Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2016 по делу N А47-11697/2015 (судья Калитанова Т.В.).
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Омега" (далее - ООО "Омега", общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 428 786 руб. 04 коп., об обязании общества освободить нежилое помещение, общей площадью 51,1 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская обл., г. Бузулук, ул. Юго-Западная, д. 16, и вернуть его арендодателю (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л.д. 50).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное учреждение "Главное управление дорожного хозяйства Оренбургской области" (далее также - Учреждение, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Региональный Центр Услуг" (далее также - ООО "Региональный Центр Услуг", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.08.2016 (резолютивная часть объявлена 26.07.2016) исковые требования удовлетворены частично: суд обязал ООО "Омега" освободить нежилое помещение, общей площадью 51,1 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская обл., г. Бузулук, ул. Юго-Западная, д. 16, и вернуть его арендодателю. В удовлетворении остальной части иска отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство (далее также - податель жалобы) просит решение суда в части отказа в удовлетворении требований отменить и принять в указанной части новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; нарушение норм материального и процессуального права. Так, по мнению подателя жалобы, у ООО "Омега", фактически использующего помещение до настоящего времени, возникает обязанность вносить плату за пользование помещением. Экспертиза отчета об оценке ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14, как этого требует статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральный стандарт оценки, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", не производилась, следовательно, указанная в данном отчете рыночная стоимость арендной платы является актуальной, а указанный отчет - соответствующим требованиям законодательства.
Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. От Министерства поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия его представителя. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой истцом части.
Как следует из материалов дела, истцом проведен аукцион на право заключения договора аренды указанного выше нежилого помещения как относящегося к собственности Оренбургской области. Согласно извещению о проведении торгов договор аренды должен быть заключен на пять лет. Начальная ежегодная арендная плата в извещении указана 122 640 руб. без НДС. Победителем торгов признан ответчик (т. 1, л.д. 22-28).
02 октября 2013 года между Министерством (арендодатель) и ООО "Омега" (арендатор) по итогам аукциона заключен договор аренды N 2057-ОУЧ, согласно которому арендодатель сдает в аренду арендатору нежилые помещения (имущество), расположенные на первом этаже здания столовой, склада, гаража (литеры В5В6В7В8В9В10В41В11) по адресу: Оренбургская обл., г. Бузулук, ул. Юго-Западная, д. 16, в соответствии с выкопировкой плана, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, для размещения продовольственного магазина (пункт 1.1 договора) (т. 2, л.д. 100-106).
Срок действия договора устанавливается с 15.07.2013 по 13.07.2014 (пункт 2.1 договора).
Размер арендной платы в год определен сторонами в 122 640 руб. без НДС, в месяц 10 220 руб. без НДС (т. 2, л.д. 104).
По акту приема-передачи от 15.07.2013 указанные нежилые помещения переданы арендатору (т. 2, л.д. 105).
В связи с окончанием срока действия договора аренды Министерство письмом от 15.01.2015 N СХ-12-13/204 направило в адрес ООО "Омега" проект договора аренды на новый срок (т. 1, л.д. 29).
Истцом подготовлен проект договора аренды на новый срок с 14.07.2014 по 12.07.2015 (т. 1, л.д. 30-39) на основании отчета ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14 (т. 1, л.д. 40-47), подготовленного в результате конкурсных процедур в рамках Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".
Согласно отчету рыночная стоимость 1 кв. м в месяц для сдачи в аренду для размещения продовольственного магазина помещения площадью 51,1 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Бузулук, ул. Юго-Западная, 16, с учетом округления на 01.07.2014 составила 560 руб. без НДС. В соответствии с расчетом месячная арендная плата за помещение площадью 51,1 кв. м составила 28 616 руб.
Общество письмом от 02.03.2015 не согласилось с условиями предложенного проекта договора аренды, мотивируя несогласие необоснованным увеличением стоимости арендной платы, а также нарушением условий проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды нежилых помещений на долгосрочной основе - сроком действия договора на пять лет (т. 1, л.д. 48).
В ответ Министерством письмом от 23.04.2015 N СХ-12-13/4610 в адрес ООО "Омега" было направлено разъяснение по спорным вопросам и предложение повторно подписать проект договора аренды на срок с 14.07.2014 по 12.07.2015. В частности, обществу разъяснялось, что согласно проведенному аукциону по продаже права на заключение договора аренды нежилых помещений, являющихся государственной собственностью Оренбургской области, победителем было признано ООО "Омега" с правом заключения договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Оренбургская обл., г. Бузулук, ул. Юго-Западная, д. 16, сроком действия договора пять лет. Однако, учитывая, что договор, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, а право собственности на данное помещение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что является препятствием в проведении государственной регистрации самого долгосрочного договора аренды, ООО "Омега" было предложено заключить договор аренды сроком до одного года и получено его согласие. Договор аренды, заключенный на новый срок, является новым договором аренды. При заключении договора на новый срок размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (т. 1, л.д. 50).
Письмом Министерства от 14.07.2015 N СХ-12-13/8206 ответчику в очередной раз предлагалось в кратчайший срок представить в адрес Министерства скрепленный подписью и печатью арендатора и балансодержателя проект договора в трех экземплярах. Также сообщалось, что в случае отказа от подписания договора аренды Министерство будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд Оренбургской области с иском о взыскании неосновательного обогащения и принудительном высвобождении занимаемого помещения (т. 1, л.д. 51).
Письмом от 11.08.2015 N КК-12-13/9589 истец вновь сообщил ответчику о том, что договор аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ был заключен по итогам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды на срок с 15.07.2013 по 13.07.2014 по письменному согласованию с ООО "Омега". Поскольку между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным. Кроме того, Министерство как арендодатель письмом от 15.01.2015 N СХ-12-13/204 известило ООО "Омега" как арендатора об истечении срока действия договора аренды с одновременным направлением проекта договора аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора в связи с истечением срока договора. На основании отказа ООО "Омега" от оформления имущественных отношений в соответствии с действующим законодательством Министерство сообщило о расторжении договора аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ и предложило в добровольном порядке освободить занимаемое помещение с последующей его передачей по акту балансодержателю - Учреждению (т. 1, л.д. 54).
Истец, указывая, что договор аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ прекратил свое действие, однако, ответчик фактически пользовался вышеуказанным нежилым помещением в спорный период без законных на то оснований, обратился с настоящим исковым заявлением в суд.
По ходатайству ответчика в рамках настоящего дела была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости аренды имущества, проведение которой было поручено Союзу "Торгово-Промышленная Палата Оренбургской области", эксперту Подольских Наталье Павловне. Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: определить величину размера годовой арендной платы в месяц за 1 кв. м, за пользование помещением, расположенным на первом этаже здания по адресу: Оренбургская обл., г. Бузулук, ул. Юго-Западная, 16, по состоянию на 14.07.2014.
Согласно заключению эксперта от 04.03.2016 N 092-09-00265 (т. 2, л.д. 107-143) величина размера арендной платы в месяц за 1 кв. м за пользование помещением по состоянию на 14.07.2014 составила 253 руб. с НДС (без учета коммунальных платежей, т. 2, л.д. 126).
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части неосновательного обогащения, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора должно производиться в размере, определенном этим договором. Договор аренды на новый срок истцом и ответчиком заключен не был. По заключению проведенной по делу судебной экспертизы величина размера арендной платы в месяц за 1 кв. м за пользование помещением по состоянию на 14.07.2014 составила 253 руб. с НДС, что составляет 10 956 руб. 19 коп. без НДС за все помещение в месяц. Суд учел представленный ответчиком контррасчет, а также произведенные ответчиком платежи.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из искового заявления, возникновение неосновательного обогащения на стороне общества истец связывает с бездоговорным использованием ответчиком нежилых помещений истца после прекращения действия договора аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ без внесения платы за использование в указанном истцом размере, определенном на основании отчета об оценке ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14.
При этом из расчета истца и контррасчета ответчика (т. 3, л.д. 26 и 36) следует, что за весь спорный период ответчик вносил арендную плату в сумме, указанной Министерством в аукционной документации и оговоренной сторонами в договоре аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ.
Таким образом, по существу, материально-правовой интерес истца заключается в получении от ответчика разницы оплаченной обществом арендной платы в спорный период в согласованном сторонами в договоре аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ размере и арендной платы, определенной на основании отчета ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14.
Арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в настоящем случае отсутствуют основания для взыскания с ООО "Омега" арендной платы на пользование нежилыми помещениями после прекращения действия договора аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ в указанном Министерством размере, определенном на основании отчета ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14.
Так, согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из материалов дела следует, что проект договора на новый срок с 14.07.2014 по 12.07.2015 ответчиком не подписан, следовательно, взыскание арендной платы в размере, предусмотренном данным проектом, невозможно, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции считает необходимым учесть, что договор аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ был заключен на срок до одного года вместо пяти лет по условиям аукциона по инициативе исключительно арендодателя - истца по делу по причине невозможности государственной регистрации договора в случае заключения его на срок, указанный в аукционной документации (пять лет), ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности Оренбургской области на помещение.
При этом в аукционной документации кроме срока аренды (пять лет) указана начальная ежегодная арендная плата 122 640 руб. без НДС.
Таким образом, участвуя в аукционе, согласившись с его условиями, общество предполагало заключить договор в соответствии с данными условиями (на пять лет, с ежегодной арендной платой 122 640 руб. без НДС).
В силу указанного основания для взыскания с ответчика арендной платы в ином размере, превышающем установленный в аукционной документации и в договоре почти в три раза, отсутствуют.
Ссылка подателя жалобы на то, что экспертиза отчета об оценке ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14 судом не производилась, следовательно, по мнению Министерства, указанная в данном отчете рыночная стоимость арендной платы является актуальной, также не может быть принята.
Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Между тем, в настоящем споре вопрос о заключении сторонами договора аренды помещения на новый срок (о понуждении сторон к заключению такого договора, преддоговорный спор по размеру арендной платы) не разрешается.
Соответственно, с учетом приведенного выше, основания для обязательного применения при исчислении спорных арендных платежей отчета об оценке ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14 отсутствуют.
Ответчик представил в материалы дела контррасчет, согласно которому с учетом осуществленных в спорный период платежей задолженность ответчика перед истцом за фактическое пользование имуществом отсутствует (т. 3, л.д. 36).
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2016 по делу N А47-11697/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2016 N 18АП-12243/2016 ПО ДЕЛУ N А47-11697/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2016 г. N 18АП-12243/2016
Дело N А47-11697/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2016 по делу N А47-11697/2015 (судья Калитанова Т.В.).
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Омега" (далее - ООО "Омега", общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 428 786 руб. 04 коп., об обязании общества освободить нежилое помещение, общей площадью 51,1 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская обл., г. Бузулук, ул. Юго-Западная, д. 16, и вернуть его арендодателю (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л.д. 50).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное учреждение "Главное управление дорожного хозяйства Оренбургской области" (далее также - Учреждение, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Региональный Центр Услуг" (далее также - ООО "Региональный Центр Услуг", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.08.2016 (резолютивная часть объявлена 26.07.2016) исковые требования удовлетворены частично: суд обязал ООО "Омега" освободить нежилое помещение, общей площадью 51,1 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская обл., г. Бузулук, ул. Юго-Западная, д. 16, и вернуть его арендодателю. В удовлетворении остальной части иска отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство (далее также - податель жалобы) просит решение суда в части отказа в удовлетворении требований отменить и принять в указанной части новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; нарушение норм материального и процессуального права. Так, по мнению подателя жалобы, у ООО "Омега", фактически использующего помещение до настоящего времени, возникает обязанность вносить плату за пользование помещением. Экспертиза отчета об оценке ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14, как этого требует статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральный стандарт оценки, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", не производилась, следовательно, указанная в данном отчете рыночная стоимость арендной платы является актуальной, а указанный отчет - соответствующим требованиям законодательства.
Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. От Министерства поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия его представителя. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой истцом части.
Как следует из материалов дела, истцом проведен аукцион на право заключения договора аренды указанного выше нежилого помещения как относящегося к собственности Оренбургской области. Согласно извещению о проведении торгов договор аренды должен быть заключен на пять лет. Начальная ежегодная арендная плата в извещении указана 122 640 руб. без НДС. Победителем торгов признан ответчик (т. 1, л.д. 22-28).
02 октября 2013 года между Министерством (арендодатель) и ООО "Омега" (арендатор) по итогам аукциона заключен договор аренды N 2057-ОУЧ, согласно которому арендодатель сдает в аренду арендатору нежилые помещения (имущество), расположенные на первом этаже здания столовой, склада, гаража (литеры В5В6В7В8В9В10В41В11) по адресу: Оренбургская обл., г. Бузулук, ул. Юго-Западная, д. 16, в соответствии с выкопировкой плана, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, для размещения продовольственного магазина (пункт 1.1 договора) (т. 2, л.д. 100-106).
Срок действия договора устанавливается с 15.07.2013 по 13.07.2014 (пункт 2.1 договора).
Размер арендной платы в год определен сторонами в 122 640 руб. без НДС, в месяц 10 220 руб. без НДС (т. 2, л.д. 104).
По акту приема-передачи от 15.07.2013 указанные нежилые помещения переданы арендатору (т. 2, л.д. 105).
В связи с окончанием срока действия договора аренды Министерство письмом от 15.01.2015 N СХ-12-13/204 направило в адрес ООО "Омега" проект договора аренды на новый срок (т. 1, л.д. 29).
Истцом подготовлен проект договора аренды на новый срок с 14.07.2014 по 12.07.2015 (т. 1, л.д. 30-39) на основании отчета ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14 (т. 1, л.д. 40-47), подготовленного в результате конкурсных процедур в рамках Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".
Согласно отчету рыночная стоимость 1 кв. м в месяц для сдачи в аренду для размещения продовольственного магазина помещения площадью 51,1 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Бузулук, ул. Юго-Западная, 16, с учетом округления на 01.07.2014 составила 560 руб. без НДС. В соответствии с расчетом месячная арендная плата за помещение площадью 51,1 кв. м составила 28 616 руб.
Общество письмом от 02.03.2015 не согласилось с условиями предложенного проекта договора аренды, мотивируя несогласие необоснованным увеличением стоимости арендной платы, а также нарушением условий проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды нежилых помещений на долгосрочной основе - сроком действия договора на пять лет (т. 1, л.д. 48).
В ответ Министерством письмом от 23.04.2015 N СХ-12-13/4610 в адрес ООО "Омега" было направлено разъяснение по спорным вопросам и предложение повторно подписать проект договора аренды на срок с 14.07.2014 по 12.07.2015. В частности, обществу разъяснялось, что согласно проведенному аукциону по продаже права на заключение договора аренды нежилых помещений, являющихся государственной собственностью Оренбургской области, победителем было признано ООО "Омега" с правом заключения договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Оренбургская обл., г. Бузулук, ул. Юго-Западная, д. 16, сроком действия договора пять лет. Однако, учитывая, что договор, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, а право собственности на данное помещение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что является препятствием в проведении государственной регистрации самого долгосрочного договора аренды, ООО "Омега" было предложено заключить договор аренды сроком до одного года и получено его согласие. Договор аренды, заключенный на новый срок, является новым договором аренды. При заключении договора на новый срок размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (т. 1, л.д. 50).
Письмом Министерства от 14.07.2015 N СХ-12-13/8206 ответчику в очередной раз предлагалось в кратчайший срок представить в адрес Министерства скрепленный подписью и печатью арендатора и балансодержателя проект договора в трех экземплярах. Также сообщалось, что в случае отказа от подписания договора аренды Министерство будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд Оренбургской области с иском о взыскании неосновательного обогащения и принудительном высвобождении занимаемого помещения (т. 1, л.д. 51).
Письмом от 11.08.2015 N КК-12-13/9589 истец вновь сообщил ответчику о том, что договор аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ был заключен по итогам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды на срок с 15.07.2013 по 13.07.2014 по письменному согласованию с ООО "Омега". Поскольку между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным. Кроме того, Министерство как арендодатель письмом от 15.01.2015 N СХ-12-13/204 известило ООО "Омега" как арендатора об истечении срока действия договора аренды с одновременным направлением проекта договора аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора в связи с истечением срока договора. На основании отказа ООО "Омега" от оформления имущественных отношений в соответствии с действующим законодательством Министерство сообщило о расторжении договора аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ и предложило в добровольном порядке освободить занимаемое помещение с последующей его передачей по акту балансодержателю - Учреждению (т. 1, л.д. 54).
Истец, указывая, что договор аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ прекратил свое действие, однако, ответчик фактически пользовался вышеуказанным нежилым помещением в спорный период без законных на то оснований, обратился с настоящим исковым заявлением в суд.
По ходатайству ответчика в рамках настоящего дела была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости аренды имущества, проведение которой было поручено Союзу "Торгово-Промышленная Палата Оренбургской области", эксперту Подольских Наталье Павловне. Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: определить величину размера годовой арендной платы в месяц за 1 кв. м, за пользование помещением, расположенным на первом этаже здания по адресу: Оренбургская обл., г. Бузулук, ул. Юго-Западная, 16, по состоянию на 14.07.2014.
Согласно заключению эксперта от 04.03.2016 N 092-09-00265 (т. 2, л.д. 107-143) величина размера арендной платы в месяц за 1 кв. м за пользование помещением по состоянию на 14.07.2014 составила 253 руб. с НДС (без учета коммунальных платежей, т. 2, л.д. 126).
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части неосновательного обогащения, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора должно производиться в размере, определенном этим договором. Договор аренды на новый срок истцом и ответчиком заключен не был. По заключению проведенной по делу судебной экспертизы величина размера арендной платы в месяц за 1 кв. м за пользование помещением по состоянию на 14.07.2014 составила 253 руб. с НДС, что составляет 10 956 руб. 19 коп. без НДС за все помещение в месяц. Суд учел представленный ответчиком контррасчет, а также произведенные ответчиком платежи.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из искового заявления, возникновение неосновательного обогащения на стороне общества истец связывает с бездоговорным использованием ответчиком нежилых помещений истца после прекращения действия договора аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ без внесения платы за использование в указанном истцом размере, определенном на основании отчета об оценке ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14.
При этом из расчета истца и контррасчета ответчика (т. 3, л.д. 26 и 36) следует, что за весь спорный период ответчик вносил арендную плату в сумме, указанной Министерством в аукционной документации и оговоренной сторонами в договоре аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ.
Таким образом, по существу, материально-правовой интерес истца заключается в получении от ответчика разницы оплаченной обществом арендной платы в спорный период в согласованном сторонами в договоре аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ размере и арендной платы, определенной на основании отчета ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14.
Арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в настоящем случае отсутствуют основания для взыскания с ООО "Омега" арендной платы на пользование нежилыми помещениями после прекращения действия договора аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ в указанном Министерством размере, определенном на основании отчета ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14.
Так, согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из материалов дела следует, что проект договора на новый срок с 14.07.2014 по 12.07.2015 ответчиком не подписан, следовательно, взыскание арендной платы в размере, предусмотренном данным проектом, невозможно, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции считает необходимым учесть, что договор аренды от 02.10.2013 N 2057-ОУЧ был заключен на срок до одного года вместо пяти лет по условиям аукциона по инициативе исключительно арендодателя - истца по делу по причине невозможности государственной регистрации договора в случае заключения его на срок, указанный в аукционной документации (пять лет), ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности Оренбургской области на помещение.
При этом в аукционной документации кроме срока аренды (пять лет) указана начальная ежегодная арендная плата 122 640 руб. без НДС.
Таким образом, участвуя в аукционе, согласившись с его условиями, общество предполагало заключить договор в соответствии с данными условиями (на пять лет, с ежегодной арендной платой 122 640 руб. без НДС).
В силу указанного основания для взыскания с ответчика арендной платы в ином размере, превышающем установленный в аукционной документации и в договоре почти в три раза, отсутствуют.
Ссылка подателя жалобы на то, что экспертиза отчета об оценке ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14 судом не производилась, следовательно, по мнению Министерства, указанная в данном отчете рыночная стоимость арендной платы является актуальной, также не может быть принята.
Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Между тем, в настоящем споре вопрос о заключении сторонами договора аренды помещения на новый срок (о понуждении сторон к заключению такого договора, преддоговорный спор по размеру арендной платы) не разрешается.
Соответственно, с учетом приведенного выше, основания для обязательного применения при исчислении спорных арендных платежей отчета об оценке ООО "Региональный Центр Услуг" от 10.11.2014 N 44-14 отсутствуют.
Ответчик представил в материалы дела контррасчет, согласно которому с учетом осуществленных в спорный период платежей задолженность ответчика перед истцом за фактическое пользование имуществом отсутствует (т. 3, л.д. 36).
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2016 по делу N А47-11697/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)