Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мальцева С.В.,
судей Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Зачиняевой Е.Н.,
при участии в заседании:
от истца - Общества с ограниченной ответственностью "Элис" (ИНН: 5024019994, ОГРН: 1025002881276): Рыжих А.Н., представителя (доверенность от 25.02.2014),
от ответчиков:
от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района (ИНН: 5024001242, ОГРН: 1025002866020): Купцовой О.А., представителя (доверенность N 147/11.21 от 25.06.2015); Теняева С.А., представителя (доверенность N 177/11.21 от 24.08.2015),
от Общества с ограниченной ответственностью "Волна" (ИНН: 5024119237, ОГРН: 1115024001916): представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2015 года по делу N А41-282/14, принятое судьей Фаньян Ю.А. по иску Общества с ограниченной ответственностью "Элис" к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта и обязании заключить договор,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Элис" (далее - ООО "Элис") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района (далее - КУМИ Администрации Красногорского муниципального района) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого встроено-пристроенного помещения N I, Лит. А, назначение нежилое, общей площадью 379, 1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2 в размере 18 400 000 руб., указанной КУМИ Администрации Красногорского муниципального района в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Красногорск, ул. Советская, д. 2 от 09.12.2013 на основании отчета N 1.115/16 от 14 ноября 2013 года, и обязании заключить договор купли-продажи нежилого вышеуказанного встроено-пристроенного помещения, по цене, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации) (том 1, л.д. 3 - 8, том 4, л.д. 118 - 122).
Определением от 18 марта 2014 года судом привлечено к рассмотрению дела в качестве соответчика Общество с ограниченной ответственностью "Волна" (далее - ООО "Волна") (том 1, л.д. 152 - 153).
Решением Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены (том 6, л.д. 85 - 92).
Не согласившись с принятым судебным актом, КУМИ Администрации Красногорского муниципального района подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска (том 6, л.д. 96 - 102).
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257 - 262, 266, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика - ООО "Волна", извещенного надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Заслушав мнение представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом письменных пояснений), арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2013 года по делу N А41-39164/2012 удовлетворены требования ООО "Элис" к КУМИ Администрации Красногорского муниципального района о признании наличия у ООО "Элис" права преимущественного приобретения арендуемого имущества - помещения инвентарный номер 090:029-2813/А-1, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, город Красногорск, улица Советская, дом 2; признании незаконным Письма/Решения КУМИ Администрации Красногорского муниципального района от 17 мая 2012 года N 590/1.1.11; признании незаконным Письма/Решения КУМИ Администрации Красногорского муниципального района от 25 июля 2012 года N 920/1.1.11. В рамках указанного дела судом на КУМИ Администрации Красногорского муниципального района возложены обязанности совершить в отношении арендуемого ООО "Элис" нежилого помещения действия, определенные частью 3 статьи 9 Закона, а именно:
- обеспечить в двухмесячный срок заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке,
- направить в адрес ООО "Элис" проект договора купли-продажи помещения, имеющего инвентарный номер 090:029-2813/А-1, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, город Красногорск, улица Советская, дом 2, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (том 1, л.д. 11 - 44).
Во исполнение судебного акта по делу N А41-39164/2012 КУМИ Администрации Красногорского муниципального района направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения (том 1, л.д. 45 - 52), согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 18 400 000 руб.
Указанная стоимость определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого встроено-пристроенного помещения N 1.115/16, выполненным ООО "Волна".
ООО "Элис" с указанной ценой не согласилось, в связи с чем обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.01.1999 г.; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (пункт 8 статьи 4) предусмотрено право субъектов малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущество.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, определением суда первой инстанции от 04 августа 2014 года порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого встроено-пристроенного помещения N I, Лит. А, назначение нежилое, общей площадью 379,1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2 (том 2, л.д. 67 - 68).
Согласно заключению эксперта ООО "Оценщик" N 14Э-0408 от 28.08.2014 рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества составляет 7 785 000 руб. (с учетом НДС) (том 2, л.д. 69 - 120).
Определением Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2014 года судом по делу назначена комплексная повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ГУП МО "МОБТИ" Гвоздевой О.А. и эксперту ООО "Межрегиональный центр оценки и экспертизы" Дари С.Б. (том 3, л.д. 128 - 130).
Из представленных в материалы дела заключений экспертов N А-06-1547/12-14 и N 14Э/2912 от 29.12.2014 реальная величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 22.12.2014 с учетом округления составляет 18 180 000 руб. и 11 094 375 руб. соответственно (том 3, л.д. 133 - 189, 221 - 261).
Поскольку в материалы дела представлены отчеты независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, судом к участию в деле привлечен специалист Мамджанов Х.А. (том 4, л.д. 53 - 54).
Кроме того, в судебное заседание для дачи пояснений по данным им заключениям вызывались эксперты Гвоздева О.А. и Дари С.Б. Эксперты подтвердили результаты экспертиз, ответили на вопросы суда и ответчика. Специалистом в материалы дела представлены письменные пояснения по заключениям экспертов (том 4, л.д. 103 - 117).
Установив в ходе рассмотрения дела, что комплексная повторная экспертиза является недостаточно полной (эксперты поставлены судом в неравно положение ввиду непредставления судом экспертам равного количества документов) суд первой инстанции назначил по делу дополнительную комплексную повторную экспертизу (определение от 30.03 - 10.04 2015) (том 4, л.д. 158 - 160).
В соответствии с заключением эксперта ГУП МО "МОБТИ" Гвоздевой О.А. N А-06-1696/05-15 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 22.12.2014 (без учета НДС) составила 18 611 000 руб., согласно заключению эксперта ООО "Межрегиональный центр оценки и экспертизы" Дари С.Б. N 14Э/0805/2 от 15.05.2015 - 13 624 883 руб. (том 5, л.д. 1 - 275).
От специалиста в материалы дела поступили письменные пояснения относительно экспертных заключений от 13.10.2015, из которых следует, что определение рыночной стоимости объекта оценки: нежилого встроено-пристроенного помещения N I, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 379,1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2, экспертом Гвоздевой О.А. выполнено некорректно, в связи с некорректным выбором объектов-аналогов и некорректным выполнением расчетов в доходном подходе (в частности, при расчете величины ставки капитализации). Полученная стоимость объекта оценки в размере 18 611 000 руб. без НДС (49 092,6 руб. /кв. м) не может быть подтверждена как достоверная.
По мнению специалиста, определение рыночной стоимости объекта оценки: нежилого встроено-пристроенного помещения N I, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 379,1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2, экспертом Дари С.Б. выполнено более корректно.
Также специалистом отмечено, что в нормативных документах нет однозначных и четких рекомендаций относительно того, в расчетах потенциального валового дохода исходят из общей площади (как у эксперта Гвоздевой) или арендопригодной (как у эксперта Дари). Если в расчетах Дари С.Б. исходит из общей площади, то стоимость объекта может составлять округленно 15 070 000 руб. в связи с этим можно полагать, что рыночная стоимость объекта оценки может находится в диапазоне от 13 117 000 руб. до 15 070 000 руб. с учетом НДС или от 11 116 000 руб. до 12 778 000 руб. без учета НДС.
Принимая во внимание выводы, изложенные в заключении комиссионной судебной экспертизы N 14Э/0805/2 от 15.05.2015, мнение специалиста, суд первой инстанции, учитывая, что ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту, специалисту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств либо надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта ООО "Межрегиональный центр оценки и экспертизы" не представлено, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части признания недостоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 1.115/16 от 14 ноября 2013 года, выполненном ООО "Волна"; признании величины рыночной стоимости недвижимого имущества равной 12 778 000 руб.
С учетом изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме, подлежат отклонению ввиду их несостоятельности и не могут являться основанием для отмены или изменения судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2015 года по делу N А41-282/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
С.В.МАЛЬЦЕВ
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2016 N 10АП-16631/2015 ПО ДЕЛУ N А41-282/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2016 г. по делу N А41-282/14
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мальцева С.В.,
судей Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Зачиняевой Е.Н.,
при участии в заседании:
от истца - Общества с ограниченной ответственностью "Элис" (ИНН: 5024019994, ОГРН: 1025002881276): Рыжих А.Н., представителя (доверенность от 25.02.2014),
от ответчиков:
от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района (ИНН: 5024001242, ОГРН: 1025002866020): Купцовой О.А., представителя (доверенность N 147/11.21 от 25.06.2015); Теняева С.А., представителя (доверенность N 177/11.21 от 24.08.2015),
от Общества с ограниченной ответственностью "Волна" (ИНН: 5024119237, ОГРН: 1115024001916): представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2015 года по делу N А41-282/14, принятое судьей Фаньян Ю.А. по иску Общества с ограниченной ответственностью "Элис" к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта и обязании заключить договор,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Элис" (далее - ООО "Элис") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района (далее - КУМИ Администрации Красногорского муниципального района) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого встроено-пристроенного помещения N I, Лит. А, назначение нежилое, общей площадью 379, 1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2 в размере 18 400 000 руб., указанной КУМИ Администрации Красногорского муниципального района в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Красногорск, ул. Советская, д. 2 от 09.12.2013 на основании отчета N 1.115/16 от 14 ноября 2013 года, и обязании заключить договор купли-продажи нежилого вышеуказанного встроено-пристроенного помещения, по цене, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации) (том 1, л.д. 3 - 8, том 4, л.д. 118 - 122).
Определением от 18 марта 2014 года судом привлечено к рассмотрению дела в качестве соответчика Общество с ограниченной ответственностью "Волна" (далее - ООО "Волна") (том 1, л.д. 152 - 153).
Решением Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены (том 6, л.д. 85 - 92).
Не согласившись с принятым судебным актом, КУМИ Администрации Красногорского муниципального района подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска (том 6, л.д. 96 - 102).
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257 - 262, 266, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика - ООО "Волна", извещенного надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Заслушав мнение представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом письменных пояснений), арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2013 года по делу N А41-39164/2012 удовлетворены требования ООО "Элис" к КУМИ Администрации Красногорского муниципального района о признании наличия у ООО "Элис" права преимущественного приобретения арендуемого имущества - помещения инвентарный номер 090:029-2813/А-1, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, город Красногорск, улица Советская, дом 2; признании незаконным Письма/Решения КУМИ Администрации Красногорского муниципального района от 17 мая 2012 года N 590/1.1.11; признании незаконным Письма/Решения КУМИ Администрации Красногорского муниципального района от 25 июля 2012 года N 920/1.1.11. В рамках указанного дела судом на КУМИ Администрации Красногорского муниципального района возложены обязанности совершить в отношении арендуемого ООО "Элис" нежилого помещения действия, определенные частью 3 статьи 9 Закона, а именно:
- обеспечить в двухмесячный срок заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке,
- направить в адрес ООО "Элис" проект договора купли-продажи помещения, имеющего инвентарный номер 090:029-2813/А-1, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, город Красногорск, улица Советская, дом 2, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (том 1, л.д. 11 - 44).
Во исполнение судебного акта по делу N А41-39164/2012 КУМИ Администрации Красногорского муниципального района направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения (том 1, л.д. 45 - 52), согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 18 400 000 руб.
Указанная стоимость определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого встроено-пристроенного помещения N 1.115/16, выполненным ООО "Волна".
ООО "Элис" с указанной ценой не согласилось, в связи с чем обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.01.1999 г.; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (пункт 8 статьи 4) предусмотрено право субъектов малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущество.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, определением суда первой инстанции от 04 августа 2014 года порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого встроено-пристроенного помещения N I, Лит. А, назначение нежилое, общей площадью 379,1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2 (том 2, л.д. 67 - 68).
Согласно заключению эксперта ООО "Оценщик" N 14Э-0408 от 28.08.2014 рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества составляет 7 785 000 руб. (с учетом НДС) (том 2, л.д. 69 - 120).
Определением Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2014 года судом по делу назначена комплексная повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ГУП МО "МОБТИ" Гвоздевой О.А. и эксперту ООО "Межрегиональный центр оценки и экспертизы" Дари С.Б. (том 3, л.д. 128 - 130).
Из представленных в материалы дела заключений экспертов N А-06-1547/12-14 и N 14Э/2912 от 29.12.2014 реальная величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 22.12.2014 с учетом округления составляет 18 180 000 руб. и 11 094 375 руб. соответственно (том 3, л.д. 133 - 189, 221 - 261).
Поскольку в материалы дела представлены отчеты независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, судом к участию в деле привлечен специалист Мамджанов Х.А. (том 4, л.д. 53 - 54).
Кроме того, в судебное заседание для дачи пояснений по данным им заключениям вызывались эксперты Гвоздева О.А. и Дари С.Б. Эксперты подтвердили результаты экспертиз, ответили на вопросы суда и ответчика. Специалистом в материалы дела представлены письменные пояснения по заключениям экспертов (том 4, л.д. 103 - 117).
Установив в ходе рассмотрения дела, что комплексная повторная экспертиза является недостаточно полной (эксперты поставлены судом в неравно положение ввиду непредставления судом экспертам равного количества документов) суд первой инстанции назначил по делу дополнительную комплексную повторную экспертизу (определение от 30.03 - 10.04 2015) (том 4, л.д. 158 - 160).
В соответствии с заключением эксперта ГУП МО "МОБТИ" Гвоздевой О.А. N А-06-1696/05-15 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 22.12.2014 (без учета НДС) составила 18 611 000 руб., согласно заключению эксперта ООО "Межрегиональный центр оценки и экспертизы" Дари С.Б. N 14Э/0805/2 от 15.05.2015 - 13 624 883 руб. (том 5, л.д. 1 - 275).
От специалиста в материалы дела поступили письменные пояснения относительно экспертных заключений от 13.10.2015, из которых следует, что определение рыночной стоимости объекта оценки: нежилого встроено-пристроенного помещения N I, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 379,1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2, экспертом Гвоздевой О.А. выполнено некорректно, в связи с некорректным выбором объектов-аналогов и некорректным выполнением расчетов в доходном подходе (в частности, при расчете величины ставки капитализации). Полученная стоимость объекта оценки в размере 18 611 000 руб. без НДС (49 092,6 руб. /кв. м) не может быть подтверждена как достоверная.
По мнению специалиста, определение рыночной стоимости объекта оценки: нежилого встроено-пристроенного помещения N I, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 379,1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Советская, д. 2, экспертом Дари С.Б. выполнено более корректно.
Также специалистом отмечено, что в нормативных документах нет однозначных и четких рекомендаций относительно того, в расчетах потенциального валового дохода исходят из общей площади (как у эксперта Гвоздевой) или арендопригодной (как у эксперта Дари). Если в расчетах Дари С.Б. исходит из общей площади, то стоимость объекта может составлять округленно 15 070 000 руб. в связи с этим можно полагать, что рыночная стоимость объекта оценки может находится в диапазоне от 13 117 000 руб. до 15 070 000 руб. с учетом НДС или от 11 116 000 руб. до 12 778 000 руб. без учета НДС.
Принимая во внимание выводы, изложенные в заключении комиссионной судебной экспертизы N 14Э/0805/2 от 15.05.2015, мнение специалиста, суд первой инстанции, учитывая, что ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту, специалисту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств либо надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта ООО "Межрегиональный центр оценки и экспертизы" не представлено, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части признания недостоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 1.115/16 от 14 ноября 2013 года, выполненном ООО "Волна"; признании величины рыночной стоимости недвижимого имущества равной 12 778 000 руб.
С учетом изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме, подлежат отклонению ввиду их несостоятельности и не могут являться основанием для отмены или изменения судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2015 года по делу N А41-282/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
С.В.МАЛЬЦЕВ
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)