Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,
судей: Савенкова О.В., Веклича Б.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Лунный свет"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.07.2017 по делу N А40-169267/16, принятое судьей Л.А. Смысловой,
по иску ДГИ Москвы (ОГРН 1037739510423)
к ООО "Лунный свет" (ОГРН 106746540300)
о взыскании денежных средств, о расторжении договора, о выселении
при участии в судебном заседании:
- от истца: Немченков Д.А. по доверенности от 09.01.2017;
- от ответчика: Силина Ю.В. по доверенности от 01.10.2017,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Лунный свет" о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля 2013 года по июнь 2016 года в размере 8 644 521 руб. 51 коп. и пени за период с 06.07.2013 30.06.2016 в размере 1 311 757 руб. 91 коп., о расторжении договора аренды от 27.03.2007 N 03-00182/07, а также о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 559,40 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Енисейская, д. 29 и передаче помещений в освобожденном виде истцу.
Решением от 24.07.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Ответчик с данным решением не согласился и направил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил решение отменить.
Представитель истца возражал против жалобы, полагая ее доводы несостоятельными, просил решение оставить без изменения.
Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.
Как усматривается из материалов дела, 27.03.2007 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы) и Обществом с ограниченной ответственностью "Лунный Свет" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 559,40 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, ул. Енисейская, д. 29.
Срок договора установлен с 27.03.2007 по 27.03.2012 (п. 2.1 договора).
По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
Договор прошел государственную регистрацию, о чем 27.03.2008 в Едином государственном реестре прав и сделок с ним сделана запись N 77-77-02/008/2008-492.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 6.4 договора, арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца.
Как установлено судом первой инстанции, истец надлежащим образом исполнил свои обязательства, передав ответчику по акту приемки-передачи обусловленное договором имущество.
Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как усматривается из материалов дела, истец внесен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы, как микропредприятие.
Имущественная поддержка в виде установления арендной ставки в размере 3 500 за кв. м в год установлена для ответчика с 01.01.2013 по 30.06.2014.
Далее ставка арендной платы по договору производилась в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП.
С 01.07.2014 по 31.12.2014 была установлена рыночная ставка в размере 7 149 руб. за 1 кв. м на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды N 880-14/2013-Ар.
С 01.01.2015 по 31.12.2015 установлена рыночная ставка с учетом коэффициента-дефлятора 1,1 в размере 7 863 руб. 90 коп. за 1 кв. м.
С 01.01.2016 по 31.12.2016 установлена рыночная ставка с учетом коэффициента дефлятора 1,1 в размере 8 650 руб. 29 коп. за 1 кв. м в год.
Между тем на рассмотрение в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства в установленный срок от истца не поступало.
Доказательства направления уведомлений в адрес истца об изменении ставок арендной платы в материалы дела представлены.
Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что истцом необоснованно завышена арендная ставка, подлежит отклонению.
Однако, ответчик в нарушение принятых на себя обязательств оплату арендных платежей за период февраль 2013 года по июнь 2016 года не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 8 644 521 руб. 51 коп.
В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.
Вместе с тем, ответчик не представил доказательств перечисления денежных средств по оплате арендных платежей.
Таким образом, наличие задолженности установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, в связи с чем требование истца о взыскании задолженности в размере 8 644 521 руб. 51 коп. правомерно, обоснованно и подлежит удовлетворению.
В связи с нарушением ответчиком своих обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей истец начислил ответчику неустойку, предусмотренную п. 7.1 договора, согласно которому при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.
Из представленного расчета следует, что за период с 06.07.2013 по 30.06.2016 сумма пени составила 1 311 757 руб. 91 коп.
Суд, проверив расчет истца, считает его правомерным, соответствующим требованиям действующего законодательства.
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Ответчик о снижении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ не заявил.
Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере 1 311 757 руб. 91 коп. обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Истец также просит расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из арендуемого нежилого помещения.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ, в случае когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
Из материалов дела следует, что истец направил ответчику претензии от 21.04.2016 N 33-6-13025/16-(0)-1, N 33-6-13025/16-(0)-2 которыми предлагал устранить допущенные нарушения либо расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месячного срока с даты направления претензии.
Таким образом, истцом соблюден установленный ст. 619, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ порядок досрочного расторжения договора аренды.
Поскольку материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о досрочном расторжении договора аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
При прекращении договора аренды согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку законные основания пользования ответчиком объектом аренды прекращены, то дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным, в связи с чем, требование истца о выселении ответчика из занимаемых помещений и передаче помещения в освобожденном виде истцу является обоснованным.
Довод апелляционной жалобы о том, что при расчете арендной платы, истец использовал недостоверные данные о размере арендуемой площади помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела, дополнительным соглашением к договору аренды от 14.03.2012 стороны внесли изменения в части арендуемой площади с 14.03.2012, арендуемая площадь составила 294,8 кв. м.
Однако как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, дополнительное соглашение от 14.03.2017 не исполнялось, фактически ответчик занимал площадь 559,4 кв. м, что подтверждается письмом от 15.03.2017 от генерального директора ООО "Лунный свет" в котором арендуемая площадь указана 559,4 кв. м.
Кроме того, доказательств исполнения ответчиком обязанностей по договору в редакции указанного дополнительного соглашения не представлено.
Напротив, ответчик фактически занимает помещение площадью 559,4 кв. м, что подтверждается актами осмотра, составленными сторонами 30.01.2013, 11.08.2016 и письмом от 15.03.2017, направленным в адрес Департамента.
Также письмом от 15.03.2017 ответчик соглашается с образовавшейся задолженностью и обещает ее полностью погасить, а также ссылается на договор аренды от 27.03.2007 N 03-00182/07 общей площадью 559,4 кв. м.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2017 по делу N А40-169267/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.12.2017 N 09АП-45975/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-169267/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2017 г. N 09АП-45975/2017-ГК
Дело N А40-169267/16
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,
судей: Савенкова О.В., Веклича Б.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Лунный свет"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.07.2017 по делу N А40-169267/16, принятое судьей Л.А. Смысловой,
по иску ДГИ Москвы (ОГРН 1037739510423)
к ООО "Лунный свет" (ОГРН 106746540300)
о взыскании денежных средств, о расторжении договора, о выселении
при участии в судебном заседании:
- от истца: Немченков Д.А. по доверенности от 09.01.2017;
- от ответчика: Силина Ю.В. по доверенности от 01.10.2017,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Лунный свет" о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля 2013 года по июнь 2016 года в размере 8 644 521 руб. 51 коп. и пени за период с 06.07.2013 30.06.2016 в размере 1 311 757 руб. 91 коп., о расторжении договора аренды от 27.03.2007 N 03-00182/07, а также о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 559,40 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Енисейская, д. 29 и передаче помещений в освобожденном виде истцу.
Решением от 24.07.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Ответчик с данным решением не согласился и направил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил решение отменить.
Представитель истца возражал против жалобы, полагая ее доводы несостоятельными, просил решение оставить без изменения.
Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.
Как усматривается из материалов дела, 27.03.2007 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы) и Обществом с ограниченной ответственностью "Лунный Свет" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 559,40 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, ул. Енисейская, д. 29.
Срок договора установлен с 27.03.2007 по 27.03.2012 (п. 2.1 договора).
По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
Договор прошел государственную регистрацию, о чем 27.03.2008 в Едином государственном реестре прав и сделок с ним сделана запись N 77-77-02/008/2008-492.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 6.4 договора, арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца.
Как установлено судом первой инстанции, истец надлежащим образом исполнил свои обязательства, передав ответчику по акту приемки-передачи обусловленное договором имущество.
Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как усматривается из материалов дела, истец внесен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы, как микропредприятие.
Имущественная поддержка в виде установления арендной ставки в размере 3 500 за кв. м в год установлена для ответчика с 01.01.2013 по 30.06.2014.
Далее ставка арендной платы по договору производилась в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП.
С 01.07.2014 по 31.12.2014 была установлена рыночная ставка в размере 7 149 руб. за 1 кв. м на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды N 880-14/2013-Ар.
С 01.01.2015 по 31.12.2015 установлена рыночная ставка с учетом коэффициента-дефлятора 1,1 в размере 7 863 руб. 90 коп. за 1 кв. м.
С 01.01.2016 по 31.12.2016 установлена рыночная ставка с учетом коэффициента дефлятора 1,1 в размере 8 650 руб. 29 коп. за 1 кв. м в год.
Между тем на рассмотрение в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства в установленный срок от истца не поступало.
Доказательства направления уведомлений в адрес истца об изменении ставок арендной платы в материалы дела представлены.
Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что истцом необоснованно завышена арендная ставка, подлежит отклонению.
Однако, ответчик в нарушение принятых на себя обязательств оплату арендных платежей за период февраль 2013 года по июнь 2016 года не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 8 644 521 руб. 51 коп.
В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.
Вместе с тем, ответчик не представил доказательств перечисления денежных средств по оплате арендных платежей.
Таким образом, наличие задолженности установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, в связи с чем требование истца о взыскании задолженности в размере 8 644 521 руб. 51 коп. правомерно, обоснованно и подлежит удовлетворению.
В связи с нарушением ответчиком своих обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей истец начислил ответчику неустойку, предусмотренную п. 7.1 договора, согласно которому при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.
Из представленного расчета следует, что за период с 06.07.2013 по 30.06.2016 сумма пени составила 1 311 757 руб. 91 коп.
Суд, проверив расчет истца, считает его правомерным, соответствующим требованиям действующего законодательства.
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Ответчик о снижении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ не заявил.
Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере 1 311 757 руб. 91 коп. обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Истец также просит расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из арендуемого нежилого помещения.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ, в случае когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
Из материалов дела следует, что истец направил ответчику претензии от 21.04.2016 N 33-6-13025/16-(0)-1, N 33-6-13025/16-(0)-2 которыми предлагал устранить допущенные нарушения либо расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месячного срока с даты направления претензии.
Таким образом, истцом соблюден установленный ст. 619, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ порядок досрочного расторжения договора аренды.
Поскольку материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о досрочном расторжении договора аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
При прекращении договора аренды согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку законные основания пользования ответчиком объектом аренды прекращены, то дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным, в связи с чем, требование истца о выселении ответчика из занимаемых помещений и передаче помещения в освобожденном виде истцу является обоснованным.
Довод апелляционной жалобы о том, что при расчете арендной платы, истец использовал недостоверные данные о размере арендуемой площади помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела, дополнительным соглашением к договору аренды от 14.03.2012 стороны внесли изменения в части арендуемой площади с 14.03.2012, арендуемая площадь составила 294,8 кв. м.
Однако как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, дополнительное соглашение от 14.03.2017 не исполнялось, фактически ответчик занимал площадь 559,4 кв. м, что подтверждается письмом от 15.03.2017 от генерального директора ООО "Лунный свет" в котором арендуемая площадь указана 559,4 кв. м.
Кроме того, доказательств исполнения ответчиком обязанностей по договору в редакции указанного дополнительного соглашения не представлено.
Напротив, ответчик фактически занимает помещение площадью 559,4 кв. м, что подтверждается актами осмотра, составленными сторонами 30.01.2013, 11.08.2016 и письмом от 15.03.2017, направленным в адрес Департамента.
Также письмом от 15.03.2017 ответчик соглашается с образовавшейся задолженностью и обещает ее полностью погасить, а также ссылается на договор аренды от 27.03.2007 N 03-00182/07 общей площадью 559,4 кв. м.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2017 по делу N А40-169267/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Б.С.ВЕКЛИЧ
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)