Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТВК-Сервис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2016 по делу N А76-20295/2015 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Борисовой Л.С. - Марамзин В.Л. (доверенность от 01.07.2014),
общества с ограниченной ответственностью "ТВК-Сервис" - Чванина И.В. (доверенность от 16.09.2015).
Индивидуальный предприниматель Борисова Лариса Сергеевна (далее - предприниматель Борисова Л.С., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТВК-Сервис" (далее - общество "ТВК-Сервис", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 в размере 37 927 руб., в том числе задолженность по арендной плате за период октябрь 2014 г., апрель - май 2015 г., с 01.06.2015 по 24.06.2015 в размере 34 390 руб., неустойку за период с 24.01.2014 по 20.01.2016 в размере 3 537 руб. (с учетом уточнения заявленных исковых требований, л.д. 133-134).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2016 (резолютивная часть от 10.02.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество "ТВК-Сервис" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального и нарушение норм процессуального права.
Апеллянт полагает, что судом не учтено, что ответчик освободил помещение 01.04.2015 в связи с односторонним отказом арендатора от договора, оформленным уведомлением от 01.04.2015, которое было направлено арендодателю и получено им. Критическая оценка судом первой инстанции представленных ответчиком в дело доказательств направления названного уведомления арендодателю является необоснованной. В подтверждение указанного обстоятельства также ссылается на показания свидетеля Чигинцева В.А., и полагает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о вызове свидетеля. В силу изложенного апеллянт считает необоснованным взыскание арендной платы за период с 07.06.2015 (с момента прекращения договора аренды) по 25.07.2015, в связи с чем считает обоснованными требования истца о взыскании основного долга в сумме 20 211,67 руб. и пени в сумме 3 537 руб.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, предпринимателю Борисовой Л.С. на праве собственности принадлежит нежилое здание (бытовой корпус) общей площадью 1 089 кв. м по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 124 (свидетельство о государственной регистрации права серии 74-АИ N 076535 от 16.03.2004, л.д. 29).
Между предпринимателем Борисовой Л.С. (арендодатель) и обществом "ТВК-Сервис" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 (л.д. 13-24), согласно п. п. 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество - нежилое помещение N 208 общей площадью 18,1 кв. м, находящееся в здании (литера О5о) по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 124 (кадастровый (условный) номер 74:36:02.12.02:01:039241:1000/О5о), во временное владение и пользование, а арендатор обязуется за владение и пользование данным недвижимым имуществом уплачивать арендную плату в порядке, размере и сроки, установленные в разделе 3 настоящего договора.
Пространственное расположение, границы и площадь арендуемого помещения указаны в выкопировке из поэтажного плана, подписанной сторонами и являющейся приложением к указанному договору (п. 1.2 договора аренды, приложение N 1 к договору аренды - л.д. 25).
В силу п. 2.1.8 договора аренды арендодатель обязан в срок - не позднее 5 рабочих дней с даты окончания каждого отчетного календарного месяца предоставлять все необходимые документы для оплаты арендной платы за текущий месяц. Указанные документы должны быть направлены арендатору почтой либо электронной почтой по эл. адресу: bi-cleaning@yandex.ru, либо вручены под роспись уполномоченному представителю. В случае если арендодатель своевременно не направил счета арендатору ответственность за просрочку оплаты арендной платы не наступает за период до момента выставления счета арендодателем. Несвоевременное выставление счетов арендодателем не освобождает арендатора от внесения арендной платы.
Пунктом 2.1.11.1 договора аренды установлено, что в случае окончания срока аренды по договору или досрочного прекращения договора арендатор обязан освободить помещение и вернуть арендодателю помещение по акту приема-передачи помещения в день окончания срока аренды.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендатор за владение и пользование помещением, указанным в п. 1.2. договора, обязуется оплачивать ежемесячно арендную плату с момента передачи помещения по акту приема-передачи в сумме 9 050 рублей за общую площадь (18,1 кв. м) арендуемого офисного помещения в месяц. НДС не предусмотрен.
Согласно п. 3.1.3 договора аренды арендатор в течение пяти банковских дней с момента подписания настоящего договора оплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере арендной платы за один месяц аренды помещения в сумме 9 050 рублей, которые учитываются в арендной плате за один последний месяц аренды.
Согласно п. 3.5 договора аренды арендатор в течение пяти календарных дней с момента подписания акта приема-передачи по настоящему договору оплачивает арендодателю арендную плату за первый месяц срока аренды помещения. За последующие месяцы срока аренды помещения арендная плата уплачивается арендатором 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца. Датой оплаты считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора.
Срок действия договора аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 установлен с 01.09.2013 по 31.07.2014 (п. 5.1 договора аренды).
Пунктом 4.2 названного договора предусмотрено, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно направив арендодателю уведомление в письменной форме не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты прекращения настоящего договора. В данном случае договор считается прекратившим свое действие на 61 день с даты направления арендатором уведомления арендодателю.
Согласно п. 4.5 договора аренды в случае одностороннего внесудебного отказа от исполнения настоящего договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в момент прекращения действия (расторжения) настоящего договора. При наступлении условий, предусмотренных настоящим пунктом, договор считается прекратившим свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении о прекращении настоящего договора, направленном арендатором арендодателю.
По акту приема-передачи офисного помещения от 01.09.2013 нежилое помещение N 208 общей площадью 18,1 кв. м, находящееся в здании (литера О5о) по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 124, передано в аренду обществу "ТВК-Сервис" (л.д. 26-27).
Платежным поручением от 27.01.2014 N 280 ответчиком произведен обеспечительный платеж в пользу истца в сумме 9 050 руб. (л.д. 89).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "ТВК-Сервис" обязательств арендатора по договору аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 в части своевременного внесения арендной платы, наличие у последнего задолженности по арендной плате за период: октябрь 2014 г., апрель - май 2015 г., с 01.06.2015 по 24.06.2015 - в размере 34 390 руб., предприниматель Борисова Л.С. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции нашел доказанным факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате по действительному и заключенному договора аренды нежилого помещения. Судом отклонены доводы ответчика об освобождении занимаемого помещения и прекращении договора аренды в связи с критической оценкой судом представленных в обоснование данного обстоятельства доказательств.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы общества "ТВК-Сервис", арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между предпринимателем Борисовой Л.С. (арендодатель) и обществом "ТВК-Сервис" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013, по условиям которого ответчику в арендное пользование на срок с 01.09.2013 по 31.07.2014, за плату в размере 9 050 рублей в месяц передается недвижимое имущество - нежилое помещение N 208 общей площадью 18,1 кв. м, находящееся в здании (литера О5о) по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 124 (л.д. 13-24).
Действительность и заключенность указанного договора аренды недвижимости истцом и ответчиком в ходе его исполнения, а также при рассмотрении спора в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Учитывая согласованность сторонами в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ всех существенных условий договора аренды недвижимости (объект аренды и размер арендной платы), фактическое исполнение сторонами условий договора, о чем свидетельствуют передача объекта аренды ответчику (л.д. 26) и уплата им арендной платы (л.д. 90-108), соответствие формы договора предъявляемым действующим законодательством требованиям, апелляционный суд приходит к выводу о заключенности договора аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 и возникновении между арендодателем и арендатором обязательственных отношений по аренде названного нежилого помещения.
Ввиду истечения срока действия договора 31.07.2014, сохранения арендных отношений при отсутствии возражений арендодателя на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 309 и пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 3.5 договора аренды истец и ответчик установили, что арендатор в течение пяти календарных дней с момента подписания акта приема-передачи по настоящему договору оплачивает арендодателю арендную плату за первый месяц срока аренды помещения. За последующие месяцы срока аренды помещения арендная плата уплачивается арендатором 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца.
Таким образом, в силу возмездности договора аренды недвижимости и получения от истца в пользование нежилого помещения N 208 общей площадью 18,1 кв. м ответчик обязан в качестве встречного предоставления уплачивать арендную плату в размере и сроки, согласованные в договоре аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013.
В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на наличие у общества задолженности по арендной плате по договору за период: октябрь 2014 г., апрель - май 2015 г., с 01.06.2015 по 24.06.2015 - в размере 34 390 руб. (уточненный иск, л.д. 134).
Факт наличия задолженности по арендной плате за октябрь 2014 г., апрель 2015 г. и за период с 01.06.2015 по 07.06.2015 подателем апелляционной жалобы не оспаривается и не обжалуется в апелляционном порядке, в силу чего на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ судебная коллегия не пересматривает в данной части судебный акт.
Апеллянт полагает, что в связи с освобождением арендуемого помещения 01.04.2015 и направлением 07.04.2015 почтой уведомления об одностороннем отказе арендатора от договора, в силу п. 4.2 договора аренды обязанность по уплате арендной платы у ответчика прекратилась с 07.06.2015, а в счет арендной платы за май 2015 г. подлежит зачету обеспечительный платеж.
Повторно рассмотрев материалы дела и оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает приведенные доводы апеллянта необоснованными и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
По смыслу ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Порядок возврата арендатором арендуемого имущества арендодателю урегулирован п. 2 ст. 655 ГК РФ, в силу которого при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Пунктом 4.2 договора аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 истец и ответчик предусмотрели, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно направив арендодателю уведомление в письменной форме не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты прекращения настоящего договора. В данном случае договор считается прекратившим свое действие на 61 день с даты направления арендатором уведомления арендодателю.
Согласно п. 4.5 договора аренды в случае одностороннего внесудебного отказа от исполнения настоящего договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в момент прекращения действия (расторжения) настоящего договора. При наступлении условий, предусмотренных настоящим пунктом, договор считается прекратившим свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении о прекращении настоящего договора, направленном арендатором арендодателю.
Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендной платы в случае одностороннего внесудебного отказа от договора прекращается по истечении 60 календарных дней с даты направления арендодателю уведомления об отказе от договора, но не ранее возврата арендодателю помещения по акту приема-передачи.
В обоснование своих возражений общество "ТВК-Сервис" сослалось на фактическое освобождение арендуемого помещения с 01.04.2015 и направление 07.04.2015 почтой предпринимателю Борисовой Л.С. уведомления об отказе от договора аренды (л.д. 109, 110).
Однако с учетом фактических обстоятельств дела суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что квитанция об отправке заказного письма от 07.04.2015 (л.д. 110) не может свидетельствовать о том, что арендатор указанным письмом направлял арендодателю именно уведомление об отказе от исполнения договора, так как вложением в данное письмо мог быть и любой иной документ, которым стороны обменивались в ходе своей хозяйственной деятельности, в то время как истец отрицал факт получения им уведомления об отказе от исполнения договора.
Согласно дополнительно представленной ответчиком описи вложения направление арендатором арендодателю уведомления о расторжении договора аренды от 02.02.2015 и акта приема-передачи офисного помещения от 01.04.2015 имело место 21.06.2015 (л.д. 111).
Иных доказательств направления 07.04.2015 уведомления об отказе от исполнения договора и освобождения арендуемого помещения с 01.04.2015 обществом не представлено. Ссылки апеллянта в обоснование исследуемого обстоятельства на свидетельские показания Чигинцева В.А. отклоняются, поскольку в силу ст. 68 АПК РФ и ст. ст. 622, 655 ГК РФ такие показания не могут быть признаны допустимыми доказательствами.
Согласно пояснениям истца, изложенным в ходатайстве об уточнении исковых требований (л.д. 133-134), предприниматель Борисова Л.С. согласилась с доводами общества "ТВК-Сервис" о том, что договор аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 будет прекращен в силу одностороннего отказа от него арендатора с 07.06.2015. Предприниматель также указала, что считает исполненным обязательство общества по возврату нежилого помещения из аренды 25.07.2015.
С учетом изложенного, поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства арендатора по освобождению арендуемого помещения и его возврату по акту приема-передачи арендодателю лежит на ответчике, однако обществом "ТВК-Сервис" не доказан факт возврата арендуемого помещения в порядке п. 4.5 договора аренды по акту приема-передачи с указанной им даты (01.04.2015), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы в заявленный истцом период, то есть, в том числе и за период с мая 2015 года по 24.07.2015.
Признание истцом факта прекращения договора аренды в силу одностороннего отказа от него арендатора с 07.06.2015 не опровергает данные выводы суда и, вопреки доводам апеллянта, не свидетельствует о прекращении его обязательства по уплате арендной платы, поскольку в силу ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ, п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" обязанность по уплате арендной плате сохраняется у арендатора до момента фактического возврата арендуемого объекта по акту приема-передачи, что обществом "ТВК-Сервис" ранее обозначенной предпринимателем даты - 25.07.2015 - не доказано.
При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств обратного, с учетом положений ст. 622 ГК РФ апелляционная коллегия признает обоснованными расчеты истца по задолженности ответчика по арендной плате по договор аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013.
Решение суда первой инстанции в обжалуемой обществом "ТВК-Сервис" части является законным и обоснованным. Судебный акт в части суммы взысканной с ответчика пени апеллянтом не оспаривается и в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ апелляционным судом не пересматривается.
Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2016 по делу N А76-20295/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТВК-Сервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2016 N 18АП-4005/2016 ПО ДЕЛУ N А76-20295/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2016 г. N 18АП-4005/2016
Дело N А76-20295/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТВК-Сервис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2016 по делу N А76-20295/2015 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Борисовой Л.С. - Марамзин В.Л. (доверенность от 01.07.2014),
общества с ограниченной ответственностью "ТВК-Сервис" - Чванина И.В. (доверенность от 16.09.2015).
Индивидуальный предприниматель Борисова Лариса Сергеевна (далее - предприниматель Борисова Л.С., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТВК-Сервис" (далее - общество "ТВК-Сервис", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 в размере 37 927 руб., в том числе задолженность по арендной плате за период октябрь 2014 г., апрель - май 2015 г., с 01.06.2015 по 24.06.2015 в размере 34 390 руб., неустойку за период с 24.01.2014 по 20.01.2016 в размере 3 537 руб. (с учетом уточнения заявленных исковых требований, л.д. 133-134).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2016 (резолютивная часть от 10.02.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество "ТВК-Сервис" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального и нарушение норм процессуального права.
Апеллянт полагает, что судом не учтено, что ответчик освободил помещение 01.04.2015 в связи с односторонним отказом арендатора от договора, оформленным уведомлением от 01.04.2015, которое было направлено арендодателю и получено им. Критическая оценка судом первой инстанции представленных ответчиком в дело доказательств направления названного уведомления арендодателю является необоснованной. В подтверждение указанного обстоятельства также ссылается на показания свидетеля Чигинцева В.А., и полагает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о вызове свидетеля. В силу изложенного апеллянт считает необоснованным взыскание арендной платы за период с 07.06.2015 (с момента прекращения договора аренды) по 25.07.2015, в связи с чем считает обоснованными требования истца о взыскании основного долга в сумме 20 211,67 руб. и пени в сумме 3 537 руб.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, предпринимателю Борисовой Л.С. на праве собственности принадлежит нежилое здание (бытовой корпус) общей площадью 1 089 кв. м по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 124 (свидетельство о государственной регистрации права серии 74-АИ N 076535 от 16.03.2004, л.д. 29).
Между предпринимателем Борисовой Л.С. (арендодатель) и обществом "ТВК-Сервис" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 (л.д. 13-24), согласно п. п. 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество - нежилое помещение N 208 общей площадью 18,1 кв. м, находящееся в здании (литера О5о) по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 124 (кадастровый (условный) номер 74:36:02.12.02:01:039241:1000/О5о), во временное владение и пользование, а арендатор обязуется за владение и пользование данным недвижимым имуществом уплачивать арендную плату в порядке, размере и сроки, установленные в разделе 3 настоящего договора.
Пространственное расположение, границы и площадь арендуемого помещения указаны в выкопировке из поэтажного плана, подписанной сторонами и являющейся приложением к указанному договору (п. 1.2 договора аренды, приложение N 1 к договору аренды - л.д. 25).
В силу п. 2.1.8 договора аренды арендодатель обязан в срок - не позднее 5 рабочих дней с даты окончания каждого отчетного календарного месяца предоставлять все необходимые документы для оплаты арендной платы за текущий месяц. Указанные документы должны быть направлены арендатору почтой либо электронной почтой по эл. адресу: bi-cleaning@yandex.ru, либо вручены под роспись уполномоченному представителю. В случае если арендодатель своевременно не направил счета арендатору ответственность за просрочку оплаты арендной платы не наступает за период до момента выставления счета арендодателем. Несвоевременное выставление счетов арендодателем не освобождает арендатора от внесения арендной платы.
Пунктом 2.1.11.1 договора аренды установлено, что в случае окончания срока аренды по договору или досрочного прекращения договора арендатор обязан освободить помещение и вернуть арендодателю помещение по акту приема-передачи помещения в день окончания срока аренды.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендатор за владение и пользование помещением, указанным в п. 1.2. договора, обязуется оплачивать ежемесячно арендную плату с момента передачи помещения по акту приема-передачи в сумме 9 050 рублей за общую площадь (18,1 кв. м) арендуемого офисного помещения в месяц. НДС не предусмотрен.
Согласно п. 3.1.3 договора аренды арендатор в течение пяти банковских дней с момента подписания настоящего договора оплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере арендной платы за один месяц аренды помещения в сумме 9 050 рублей, которые учитываются в арендной плате за один последний месяц аренды.
Согласно п. 3.5 договора аренды арендатор в течение пяти календарных дней с момента подписания акта приема-передачи по настоящему договору оплачивает арендодателю арендную плату за первый месяц срока аренды помещения. За последующие месяцы срока аренды помещения арендная плата уплачивается арендатором 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца. Датой оплаты считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора.
Срок действия договора аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 установлен с 01.09.2013 по 31.07.2014 (п. 5.1 договора аренды).
Пунктом 4.2 названного договора предусмотрено, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно направив арендодателю уведомление в письменной форме не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты прекращения настоящего договора. В данном случае договор считается прекратившим свое действие на 61 день с даты направления арендатором уведомления арендодателю.
Согласно п. 4.5 договора аренды в случае одностороннего внесудебного отказа от исполнения настоящего договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в момент прекращения действия (расторжения) настоящего договора. При наступлении условий, предусмотренных настоящим пунктом, договор считается прекратившим свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении о прекращении настоящего договора, направленном арендатором арендодателю.
По акту приема-передачи офисного помещения от 01.09.2013 нежилое помещение N 208 общей площадью 18,1 кв. м, находящееся в здании (литера О5о) по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 124, передано в аренду обществу "ТВК-Сервис" (л.д. 26-27).
Платежным поручением от 27.01.2014 N 280 ответчиком произведен обеспечительный платеж в пользу истца в сумме 9 050 руб. (л.д. 89).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "ТВК-Сервис" обязательств арендатора по договору аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 в части своевременного внесения арендной платы, наличие у последнего задолженности по арендной плате за период: октябрь 2014 г., апрель - май 2015 г., с 01.06.2015 по 24.06.2015 - в размере 34 390 руб., предприниматель Борисова Л.С. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции нашел доказанным факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате по действительному и заключенному договора аренды нежилого помещения. Судом отклонены доводы ответчика об освобождении занимаемого помещения и прекращении договора аренды в связи с критической оценкой судом представленных в обоснование данного обстоятельства доказательств.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы общества "ТВК-Сервис", арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между предпринимателем Борисовой Л.С. (арендодатель) и обществом "ТВК-Сервис" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013, по условиям которого ответчику в арендное пользование на срок с 01.09.2013 по 31.07.2014, за плату в размере 9 050 рублей в месяц передается недвижимое имущество - нежилое помещение N 208 общей площадью 18,1 кв. м, находящееся в здании (литера О5о) по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 124 (л.д. 13-24).
Действительность и заключенность указанного договора аренды недвижимости истцом и ответчиком в ходе его исполнения, а также при рассмотрении спора в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Учитывая согласованность сторонами в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ всех существенных условий договора аренды недвижимости (объект аренды и размер арендной платы), фактическое исполнение сторонами условий договора, о чем свидетельствуют передача объекта аренды ответчику (л.д. 26) и уплата им арендной платы (л.д. 90-108), соответствие формы договора предъявляемым действующим законодательством требованиям, апелляционный суд приходит к выводу о заключенности договора аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 и возникновении между арендодателем и арендатором обязательственных отношений по аренде названного нежилого помещения.
Ввиду истечения срока действия договора 31.07.2014, сохранения арендных отношений при отсутствии возражений арендодателя на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 309 и пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 3.5 договора аренды истец и ответчик установили, что арендатор в течение пяти календарных дней с момента подписания акта приема-передачи по настоящему договору оплачивает арендодателю арендную плату за первый месяц срока аренды помещения. За последующие месяцы срока аренды помещения арендная плата уплачивается арендатором 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца.
Таким образом, в силу возмездности договора аренды недвижимости и получения от истца в пользование нежилого помещения N 208 общей площадью 18,1 кв. м ответчик обязан в качестве встречного предоставления уплачивать арендную плату в размере и сроки, согласованные в договоре аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013.
В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на наличие у общества задолженности по арендной плате по договору за период: октябрь 2014 г., апрель - май 2015 г., с 01.06.2015 по 24.06.2015 - в размере 34 390 руб. (уточненный иск, л.д. 134).
Факт наличия задолженности по арендной плате за октябрь 2014 г., апрель 2015 г. и за период с 01.06.2015 по 07.06.2015 подателем апелляционной жалобы не оспаривается и не обжалуется в апелляционном порядке, в силу чего на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ судебная коллегия не пересматривает в данной части судебный акт.
Апеллянт полагает, что в связи с освобождением арендуемого помещения 01.04.2015 и направлением 07.04.2015 почтой уведомления об одностороннем отказе арендатора от договора, в силу п. 4.2 договора аренды обязанность по уплате арендной платы у ответчика прекратилась с 07.06.2015, а в счет арендной платы за май 2015 г. подлежит зачету обеспечительный платеж.
Повторно рассмотрев материалы дела и оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает приведенные доводы апеллянта необоснованными и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
По смыслу ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Порядок возврата арендатором арендуемого имущества арендодателю урегулирован п. 2 ст. 655 ГК РФ, в силу которого при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Пунктом 4.2 договора аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 истец и ответчик предусмотрели, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно направив арендодателю уведомление в письменной форме не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты прекращения настоящего договора. В данном случае договор считается прекратившим свое действие на 61 день с даты направления арендатором уведомления арендодателю.
Согласно п. 4.5 договора аренды в случае одностороннего внесудебного отказа от исполнения настоящего договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в момент прекращения действия (расторжения) настоящего договора. При наступлении условий, предусмотренных настоящим пунктом, договор считается прекратившим свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении о прекращении настоящего договора, направленном арендатором арендодателю.
Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендной платы в случае одностороннего внесудебного отказа от договора прекращается по истечении 60 календарных дней с даты направления арендодателю уведомления об отказе от договора, но не ранее возврата арендодателю помещения по акту приема-передачи.
В обоснование своих возражений общество "ТВК-Сервис" сослалось на фактическое освобождение арендуемого помещения с 01.04.2015 и направление 07.04.2015 почтой предпринимателю Борисовой Л.С. уведомления об отказе от договора аренды (л.д. 109, 110).
Однако с учетом фактических обстоятельств дела суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что квитанция об отправке заказного письма от 07.04.2015 (л.д. 110) не может свидетельствовать о том, что арендатор указанным письмом направлял арендодателю именно уведомление об отказе от исполнения договора, так как вложением в данное письмо мог быть и любой иной документ, которым стороны обменивались в ходе своей хозяйственной деятельности, в то время как истец отрицал факт получения им уведомления об отказе от исполнения договора.
Согласно дополнительно представленной ответчиком описи вложения направление арендатором арендодателю уведомления о расторжении договора аренды от 02.02.2015 и акта приема-передачи офисного помещения от 01.04.2015 имело место 21.06.2015 (л.д. 111).
Иных доказательств направления 07.04.2015 уведомления об отказе от исполнения договора и освобождения арендуемого помещения с 01.04.2015 обществом не представлено. Ссылки апеллянта в обоснование исследуемого обстоятельства на свидетельские показания Чигинцева В.А. отклоняются, поскольку в силу ст. 68 АПК РФ и ст. ст. 622, 655 ГК РФ такие показания не могут быть признаны допустимыми доказательствами.
Согласно пояснениям истца, изложенным в ходатайстве об уточнении исковых требований (л.д. 133-134), предприниматель Борисова Л.С. согласилась с доводами общества "ТВК-Сервис" о том, что договор аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013 будет прекращен в силу одностороннего отказа от него арендатора с 07.06.2015. Предприниматель также указала, что считает исполненным обязательство общества по возврату нежилого помещения из аренды 25.07.2015.
С учетом изложенного, поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства арендатора по освобождению арендуемого помещения и его возврату по акту приема-передачи арендодателю лежит на ответчике, однако обществом "ТВК-Сервис" не доказан факт возврата арендуемого помещения в порядке п. 4.5 договора аренды по акту приема-передачи с указанной им даты (01.04.2015), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы в заявленный истцом период, то есть, в том числе и за период с мая 2015 года по 24.07.2015.
Признание истцом факта прекращения договора аренды в силу одностороннего отказа от него арендатора с 07.06.2015 не опровергает данные выводы суда и, вопреки доводам апеллянта, не свидетельствует о прекращении его обязательства по уплате арендной платы, поскольку в силу ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ, п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" обязанность по уплате арендной плате сохраняется у арендатора до момента фактического возврата арендуемого объекта по акту приема-передачи, что обществом "ТВК-Сервис" ранее обозначенной предпринимателем даты - 25.07.2015 - не доказано.
При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств обратного, с учетом положений ст. 622 ГК РФ апелляционная коллегия признает обоснованными расчеты истца по задолженности ответчика по арендной плате по договор аренды недвижимого имущества N БЛС-10/13 от 01.09.2013.
Решение суда первой инстанции в обжалуемой обществом "ТВК-Сервис" части является законным и обоснованным. Судебный акт в части суммы взысканной с ответчика пени апеллянтом не оспаривается и в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ апелляционным судом не пересматривается.
Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2016 по делу N А76-20295/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТВК-Сервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)