Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что ей стало известно, что по решению суда обращено взыскание на принадлежащую ей квартиру, однако ответчиком по делу является иное лицо.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Терехин А.А.
Строка по статотчету N <...>-г
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей областного суда Кочеровой Л.В., Фрид Е.К.,
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании <...> июля <...> года дело по апелляционной жалобе представителя АО "Банк Акцепт" - Г. на решение Кировского районного суда г. Омска от <...> марта 2017 года, которым постановлено:
"Исковые требования В. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенный <...> между В. в лице представителя М. и Ш.И.А.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения с использованием кредитных средств, заключенный <...> между Ш.И.А. и Б.О.
Применить последствия недействительности сделок, передав квартиру, расположенную по адресу: <...> в собственность В.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации права собственности Ш.И.А. на квартиру, расположенную по адресу: <...> (регистрационная запись N <...> от <...> года).
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации права собственности Б.О. на квартиру, расположенную по адресу: <...> (регистрационная запись N <...> от <...> года).
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <...> (регистрационная запись N <...> от <...> года)".
Заслушав доклад судьи областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
В. обратилась в суд с иском к М., Б.О., Ш.И.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок. В обоснование указала, что <...> заключила с <...> договор займа, по условиям которого получила в долг денежные средства в размере <...> руб. под <...>% в месяц сроком до <...>. С целью обеспечения исполнения обязательств по данному договору передала в залог заимодавцу квартиру <...>, стоимость которой по соглашению сторон была определена в размере <...> руб. Кроме того, спустя <...> месяцев по настоянию М., являвшегося директором <...> она выдана на его имя доверенность с правом распоряжения вышеуказанной квартирой. В январе <...> года ей стало известно, что по решению Таврического районного суда Омской области от <...> обращено взыскание на принадлежащую ей квартиру, однако ответчиком по данному делу является Б.О., а взыскателем - <...>.
С учетом уточнения требований, просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> заключенный <...> между В. в лице представителя М. и Ш.И.А., погасить в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности Ш.И.А.; признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный <...> между Ш.И.А. и Б.О., погасить в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности Б.О.; возвратить стороны в первоначальное положение, передав квартиру в собственность В.
В судебное заседание истец В., ответчики М., Ш.И.А., Б.О., представитель третьего лица ООО "Ареал" не явились, извещены надлежаще.
Представитель истца - Ш.И.А. уточненные исковые требования поддержал, пояснил, что сделки купли-продажи являются недействительными, так как ответчиками не доказан факт передачи квартиры от В. к Ш.И.А. и от Ш.И.А. к Б.О. Также не доказал факт передачи денежных средств, вырученных от продажи квартиры, истцу В., которая по настоящее время несет бремя ее содержания.
Представитель ответчика М. - Р. исковые требования не признал.
Представитель третьего лица АО "Банк Акцепт" - Б.А. против удовлетворения исковых требований возражал, пояснив, что все сделки были заключены банком с учетом требований действующего законодательства.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе представитель АО "Банк Акцепт" просит решение суда отменить в части исключения из ЕГРН сведений об ипотеке спорной квартиры, ссылаясь на то, что такое требование истцом заявлено не было. Также полагает, что суд не оценил надлежащим образом обстоятельства, свидетельствующие о том, что банк является добросовестным залогодержателем, не принял во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в постановлении Президиума от <...> N <...>, и не учел, что в настоящее время на квартиру обращено взыскание.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя АО "Банк Акцепт" Б.А., поддержавшего доводы жалобы, представителя В. - Ш.И.А., выразившего согласие с решением суда, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с ч. <...> ст. <...> ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как следует из материалов дела, на основании договора дарения от <...> истцу В. на праве собственности принадлежала квартира <...>.
<...> В. (заемщик) заключила с ООО "Ареал" в лице директора М. (заимодавцем) договор займа, согласно которому получила в долг <...> руб. под <...>% в месяц сроком до <...>. В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа <...> истец передала в залог заимодавцу вышеуказанную квартиру.
Спустя около <...> месяцев - <...> В. выдала на имя М. нотариально удостоверенную доверенность сроком действия три года, содержащую полномочия на продажу квартиры, расположенной по адресу: <...> за цену и на условиях по своему усмотрению.
На основании данной доверенности <...> М. от имени В. продал покупателю Ш.И.А. спорную квартиру за <...> руб., которые согласно рукописной записи получил представитель продавца - М.
Реализуя свои правомочия собственника, Ш.И.А. распорядился принадлежащим ему жилым помещением, заключив <...> с Б.О. договор купли-продажи. По условиям данного договора покупатель Б.О. приобрела спорный объект недвижимости по цене <...> руб., из которых <...> руб. выплачены за счет собственных средств, а <...> руб. - за счет кредитных средств, предоставленных АО "Банк Акцепт" по кредитному договору N <...>/и от <...>. Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем <...> в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись. Также в пользу банка, права которого удостоверены закладной, было зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона.
Полагая, что указанные сделки являются недействительными, В. обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на отсутствие у нее намерения на отчуждение жилья.
Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд исходил из доказанности мнимого характера сделок купли-продажи квартиры.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда, поскольку он основан на нормах права и не противоречит установленным по делу фактическим обстоятельствам.
На основании п. 1 ст. 166, ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Для признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Таким образом, в рассматриваемом случае доказыванию подлежали обстоятельства того, что при совершении сделок стороны не намеревались их исполнять: оспариваемые сделки не были исполнены, не породили правовые последствия.
Бремя доказывания наличия оснований для признания сделок мнимыми отнесено в данном случае на истца.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Исходя из п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.
В ст. 223 ГК РФ указано, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Из искового заявления следует, что В. обосновывает свои требования тем, что фактически квартира <...> по договорам купли-продажи от <...> и от <...> покупателям не передавалась, последние в квартиру не вселялись, бремя ее содержания не несли.
Согласно акту о проживании, составленному <...> председателем <...> - <...> соседями <...> с <...> и до момента рассмотрения спора в суде в спорном жилом помещении проживает свекровь истца - <...> Требований о ее выселении из квартиры ни Ш.И.А., ни Б.О. за указанное время не заявляли. Доказательств обратного, также и доказательств произведенного с истцом расчета за квартиру ответчиками представлено не было.
Напротив, до момента обращения в суд В. продолжала оплачивать коммунальные услуги за спорное жилье, считая себя собственником этой квартиры, о чем свидетельствуют представленные ею квитанции.
Также в материалах дела имеется постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении М. от <...>, вынесенное по заявлению В. по факту возможных мошеннических действий с принадлежащим ей имуществом. В ходе проверки сотрудниками полиции был опрошен ответчик М., который пояснил, что в <...> году работал руководителем ООО "Ареал". В то время - в июне <...> года к ним обратилась В. с целью займа денежных средств под залог недвижимости. Ей был предоставлен заем в размере <...> руб. под залог квартиры <...>. В течение <...>-х месяцев она вносила платежи в счет возврата займа, но затем в связи с материальными трудностями перестала исполнять свои обязательства. В этой связи в ноябре <...> года В. согласилась выдать на его имя доверенность со всеми полномочиями на случай невозврата долга. Поскольку с момента выдачи доверенности истец денежные средства не вносила, им было принято решение продать данный объект недвижимости, о чем он, возможно, ставил истца в известность. После чего он продал квартиру своему знакомому Ш.И.А. Каким образом Ш.И.А. распорядился данной квартирой, ему, М., неизвестно.
Данные пояснения полностью подтверждают позицию истца об отсутствии намерения продать спорную квартиру, изложенную ею в исковом заявлении.
Судом также были приняты во внимание объяснения ответчика Б.О., данные ею <...> судебному приставу-исполнителю ОСП по КАО г. Омска УФССП России по Омской области в рамках возбужденного в отношении нее исполнительного производства о взыскании в пользу АО "Банк Акцепт" задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество - спорную квартиру, согласно которым знакомая попросила оформить ее на свое имя кредит в банке за вознаграждение - <...> руб. О том, что квартира передана ей в собственность, ответчик узнала только от судебных приставов.
Аналогичные объяснения Б.О. изложила при рассмотрении настоящего спора, указав, что согласилась оформить кредитный договор, по условиям которого она являлась заемщиком, и договор купли-продажи квартиры, так как ей обещали выплатить за это <...> руб. К тому же пояснили, что кредит будут погашать сотрудники ООО "Ареал-Риэлт" - <...> и <...>. Эти же лица занимались оформлением всех документов и указали, что квартира оформляется в собственность Б.О. формально, поэтому ключи от жилого помещения ей не передавались.
В приведенной связи, признавая оспариваемые истцом договоры купли-продажи квартиры мнимыми сделками, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что данные договоры совершены без намерения создать соответствующие правовые последствия, поскольку стороны не имели намерений их исполнять или требовать их исполнения. Указанные обстоятельства в совокупности с отсутствием у покупателей регистрации в квартире <...> и не проживанием в нем, свидетельствуют о том, что В. фактически осталась владельцем спорного жилого помещения.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами районного суда о квалификации заключенного <...> между В. в лице представителя М. и Ш.И.А., а также заключенного <...> между Ш.И.А. и Б.О. договоров купли-продажи квартиры как мнимых сделок на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ. Последствия заключения ничтожных сделок заключаются в погашении регистрационных записей о праве собственности ответчиков Ш.И.А. и Б.О. на спорное имущество. Решение суда в указанной части лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Рассматривая доводы жалобы АО "Банк Акцепт" о несогласии с исключением из ЕГРН сведений о регистрации в отношении спорной квартиры ипотеки в силу закона, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Принимая во внимание, что сделки купли-продажи спорной квартиры признаны недействительными, истец просил применить последствия недействительности сделки, суд обоснованно исключил из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <...> (регистрационная запись N <...> от <...> года).
Применение последствий недействительности сделки является основанием для изменения записи в ЕГРН.
В суде апелляционной инстанции представитель истца подтвердил правомерность применения указанного последствия судом первой инстанции.
С учетом изложенного доводы жалобы в указанной части подлежат отклонению.
Иных доводов, которые могли бы повлиять на выводы суда апелляционная жалоба не содержит.
Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Омска от <...> марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-4417/2017
Требование: О признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что ей стало известно, что по решению суда обращено взыскание на принадлежащую ей квартиру, однако ответчиком по делу является иное лицо.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Председательствующий: Терехин А.А.
Строка по статотчету N <...>-г
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей областного суда Кочеровой Л.В., Фрид Е.К.,
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании <...> июля <...> года дело по апелляционной жалобе представителя АО "Банк Акцепт" - Г. на решение Кировского районного суда г. Омска от <...> марта 2017 года, которым постановлено:
"Исковые требования В. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенный <...> между В. в лице представителя М. и Ш.И.А.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения с использованием кредитных средств, заключенный <...> между Ш.И.А. и Б.О.
Применить последствия недействительности сделок, передав квартиру, расположенную по адресу: <...> в собственность В.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации права собственности Ш.И.А. на квартиру, расположенную по адресу: <...> (регистрационная запись N <...> от <...> года).
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации права собственности Б.О. на квартиру, расположенную по адресу: <...> (регистрационная запись N <...> от <...> года).
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <...> (регистрационная запись N <...> от <...> года)".
Заслушав доклад судьи областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
В. обратилась в суд с иском к М., Б.О., Ш.И.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок. В обоснование указала, что <...> заключила с <...> договор займа, по условиям которого получила в долг денежные средства в размере <...> руб. под <...>% в месяц сроком до <...>. С целью обеспечения исполнения обязательств по данному договору передала в залог заимодавцу квартиру <...>, стоимость которой по соглашению сторон была определена в размере <...> руб. Кроме того, спустя <...> месяцев по настоянию М., являвшегося директором <...> она выдана на его имя доверенность с правом распоряжения вышеуказанной квартирой. В январе <...> года ей стало известно, что по решению Таврического районного суда Омской области от <...> обращено взыскание на принадлежащую ей квартиру, однако ответчиком по данному делу является Б.О., а взыскателем - <...>.
С учетом уточнения требований, просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> заключенный <...> между В. в лице представителя М. и Ш.И.А., погасить в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности Ш.И.А.; признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный <...> между Ш.И.А. и Б.О., погасить в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности Б.О.; возвратить стороны в первоначальное положение, передав квартиру в собственность В.
В судебное заседание истец В., ответчики М., Ш.И.А., Б.О., представитель третьего лица ООО "Ареал" не явились, извещены надлежаще.
Представитель истца - Ш.И.А. уточненные исковые требования поддержал, пояснил, что сделки купли-продажи являются недействительными, так как ответчиками не доказан факт передачи квартиры от В. к Ш.И.А. и от Ш.И.А. к Б.О. Также не доказал факт передачи денежных средств, вырученных от продажи квартиры, истцу В., которая по настоящее время несет бремя ее содержания.
Представитель ответчика М. - Р. исковые требования не признал.
Представитель третьего лица АО "Банк Акцепт" - Б.А. против удовлетворения исковых требований возражал, пояснив, что все сделки были заключены банком с учетом требований действующего законодательства.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе представитель АО "Банк Акцепт" просит решение суда отменить в части исключения из ЕГРН сведений об ипотеке спорной квартиры, ссылаясь на то, что такое требование истцом заявлено не было. Также полагает, что суд не оценил надлежащим образом обстоятельства, свидетельствующие о том, что банк является добросовестным залогодержателем, не принял во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в постановлении Президиума от <...> N <...>, и не учел, что в настоящее время на квартиру обращено взыскание.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя АО "Банк Акцепт" Б.А., поддержавшего доводы жалобы, представителя В. - Ш.И.А., выразившего согласие с решением суда, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с ч. <...> ст. <...> ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как следует из материалов дела, на основании договора дарения от <...> истцу В. на праве собственности принадлежала квартира <...>.
<...> В. (заемщик) заключила с ООО "Ареал" в лице директора М. (заимодавцем) договор займа, согласно которому получила в долг <...> руб. под <...>% в месяц сроком до <...>. В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа <...> истец передала в залог заимодавцу вышеуказанную квартиру.
Спустя около <...> месяцев - <...> В. выдала на имя М. нотариально удостоверенную доверенность сроком действия три года, содержащую полномочия на продажу квартиры, расположенной по адресу: <...> за цену и на условиях по своему усмотрению.
На основании данной доверенности <...> М. от имени В. продал покупателю Ш.И.А. спорную квартиру за <...> руб., которые согласно рукописной записи получил представитель продавца - М.
Реализуя свои правомочия собственника, Ш.И.А. распорядился принадлежащим ему жилым помещением, заключив <...> с Б.О. договор купли-продажи. По условиям данного договора покупатель Б.О. приобрела спорный объект недвижимости по цене <...> руб., из которых <...> руб. выплачены за счет собственных средств, а <...> руб. - за счет кредитных средств, предоставленных АО "Банк Акцепт" по кредитному договору N <...>/и от <...>. Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем <...> в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись. Также в пользу банка, права которого удостоверены закладной, было зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона.
Полагая, что указанные сделки являются недействительными, В. обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на отсутствие у нее намерения на отчуждение жилья.
Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд исходил из доказанности мнимого характера сделок купли-продажи квартиры.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда, поскольку он основан на нормах права и не противоречит установленным по делу фактическим обстоятельствам.
На основании п. 1 ст. 166, ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Для признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Таким образом, в рассматриваемом случае доказыванию подлежали обстоятельства того, что при совершении сделок стороны не намеревались их исполнять: оспариваемые сделки не были исполнены, не породили правовые последствия.
Бремя доказывания наличия оснований для признания сделок мнимыми отнесено в данном случае на истца.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Исходя из п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.
В ст. 223 ГК РФ указано, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Из искового заявления следует, что В. обосновывает свои требования тем, что фактически квартира <...> по договорам купли-продажи от <...> и от <...> покупателям не передавалась, последние в квартиру не вселялись, бремя ее содержания не несли.
Согласно акту о проживании, составленному <...> председателем <...> - <...> соседями <...> с <...> и до момента рассмотрения спора в суде в спорном жилом помещении проживает свекровь истца - <...> Требований о ее выселении из квартиры ни Ш.И.А., ни Б.О. за указанное время не заявляли. Доказательств обратного, также и доказательств произведенного с истцом расчета за квартиру ответчиками представлено не было.
Напротив, до момента обращения в суд В. продолжала оплачивать коммунальные услуги за спорное жилье, считая себя собственником этой квартиры, о чем свидетельствуют представленные ею квитанции.
Также в материалах дела имеется постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении М. от <...>, вынесенное по заявлению В. по факту возможных мошеннических действий с принадлежащим ей имуществом. В ходе проверки сотрудниками полиции был опрошен ответчик М., который пояснил, что в <...> году работал руководителем ООО "Ареал". В то время - в июне <...> года к ним обратилась В. с целью займа денежных средств под залог недвижимости. Ей был предоставлен заем в размере <...> руб. под залог квартиры <...>. В течение <...>-х месяцев она вносила платежи в счет возврата займа, но затем в связи с материальными трудностями перестала исполнять свои обязательства. В этой связи в ноябре <...> года В. согласилась выдать на его имя доверенность со всеми полномочиями на случай невозврата долга. Поскольку с момента выдачи доверенности истец денежные средства не вносила, им было принято решение продать данный объект недвижимости, о чем он, возможно, ставил истца в известность. После чего он продал квартиру своему знакомому Ш.И.А. Каким образом Ш.И.А. распорядился данной квартирой, ему, М., неизвестно.
Данные пояснения полностью подтверждают позицию истца об отсутствии намерения продать спорную квартиру, изложенную ею в исковом заявлении.
Судом также были приняты во внимание объяснения ответчика Б.О., данные ею <...> судебному приставу-исполнителю ОСП по КАО г. Омска УФССП России по Омской области в рамках возбужденного в отношении нее исполнительного производства о взыскании в пользу АО "Банк Акцепт" задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество - спорную квартиру, согласно которым знакомая попросила оформить ее на свое имя кредит в банке за вознаграждение - <...> руб. О том, что квартира передана ей в собственность, ответчик узнала только от судебных приставов.
Аналогичные объяснения Б.О. изложила при рассмотрении настоящего спора, указав, что согласилась оформить кредитный договор, по условиям которого она являлась заемщиком, и договор купли-продажи квартиры, так как ей обещали выплатить за это <...> руб. К тому же пояснили, что кредит будут погашать сотрудники ООО "Ареал-Риэлт" - <...> и <...>. Эти же лица занимались оформлением всех документов и указали, что квартира оформляется в собственность Б.О. формально, поэтому ключи от жилого помещения ей не передавались.
В приведенной связи, признавая оспариваемые истцом договоры купли-продажи квартиры мнимыми сделками, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что данные договоры совершены без намерения создать соответствующие правовые последствия, поскольку стороны не имели намерений их исполнять или требовать их исполнения. Указанные обстоятельства в совокупности с отсутствием у покупателей регистрации в квартире <...> и не проживанием в нем, свидетельствуют о том, что В. фактически осталась владельцем спорного жилого помещения.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами районного суда о квалификации заключенного <...> между В. в лице представителя М. и Ш.И.А., а также заключенного <...> между Ш.И.А. и Б.О. договоров купли-продажи квартиры как мнимых сделок на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ. Последствия заключения ничтожных сделок заключаются в погашении регистрационных записей о праве собственности ответчиков Ш.И.А. и Б.О. на спорное имущество. Решение суда в указанной части лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Рассматривая доводы жалобы АО "Банк Акцепт" о несогласии с исключением из ЕГРН сведений о регистрации в отношении спорной квартиры ипотеки в силу закона, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Принимая во внимание, что сделки купли-продажи спорной квартиры признаны недействительными, истец просил применить последствия недействительности сделки, суд обоснованно исключил из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <...> (регистрационная запись N <...> от <...> года).
Применение последствий недействительности сделки является основанием для изменения записи в ЕГРН.
В суде апелляционной инстанции представитель истца подтвердил правомерность применения указанного последствия судом первой инстанции.
С учетом изложенного доводы жалобы в указанной части подлежат отклонению.
Иных доводов, которые могли бы повлиять на выводы суда апелляционная жалоба не содержит.
Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Омска от <...> марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)