Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 30 мая 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Виноградова О.Н. и Козловой С.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Рудницкой А.В.,
при участии от подателя жалобы Ильющенкова И.В. по доверенности от 11.01.2015, от ответчика Постниковой А.В. по доверенности от 27.11.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Леоненко" на решение Арбитражного суда Псковской области от 04.03.2016 по делу N А52-3734/2015 (судья Яковлев А.Э.),
общество с ограниченной ответственностью "Леоненко" (место нахождения: Псковская область, г. Великие Луки, просп. Октябрьский, д. 75а; ОГРН 1136025001640; ИНН 6025040937; далее - ООО "Леоненко") обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Псковской области от 04.03.2016 по иску ООО "Леоненко" к обществу с ограниченной ответственностью "Адидас" (место нахождения: Москва, ул. Малая Очаковская, д. 4, корп. 1; ОГРН 1027700105993; ИНН 7714037390; далее - ООО "Адидас") о взыскании 865 293 руб. 99 коп., в том числе 512 362 руб. 99 коп. задолженности по арендной плате, 352 931 руб. неустойки за период с 21.12.2013 по 07.05.2015 по договору субаренды от 09.10.2013 N 5Д/09/10/13, и по встречному исковому заявлению ООО "Адидас" к ООО "Леоненко" о взыскании 81 556 руб. 74 коп., в том числе 73 005 руб. 01 коп. переплаты по арендным платежам, 8551 руб. 73 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.09.2014 по 23.12.2015 по вышеуказанному договору субаренды.
Решением суда от 04.03.2016 первоначальный иск удовлетворен частично; встречный иск удовлетворен в полном объеме. В результате зачета требований суд взыскал с ответчика в пользу истца 18 322 руб. 85 коп. неустойки. Возвратил ООО "Леоненко" из федерального бюджета 1480 руб. государственной пошлины.
Истец с решением суда не согласился в части отказа во взыскании с ответчика в его пользу 512 362 руб. 99 коп. долга по арендной плате, просит решение суда в этой части отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования в данной части. По его мнению, поскольку из буквального толкования условий дополнительного соглашения от 15.04.2015 к договору субаренды следует, что скидка по арендной плате предоставляется лишь в случае, если в период с 01.01.2015 по 30.06.2015 ответчик не воспользуется правом на односторонний отказ от договора субаренды, то оснований для предоставления указанной льготы по аренде не имеется, так как ООО "Адидас" отказалось от данного договора в одностороннем порядке в указанный период.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции просили решение суда в обжалуемой части оставить без изменения.
Представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку фактически доводы жалобы сводятся к оспариванию решения суда в части отказа во взыскании долга по арендной плате в размере 512 362 руб. 99 коп., возражений относительно проверки судебного акта в обжалуемой части не поступило, суд апелляционной инстанции пересматривает судебный акт в пределах доводов апелляционной жалобы.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Торговые технологии" (далее - ООО "Торговые технологии") (собственник), общество с ограниченной ответственностью "Анарком" (далее - ООО "Анарком") (арендатор) и ООО "Адидас" (субарендатор) 09.10.2013 заключили договор субаренды N 5Д/09/10/13, согласно которому арендатор предоставил субарендатору в субаренду часть нежилого помещения N 2019 общей площадью 405,34 кв. м, инвентарный номер 58:410:002:000013680:0100:2019, расположенного на первом этаже торгового центра "Апельсин", находящегося по адресу: 182115, Псковская область, г. Великие Луки, ул. Вокзальная, д. 11.
Срок действия договора определен с даты подписания акта приема-передачи и до 31.12.2017 (пункт 12.5 договора).
Согласно пункту 6.1 договора арендная плата состоит из переменной арендной платы и постоянной арендной платы. Постоянная арендная плата начисляется с момента подписания обеими сторонами акта приема-передачи. Переменная арендная плата начисляется с даты подписания акта доступа в помещение. Размер постоянной арендной платы за пользование арендованным торговым помещением составляет 800 рублей в месяц за 1 кв. м (пункт 6.2 договора), арендная плата производится ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца (пункт 6.13 договора). Переменная арендная плата определяется в размере и порядке, предусмотренных пунктами 6.5 - 6.8 договора.
По акту приема-передачи вышеуказанное торговое помещение передано арендатору (приложение 4 к договору).
Соглашением от 05.11.2013 об уступке прав и обязанностей по договору субаренды, заключенным ООО "Торговые технологии" (собственник), ООО "Анарком" (арендатор), ООО "Адидас" (субарендатор) и ООО "Леоненко" (новый арендатор) арендатор уступил права и обязанности по договору субаренды от 09.10.2013 N 5Д/09/10/13 новому арендатору. Все права и обязанности по настоящему соглашению передаются арендатором новому арендатору в полном объеме, существовавшем на момент заключения настоящего соглашения.
По акту приема-передачи от 28.11.2013 торговое помещение передано новому арендатору.
ООО "Торговые технологии" (собственник), ООО "Леоненко" (арендатор) и ООО "Адидас" (субарендатор) 15.04.2015 заключено дополнительное соглашение к вышеупомянутому договору субаренды, в соответствии с которым пункт 6.2 договора субаренды изложен в следующей редакции: "Размер постоянной арендной платы за пользование торговым помещением составляет: с 01.01.2015 по 30.06.2015-560 руб. за 1 кв. м торгового помещения; с 01.07.2015-800 руб. в месяц за 1 кв. м торгового помещения (пункт 1 дополнительного соглашения). В случае если субарендатор с 01.04.2015 по 30.06.2015 воспользуется правом одностороннего расторжения договора, предусмотренного пунктом 11.3 договора, то постоянная арендная плата, указанная в пункте 1 настоящего соглашения, будет исчисляться в соответствии с договором субаренды от 09.10.2013 N 5Д/09/10/13, а также арендатор будет иметь право произвести перерасчет платы за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 из расчета 800 руб. за 1 кв. м торгового помещения, а субарендатор будет обязан произвести доплату (пункт 2 дополнительного соглашения).
Настоящее соглашение распространяет свое действие на отношения сторон с 01.01.2015 (пункт 4 дополнительного соглашения).
ООО "Адидас" письмом от 03.06.2015 N 471/03-06 на основании пункта 11.3 договора субаренды уведомило ООО "Леоненко" об отказе от данного договора с 04.09.2015.
Сторонами подписано 17.09.2015 соглашение о расторжении договора аренды с 17.09.2015 и по акту приема-передачи от этой же даты помещение субарендатор возвратил арендатору.
Истец, ссылаясь на возникшее у него право на перерасчет арендной платы, обратился в суд с настоящим иском, а ответчик, считая, что на стороне арендатора имеется неосновательное обогащение в виде переплаты арендных платежей, предъявил встречный иск.
Суд первой инстанции, принимая решение в оспариваемой части, посчитал иск ООО "Леоненко" необоснованным.
Проверив материалы дела, суд апелляционной инстанции не может согласиться с судебным актом в обжалуемой части и считает его подлежащим в этой части отмене в связи с несоответствием выводов, в нем изложенных, обстоятельствам дела и неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
Из пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности из договоров и иных сделок.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а согласно статье 614 указанного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон.
Одним из основных проявлений свободы договора является предоставление сторонам возможности самостоятельно устанавливать его условия. Ответчик, заключив с истцом договор субаренды, добровольно принял на себя обязательство по внесению арендной платы.
Согласно пункту 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично возможен в том случае, когда таковой допускается законом или соглашением сторон. При этом в случае реализации контрагентом такого права договор считается расторгнутым.
В силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При этом сопоставление буквального значения условия с другими условиями и смыслом договора в целом производится в случае его неясности.
Пунктом 11.3 договора субаренды предусмотрено право субарендатора отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора субаренды с обязательным письменным предупреждением арендатора в срок не позднее чем за три месяца до предполагаемой даты отказа от договора, если договором не предусмотрен иной срок, путем направления письма по почте с уведомлением о вручении.
Письмом от 03.06.2015 N 471/03-06 субарендатор воспользовался правом, предусмотренным пунктом 11.3 договора субаренды, и заявил об одностороннем отказе от заключенного договора.
Представитель истца факт получения данного письма не оспаривает, подтвердил, что оно вручено истцу 17.06.2015.
Соглашение о расторжении договора субаренды от 17.09.2015 подписано сторонами также в связи с уведомлением субарендатора об отказе от договора согласно пункту 11.3 договора субаренды (пункт 1 соглашения).
При этом сам по себе факт подписания данного соглашения и установление в нем сторонами даты расторжения договора 17.09.2015 не влечет вывода о том, что договор расторгнут по соглашению сторон, так как соответствующего волеизъявления со стороны арендатора не имелось, прекращение арендных отношений имело место лишь в связи с отказом от договора субарендатора, что подтвердил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца.
Таким образом, поскольку правом отказа от договора ответчик воспользовался 03.06.2015, истец обоснованно на основании пункта 6.2 договора субаренды в редакции дополнительного соглашения от 15.04.2015 к нему предъявил субарендатору требование об уплате арендных платежей за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 800 руб. за 1 кв. м, так как условие, позволяющее применить льготную ставку арендной платы за пользование арендуемым объектом, ООО "Адидас" не соблюдено.
Именно в период, установленный в дополнительном соглашении от 15.04.2015, субарендатор отказался от спорного договора, соответственно исковые требования ООО "Леоненко" в части взыскания с ООО "Адидас" 512 362 руб. 99 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.
При этом, исходя из буквального толкования спорного условия дополнительного соглашения, следует, что повышенная ставка аренды подлежит применению в случае, если в указанный период субарендатор воспользовался правом на односторонний отказ от договора, а не момент фактического прекращения арендных отношений в этот период при этом факт отсутствия государственной регистрации указанного дополнительного соглашения от 15.04.2015 судом первой инстанции правомерно не принят во внимание с учетом позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: в случае если соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Указанное соглашение фактически исполнялось не только субарендатором, которое пользовалось помещением и вносило арендную плату, но и арендатором - ООО "Леоненко", принимавшим платежи, что сторонами не оспаривается.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, не является основанием для признания его незаключенным.
При таких обстоятельствах решение суда в обжалуемой части следует отменить, а заявленные истцом требования в данной части удовлетворить.
Соответственно, решение суда в части распределения судебных расходов также подлежит отмене.
Поскольку исковые требования и апелляционная жалоба истца удовлетворены, встречное исковое заявление ответчика судом первой инстанции признано обоснованным, судебные расходы, в силу статьи 110 АПК РФ, подлежат возмещению истцу за счет ответчика в связи с признанием обоснованным иска и апелляционной жалобы, а ответчику за счет истца по причине удовлетворения встречных требований ООО "Адидас".
При этом апелляционный суд считает возможным применить положения части 5 статьи 170 АПК РФ, предусматривающей, что при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета, следовательно исковые требования истца и ответчика по первоначальному и встречному иску подлежат зачету, а также зачитываются взаимные обязательства сторон по возмещению судебных расходов друг другу по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
отменить решение Арбитражного суда Псковской области от 04.03.2016 по делу N А52-3734/2015 в обжалуемой части и в части распределения судебных расходов, изложив резолютивную часть решения суда в следующей редакции:
"Удовлетворить иск общества с ограниченной ответственностью "Леоненко" в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Адидас" 607 852 руб. 58 коп., в том числе 512 362 руб. 99 коп. долга, 95 490 руб. 59 коп. неустойки, а также 19 674 руб. 21 коп. расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении остальной части иска отказать.
Удовлетворить встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Адидас" о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Леоненко" 81 556 руб. 74 коп., в том числе 73 005 руб. 01 коп. долга, 8551 руб. 71 коп. процентов, а также 3262 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
В результате зачета требований:
взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Адидас" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Леоненко" 526 295 руб. 84 коп. долга, 16 412 руб. 21 коп. расходов по уплате государственной пошлины.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Леоненко" из федерального бюджета 1480 руб., излишне уплаченной государственной пошлины.".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Адидас" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Леоненко" 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2016 ПО ДЕЛУ N А52-3734/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, неустойки по договору субаренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. по делу N А52-3734/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 30 мая 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Виноградова О.Н. и Козловой С.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Рудницкой А.В.,
при участии от подателя жалобы Ильющенкова И.В. по доверенности от 11.01.2015, от ответчика Постниковой А.В. по доверенности от 27.11.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Леоненко" на решение Арбитражного суда Псковской области от 04.03.2016 по делу N А52-3734/2015 (судья Яковлев А.Э.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Леоненко" (место нахождения: Псковская область, г. Великие Луки, просп. Октябрьский, д. 75а; ОГРН 1136025001640; ИНН 6025040937; далее - ООО "Леоненко") обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Псковской области от 04.03.2016 по иску ООО "Леоненко" к обществу с ограниченной ответственностью "Адидас" (место нахождения: Москва, ул. Малая Очаковская, д. 4, корп. 1; ОГРН 1027700105993; ИНН 7714037390; далее - ООО "Адидас") о взыскании 865 293 руб. 99 коп., в том числе 512 362 руб. 99 коп. задолженности по арендной плате, 352 931 руб. неустойки за период с 21.12.2013 по 07.05.2015 по договору субаренды от 09.10.2013 N 5Д/09/10/13, и по встречному исковому заявлению ООО "Адидас" к ООО "Леоненко" о взыскании 81 556 руб. 74 коп., в том числе 73 005 руб. 01 коп. переплаты по арендным платежам, 8551 руб. 73 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.09.2014 по 23.12.2015 по вышеуказанному договору субаренды.
Решением суда от 04.03.2016 первоначальный иск удовлетворен частично; встречный иск удовлетворен в полном объеме. В результате зачета требований суд взыскал с ответчика в пользу истца 18 322 руб. 85 коп. неустойки. Возвратил ООО "Леоненко" из федерального бюджета 1480 руб. государственной пошлины.
Истец с решением суда не согласился в части отказа во взыскании с ответчика в его пользу 512 362 руб. 99 коп. долга по арендной плате, просит решение суда в этой части отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования в данной части. По его мнению, поскольку из буквального толкования условий дополнительного соглашения от 15.04.2015 к договору субаренды следует, что скидка по арендной плате предоставляется лишь в случае, если в период с 01.01.2015 по 30.06.2015 ответчик не воспользуется правом на односторонний отказ от договора субаренды, то оснований для предоставления указанной льготы по аренде не имеется, так как ООО "Адидас" отказалось от данного договора в одностороннем порядке в указанный период.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции просили решение суда в обжалуемой части оставить без изменения.
Представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку фактически доводы жалобы сводятся к оспариванию решения суда в части отказа во взыскании долга по арендной плате в размере 512 362 руб. 99 коп., возражений относительно проверки судебного акта в обжалуемой части не поступило, суд апелляционной инстанции пересматривает судебный акт в пределах доводов апелляционной жалобы.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Торговые технологии" (далее - ООО "Торговые технологии") (собственник), общество с ограниченной ответственностью "Анарком" (далее - ООО "Анарком") (арендатор) и ООО "Адидас" (субарендатор) 09.10.2013 заключили договор субаренды N 5Д/09/10/13, согласно которому арендатор предоставил субарендатору в субаренду часть нежилого помещения N 2019 общей площадью 405,34 кв. м, инвентарный номер 58:410:002:000013680:0100:2019, расположенного на первом этаже торгового центра "Апельсин", находящегося по адресу: 182115, Псковская область, г. Великие Луки, ул. Вокзальная, д. 11.
Срок действия договора определен с даты подписания акта приема-передачи и до 31.12.2017 (пункт 12.5 договора).
Согласно пункту 6.1 договора арендная плата состоит из переменной арендной платы и постоянной арендной платы. Постоянная арендная плата начисляется с момента подписания обеими сторонами акта приема-передачи. Переменная арендная плата начисляется с даты подписания акта доступа в помещение. Размер постоянной арендной платы за пользование арендованным торговым помещением составляет 800 рублей в месяц за 1 кв. м (пункт 6.2 договора), арендная плата производится ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца (пункт 6.13 договора). Переменная арендная плата определяется в размере и порядке, предусмотренных пунктами 6.5 - 6.8 договора.
По акту приема-передачи вышеуказанное торговое помещение передано арендатору (приложение 4 к договору).
Соглашением от 05.11.2013 об уступке прав и обязанностей по договору субаренды, заключенным ООО "Торговые технологии" (собственник), ООО "Анарком" (арендатор), ООО "Адидас" (субарендатор) и ООО "Леоненко" (новый арендатор) арендатор уступил права и обязанности по договору субаренды от 09.10.2013 N 5Д/09/10/13 новому арендатору. Все права и обязанности по настоящему соглашению передаются арендатором новому арендатору в полном объеме, существовавшем на момент заключения настоящего соглашения.
По акту приема-передачи от 28.11.2013 торговое помещение передано новому арендатору.
ООО "Торговые технологии" (собственник), ООО "Леоненко" (арендатор) и ООО "Адидас" (субарендатор) 15.04.2015 заключено дополнительное соглашение к вышеупомянутому договору субаренды, в соответствии с которым пункт 6.2 договора субаренды изложен в следующей редакции: "Размер постоянной арендной платы за пользование торговым помещением составляет: с 01.01.2015 по 30.06.2015-560 руб. за 1 кв. м торгового помещения; с 01.07.2015-800 руб. в месяц за 1 кв. м торгового помещения (пункт 1 дополнительного соглашения). В случае если субарендатор с 01.04.2015 по 30.06.2015 воспользуется правом одностороннего расторжения договора, предусмотренного пунктом 11.3 договора, то постоянная арендная плата, указанная в пункте 1 настоящего соглашения, будет исчисляться в соответствии с договором субаренды от 09.10.2013 N 5Д/09/10/13, а также арендатор будет иметь право произвести перерасчет платы за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 из расчета 800 руб. за 1 кв. м торгового помещения, а субарендатор будет обязан произвести доплату (пункт 2 дополнительного соглашения).
Настоящее соглашение распространяет свое действие на отношения сторон с 01.01.2015 (пункт 4 дополнительного соглашения).
ООО "Адидас" письмом от 03.06.2015 N 471/03-06 на основании пункта 11.3 договора субаренды уведомило ООО "Леоненко" об отказе от данного договора с 04.09.2015.
Сторонами подписано 17.09.2015 соглашение о расторжении договора аренды с 17.09.2015 и по акту приема-передачи от этой же даты помещение субарендатор возвратил арендатору.
Истец, ссылаясь на возникшее у него право на перерасчет арендной платы, обратился в суд с настоящим иском, а ответчик, считая, что на стороне арендатора имеется неосновательное обогащение в виде переплаты арендных платежей, предъявил встречный иск.
Суд первой инстанции, принимая решение в оспариваемой части, посчитал иск ООО "Леоненко" необоснованным.
Проверив материалы дела, суд апелляционной инстанции не может согласиться с судебным актом в обжалуемой части и считает его подлежащим в этой части отмене в связи с несоответствием выводов, в нем изложенных, обстоятельствам дела и неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
Из пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности из договоров и иных сделок.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а согласно статье 614 указанного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон.
Одним из основных проявлений свободы договора является предоставление сторонам возможности самостоятельно устанавливать его условия. Ответчик, заключив с истцом договор субаренды, добровольно принял на себя обязательство по внесению арендной платы.
Согласно пункту 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично возможен в том случае, когда таковой допускается законом или соглашением сторон. При этом в случае реализации контрагентом такого права договор считается расторгнутым.
В силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При этом сопоставление буквального значения условия с другими условиями и смыслом договора в целом производится в случае его неясности.
Пунктом 11.3 договора субаренды предусмотрено право субарендатора отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора субаренды с обязательным письменным предупреждением арендатора в срок не позднее чем за три месяца до предполагаемой даты отказа от договора, если договором не предусмотрен иной срок, путем направления письма по почте с уведомлением о вручении.
Письмом от 03.06.2015 N 471/03-06 субарендатор воспользовался правом, предусмотренным пунктом 11.3 договора субаренды, и заявил об одностороннем отказе от заключенного договора.
Представитель истца факт получения данного письма не оспаривает, подтвердил, что оно вручено истцу 17.06.2015.
Соглашение о расторжении договора субаренды от 17.09.2015 подписано сторонами также в связи с уведомлением субарендатора об отказе от договора согласно пункту 11.3 договора субаренды (пункт 1 соглашения).
При этом сам по себе факт подписания данного соглашения и установление в нем сторонами даты расторжения договора 17.09.2015 не влечет вывода о том, что договор расторгнут по соглашению сторон, так как соответствующего волеизъявления со стороны арендатора не имелось, прекращение арендных отношений имело место лишь в связи с отказом от договора субарендатора, что подтвердил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца.
Таким образом, поскольку правом отказа от договора ответчик воспользовался 03.06.2015, истец обоснованно на основании пункта 6.2 договора субаренды в редакции дополнительного соглашения от 15.04.2015 к нему предъявил субарендатору требование об уплате арендных платежей за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 800 руб. за 1 кв. м, так как условие, позволяющее применить льготную ставку арендной платы за пользование арендуемым объектом, ООО "Адидас" не соблюдено.
Именно в период, установленный в дополнительном соглашении от 15.04.2015, субарендатор отказался от спорного договора, соответственно исковые требования ООО "Леоненко" в части взыскания с ООО "Адидас" 512 362 руб. 99 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.
При этом, исходя из буквального толкования спорного условия дополнительного соглашения, следует, что повышенная ставка аренды подлежит применению в случае, если в указанный период субарендатор воспользовался правом на односторонний отказ от договора, а не момент фактического прекращения арендных отношений в этот период при этом факт отсутствия государственной регистрации указанного дополнительного соглашения от 15.04.2015 судом первой инстанции правомерно не принят во внимание с учетом позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: в случае если соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Указанное соглашение фактически исполнялось не только субарендатором, которое пользовалось помещением и вносило арендную плату, но и арендатором - ООО "Леоненко", принимавшим платежи, что сторонами не оспаривается.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, не является основанием для признания его незаключенным.
При таких обстоятельствах решение суда в обжалуемой части следует отменить, а заявленные истцом требования в данной части удовлетворить.
Соответственно, решение суда в части распределения судебных расходов также подлежит отмене.
Поскольку исковые требования и апелляционная жалоба истца удовлетворены, встречное исковое заявление ответчика судом первой инстанции признано обоснованным, судебные расходы, в силу статьи 110 АПК РФ, подлежат возмещению истцу за счет ответчика в связи с признанием обоснованным иска и апелляционной жалобы, а ответчику за счет истца по причине удовлетворения встречных требований ООО "Адидас".
При этом апелляционный суд считает возможным применить положения части 5 статьи 170 АПК РФ, предусматривающей, что при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета, следовательно исковые требования истца и ответчика по первоначальному и встречному иску подлежат зачету, а также зачитываются взаимные обязательства сторон по возмещению судебных расходов друг другу по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
отменить решение Арбитражного суда Псковской области от 04.03.2016 по делу N А52-3734/2015 в обжалуемой части и в части распределения судебных расходов, изложив резолютивную часть решения суда в следующей редакции:
"Удовлетворить иск общества с ограниченной ответственностью "Леоненко" в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Адидас" 607 852 руб. 58 коп., в том числе 512 362 руб. 99 коп. долга, 95 490 руб. 59 коп. неустойки, а также 19 674 руб. 21 коп. расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении остальной части иска отказать.
Удовлетворить встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Адидас" о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Леоненко" 81 556 руб. 74 коп., в том числе 73 005 руб. 01 коп. долга, 8551 руб. 71 коп. процентов, а также 3262 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
В результате зачета требований:
взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Адидас" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Леоненко" 526 295 руб. 84 коп. долга, 16 412 руб. 21 коп. расходов по уплате государственной пошлины.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Леоненко" из федерального бюджета 1480 руб., излишне уплаченной государственной пошлины.".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Адидас" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Леоненко" 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
О.Г.ПИСАРЕВА
О.Г.ПИСАРЕВА
Судьи
О.Н.ВИНОГРАДОВ
С.В.КОЗЛОВА
О.Н.ВИНОГРАДОВ
С.В.КОЗЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)