Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 27 апреля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шумиловой Л.Ф., судей Писаревой О.Г. и Чапаева И.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Безуглой Е.И.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Роса" Ханяна В.В. по доверенности от 20.10.2015, от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный транспорт" директора Редькина С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Архангельской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Роса" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 декабря 2015 года по делу N А05-12140/2015 (судья Филипьева А.Б.),
общество с ограниченной ответственностью "Специализированный Транспорт" (ОГРН 1092901011092; ИНН 2901198487; место нахождения: 163059, г. Архангельск, ул. Ильича, д. 61/5; далее - ООО "Специализированный Транспорт", ООО "Спецтранс") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Роса" (ОГРН 1152901001802; ИНН 2901256001; место нахождения: 163012, г. Архангельск, ул. Мусинского, д. 19, стр. 1; далее - ООО "Роса") о взыскании 1 556 953 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате за сентябрь 2015 года и плате за пользование земельным участком за период с 01.07.2015 по 30.09.2015 по договору от 31.03.2015 N 01А/2015 аренды имущества.
Решением суда от 17.12.2015 с ООО "Роса" в пользу ООО "Специализированный Транспорт" взыскано 1 556 953 руб. 75 коп. долга. С ООО "Роса" в доход федерального бюджета взыскано 28 570 руб. государственной пошлины.
ООО "Роса" с вынесенным решением не согласилось, обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ее податель указал на то, что истец передал в аренду ответчику инженерный комплекс, не принадлежащий ООО "Специализированный Транспорт" на праве собственности, что свидетельствует о недобросовестности действий истца. Ссылается на то, что на момент вынесения решения суда арендодатель не передал арендатору по акту приема-передачи весь инженерный комплекс, непосредственно задействованный в производственном процессе оказания услуг по водоснабжению и водоотведению. По мнению апеллянта, представленные в материалы дела письма истца не содержали прямого требования о погашении задолженности, а следовательно не являются доказательством соблюдения претензионного порядка разрешения спора.
В заседании суда представитель ООО "Роса" поддержал апелляционную жалобу.
Представитель ООО "Специализированный транспорт" просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, ООО "Спецтранс" (арендодатель) и ООО "Роса" (арендатор) 31.03.2015 заключен договор аренды имущества N 01А/2015, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование за плату переданы объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности арендодателю и перечисленные в приложении 1 к договору, для организации водоснабжения и водоотведения абонентам, расположенным в Северном территориальном округе муниципального образования "Город Архангельск".
В соответствии с пунктом 1.5 договора он заключен на 10 лет.
Акт приема-передачи имущества в аренду подписан сторонами 31.03.2015 (приложение 3 к договору).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.06.2015.
В соответствии с пунктом 3.2.8 договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату за арендуемое имущество.
Согласно пункту 4.1 договора арендная плата установлена в соглашении об установлении размера арендной платы, являющемся приложением 4 к договору.
Отчетным периодом для взимания арендной платы и (или) проведения взаимных расчетов стороны установили один календарный месяц (пункт 4.1.1 договора).
В силу пункта 4.1.3 договора и пункта 3 соглашения арендная плата перечисляется арендатором в срок до 15-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, на расчетный счет арендодателя.
В соответствии с пунктом 1 соглашения арендная плата за пользование объектами водоснабжения составляет 421 000 руб. в месяц, за пользование объектами водоотведения - 1 005 000 руб. в месяц.
Ссылаясь на неисполнение Арендатором обязательств по внесению арендной платы за сентябрь 2015 года, а также за пользование земельным участком за период с 01.07.2015 по 30.09.2015, ООО "Спецтранс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции счел требования истца обоснованными.
Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с абзацем первым статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 названного Кодекса установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно части 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Вместе с тем пунктами 2, 4, 5 соглашения об установлении размера арендной платы стороны определили, что арендная плата не включает в себя плату за пользование земельными участками, на которых расположено имущество, и оплачивается отдельно по мере возникновения обязательств у арендодателя по оплате за пользование земельными участками на основании документов (счетов, счетов-фактур, расчетов платы за пользование земельными участками), предъявленных арендатору арендодателем, на основании которых у арендодателя возникает обязанность по оплате за пользование земельными участками.
В спорный период арендная плата за пользование объектами водоснабжения и водоотведения составляла 1 426 000 руб.
Кроме того, арендодатель выставил арендатору счет от 30.09.2015 N 77 на внесение платы за пользование земельными участками за 3-й квартал 2015 года на сумму 1360 953 руб. 75 коп.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 названного Кодекса).
Поскольку ответчиком вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате за сентябрь 2015 года в сумме 1 426 000 руб., а также за пользование земельными участками в сумме 1360 953 руб. 75 коп., исковые требования ООО "Спецтранс" правомерно удовлетворены судом.
Доводы апеллянта о том, что арендодатель не передал арендатору по акту приема-передачи весь инженерный комплекс, непосредственно задействованный в производственном процессе оказания услуг по водоснабжению и водоотведению, а переданные объекты не находятся в собственности истца, отклоняется апелляционной коллегией.
Как усматривается в материалах дела, акт приема-передачи имущества подписан сторонами без замечаний. При этом указанные в акте объекты принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 02.08.2010, 11.08.2011, 13.01.2012.
Факт использования ответчиком в спорный период объектов аренды апеллянтом не оспаривается, о наличии каких-либо препятствий в использовании принятого в аренду имущества ООО "Роса" не заявлено.
С учетом предмета договора аренды от 31.05.2015 N 01А/2015, а также обстоятельств приобретения истцом спорного имущества как единого технологического комплекса (дело N А05-12414/2010), оснований полагать, что ответчик не должен вносить арендодателю установленный в договоре от 31.05.2015 N 01А/2015 размер арендной платы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
При этом довод ООО "Роса" о недействительности договора аренды от 31.03.2015 N 01А/2015 ввиду того, что инженерно-технические комплексы, расположенные внутри переданных в аренду зданий, не принадлежат истцу на праве собственности и не являются неотъемлемой частью здания, являлся предметом рассмотрения Арбитражного суда Архангельской области и Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда в рамках дела N А05-10772/2015 и не нашел своего подтверждения.
Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора правомерно отклонен судом первой инстанции.
Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования споров согласно части 5 статьи 4 АПК РФ является обязательным для истца только в случаях, установленных федеральным законом либо договором.
Несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком является основанием для оставления иска без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ.
При этом под досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции. При закреплении досудебного порядка урегулирования спора в договоре соответствующий пункт договора, как правило, должен содержать определенную четко прописанную договором процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон правоотношения (форма претензии, порядок и срок ее предъявления и рассмотрения).
Из материалов дела усматривается, что правоотношения сторон сложились из договора аренды. Действующим законодательством не предусмотрен обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора по делам, возникающим из исполнения договора аренды.
Пункт 8.2 договора предусматривает, что споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются в первую очередь в досудебном претензионном порядке разрешения споров, затем в судебном, в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации.
Таким образом, в спорном договоре стороны не определили конкретные требования к форме претензии, а также к порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения. Указание сторонами на разрешение споров в претензионном порядке без четкой регламентации такого порядка не позволяет сделать вывод о том, что стороны установили обязательный досудебный претензионный порядок разрешения споров, возникающих при исполнении договора.
Суд апелляционной инстанции, исходя из буквального толкования положений договора по правилам статьи 431 ГК РФ, приходит к выводу о том, что сторонами досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен.
При изложенных обстоятельствах доводы апеллянта являются несостоятельными.
Поскольку материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 декабря 2015 года по делу N А05-12140/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Роса" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2016 ПО ДЕЛУ N А05-12140/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2016 г. по делу N А05-12140/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 27 апреля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шумиловой Л.Ф., судей Писаревой О.Г. и Чапаева И.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Безуглой Е.И.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Роса" Ханяна В.В. по доверенности от 20.10.2015, от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный транспорт" директора Редькина С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Архангельской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Роса" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 декабря 2015 года по делу N А05-12140/2015 (судья Филипьева А.Б.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Специализированный Транспорт" (ОГРН 1092901011092; ИНН 2901198487; место нахождения: 163059, г. Архангельск, ул. Ильича, д. 61/5; далее - ООО "Специализированный Транспорт", ООО "Спецтранс") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Роса" (ОГРН 1152901001802; ИНН 2901256001; место нахождения: 163012, г. Архангельск, ул. Мусинского, д. 19, стр. 1; далее - ООО "Роса") о взыскании 1 556 953 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате за сентябрь 2015 года и плате за пользование земельным участком за период с 01.07.2015 по 30.09.2015 по договору от 31.03.2015 N 01А/2015 аренды имущества.
Решением суда от 17.12.2015 с ООО "Роса" в пользу ООО "Специализированный Транспорт" взыскано 1 556 953 руб. 75 коп. долга. С ООО "Роса" в доход федерального бюджета взыскано 28 570 руб. государственной пошлины.
ООО "Роса" с вынесенным решением не согласилось, обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ее податель указал на то, что истец передал в аренду ответчику инженерный комплекс, не принадлежащий ООО "Специализированный Транспорт" на праве собственности, что свидетельствует о недобросовестности действий истца. Ссылается на то, что на момент вынесения решения суда арендодатель не передал арендатору по акту приема-передачи весь инженерный комплекс, непосредственно задействованный в производственном процессе оказания услуг по водоснабжению и водоотведению. По мнению апеллянта, представленные в материалы дела письма истца не содержали прямого требования о погашении задолженности, а следовательно не являются доказательством соблюдения претензионного порядка разрешения спора.
В заседании суда представитель ООО "Роса" поддержал апелляционную жалобу.
Представитель ООО "Специализированный транспорт" просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, ООО "Спецтранс" (арендодатель) и ООО "Роса" (арендатор) 31.03.2015 заключен договор аренды имущества N 01А/2015, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование за плату переданы объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности арендодателю и перечисленные в приложении 1 к договору, для организации водоснабжения и водоотведения абонентам, расположенным в Северном территориальном округе муниципального образования "Город Архангельск".
В соответствии с пунктом 1.5 договора он заключен на 10 лет.
Акт приема-передачи имущества в аренду подписан сторонами 31.03.2015 (приложение 3 к договору).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.06.2015.
В соответствии с пунктом 3.2.8 договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату за арендуемое имущество.
Согласно пункту 4.1 договора арендная плата установлена в соглашении об установлении размера арендной платы, являющемся приложением 4 к договору.
Отчетным периодом для взимания арендной платы и (или) проведения взаимных расчетов стороны установили один календарный месяц (пункт 4.1.1 договора).
В силу пункта 4.1.3 договора и пункта 3 соглашения арендная плата перечисляется арендатором в срок до 15-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, на расчетный счет арендодателя.
В соответствии с пунктом 1 соглашения арендная плата за пользование объектами водоснабжения составляет 421 000 руб. в месяц, за пользование объектами водоотведения - 1 005 000 руб. в месяц.
Ссылаясь на неисполнение Арендатором обязательств по внесению арендной платы за сентябрь 2015 года, а также за пользование земельным участком за период с 01.07.2015 по 30.09.2015, ООО "Спецтранс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции счел требования истца обоснованными.
Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с абзацем первым статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 названного Кодекса установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно части 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Вместе с тем пунктами 2, 4, 5 соглашения об установлении размера арендной платы стороны определили, что арендная плата не включает в себя плату за пользование земельными участками, на которых расположено имущество, и оплачивается отдельно по мере возникновения обязательств у арендодателя по оплате за пользование земельными участками на основании документов (счетов, счетов-фактур, расчетов платы за пользование земельными участками), предъявленных арендатору арендодателем, на основании которых у арендодателя возникает обязанность по оплате за пользование земельными участками.
В спорный период арендная плата за пользование объектами водоснабжения и водоотведения составляла 1 426 000 руб.
Кроме того, арендодатель выставил арендатору счет от 30.09.2015 N 77 на внесение платы за пользование земельными участками за 3-й квартал 2015 года на сумму 1360 953 руб. 75 коп.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 названного Кодекса).
Поскольку ответчиком вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате за сентябрь 2015 года в сумме 1 426 000 руб., а также за пользование земельными участками в сумме 1360 953 руб. 75 коп., исковые требования ООО "Спецтранс" правомерно удовлетворены судом.
Доводы апеллянта о том, что арендодатель не передал арендатору по акту приема-передачи весь инженерный комплекс, непосредственно задействованный в производственном процессе оказания услуг по водоснабжению и водоотведению, а переданные объекты не находятся в собственности истца, отклоняется апелляционной коллегией.
Как усматривается в материалах дела, акт приема-передачи имущества подписан сторонами без замечаний. При этом указанные в акте объекты принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 02.08.2010, 11.08.2011, 13.01.2012.
Факт использования ответчиком в спорный период объектов аренды апеллянтом не оспаривается, о наличии каких-либо препятствий в использовании принятого в аренду имущества ООО "Роса" не заявлено.
С учетом предмета договора аренды от 31.05.2015 N 01А/2015, а также обстоятельств приобретения истцом спорного имущества как единого технологического комплекса (дело N А05-12414/2010), оснований полагать, что ответчик не должен вносить арендодателю установленный в договоре от 31.05.2015 N 01А/2015 размер арендной платы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
При этом довод ООО "Роса" о недействительности договора аренды от 31.03.2015 N 01А/2015 ввиду того, что инженерно-технические комплексы, расположенные внутри переданных в аренду зданий, не принадлежат истцу на праве собственности и не являются неотъемлемой частью здания, являлся предметом рассмотрения Арбитражного суда Архангельской области и Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда в рамках дела N А05-10772/2015 и не нашел своего подтверждения.
Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора правомерно отклонен судом первой инстанции.
Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования споров согласно части 5 статьи 4 АПК РФ является обязательным для истца только в случаях, установленных федеральным законом либо договором.
Несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком является основанием для оставления иска без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ.
При этом под досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции. При закреплении досудебного порядка урегулирования спора в договоре соответствующий пункт договора, как правило, должен содержать определенную четко прописанную договором процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон правоотношения (форма претензии, порядок и срок ее предъявления и рассмотрения).
Из материалов дела усматривается, что правоотношения сторон сложились из договора аренды. Действующим законодательством не предусмотрен обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора по делам, возникающим из исполнения договора аренды.
Пункт 8.2 договора предусматривает, что споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются в первую очередь в досудебном претензионном порядке разрешения споров, затем в судебном, в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации.
Таким образом, в спорном договоре стороны не определили конкретные требования к форме претензии, а также к порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения. Указание сторонами на разрешение споров в претензионном порядке без четкой регламентации такого порядка не позволяет сделать вывод о том, что стороны установили обязательный досудебный претензионный порядок разрешения споров, возникающих при исполнении договора.
Суд апелляционной инстанции, исходя из буквального толкования положений договора по правилам статьи 431 ГК РФ, приходит к выводу о том, что сторонами досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен.
При изложенных обстоятельствах доводы апеллянта являются несостоятельными.
Поскольку материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 декабря 2015 года по делу N А05-12140/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Роса" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Л.Ф.ШУМИЛОВА
Л.Ф.ШУМИЛОВА
Судьи
О.Г.ПИСАРЕВА
И.А.ЧАПАЕВ
О.Г.ПИСАРЕВА
И.А.ЧАПАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)