Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
при участии в заседании:
от Администрации ЗАТО Углегорск, ИП Краубергера Вильгельма Александровича, ООО ЦБИ "МАСКОМ": представители не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Закрытое административно-территориальное образование Углегорск
на решение от 29.12.2015
по делу N А04-7862/2015
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Швец О.В.
по иску Администрации городского округа Закрытое административно-территориальное образование Углегорск
к индивидуальному предпринимателю Краубергеру Вильгельму Александровичу
о расторжении договора аренды
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью ЦБИ "МАСКОМ",
Администрация закрытого административно - территориального образования Углегорск Амурской области (ОГРН 1022800760641, далее - Администрация) обратилась Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Краубергеру Вильгельму Александровичу (ОГРНИП 305282732700043, далее - ИП Краубергер В.А.) о расторжении договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 27.05.2014 N 17.
Определением от 06.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен субарендатор - общество с ограниченной ответственностью "Центр безопасности информации "МАСКОМ" (далее - ООО ЦБИ "МАСКОМ").
Решением от 29.12.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, выразившееся в использовании переданного имущества не по назначению, а также на наличие задолженности по арендной плате.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Краубергер В.А. выразил несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, полагая их необоснованными.
При этом, обращает внимание, что в договоре не указана крайняя дата начала выпуска продукции, в случае которой арендодатель имеет право расторгнуть договор. Указывает, что изготовление безалкогольной продукции является сложным процессом, требующим затрат на приобретение линии для производства.
Третье лицо отзыв на иск не представило.
Участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание своих представителей не направили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.
Согласно материалам дела 27.05.2014 между Администрацией закрытого административно - территориального образования Углегорск Амурской области (арендодатель) и ИП Краубергером В.А. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности N 17, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, общей площадью 577,4 кв. м, по адресу: Амурская область, п. Углегорск, военный городок N 10, лит. А41, кадастровый номер здания 28:28:010106:2779, в соответствии с актом приема-передачи (Приложение N 1), для изготовления безалкогольной продукции.
В соответствии с пунктом 1.2 договора нежилое здание передается в аренду сроком на 5 лет.
Согласно протоколу проведения открытого аукциона от 16.05.2014 N 22 арендная плата определяется по расчету (приложение N 2) и составляет 312 835,32 рублей в год без учета НДС (пункт 3.1 договора).
Оплата аренды производится ежемесячно до 10 числа следующего месяца (пункт 3.2).
Имущество передано по акту приема-передачи здания.
Пунктом 3.3.1 предусмотрено, что арендная плата вносится с момента приема-передачи здания в аренду согласно акта (Приложение N 1).
Письмом от 14.07.2015 N 01-12/1873 Администрация сообщила о наличии задолженности по аренде имущества в сумме 323 384 рублей, указав на пункт 5.6. договора, что с 14.08.2015, в связи с нарушением условий договора по невнесению арендной платы два и более раз, арендодатель в одностороннем порядке расторгнет договор.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Исходя из пункта 1 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом указанного порядка: ответчику направлено письмо от 14.07.2015 N 01-12/1873 о наличии задолженности и предупреждение о досрочном расторжении договора аренды.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Представленные в материалы дела доказательства подтверждают внесение арендатором арендных платежей и частичное погашение задолженности (чек-ордер от 23.11.2015 на сумму 79 950 рублей, платежное поручение от 21.12.2015 N 947521 на сумму 320 700 рублей).
Кроме того, ответчиком представлены документы, подтверждающие его волю на продолжение договорных отношений (договор поставки от 30.09.2015 N 137, гарантийное письмо от 22.12.2015, документы, подтверждающие выполнение ремонтных работ в спорном помещении - фотографии).
С учетом представленных доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, исходя из принципа стабильности гражданского оборота.
Также судом учтено, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что ответчиком переданное в аренду недвижимое имущество не используется по целевому назначению (изготовление безалкогольной продукции), а также к недобросовестному исполнению обязательств по внесению арендных платежей, предусмотренных договором аренды (на сегодняшний день имеется задолженность в размере 24 757,76 рублей, что, по мнению заявителя жалобы, является основанием для расторжения договора).
Данные доводы отклоняются, исходя из следующего.
Согласно представленным в материалы дела документам переданное в аренду помещение находилось в аварийном состоянии, в связи с чем ответчиком затрачены средства на ремонт здания, средства для приобретения линии розлива воды.
В настоящее время в здании проведен ремонт, на прилегающей территории находится закупленная стеклотара для розлива воды, в самом помещении - эссенция для производства напитков, что подтверждается представленными в материалы дела документами; ответчик проводит переговоры с будущими поставщиками.
Указанное подтверждает факт использования арендатором помещения по назначению.
Кроме того, в материалы дела представлено платежное поручение от 09.02.2016 N 6 на сумму 30 000 рублей в счет оплаты задолженности по арендной плате, что свидетельствует о погашении указанной в апелляционной жалобе задолженности в размере 24 757,76 рублей.
С учетом установленного, доводы апелляционной жалобы признаются необоснованными, а решение суда - не подлежащим отмене.
Наличия безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Согласно статье 110 АПК РФ, при отклонении заявленных требований, расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Амурской области от 29.12.2015 по делу N А04-7862/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.04.2016 N 06АП-701/2016 ПО ДЕЛУ N А04-7862/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 апреля 2016 г. N 06АП-701/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
при участии в заседании:
от Администрации ЗАТО Углегорск, ИП Краубергера Вильгельма Александровича, ООО ЦБИ "МАСКОМ": представители не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Закрытое административно-территориальное образование Углегорск
на решение от 29.12.2015
по делу N А04-7862/2015
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Швец О.В.
по иску Администрации городского округа Закрытое административно-территориальное образование Углегорск
к индивидуальному предпринимателю Краубергеру Вильгельму Александровичу
о расторжении договора аренды
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью ЦБИ "МАСКОМ",
установил:
Администрация закрытого административно - территориального образования Углегорск Амурской области (ОГРН 1022800760641, далее - Администрация) обратилась Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Краубергеру Вильгельму Александровичу (ОГРНИП 305282732700043, далее - ИП Краубергер В.А.) о расторжении договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 27.05.2014 N 17.
Определением от 06.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен субарендатор - общество с ограниченной ответственностью "Центр безопасности информации "МАСКОМ" (далее - ООО ЦБИ "МАСКОМ").
Решением от 29.12.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, выразившееся в использовании переданного имущества не по назначению, а также на наличие задолженности по арендной плате.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Краубергер В.А. выразил несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, полагая их необоснованными.
При этом, обращает внимание, что в договоре не указана крайняя дата начала выпуска продукции, в случае которой арендодатель имеет право расторгнуть договор. Указывает, что изготовление безалкогольной продукции является сложным процессом, требующим затрат на приобретение линии для производства.
Третье лицо отзыв на иск не представило.
Участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание своих представителей не направили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.
Согласно материалам дела 27.05.2014 между Администрацией закрытого административно - территориального образования Углегорск Амурской области (арендодатель) и ИП Краубергером В.А. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности N 17, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, общей площадью 577,4 кв. м, по адресу: Амурская область, п. Углегорск, военный городок N 10, лит. А41, кадастровый номер здания 28:28:010106:2779, в соответствии с актом приема-передачи (Приложение N 1), для изготовления безалкогольной продукции.
В соответствии с пунктом 1.2 договора нежилое здание передается в аренду сроком на 5 лет.
Согласно протоколу проведения открытого аукциона от 16.05.2014 N 22 арендная плата определяется по расчету (приложение N 2) и составляет 312 835,32 рублей в год без учета НДС (пункт 3.1 договора).
Оплата аренды производится ежемесячно до 10 числа следующего месяца (пункт 3.2).
Имущество передано по акту приема-передачи здания.
Пунктом 3.3.1 предусмотрено, что арендная плата вносится с момента приема-передачи здания в аренду согласно акта (Приложение N 1).
Письмом от 14.07.2015 N 01-12/1873 Администрация сообщила о наличии задолженности по аренде имущества в сумме 323 384 рублей, указав на пункт 5.6. договора, что с 14.08.2015, в связи с нарушением условий договора по невнесению арендной платы два и более раз, арендодатель в одностороннем порядке расторгнет договор.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Исходя из пункта 1 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом указанного порядка: ответчику направлено письмо от 14.07.2015 N 01-12/1873 о наличии задолженности и предупреждение о досрочном расторжении договора аренды.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Представленные в материалы дела доказательства подтверждают внесение арендатором арендных платежей и частичное погашение задолженности (чек-ордер от 23.11.2015 на сумму 79 950 рублей, платежное поручение от 21.12.2015 N 947521 на сумму 320 700 рублей).
Кроме того, ответчиком представлены документы, подтверждающие его волю на продолжение договорных отношений (договор поставки от 30.09.2015 N 137, гарантийное письмо от 22.12.2015, документы, подтверждающие выполнение ремонтных работ в спорном помещении - фотографии).
С учетом представленных доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, исходя из принципа стабильности гражданского оборота.
Также судом учтено, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что ответчиком переданное в аренду недвижимое имущество не используется по целевому назначению (изготовление безалкогольной продукции), а также к недобросовестному исполнению обязательств по внесению арендных платежей, предусмотренных договором аренды (на сегодняшний день имеется задолженность в размере 24 757,76 рублей, что, по мнению заявителя жалобы, является основанием для расторжения договора).
Данные доводы отклоняются, исходя из следующего.
Согласно представленным в материалы дела документам переданное в аренду помещение находилось в аварийном состоянии, в связи с чем ответчиком затрачены средства на ремонт здания, средства для приобретения линии розлива воды.
В настоящее время в здании проведен ремонт, на прилегающей территории находится закупленная стеклотара для розлива воды, в самом помещении - эссенция для производства напитков, что подтверждается представленными в материалы дела документами; ответчик проводит переговоры с будущими поставщиками.
Указанное подтверждает факт использования арендатором помещения по назначению.
Кроме того, в материалы дела представлено платежное поручение от 09.02.2016 N 6 на сумму 30 000 рублей в счет оплаты задолженности по арендной плате, что свидетельствует о погашении указанной в апелляционной жалобе задолженности в размере 24 757,76 рублей.
С учетом установленного, доводы апелляционной жалобы признаются необоснованными, а решение суда - не подлежащим отмене.
Наличия безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Согласно статье 110 АПК РФ, при отклонении заявленных требований, расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 29.12.2015 по делу N А04-7862/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.А.ТИХОНЕНКО
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)