера от ДД.ММ.ГГГГ с 07.07.2016 у здания сменился собственник. Ответчик, будучи новым собственником здания, нарушает права ООО "Отдых" предусмотренные договором аренды, создает препятствия в реализации зарегистрированного права аренды, чинит препятствия к доступу здания, тем самым создает затруднения ООО "Отдых" в осуществлении им уставной деятельности. 13 июля 2016 года ответчик, будучи осведомленным о наличии зарегистрированного права и обременения в виде договора аренды N 1 от ДД.ММ.ГГГГ, произвел взлом дверей, смену замков и лишил доступа сотрудников ООО "Отдых" к месту работы, в нарушение п. 1 ст. 617 ГК РФ и п. 3.2 договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано о том, что смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды. Ответчик заключил с ПАО "ТНС энерго НН" договор энергоснабжения на свое имя, подал заявление об ограничении режима потребления электроэнергии, и 28.07.2016 г. было произведено полное отключение подачи электроэнергии в здание, о чем составлен акт. В договоре купли-продажи у ответчика указано наличие обременения в виде договора аренды N 1 от ДД.ММ.ГГГГ В выписке из ЕГРП также приводится указание на наличие обременения - договора аренды здания. Договор аренды ответчиком не оспорен, не расторгнут, не изменен, зарегистрирован в установленном порядке, является действующим и предоставляет истцу законное право пользование арендуемым помещением. Поведение ответчика в нарушение условий договора послужило основанием к обращению истца в суд с настоящим иском по основаниям ст. ст. 304 и 305 ГК РФ.
Решением Выксунского городского суда Нижегородской области от 03 августа 2016 года Обществу с ограниченной ответственностью "Отдых" в удовлетворении исковых требований к Т. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением - отдельно стоящим зданием по адресу: <адрес>, по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Отдых" поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального права.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. 2, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между, тем оспариваемое решение указанным требованиям не отвечает.
Как следует из материалов дела, по договору аренды N 1 от ДД.ММ.ГГГГ В.О.В. передала в пользование Обществу с ограниченной ответственностью "Отдых", директором которого она является, принадлежавшее ей нежилое отдельно стоящее здание магазина "Продукты" (торговое) по адресу: <адрес>, площадью 278,4 кв. м со всем установленным в здании оборудованием для осуществления розничной торговли; срок действия договора аренды до 22 ноября 2017 г., арендная плата - <данные изъяты> в месяц. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 28.11.2012 сделана запись Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области N. Договор сторонами был исполнен, что подтверждается актом приема-передачи от 23.11.2012. В.О.В. была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 04.03.2014 (ОГРНИП N), деятельность прекращена 16.04.2015 вследствие признания ее несостоятельным (банкротом), запись о прекращении деятельности внесена в ЕГРИП ДД.ММ.ГГГГ г.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в соответствии с протоколом определения победителя торгов N по продаже имущества ИП В.О.В., между ИП В.О.В. в лице конкурсного управляющего С.В.А., действующего на основании решения Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2015 г. по делу N, и Т., ответчик приобрел право собственности на спорное строение и земельный участок под ним. Обязательство по оплате приобретенного имущества покупателем было исполнено (платежные документы на оплату цены имущества, указанную в п. 6.1 договора) представлены, право собственности зарегистрировано в установленном порядке, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области N и выданы свидетельства о праве собственности.
После этого новым собственником имущества Т. были совершены действия, оспариваемые истцом (л.д. 41).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 23, 24, 61, 419 ГК РФ и п. 2 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исходил из того, что обязательства сторон по договору аренды прекращены в связи с прекращением деятельности ИП В.О.В.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда в силу следующего.
В силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 23 ГК Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Согласно статье 23 Кодекса (пункт 3) к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
Нормы Кодекса о ликвидации юридического лица не могут быть применены в отношении граждан - предпринимателей в силу особенностей их правового положения как субъектов предпринимательской деятельности.
В силу статьи 24 ГК Российской Федерации гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно статье 419 ГК Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Между тем, положения статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательства ликвидацией юридического лица к случаям утраты физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя неприменимы.
Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предметом договора является магазин "Продукты", в отношении которого зарегистрирован договор ипотеки и договор аренды N 1 от ДД.ММ.ГГГГ, а также земельный участок с разрешенным использованием для ведения торговой деятельности, в отношении которого также зарегистрирован договор ипотеки (л.д. 20).
Кроме того, как усматривается из выписки из ЕГРП от 12.07.2016 г. в отношении спорного нежилого здания, собственником которого является Т., зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ N 1 (л.д. 23).
При таких данных, у суда первой инстанции отсутствовали основания считать, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N 1 прекратил свое действие, при этом судебная коллегия отмечает необоснованной ссылку суда на прекращение залога в отношении спорного имущества в силу п. 2 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку в рамках заявленных исковых требований данное обстоятельство не имеет правового значения.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
Решение Выксунского городского суда Нижегородской области от 03 августа 2016 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Отдых" к Т. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением удовлетворить.
Обязать Т. обратиться в Выксунское отделение ПАО "ТНС энерго НН" г. Выкса с заявлением о возобновлении потребления (подачи) электрической энергии нежилого отдельно стоящего здания по адресу <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)