Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Сидоренко В.А., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фэшн Поинт" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 апреля 2016 года по делу N А19-18906/2015 (суд первой инстанции - Пенюшов Е.С.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сапфир" (ИНН 0326504596 ОГРН 1120327004808, адрес: 664003, г. Иркутск, ул. Дзержинского, 1, далее - истец, ООО "Сапфир") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Фэшн Поент" (ИНН 3811142562, ОГРН 1103850026763, место нахождения: 664075, г. Иркутск, ул. Байкальская, 161, оф.11, далее - ответчик, ООО "Фэшн Поинт") о взыскании 3 041 565 рублей 92 копеек, из которых: 1 121 108 рублей 91 копейка - основного долга по договору аренды N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013, 1 920 457 рублей 01 копейка - неустойки.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 7 апреля 2016 года по делу N А19-18906/2015 исковые требования удовлетворены частично.
С общества с ограниченной ответственностью "Фэшн Поинт" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сапфир" взыскано 1 121 108 рублей 91 копейка - основного долга, 384 091 рубль 40 копеек - неустойки, 2 000 рублей - судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины. В оставшейся части исковые требования оставлены без удовлетворения.
ООО "Фэшн Поинт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе. По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Сапфир" с доводами жалобы не согласилось.
В соответствии со ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба распределена в автоматизированном порядке судье Рылову Д.Н.
В связи с длительным отсутствием ввиду нахождения судьи Рылова Д.Н. в очередном отпуске с 28.06.2016 по 12.07.2016 (Приказ Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 N 113-К) и последующим прекращением полномочий в связи с отставкой, на основании пункта 2 части 3, части 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7, определением заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2016 года судья Рылов Д.Н. заменен на судью Басаева Д.В.
При таких обстоятельствах в силу части 5 статьи 18 АПК РФ рассмотрение апелляционной жалобы проведено с самого начала.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 25.06.2016. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между ООО "Мультиплекс на Набережной", дополнительным соглашением от 17.12.2013 замененным на ООО "Фэшн Поинт" (арендатором) и ООО "Сапфир" (арендодателем) 10 августа 2013 года заключен договор аренды N 01/ДДА/УУ-А10, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование торговое помещение А10 общей площадью 294,4 кв. м, складское помещение общей площадью 60,57 кв. м, расположенные на первом этаже торгово-развлекательного центра "Пионер" по адресу: р. Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Корабельная 32.
Срок действия договора аренды установлен пунктом 5.1. договора - 7 лет.
Разделом 3 договора, установлена обязанность арендатора оплачивать арендодателю ежемесячно арендную плату, состоящую для торгового помещения из процентной части - 9, 5% от совокупной выручки и переменной части - возмещение эксплуатационных и коммунальных расходов; за складское помещение из базовой части - 30 375 рублей в месяц, и переменной части - стоимость фактически потребленной электроэнергии по показаниям прибора учета в складском помещении, а при его отсутствии - расчетным путем. Базовая часть арендной платы за складское помещение подлежит оплате не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному, процентная часть арендной платы за торговое помещение подлежит внесению не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, переменная часть арендной платы в части возмещения коммунальных расходов оплачивается не позднее 5 рабочих дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета, переменная часть арендной платы в части возмещения эксплуатационных расходов подлежит оплате авансовым платежом не позднее 25 месяца, предшествующего расчетному.
Из представленных материалов усматривается, что оплата арендных платежей ответчиком производилась не в полном объеме, а именно не оплачена часть арендной платы по возмещению коммунальных расходов с октября 2015 года по январь 2016 года в сумме 296 788 рублей 91 копейки, часть арендной платы по внесению эксплуатационного платежа за период с февраля 2015 года по март 2016 года в сумме 824 320 рублей, в связи с чем, возникла задолженность ответчика перед истцом в общей сумме 1 121 108 рублей 91 копейки.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о принудительном взыскании суммы основного долга и неустойки.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
Правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Статьей 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.
В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
Таким образом, применительно к договору аренды здания (сооружения) существенными являются условия о предмете и размере арендной платы.
Договор N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013 соответствует требованиям статей 650, 654 ГК РФ.
Договор аренды N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013 заключен на срок более одного года, при этом судом первой инстанции установлено, что сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.
Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно исходил из того, что в силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан оплачивать арендодателю арендную плату на условиях, согласованных в договоре.
Из материалов дела следует, что арендные платежи за период с октября 2015 года по январь 2016 года в части арендной платы по возмещению коммунальных расходов в сумме 296 788 рублей 91 копеек, и по внесению эксплуатационного платежа за период с февраля 2015 года по март 2016 года в сумме 824 320 рублей, не оплачены, возникла задолженность ответчика перед истцом в общей сумме 1 121 108 рублей 91 копейки.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Из материалов дела следует, что ответчик арифметическую правильность расчета не оспорил.
Вместе с тем, ответчик полагает, что поскольку возмещение коммунальных расходов и эксплуатационные платежи исчислены истцом исходя из сведений о потребленных ресурсах, постольку необходимым является обоснование истцом заявленного иска с учетом ежемесячных счетов от поставщиков услуг по всему зданию с подробной постатейной расшифровкой объемов потребленных услуг, поэтажного плана всего здания с выделением арендопригодных помещений, а также зон общего пользования, платежных поручений, подтверждающих оплату истцом коммунальных услуг, данных приборов учета ответчика и всех остальных арендаторов здания, данных по помещениям, используемым арендодателем в личных целях.
Учитывая наличие в материалах дела счетов ресурсоснабжающих организаций, выставленных арендодателю, на основании которых производился расчет арендой оплаты арендатору, суд первой инстанции обоснованно отказа в истребовании каких-либо иных доказательств.
Судом учтено, что истец не является единственным собственником здания торгово-развлекательного центра "Пионер", ресурсоснабжающими организациями выставляются счета по коммунальным расходам применительно к его доле в праве. Истцом представлены указанные счета и доказательства вручения счетов на оплату по коммунальным услугам арендатору.
Кроме того, проверка обстоятельств правильности начисления ресурсоснабжающими организациями арендодателю платы за коммунальные услуги, исходных данных (показаний приборов учета) на основании которых производится расчет платы по зданию и конкретно арендодателю как сособственнику и факт оплаты собственниками здания этих услуг, в том числе и арендодателем, в силу требования части 2 статьи 65 АПК РФ не входят в предмет доказывания (судебного исследования) по настоящему делу.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Пунктом 4 названной статьи определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Таким образом, ответчик, заключивший договор N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013 с порядком определения размера арендной платы как он предусмотрен разделом 3 указанного договора, принял на себя обязанность по оплате арендной платы в таком порядке ее определения, как она исчислена по условиям указанного договора и не может ставить в зависимость размер арендной платы от исполнения взаимных обязательств третьими лицами, не являющимися участниками спорного договорного правоотношения (ресурсоснабжающими организациями, собственниками здания, другими арендаторами здания).
Пунктом 5 статья 10 ГК РФ установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
При указанных обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что расчет арендной платы, как он произведен истцом, в отсутствие в материалах дела информации о показаниях приборов учета по всему зданию с учетом арендопригодных площадей, начисленных ресурсоснабжающими организациями платежах и их фактической оплате, как арендодателем, так и другими собственниками здания, размер коммунальных расходов, предъявленных иным арендаторам, является недостоверным, а равно, что размер эксплуатационных расходов умышленно увеличен истцом.
Эксплуатационные расходы в заявленном размере подтверждены истцом представленными в материалах дела счетами ресурсоснабжающих организаций, выставленных арендодателю, на основании которых производился расчет арендой оплаты арендатору.
Суд первой инстанции не установлено оснований для исследования и оценки в рамках настоящего дела обоснованности несения арендодателем эксплуатационных расходов в рамках иных договорных обязательственных правоотношениях с иными третьими лицами в заявленном им размере, с учетом установленной пунктом 5 статьи 10 ГК РФ презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданского оборота. Существенной разницы в размере каждого платежа арендной платы, рассчитанный истцом исходя из понесенных им эксплуатационных расходов за спорный период, судом первой инстанции не установлено.
При этом судом принято во внимание, что спорный размер в динамике договорных обязательственных правоотношений сторон в рамках исполнения договора аренды N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013 не оспаривался ответчиком до подачи настоящего иска в суд по размерам до января 2015 года включительно, что подтверждается фактом подписания им акта сверки задолженности по договору (л.д. 197).
Апелляционный суд с такой оценкой представленных в материалы дела доказательств соглашается, поскольку судом первой инстанции соблюдены правила статьи 71 АПК РФ об оценке доказательств каждого в отдельности и в совокупности и взаимной связи.
Довод ответчика о неправильном определении его доли в общих расходах торгового центра, равной 4,08889%, по мнению апелляционного суда, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Согласно пункту 3.4.2 договора, указанная доля определяется как соотношение общей площади помещения к арендопригодной площади здания.
Из материалов дела усматривается, что площадь помещения составляет 294,4 м{\super 2, арендопригодная площадь в соответствии с пунктом 1.23 договора здания составляет 7200 м{\super 2 при общей площади здания с кадастровым номером 03:24:011203:488 - 15 028,3 м{\super 2. Обратного ответчиком не доказано.
Таким образом, доля арендатора составляет 0,0408889% (294,4/7200), что также подтверждается расчетами возмещения коммунальных расходов, представленными истцом.
Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о невозможности установить лиц, которым вручались истцом счета на оплату арендной платы в части коммунальных расходов из представленных истцом в материалы дела реестров.
Согласно пункту 1 статья 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Пунктом 2 указанной статьи определено, что правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Пунктом 1 статья 182 ГК РФ установлено, что полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир).
Из материалов дела следует, что во взаимоотношениях сторон в части вручении счетов по договору N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013 установился порядок вручения счетов для арендатора, лицам, осуществляющим торговую деятельность в арендованном помещении (продавцам, управляющему) и полученные за иные периоды счета указанным порядком ответчиком оплачены без возражений и замечаний.
Поскольку счета по арендной плате приняты лицами, чьи полномочия в силу 182 ГК РФ явствовали из обстановки и в силу пункта 2 статья 165.1 ГК РФ определены практикой, установившейся во взаимоотношениях сторон, постольку оснований признавать их неполученными ответчиком, не имеется.
Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности в размере 1 121 108 рублей 91 копейки, заявленные истцом требований о взыскании суммы основного долга следует признать правомерными и обоснованными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Пунктом 10.6. договора N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013 стороны согласовали условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,5% процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Истец начислил ответчику неустойку в размере 1 920 457 рублей 01 копейки за период с 26.12.2013 по 14.12.2015, исходя из 0,5% процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Представленный истцом расчет неустойки судом проверен, признан верным, соответствует условиям договора, арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена.
Поскольку доказательства своевременной оплаты арендных платежей в материалах дела отсутствуют, истцом правомерно начислена неустойка в сумме 1 920 457 рублей 1 копейки.
Ответчик, ссылаясь на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, на основании правил статьи 333 ГК РФ заявил ходатайство о снижении ее размера.
Учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, размер неустойки, предусмотренный договором, соотношение неустойки к сумме основного долга, то обстоятельство, что нарушение не повлекло неблагоприятных последствий для истца, суд первой инстанции признал, что подлежащая уплате по условиям договора неустойка, несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
На основании статьи 333 ГК РФ, с учетом ходатайства ответчика, суд первой инстанции уменьшил размер заявленной ко взысканию неустойки до суммы 384 091 рубль 40 копеек, исчисленной исходя из 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что заявителем жалобы не оспаривается.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 апреля 2016 года по делу N А19-18906/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
В.А.СИДОРЕНКО
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.07.2016 N 04АП-2779/2016 ПО ДЕЛУ N А19-18906/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2016 г. по делу N А19-18906/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Сидоренко В.А., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фэшн Поинт" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 апреля 2016 года по делу N А19-18906/2015 (суд первой инстанции - Пенюшов Е.С.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сапфир" (ИНН 0326504596 ОГРН 1120327004808, адрес: 664003, г. Иркутск, ул. Дзержинского, 1, далее - истец, ООО "Сапфир") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Фэшн Поент" (ИНН 3811142562, ОГРН 1103850026763, место нахождения: 664075, г. Иркутск, ул. Байкальская, 161, оф.11, далее - ответчик, ООО "Фэшн Поинт") о взыскании 3 041 565 рублей 92 копеек, из которых: 1 121 108 рублей 91 копейка - основного долга по договору аренды N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013, 1 920 457 рублей 01 копейка - неустойки.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 7 апреля 2016 года по делу N А19-18906/2015 исковые требования удовлетворены частично.
С общества с ограниченной ответственностью "Фэшн Поинт" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сапфир" взыскано 1 121 108 рублей 91 копейка - основного долга, 384 091 рубль 40 копеек - неустойки, 2 000 рублей - судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины. В оставшейся части исковые требования оставлены без удовлетворения.
ООО "Фэшн Поинт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе. По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Сапфир" с доводами жалобы не согласилось.
В соответствии со ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба распределена в автоматизированном порядке судье Рылову Д.Н.
В связи с длительным отсутствием ввиду нахождения судьи Рылова Д.Н. в очередном отпуске с 28.06.2016 по 12.07.2016 (Приказ Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 N 113-К) и последующим прекращением полномочий в связи с отставкой, на основании пункта 2 части 3, части 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7, определением заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2016 года судья Рылов Д.Н. заменен на судью Басаева Д.В.
При таких обстоятельствах в силу части 5 статьи 18 АПК РФ рассмотрение апелляционной жалобы проведено с самого начала.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 25.06.2016. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между ООО "Мультиплекс на Набережной", дополнительным соглашением от 17.12.2013 замененным на ООО "Фэшн Поинт" (арендатором) и ООО "Сапфир" (арендодателем) 10 августа 2013 года заключен договор аренды N 01/ДДА/УУ-А10, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование торговое помещение А10 общей площадью 294,4 кв. м, складское помещение общей площадью 60,57 кв. м, расположенные на первом этаже торгово-развлекательного центра "Пионер" по адресу: р. Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Корабельная 32.
Срок действия договора аренды установлен пунктом 5.1. договора - 7 лет.
Разделом 3 договора, установлена обязанность арендатора оплачивать арендодателю ежемесячно арендную плату, состоящую для торгового помещения из процентной части - 9, 5% от совокупной выручки и переменной части - возмещение эксплуатационных и коммунальных расходов; за складское помещение из базовой части - 30 375 рублей в месяц, и переменной части - стоимость фактически потребленной электроэнергии по показаниям прибора учета в складском помещении, а при его отсутствии - расчетным путем. Базовая часть арендной платы за складское помещение подлежит оплате не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному, процентная часть арендной платы за торговое помещение подлежит внесению не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, переменная часть арендной платы в части возмещения коммунальных расходов оплачивается не позднее 5 рабочих дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета, переменная часть арендной платы в части возмещения эксплуатационных расходов подлежит оплате авансовым платежом не позднее 25 месяца, предшествующего расчетному.
Из представленных материалов усматривается, что оплата арендных платежей ответчиком производилась не в полном объеме, а именно не оплачена часть арендной платы по возмещению коммунальных расходов с октября 2015 года по январь 2016 года в сумме 296 788 рублей 91 копейки, часть арендной платы по внесению эксплуатационного платежа за период с февраля 2015 года по март 2016 года в сумме 824 320 рублей, в связи с чем, возникла задолженность ответчика перед истцом в общей сумме 1 121 108 рублей 91 копейки.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о принудительном взыскании суммы основного долга и неустойки.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
Правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Статьей 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.
В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
Таким образом, применительно к договору аренды здания (сооружения) существенными являются условия о предмете и размере арендной платы.
Договор N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013 соответствует требованиям статей 650, 654 ГК РФ.
Договор аренды N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013 заключен на срок более одного года, при этом судом первой инстанции установлено, что сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.
Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно исходил из того, что в силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан оплачивать арендодателю арендную плату на условиях, согласованных в договоре.
Из материалов дела следует, что арендные платежи за период с октября 2015 года по январь 2016 года в части арендной платы по возмещению коммунальных расходов в сумме 296 788 рублей 91 копеек, и по внесению эксплуатационного платежа за период с февраля 2015 года по март 2016 года в сумме 824 320 рублей, не оплачены, возникла задолженность ответчика перед истцом в общей сумме 1 121 108 рублей 91 копейки.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Из материалов дела следует, что ответчик арифметическую правильность расчета не оспорил.
Вместе с тем, ответчик полагает, что поскольку возмещение коммунальных расходов и эксплуатационные платежи исчислены истцом исходя из сведений о потребленных ресурсах, постольку необходимым является обоснование истцом заявленного иска с учетом ежемесячных счетов от поставщиков услуг по всему зданию с подробной постатейной расшифровкой объемов потребленных услуг, поэтажного плана всего здания с выделением арендопригодных помещений, а также зон общего пользования, платежных поручений, подтверждающих оплату истцом коммунальных услуг, данных приборов учета ответчика и всех остальных арендаторов здания, данных по помещениям, используемым арендодателем в личных целях.
Учитывая наличие в материалах дела счетов ресурсоснабжающих организаций, выставленных арендодателю, на основании которых производился расчет арендой оплаты арендатору, суд первой инстанции обоснованно отказа в истребовании каких-либо иных доказательств.
Судом учтено, что истец не является единственным собственником здания торгово-развлекательного центра "Пионер", ресурсоснабжающими организациями выставляются счета по коммунальным расходам применительно к его доле в праве. Истцом представлены указанные счета и доказательства вручения счетов на оплату по коммунальным услугам арендатору.
Кроме того, проверка обстоятельств правильности начисления ресурсоснабжающими организациями арендодателю платы за коммунальные услуги, исходных данных (показаний приборов учета) на основании которых производится расчет платы по зданию и конкретно арендодателю как сособственнику и факт оплаты собственниками здания этих услуг, в том числе и арендодателем, в силу требования части 2 статьи 65 АПК РФ не входят в предмет доказывания (судебного исследования) по настоящему делу.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Пунктом 4 названной статьи определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Таким образом, ответчик, заключивший договор N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013 с порядком определения размера арендной платы как он предусмотрен разделом 3 указанного договора, принял на себя обязанность по оплате арендной платы в таком порядке ее определения, как она исчислена по условиям указанного договора и не может ставить в зависимость размер арендной платы от исполнения взаимных обязательств третьими лицами, не являющимися участниками спорного договорного правоотношения (ресурсоснабжающими организациями, собственниками здания, другими арендаторами здания).
Пунктом 5 статья 10 ГК РФ установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
При указанных обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что расчет арендной платы, как он произведен истцом, в отсутствие в материалах дела информации о показаниях приборов учета по всему зданию с учетом арендопригодных площадей, начисленных ресурсоснабжающими организациями платежах и их фактической оплате, как арендодателем, так и другими собственниками здания, размер коммунальных расходов, предъявленных иным арендаторам, является недостоверным, а равно, что размер эксплуатационных расходов умышленно увеличен истцом.
Эксплуатационные расходы в заявленном размере подтверждены истцом представленными в материалах дела счетами ресурсоснабжающих организаций, выставленных арендодателю, на основании которых производился расчет арендой оплаты арендатору.
Суд первой инстанции не установлено оснований для исследования и оценки в рамках настоящего дела обоснованности несения арендодателем эксплуатационных расходов в рамках иных договорных обязательственных правоотношениях с иными третьими лицами в заявленном им размере, с учетом установленной пунктом 5 статьи 10 ГК РФ презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданского оборота. Существенной разницы в размере каждого платежа арендной платы, рассчитанный истцом исходя из понесенных им эксплуатационных расходов за спорный период, судом первой инстанции не установлено.
При этом судом принято во внимание, что спорный размер в динамике договорных обязательственных правоотношений сторон в рамках исполнения договора аренды N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013 не оспаривался ответчиком до подачи настоящего иска в суд по размерам до января 2015 года включительно, что подтверждается фактом подписания им акта сверки задолженности по договору (л.д. 197).
Апелляционный суд с такой оценкой представленных в материалы дела доказательств соглашается, поскольку судом первой инстанции соблюдены правила статьи 71 АПК РФ об оценке доказательств каждого в отдельности и в совокупности и взаимной связи.
Довод ответчика о неправильном определении его доли в общих расходах торгового центра, равной 4,08889%, по мнению апелляционного суда, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Согласно пункту 3.4.2 договора, указанная доля определяется как соотношение общей площади помещения к арендопригодной площади здания.
Из материалов дела усматривается, что площадь помещения составляет 294,4 м{\super 2, арендопригодная площадь в соответствии с пунктом 1.23 договора здания составляет 7200 м{\super 2 при общей площади здания с кадастровым номером 03:24:011203:488 - 15 028,3 м{\super 2. Обратного ответчиком не доказано.
Таким образом, доля арендатора составляет 0,0408889% (294,4/7200), что также подтверждается расчетами возмещения коммунальных расходов, представленными истцом.
Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о невозможности установить лиц, которым вручались истцом счета на оплату арендной платы в части коммунальных расходов из представленных истцом в материалы дела реестров.
Согласно пункту 1 статья 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Пунктом 2 указанной статьи определено, что правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Пунктом 1 статья 182 ГК РФ установлено, что полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир).
Из материалов дела следует, что во взаимоотношениях сторон в части вручении счетов по договору N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013 установился порядок вручения счетов для арендатора, лицам, осуществляющим торговую деятельность в арендованном помещении (продавцам, управляющему) и полученные за иные периоды счета указанным порядком ответчиком оплачены без возражений и замечаний.
Поскольку счета по арендной плате приняты лицами, чьи полномочия в силу 182 ГК РФ явствовали из обстановки и в силу пункта 2 статья 165.1 ГК РФ определены практикой, установившейся во взаимоотношениях сторон, постольку оснований признавать их неполученными ответчиком, не имеется.
Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности в размере 1 121 108 рублей 91 копейки, заявленные истцом требований о взыскании суммы основного долга следует признать правомерными и обоснованными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Пунктом 10.6. договора N 01/ДДА/УУ-А10 от 09.08.2013 стороны согласовали условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,5% процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Истец начислил ответчику неустойку в размере 1 920 457 рублей 01 копейки за период с 26.12.2013 по 14.12.2015, исходя из 0,5% процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Представленный истцом расчет неустойки судом проверен, признан верным, соответствует условиям договора, арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена.
Поскольку доказательства своевременной оплаты арендных платежей в материалах дела отсутствуют, истцом правомерно начислена неустойка в сумме 1 920 457 рублей 1 копейки.
Ответчик, ссылаясь на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, на основании правил статьи 333 ГК РФ заявил ходатайство о снижении ее размера.
Учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, размер неустойки, предусмотренный договором, соотношение неустойки к сумме основного долга, то обстоятельство, что нарушение не повлекло неблагоприятных последствий для истца, суд первой инстанции признал, что подлежащая уплате по условиям договора неустойка, несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
На основании статьи 333 ГК РФ, с учетом ходатайства ответчика, суд первой инстанции уменьшил размер заявленной ко взысканию неустойки до суммы 384 091 рубль 40 копеек, исчисленной исходя из 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что заявителем жалобы не оспаривается.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 апреля 2016 года по делу N А19-18906/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
В.А.СИДОРЕНКО
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)