Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Со слов истца, путем совершения мнимых сделок ответчица стала собственницей квартиры, ранее принадлежавшей истцу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Миронова А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Антоновой Н.В.,
судей Артюховой Г.М., Муравецкой Л.В.,
при секретаре М.К.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Муравецкой Л.В.,
дело по апелляционной жалобе истца Б. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Б. к З., Ш.Э. о признании права собственности на квартиру, признании договора купли-продажи квартиры неисполненным, расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении записи из ЕГРП о государственной регистрации права собственности ответчиков в отношении квартиры - отказать,
Б. обратился в суд с иском к З., Ш.Э. о признании права собственности на квартиру, признании договора купли-продажи неисполненным, расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении записи из ЕГРП о государственной регистрации права собственности ответчиков в отношении квартиры.
Исковые требования мотивированы тем, что истец являлся собственником квартиры N *, расположенной по адресу: *. З. является супругой истца, брак до настоящего времени не расторгнут. * года между истцом, от имени которого по доверенности на управление и распоряжение всем имуществом действовала З., и Ш.Э. был заключен договор купли-продажи квартиры N *, по которому продавец продал, а покупатель приобрел за * рублей указанную квартиру в собственность. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве *. Данная сделка не была исполнена сторонами, поскольку Ш.Э. не уплатила денежные средства за квартиру, а квартира не была передана покупателю в собственность. Ш.Э. и З. скрыли от Б. совершение указанной сделки. * Ш.Э., не получив квартиру от Б., подарила вышеуказанную квартиру З. Путем совершения указанных мнимых сделок З. стала собственницей квартиры N * по адресу: *, ранее принадлежавшей Б.
Истец и его представитель на основании доверенности К. в судебном заседании исковые требования поддержали.
Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доверили представлять свои интересы представителю по доверенности.
Представитель ответчиков З. и Ш.Э. на основании доверенности Ш.Т. в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что положения ст. 208 ГК РФ, на которых истец основывает свои исковые требования, к отношениям сторон не применимы. Кроме того, представитель ответчика указала, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения с настоящим иском в суд и по этому основанию просила отказать в удовлетворении исковых требований Б.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит истец Б. по доводам апелляционной жалобы.
Истец Б. и представитель истца по устному заявлению К. в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержали. Указали, что после смерти жены Б. сразу попал в больницу, ему делали операцию, после выписки из которой З. привела в дом сотрудника ЗАГС для заключения брака. Поскольку истец является инвалидом 1 группы с детства, передвигается только на коляске с чужой помощью и находился в беспомощном состоянии, он согласился на брак и составление на З. завещаний, поскольку она на этом настаивала. З. помогала истцу за его же деньги, иногда покупала продукты, ухаживали за ним другие сиделки. З. приводила истцу в качестве сиделки Ш.Э., которая работала около шести месяцев у истца. Доверенности были выданы на имя З. по ее просьбе с целью оформить наследство после смерти жены, а не для продажи квартиры. Только в мае * года из выписок ЕГРП истцу стало известно, что З. является собственником спорной квартиры. После этого у них испортились отношения, истец обращался в суд с целью признать брак недействительным, однако ему было в этом отказано. В квартире истец проживает постоянно по настоящее время, никому ее не передавал, не продавал, денежные средства за нее не получал, акт передачи квартиры не подписывал.
Представитель ответчиков З. и Ш.Э. в судебном заседании поясняла, что между истцом и З. были хорошие отношения, он выдавал ей доверенности на управление всем его имуществом, также оформлял завещания. О продаже квартиры Бычков знал, он писал в своих записях о расходах, покупках, которые совершались на деньги от продажи квартиры. Расписка о получении денег за квартиру была оформлена между Ш.Э. и З., между ними же был оформлен акт передачи квартиры. Приобщать данные документы в суде первой инстанции не было необходимости, так как уже состоялось решение суда по предыдущему делу в отношении спорной квартиры. Поскольку З. являлась женой Б., они вместе решали куда потратить полученные деньги.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, его представителя К., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчиков Ш.Т., просившей решение суда оставить без изменений, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, допросив свидетелей Ч. и Р., нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Приведенным требованиям постановленное решение суда не отвечает.
Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, Б. являлся собственником квартиры N *, расположенной по адресу: *.
З. с * года является супругой истца, брак до настоящего времени не расторгнут.
* года между истцом, от имени которого действовала З. по доверенности, удостоверенной * года нотариусом г. Москвы Л.Т.В., согласно которой Б. уполномочил З. от своего имени управлять и распоряжаться всем своим имуществом, заключать все предусмотренные законом сделки, получать причитающееся ему имущество и деньги, документы, и Ш.Э. был заключен договор купли-продажи квартиры N * по адресу: *, по которому продавец продал, а покупатель приобрел за * руб. указанную квартиру в собственность. Договор * года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве.
* года между Ш.Э. и З. был заключен договор дарения квартиры N * адресу: *, согласно которому квартира перешла в собственность З. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве * года.
Из иска и пояснений истца, его представителя в судебном заседании следует, что сделка не была исполнена сторонами, поскольку Ш.Э. не уплатила денежные средства за квартиру, а квартира не была передана покупателю в собственность по акту передачи, поскольку истец продолжал проживать в ней, имеет регистрацию в спорной квартире.
Разрешая настоящий спор и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для удовлетворения исковых требований Б. не имеется.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Согласно п. 4 договора купли-продажи квартиры от * года, покупатель обязуется уплатить продавцу в течение одного дня после государственной регистрации настоящего договора цену договора.
В соответствии с п. 7 договора, продавец обязуется сняться с регистрационного учета, освободить квартиру и передать ее покупателю в течение * календарных дней после получения зарегистрированных документов в Управлении Росреестра по Москве.
По условиям договора, изложенным в п. 8, настоящий договор является исполненным при условии проведения полного расчета покупателя с продавцом, оформленного распиской продавца, передачи покупателем продавцу указанной квартиры в установленный срок по передаточному акту.
Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение по адресу: * являлось единственным для истца местом его жительства, он в нем продолжал проживать и после заключения договора купли-продажи от * года и по настоящее время, с регистрационного учета, как того требует п. 7 оспариваемого договора, Б. не снимался, квартиру не освобождал. Передача покупателем продавцу указанной квартиры в установленный срок по передаточному акту не производилось, доказательств обратного стороной ответчика в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Доводы истца о том, что Ш.Э. не уплатила покупную цену за приобретаемое имущество, стороной ответчиков не опровергнуто, доказательства оплаты квартиры не представлены, тогда как по условиям договора, изложенным в п. 8, настоящий договор является исполненным при условии проведения полного расчета покупателя с продавцом, оформленного распиской продавца. Такая расписка в материалах дела отсутствует.
Ссылки представителя ответчиков на имеющиеся в материалах дела записи Б. о сделанных расходах (л.д. *), подтверждающие факт получения им денежных средств за квартиру, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку данные записи требованиям относимости и допустимости доказательств не отвечают.
Ссылки представителя ответчиков в суде апелляционной инстанции на то, что денежные средства за квартиру были переданы Ш.Э. З. по расписке в * году, а квартира была передана по акту передачи подписанному между ответчиками, отклоняются судебной коллегией, поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции данных доказательств стороной ответчика в материалы дела не было представлено.
Судебная коллегия не приняла заявленные в судебном заседании представителем ответчиков Ш.Т. к приобщению копии расписки и акта передачи квартиры, подписанные между Ш.Э. и З., поскольку в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ стороной ответчика не представлено доказательств невозможности представить дополнительные доказательства суду первой инстанции.
Таким образом судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от * года, в том числе в части оплаты покупателем имущества исполнен не был, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество не была передана собственнику квартиры, акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался.
Факт не передачи квартиры покупателю и не проживания в ней Ш.Э. также подтверждается допрошенным в заседании апелляционной инстанции свидетелем Р.
Вместе с тем, показания свидетеля Ч. в заседании апелляционной инстанции судебная коллегия не может принять как достоверные в силу неприязненных взаимоотношений свидетеля с истцом.
Учитывая, что обстоятельства продажи недвижимости, ее оплаты и передачи должны подтверждаться письменными доказательствами, в нарушение требований статей 56, 60 ГПК РФ, ответчики не представили письменных доказательств оплаты приобретенной у истца квартиры, а также письменных доказательств передачи спорной квартиры по договору купли-продажи, а истец, обосновывая свои требования утверждает, что денежных средств от ответчиков в счет оплаты стоимости квартиры не получал, акт передачи квартиры не подписывал и квартиру не передавал, поскольку продолжает в ней проживать, судебная коллегия полагает, что фактически договор купли-продажи квартиры от * года исполнен не был, в связи с чем имеются основания для удовлетворения заявленных исковых требований о признании договора купли-продажи не исполненным и расторжении договора купли-продажи квартиры по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
Таким образом, неисполнение ответчиками обязательств по оплате и передаче квартиры является основанием для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи от * года и возврата квартиры в собственность продавца, а также признании за Б. право собственности на квартиру N * по адресу: *.
Поскольку покупатель по договору купли-продажи не приобрел право собственности на спорную квартиру, последующая сделка по дарению квартиры от * года между Ш.Э. и З. является ничтожной, в связи с чем судебная коллегия полагает необходимым прекратить право собственности З. в отношении квартиры N * по адресу: *.
Ссылка в оспариваемом решении суда на положения ст. 61 ГПК РФ, судебная коллегия полагает ошибочным, с учетом того, что ранее Б. оспаривал сделку по иным основаниям и в решении Савеловского районного суда г. Москвы от * года по гражданскому делу по иску Б. к Ш.Э., З., Ш.А. о признании недействительными сделок по отчуждению жилых помещений и определении судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от * года по делу N *, которым было оставлено без изменения вышеуказанное решение, была дана оценка доводам истца применительно к положениям ст. ст. 166 - 169 ГК РФ.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции также исходил из того, что с настоящим иском истец обратился в суд с пропуском срока исковой давности для предъявления требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, в связи с чем его исковые требования к ответчикам, основанные на неисполнении договора купли-продажи квартиры, удовлетворены быть не могут по причине пропуска истцом срока исковой давности для предъявления их в суд, что в силу положений п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
С данными выводами судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.
На основании ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
Как следует из материалов дела, спорный договор купли-продажи квартиры от * года Б. лично не подписывал, документы на регистрацию договора в Управление Росреестра лично не подавал. Из его объяснений следует, что он является инвалидом первой группы, лишенный возможности самостоятельно передвигаться, продолжал проживать в спорной квартире, только в * года при оформлении субсидии истец узнал о том, что не является собственником квартиры, из выписки из ЕГРП от * года Б. узнал о наличии прав З. на спорную квартиру.
Поскольку Б. продолжал проживать в спорной квартире, оставаясь в ней зарегистрированным, судебная коллегия полагает убедительными его доводы о том, что о нарушении своих прав он узнал только в * года.
За защитой своего нарушенного права истец обратился в суд с иском * года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в п. 52 Постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договор купли-продажи от * года послужил основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Ш.Э., а в последующем после регистрации договора дарения от * года регистрации права собственности З. на квартиру N * по адресу: *, а указанный договор купли-продажи квартиры признан судебной коллегией расторгнутым и за Б. признано право собственности на спорную квартиру, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости внесения изменений в запись о регистрации права собственности З. в отношении указанного жилого помещения путем исключения сведений о регистрации права собственности и регистрации права собственности Б. на квартиру N * по адресу: *.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Б. удовлетворить.
Признать не исполненным договор купли-продажи квартиры N *, расположенной по адресу: *.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N * по адресу: г. *, заключенный * года между З., действовавшей от имени Б. на основании доверенности, удостоверенной * года нотариусом Л.Т.В., и Ш.Э.
Признать за Б. право собственности на квартиру N * по адресу: *.
Прекратить право собственности З. на квартиру N * по адресу: *.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности З. на квартиру N * по адресу: * и регистрации права собственности Б. на квартиру N * по адресу: *.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.02.2016 ПО ДЕЛУ N 33-3457/2016
Требование: О признании права собственности на квартиру, признании договора купли-продажи квартиры неисполненным, расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении записи из ЕГРП о государственной регистрации права собственности ответчиков в отношении квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Со слов истца, путем совершения мнимых сделок ответчица стала собственницей квартиры, ранее принадлежавшей истцу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 февраля 2016 г. по делу N 33-3457
Судья: Миронова А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Антоновой Н.В.,
судей Артюховой Г.М., Муравецкой Л.В.,
при секретаре М.К.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Муравецкой Л.В.,
дело по апелляционной жалобе истца Б. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Б. к З., Ш.Э. о признании права собственности на квартиру, признании договора купли-продажи квартиры неисполненным, расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении записи из ЕГРП о государственной регистрации права собственности ответчиков в отношении квартиры - отказать,
установила:
Б. обратился в суд с иском к З., Ш.Э. о признании права собственности на квартиру, признании договора купли-продажи неисполненным, расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении записи из ЕГРП о государственной регистрации права собственности ответчиков в отношении квартиры.
Исковые требования мотивированы тем, что истец являлся собственником квартиры N *, расположенной по адресу: *. З. является супругой истца, брак до настоящего времени не расторгнут. * года между истцом, от имени которого по доверенности на управление и распоряжение всем имуществом действовала З., и Ш.Э. был заключен договор купли-продажи квартиры N *, по которому продавец продал, а покупатель приобрел за * рублей указанную квартиру в собственность. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве *. Данная сделка не была исполнена сторонами, поскольку Ш.Э. не уплатила денежные средства за квартиру, а квартира не была передана покупателю в собственность. Ш.Э. и З. скрыли от Б. совершение указанной сделки. * Ш.Э., не получив квартиру от Б., подарила вышеуказанную квартиру З. Путем совершения указанных мнимых сделок З. стала собственницей квартиры N * по адресу: *, ранее принадлежавшей Б.
Истец и его представитель на основании доверенности К. в судебном заседании исковые требования поддержали.
Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доверили представлять свои интересы представителю по доверенности.
Представитель ответчиков З. и Ш.Э. на основании доверенности Ш.Т. в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что положения ст. 208 ГК РФ, на которых истец основывает свои исковые требования, к отношениям сторон не применимы. Кроме того, представитель ответчика указала, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения с настоящим иском в суд и по этому основанию просила отказать в удовлетворении исковых требований Б.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит истец Б. по доводам апелляционной жалобы.
Истец Б. и представитель истца по устному заявлению К. в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержали. Указали, что после смерти жены Б. сразу попал в больницу, ему делали операцию, после выписки из которой З. привела в дом сотрудника ЗАГС для заключения брака. Поскольку истец является инвалидом 1 группы с детства, передвигается только на коляске с чужой помощью и находился в беспомощном состоянии, он согласился на брак и составление на З. завещаний, поскольку она на этом настаивала. З. помогала истцу за его же деньги, иногда покупала продукты, ухаживали за ним другие сиделки. З. приводила истцу в качестве сиделки Ш.Э., которая работала около шести месяцев у истца. Доверенности были выданы на имя З. по ее просьбе с целью оформить наследство после смерти жены, а не для продажи квартиры. Только в мае * года из выписок ЕГРП истцу стало известно, что З. является собственником спорной квартиры. После этого у них испортились отношения, истец обращался в суд с целью признать брак недействительным, однако ему было в этом отказано. В квартире истец проживает постоянно по настоящее время, никому ее не передавал, не продавал, денежные средства за нее не получал, акт передачи квартиры не подписывал.
Представитель ответчиков З. и Ш.Э. в судебном заседании поясняла, что между истцом и З. были хорошие отношения, он выдавал ей доверенности на управление всем его имуществом, также оформлял завещания. О продаже квартиры Бычков знал, он писал в своих записях о расходах, покупках, которые совершались на деньги от продажи квартиры. Расписка о получении денег за квартиру была оформлена между Ш.Э. и З., между ними же был оформлен акт передачи квартиры. Приобщать данные документы в суде первой инстанции не было необходимости, так как уже состоялось решение суда по предыдущему делу в отношении спорной квартиры. Поскольку З. являлась женой Б., они вместе решали куда потратить полученные деньги.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, его представителя К., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчиков Ш.Т., просившей решение суда оставить без изменений, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, допросив свидетелей Ч. и Р., нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Приведенным требованиям постановленное решение суда не отвечает.
Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, Б. являлся собственником квартиры N *, расположенной по адресу: *.
З. с * года является супругой истца, брак до настоящего времени не расторгнут.
* года между истцом, от имени которого действовала З. по доверенности, удостоверенной * года нотариусом г. Москвы Л.Т.В., согласно которой Б. уполномочил З. от своего имени управлять и распоряжаться всем своим имуществом, заключать все предусмотренные законом сделки, получать причитающееся ему имущество и деньги, документы, и Ш.Э. был заключен договор купли-продажи квартиры N * по адресу: *, по которому продавец продал, а покупатель приобрел за * руб. указанную квартиру в собственность. Договор * года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве.
* года между Ш.Э. и З. был заключен договор дарения квартиры N * адресу: *, согласно которому квартира перешла в собственность З. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве * года.
Из иска и пояснений истца, его представителя в судебном заседании следует, что сделка не была исполнена сторонами, поскольку Ш.Э. не уплатила денежные средства за квартиру, а квартира не была передана покупателю в собственность по акту передачи, поскольку истец продолжал проживать в ней, имеет регистрацию в спорной квартире.
Разрешая настоящий спор и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для удовлетворения исковых требований Б. не имеется.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Согласно п. 4 договора купли-продажи квартиры от * года, покупатель обязуется уплатить продавцу в течение одного дня после государственной регистрации настоящего договора цену договора.
В соответствии с п. 7 договора, продавец обязуется сняться с регистрационного учета, освободить квартиру и передать ее покупателю в течение * календарных дней после получения зарегистрированных документов в Управлении Росреестра по Москве.
По условиям договора, изложенным в п. 8, настоящий договор является исполненным при условии проведения полного расчета покупателя с продавцом, оформленного распиской продавца, передачи покупателем продавцу указанной квартиры в установленный срок по передаточному акту.
Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение по адресу: * являлось единственным для истца местом его жительства, он в нем продолжал проживать и после заключения договора купли-продажи от * года и по настоящее время, с регистрационного учета, как того требует п. 7 оспариваемого договора, Б. не снимался, квартиру не освобождал. Передача покупателем продавцу указанной квартиры в установленный срок по передаточному акту не производилось, доказательств обратного стороной ответчика в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Доводы истца о том, что Ш.Э. не уплатила покупную цену за приобретаемое имущество, стороной ответчиков не опровергнуто, доказательства оплаты квартиры не представлены, тогда как по условиям договора, изложенным в п. 8, настоящий договор является исполненным при условии проведения полного расчета покупателя с продавцом, оформленного распиской продавца. Такая расписка в материалах дела отсутствует.
Ссылки представителя ответчиков на имеющиеся в материалах дела записи Б. о сделанных расходах (л.д. *), подтверждающие факт получения им денежных средств за квартиру, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку данные записи требованиям относимости и допустимости доказательств не отвечают.
Ссылки представителя ответчиков в суде апелляционной инстанции на то, что денежные средства за квартиру были переданы Ш.Э. З. по расписке в * году, а квартира была передана по акту передачи подписанному между ответчиками, отклоняются судебной коллегией, поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции данных доказательств стороной ответчика в материалы дела не было представлено.
Судебная коллегия не приняла заявленные в судебном заседании представителем ответчиков Ш.Т. к приобщению копии расписки и акта передачи квартиры, подписанные между Ш.Э. и З., поскольку в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ стороной ответчика не представлено доказательств невозможности представить дополнительные доказательства суду первой инстанции.
Таким образом судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от * года, в том числе в части оплаты покупателем имущества исполнен не был, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество не была передана собственнику квартиры, акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался.
Факт не передачи квартиры покупателю и не проживания в ней Ш.Э. также подтверждается допрошенным в заседании апелляционной инстанции свидетелем Р.
Вместе с тем, показания свидетеля Ч. в заседании апелляционной инстанции судебная коллегия не может принять как достоверные в силу неприязненных взаимоотношений свидетеля с истцом.
Учитывая, что обстоятельства продажи недвижимости, ее оплаты и передачи должны подтверждаться письменными доказательствами, в нарушение требований статей 56, 60 ГПК РФ, ответчики не представили письменных доказательств оплаты приобретенной у истца квартиры, а также письменных доказательств передачи спорной квартиры по договору купли-продажи, а истец, обосновывая свои требования утверждает, что денежных средств от ответчиков в счет оплаты стоимости квартиры не получал, акт передачи квартиры не подписывал и квартиру не передавал, поскольку продолжает в ней проживать, судебная коллегия полагает, что фактически договор купли-продажи квартиры от * года исполнен не был, в связи с чем имеются основания для удовлетворения заявленных исковых требований о признании договора купли-продажи не исполненным и расторжении договора купли-продажи квартиры по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
Таким образом, неисполнение ответчиками обязательств по оплате и передаче квартиры является основанием для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи от * года и возврата квартиры в собственность продавца, а также признании за Б. право собственности на квартиру N * по адресу: *.
Поскольку покупатель по договору купли-продажи не приобрел право собственности на спорную квартиру, последующая сделка по дарению квартиры от * года между Ш.Э. и З. является ничтожной, в связи с чем судебная коллегия полагает необходимым прекратить право собственности З. в отношении квартиры N * по адресу: *.
Ссылка в оспариваемом решении суда на положения ст. 61 ГПК РФ, судебная коллегия полагает ошибочным, с учетом того, что ранее Б. оспаривал сделку по иным основаниям и в решении Савеловского районного суда г. Москвы от * года по гражданскому делу по иску Б. к Ш.Э., З., Ш.А. о признании недействительными сделок по отчуждению жилых помещений и определении судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от * года по делу N *, которым было оставлено без изменения вышеуказанное решение, была дана оценка доводам истца применительно к положениям ст. ст. 166 - 169 ГК РФ.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции также исходил из того, что с настоящим иском истец обратился в суд с пропуском срока исковой давности для предъявления требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, в связи с чем его исковые требования к ответчикам, основанные на неисполнении договора купли-продажи квартиры, удовлетворены быть не могут по причине пропуска истцом срока исковой давности для предъявления их в суд, что в силу положений п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
С данными выводами судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.
На основании ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
Как следует из материалов дела, спорный договор купли-продажи квартиры от * года Б. лично не подписывал, документы на регистрацию договора в Управление Росреестра лично не подавал. Из его объяснений следует, что он является инвалидом первой группы, лишенный возможности самостоятельно передвигаться, продолжал проживать в спорной квартире, только в * года при оформлении субсидии истец узнал о том, что не является собственником квартиры, из выписки из ЕГРП от * года Б. узнал о наличии прав З. на спорную квартиру.
Поскольку Б. продолжал проживать в спорной квартире, оставаясь в ней зарегистрированным, судебная коллегия полагает убедительными его доводы о том, что о нарушении своих прав он узнал только в * года.
За защитой своего нарушенного права истец обратился в суд с иском * года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в п. 52 Постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договор купли-продажи от * года послужил основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Ш.Э., а в последующем после регистрации договора дарения от * года регистрации права собственности З. на квартиру N * по адресу: *, а указанный договор купли-продажи квартиры признан судебной коллегией расторгнутым и за Б. признано право собственности на спорную квартиру, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости внесения изменений в запись о регистрации права собственности З. в отношении указанного жилого помещения путем исключения сведений о регистрации права собственности и регистрации права собственности Б. на квартиру N * по адресу: *.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Б. удовлетворить.
Признать не исполненным договор купли-продажи квартиры N *, расположенной по адресу: *.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N * по адресу: г. *, заключенный * года между З., действовавшей от имени Б. на основании доверенности, удостоверенной * года нотариусом Л.Т.В., и Ш.Э.
Признать за Б. право собственности на квартиру N * по адресу: *.
Прекратить право собственности З. на квартиру N * по адресу: *.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности З. на квартиру N * по адресу: * и регистрации права собственности Б. на квартиру N * по адресу: *.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)