Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель, исполнивший обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи жилого помещения, и не получивший квартиру в установленный срок, расторг сделку, денежные средства возвращены продавцом после вынесения судом соответствующего решения. Покупатель требует взыскания убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, определенной предварительным договором, и рыночной стоимостью аналогичного имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Минина Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего Утенко Р.В.
Судей Стешовиковой И.Г., Литвиновой И.А.
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании 13 июля 2017 года апелляционную жалобу Ч. в лице представителя В. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 23 марта 2017 года по делу N 2-46/2017 по иску Ч. к ООО "ЛП" о защите прав потребителя.
Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., выслушав пояснения представителя истца В., представителя ответчика Г., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Ч. обратилась в суд с иском к ООО "ЛП" указывая, что 05.05.2009 между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения N П4731-А-ШО/25А_П-16, по условиям которого истцу будет продана квартира в строящемся доме по адресу: <адрес>, II очередь. Истец оплатила стоимость квартиры в размере 3 485 268 руб., однако ответчик в согласованные сроки квартиру не построил, что обусловило отказ от заключенного договора со стороны истца.
Решением Приморского районного суда города Санкт-Петербурга от 20.03.2013 по делу N 2-1672/2013 с ООО "ЛП" в пользу Ч. взыскана сумма предварительной оплаты по договору, в связи с отказом дольщика от исполнения договора. Решение суда вступило в законную силу 07.05.2013, денежные средства возвращены ответчиком только 10.04.2014.
Вместе с тем рыночная стоимость объекта, аналогичного по свойствам тому, который должен был быть передан истцу по состоянию на 10.04.2014, составила 5 870 000 руб.
Поскольку в результате неисполнения продавцом своих обязательств и незаконного привлечения денежных средств, покупатель вынужден был в одностороннем порядке расторгнуть договор, истец просила взыскать убытки в виде разницы между ценой недвижимого имущества, определенной предварительным договором, и рыночной стоимостью аналогичного имущества - 2 784 732 руб.
С учетом уточненных требований истец просил суд взыскать с ООО "ЛП" убытки в сумме 2 384 732 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 1 192 366 руб., судебные расходы в сумме 13 278 руб.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 23 марта 2017 года в удовлетворении исковых требований Ч. отказано.
В апелляционной жалобе представитель Ч. - В. просит указанное решение суда отменить, полагая его необоснованным и незаконным.
В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежаще.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения сторон, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.
Судом установлено, что 10 января 2008 года между Ч. (далее - покупатель) и ООО "ЛЭК-компания N 1" (после переименования - ООО "ЛП", далее - продавец) заключен предварительный договор купли-продажи от 10.01.2008 N К4731-Я-ШО/25АП-16, в соответствии с которым продавец обязался продать покупателю квартиру общей площадью 61,41 кв. м под идентификационным номером 18/2-7, расположенную на 18 этаже в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> - II очередь (далее - квартира), а покупатель обязался купить указанную квартиру.
В соответствии с п. 5 предварительного договора купли-продажи от 10.01.2008 Ч. в качестве исполнения обязательств перечислила ответчику 3 485 268 руб.
Соглашением от 05.05.2009 стороны расторгли предварительный договор купли-продажи от 10.01.2008.
05 мая 2009 года между сторонами был подписан предварительный договор купли-продажи N П4731-А-ШО/25А_П-16 в отношении обязательств сторон по заключению в будущем договора купли-продажи той же квартиры.
Пунктом 5.1.1 предварительного договора от 05.05.2009 стороны предусмотрели, что ранее внесенный по предварительному договору купли-продажи от 10.01.2008 обеспечительный платеж в размере 3 485 268 руб. засчитывается в качестве обеспечительного платежа по данному договору.
Заявлением от 21.02.2013 истица отказалась от предварительного договора купли-продажи от 05.05.2009, потребовав от ответчика возврата уплаченных по договору денежных средств.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20.03.2013 года по делу N 2-1672/2013 с ООО "ЛП" в пользу Ч. взыскано неосновательное обогащение в размере произведенной по договору оплаты - 3 485 268 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 626 руб. 34 коп.
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20.03.2013 года по делу N 2-1672/2013 вступило в законную силу 07.05.2013.
Денежные средства, присужденные вышеуказанным решением суда, возвращены ответчиком истице 10.04.2014.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 20.11.2014 по делу N 2-6005/2014, частично измененному апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 24.03.2015, с ответчика в пользу истицы взыскана компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., а также штраф в размере 300 000 руб.
Поскольку на момент возврата ответчиком денежных средств по предварительному договору купли-продажи от 05.05.2009 (10.04.2014) стоимость недвижимости возросла, истец лишена возможности за указанные средства приобрести аналогичную квартиру, Ч. 29.09.2015 направила в адрес ответчика претензию о взыскании убытков, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
Согласно отчету об оценке от 29.03.2016, составленному ООО "БН Эксперт" по заказу истицы, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, аналогичной предмету предварительного договора от 05.05.2009 по состоянию на 10.04.2014 составила 5 870 000 руб.
Истцом заявлено требование о взыскании убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, определенной предварительным договором, и рыночной стоимостью аналогичного имущества на дату возврата ответчиком денежных средств - 2 784 732 руб. (5 870 000 руб. - 3 485 268 руб.).
В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная товароведческая экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта, аналогичного предмету предварительного договора купли-продажи от 05.05.2009, имущественного права на объект в ценах, действующих на 10.04.2014 и 01.05.2010.
Согласно заключению судебной экспертизы, составленному экспертами ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", рыночная стоимость аналогичного объекта по состоянию на 10.04.2014 составила 5 588 750 руб. 31 коп., по состоянию на 01.05.2010-4 095 936 руб. 46 коп.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований Ч. о взыскании убытков в виде разницы между уплаченной ей ценой по договору и средней рыночной стоимостью аналогичной квартиры, суд первой инстанции указал, что истцом не представлено доказательств причинения ей убытков.
При этом суд указал, что неполучение предполагаемого в натуре - построенной квартиры, явилось следствием действий самой истицы, защитившей свои риски требованием о взыскании неосновательного обогащения вследствие прекращения предварительного договора.
ООО "ЛП" исполнило решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга, перечислив истице 10.04.2014 уплаченные по предварительного договору денежные средства в размере 3 485 268 руб.
Суд указал, что право требования Ч. возмещения убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре, и текущей рыночной ценой такого имущества, связано с установлением судом факта нарушения его прав действиями ответчика, и несением истцом расходов для восстановления нарушенных прав.
Судебная коллегия находит выводы суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчика убытков ошибочными, основанными на неверном применении к правоотношениям норм материального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать передачи оплаченного товара в установленный им новый срок или возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.
В силу п. 2 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.
При неисполнении продавцом обязанности по передаче товара покупателю (потребителю) в установленный договором купли-продажи будущей недвижимой вещи срок, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы, взыскания неустойки, а также возмещения в полном объеме причиненных ему убытков сверх неустойки.
В пункте 7 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 указано, в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.
Под убытками в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует понимать расходы, которые потребитель, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые потребитель получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Риски изменения цены на сопоставимые товары возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которого повлекло односторонний отказ от договора.
Убытки в виде разницы между ценой, установленной в договоре и текущей стоимостью, возмещаются независимо от того, заключалась ли замещающая сделка или нет.
Как указывала истец, вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств она лишена возможности приобретения аналогичного объекта в собственность, а возврат денежных средств в силу роста цен на недвижимость не восстанавливает ее право на приобретение помещения в полном объеме.
Исходя из системного толкования норм ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч. 2 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", потребитель вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения такого требования или, если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.
В соответствии с п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при определении причиненных потребителю убытков суду в соответствии с пунктом 3 статьи 393 ГК РФ следует исходить из цен, существующих в том месте, где должно было быть удовлетворено требование потребителя, на день вынесения решения, если Законом или договором не предусмотрено иное.
Учитывая указанное, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы.
В ходе судебного разбирательства проведенной по делу экспертизой установлено, что стоимость аналога предмета договора купли-продажи, заключенного между сторонами, по состоянию на 10.04.2014 (дата исполнения обязательства по возврате суммы) составила 5 588 750 руб. 31 коп.
Утверждения суда о недоказанности размера убытков являются необоснованными, поскольку имеющиеся доказательства позволяют установить указанный размер. Судебная коллегия полагает возможным при определении размера убытков принять в качестве достоверного, допустимого и обоснованного доказательства заключение проведенной по делу судебной экспертизы, в рамках которой оценка стоимости объекта предупреждена незаинтересованным специалистом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Размер убытков, подлежащий взысканию в пользу истца, составит 2 103 482 руб. 31 коп.
В соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" в пользу истца подлежит взысканию штраф, размер которого составляет 50% от присужденной суммы.
Вместе с тем судебная коллегия полагает возможным при установлении размера штрафа применить к правоотношениям положения ст. 333 ГК РФ, уменьшив размер штрафа до 600 000 руб.
В соответствии со ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, положения п. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Указанное право суда вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).
Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
При этом, наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Штраф за уклонение от добровольного удовлетворения требований потребителя представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательства во внесудебном порядке, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, для другой, не может являться способом обогащения одной из сторон.
Судебная коллегия учитывает, что при возврате денежных средств истице 10.04.2014, ее обращение в суд состоялось спустя полтора года после присуждения денежных средств, доказательств фактического приобретения недвижимого имущества на день рассмотрения спора истцом не представлено, в связи с чем полагает возможным установить баланс прав и интересов сторон путем соразмерного уменьшения неустойки до 600 000 руб.
Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, а также другие признанные судом необходимыми расходы (статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.
Истцом заявлены требования имущественного характера о взыскании с ответчика убытков в сумме 2 384 732 руб., у из которых удовлетворено 2 130 482 руб. 31 коп. (89, 34%).
Таким образом, в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 5 587 руб. 41 коп. (п. 1 ст. 333.19, п. 3 ст. 333.36 НК РФ), стоимости оценки ущерба в размере на проведение оценки в размере 12 507 руб. 60 коп. (14.000 руб. * 89,34% / 100%), почтовые расходы в сумме 317 руб. 95 коп. (355 руб. 89 коп. * 89,34% / 100%)
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 23 марта 2017 года отменить и принять по делу новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛП" в пользу Ч. возмещение убытков в размере 2 103 482 руб. 31 коп., штраф в размере 600 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 587 руб. 41 коп., проведения оценки стоимости имущества в размере 12 507 руб. 60 коп., почтовых расходов в сумме 317 руб. 95 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований Ч. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 13.07.2017 N 33-13633/2017 ПО ДЕЛУ N 2-46/2017
Требование: О взыскании убытков, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель, исполнивший обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи жилого помещения, и не получивший квартиру в установленный срок, расторг сделку, денежные средства возвращены продавцом после вынесения судом соответствующего решения. Покупатель требует взыскания убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, определенной предварительным договором, и рыночной стоимостью аналогичного имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 июля 2017 г. N 33-13633/2017
Судья: Минина Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего Утенко Р.В.
Судей Стешовиковой И.Г., Литвиновой И.А.
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании 13 июля 2017 года апелляционную жалобу Ч. в лице представителя В. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 23 марта 2017 года по делу N 2-46/2017 по иску Ч. к ООО "ЛП" о защите прав потребителя.
Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., выслушав пояснения представителя истца В., представителя ответчика Г., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ч. обратилась в суд с иском к ООО "ЛП" указывая, что 05.05.2009 между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения N П4731-А-ШО/25А_П-16, по условиям которого истцу будет продана квартира в строящемся доме по адресу: <адрес>, II очередь. Истец оплатила стоимость квартиры в размере 3 485 268 руб., однако ответчик в согласованные сроки квартиру не построил, что обусловило отказ от заключенного договора со стороны истца.
Решением Приморского районного суда города Санкт-Петербурга от 20.03.2013 по делу N 2-1672/2013 с ООО "ЛП" в пользу Ч. взыскана сумма предварительной оплаты по договору, в связи с отказом дольщика от исполнения договора. Решение суда вступило в законную силу 07.05.2013, денежные средства возвращены ответчиком только 10.04.2014.
Вместе с тем рыночная стоимость объекта, аналогичного по свойствам тому, который должен был быть передан истцу по состоянию на 10.04.2014, составила 5 870 000 руб.
Поскольку в результате неисполнения продавцом своих обязательств и незаконного привлечения денежных средств, покупатель вынужден был в одностороннем порядке расторгнуть договор, истец просила взыскать убытки в виде разницы между ценой недвижимого имущества, определенной предварительным договором, и рыночной стоимостью аналогичного имущества - 2 784 732 руб.
С учетом уточненных требований истец просил суд взыскать с ООО "ЛП" убытки в сумме 2 384 732 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 1 192 366 руб., судебные расходы в сумме 13 278 руб.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 23 марта 2017 года в удовлетворении исковых требований Ч. отказано.
В апелляционной жалобе представитель Ч. - В. просит указанное решение суда отменить, полагая его необоснованным и незаконным.
В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежаще.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения сторон, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.
Судом установлено, что 10 января 2008 года между Ч. (далее - покупатель) и ООО "ЛЭК-компания N 1" (после переименования - ООО "ЛП", далее - продавец) заключен предварительный договор купли-продажи от 10.01.2008 N К4731-Я-ШО/25АП-16, в соответствии с которым продавец обязался продать покупателю квартиру общей площадью 61,41 кв. м под идентификационным номером 18/2-7, расположенную на 18 этаже в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> - II очередь (далее - квартира), а покупатель обязался купить указанную квартиру.
В соответствии с п. 5 предварительного договора купли-продажи от 10.01.2008 Ч. в качестве исполнения обязательств перечислила ответчику 3 485 268 руб.
Соглашением от 05.05.2009 стороны расторгли предварительный договор купли-продажи от 10.01.2008.
05 мая 2009 года между сторонами был подписан предварительный договор купли-продажи N П4731-А-ШО/25А_П-16 в отношении обязательств сторон по заключению в будущем договора купли-продажи той же квартиры.
Пунктом 5.1.1 предварительного договора от 05.05.2009 стороны предусмотрели, что ранее внесенный по предварительному договору купли-продажи от 10.01.2008 обеспечительный платеж в размере 3 485 268 руб. засчитывается в качестве обеспечительного платежа по данному договору.
Заявлением от 21.02.2013 истица отказалась от предварительного договора купли-продажи от 05.05.2009, потребовав от ответчика возврата уплаченных по договору денежных средств.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20.03.2013 года по делу N 2-1672/2013 с ООО "ЛП" в пользу Ч. взыскано неосновательное обогащение в размере произведенной по договору оплаты - 3 485 268 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 626 руб. 34 коп.
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20.03.2013 года по делу N 2-1672/2013 вступило в законную силу 07.05.2013.
Денежные средства, присужденные вышеуказанным решением суда, возвращены ответчиком истице 10.04.2014.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 20.11.2014 по делу N 2-6005/2014, частично измененному апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 24.03.2015, с ответчика в пользу истицы взыскана компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., а также штраф в размере 300 000 руб.
Поскольку на момент возврата ответчиком денежных средств по предварительному договору купли-продажи от 05.05.2009 (10.04.2014) стоимость недвижимости возросла, истец лишена возможности за указанные средства приобрести аналогичную квартиру, Ч. 29.09.2015 направила в адрес ответчика претензию о взыскании убытков, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
Согласно отчету об оценке от 29.03.2016, составленному ООО "БН Эксперт" по заказу истицы, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, аналогичной предмету предварительного договора от 05.05.2009 по состоянию на 10.04.2014 составила 5 870 000 руб.
Истцом заявлено требование о взыскании убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, определенной предварительным договором, и рыночной стоимостью аналогичного имущества на дату возврата ответчиком денежных средств - 2 784 732 руб. (5 870 000 руб. - 3 485 268 руб.).
В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная товароведческая экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта, аналогичного предмету предварительного договора купли-продажи от 05.05.2009, имущественного права на объект в ценах, действующих на 10.04.2014 и 01.05.2010.
Согласно заключению судебной экспертизы, составленному экспертами ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", рыночная стоимость аналогичного объекта по состоянию на 10.04.2014 составила 5 588 750 руб. 31 коп., по состоянию на 01.05.2010-4 095 936 руб. 46 коп.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований Ч. о взыскании убытков в виде разницы между уплаченной ей ценой по договору и средней рыночной стоимостью аналогичной квартиры, суд первой инстанции указал, что истцом не представлено доказательств причинения ей убытков.
При этом суд указал, что неполучение предполагаемого в натуре - построенной квартиры, явилось следствием действий самой истицы, защитившей свои риски требованием о взыскании неосновательного обогащения вследствие прекращения предварительного договора.
ООО "ЛП" исполнило решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга, перечислив истице 10.04.2014 уплаченные по предварительного договору денежные средства в размере 3 485 268 руб.
Суд указал, что право требования Ч. возмещения убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре, и текущей рыночной ценой такого имущества, связано с установлением судом факта нарушения его прав действиями ответчика, и несением истцом расходов для восстановления нарушенных прав.
Судебная коллегия находит выводы суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчика убытков ошибочными, основанными на неверном применении к правоотношениям норм материального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать передачи оплаченного товара в установленный им новый срок или возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.
В силу п. 2 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.
При неисполнении продавцом обязанности по передаче товара покупателю (потребителю) в установленный договором купли-продажи будущей недвижимой вещи срок, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы, взыскания неустойки, а также возмещения в полном объеме причиненных ему убытков сверх неустойки.
В пункте 7 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 указано, в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.
Под убытками в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует понимать расходы, которые потребитель, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые потребитель получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Риски изменения цены на сопоставимые товары возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которого повлекло односторонний отказ от договора.
Убытки в виде разницы между ценой, установленной в договоре и текущей стоимостью, возмещаются независимо от того, заключалась ли замещающая сделка или нет.
Как указывала истец, вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств она лишена возможности приобретения аналогичного объекта в собственность, а возврат денежных средств в силу роста цен на недвижимость не восстанавливает ее право на приобретение помещения в полном объеме.
Исходя из системного толкования норм ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч. 2 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", потребитель вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения такого требования или, если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.
В соответствии с п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при определении причиненных потребителю убытков суду в соответствии с пунктом 3 статьи 393 ГК РФ следует исходить из цен, существующих в том месте, где должно было быть удовлетворено требование потребителя, на день вынесения решения, если Законом или договором не предусмотрено иное.
Учитывая указанное, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы.
В ходе судебного разбирательства проведенной по делу экспертизой установлено, что стоимость аналога предмета договора купли-продажи, заключенного между сторонами, по состоянию на 10.04.2014 (дата исполнения обязательства по возврате суммы) составила 5 588 750 руб. 31 коп.
Утверждения суда о недоказанности размера убытков являются необоснованными, поскольку имеющиеся доказательства позволяют установить указанный размер. Судебная коллегия полагает возможным при определении размера убытков принять в качестве достоверного, допустимого и обоснованного доказательства заключение проведенной по делу судебной экспертизы, в рамках которой оценка стоимости объекта предупреждена незаинтересованным специалистом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Размер убытков, подлежащий взысканию в пользу истца, составит 2 103 482 руб. 31 коп.
В соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" в пользу истца подлежит взысканию штраф, размер которого составляет 50% от присужденной суммы.
Вместе с тем судебная коллегия полагает возможным при установлении размера штрафа применить к правоотношениям положения ст. 333 ГК РФ, уменьшив размер штрафа до 600 000 руб.
В соответствии со ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, положения п. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Указанное право суда вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).
Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
При этом, наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Штраф за уклонение от добровольного удовлетворения требований потребителя представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательства во внесудебном порядке, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, для другой, не может являться способом обогащения одной из сторон.
Судебная коллегия учитывает, что при возврате денежных средств истице 10.04.2014, ее обращение в суд состоялось спустя полтора года после присуждения денежных средств, доказательств фактического приобретения недвижимого имущества на день рассмотрения спора истцом не представлено, в связи с чем полагает возможным установить баланс прав и интересов сторон путем соразмерного уменьшения неустойки до 600 000 руб.
Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, а также другие признанные судом необходимыми расходы (статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.
Истцом заявлены требования имущественного характера о взыскании с ответчика убытков в сумме 2 384 732 руб., у из которых удовлетворено 2 130 482 руб. 31 коп. (89, 34%).
Таким образом, в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 5 587 руб. 41 коп. (п. 1 ст. 333.19, п. 3 ст. 333.36 НК РФ), стоимости оценки ущерба в размере на проведение оценки в размере 12 507 руб. 60 коп. (14.000 руб. * 89,34% / 100%), почтовые расходы в сумме 317 руб. 95 коп. (355 руб. 89 коп. * 89,34% / 100%)
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 23 марта 2017 года отменить и принять по делу новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛП" в пользу Ч. возмещение убытков в размере 2 103 482 руб. 31 коп., штраф в размере 600 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 587 руб. 41 коп., проведения оценки стоимости имущества в размере 12 507 руб. 60 коп., почтовых расходов в сумме 317 руб. 95 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований Ч. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)