Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сомова Е.Г.,
судей: Джамбулатова С.И., Макаровой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красниковой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестгрупп" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.05.2017 по делу N А63-16939/2016 (судья Керимова М.А.),
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инвестгрупп", г. Зеленокумск, (ОГРН 1046165001607)
к индивидуальному предпринимателю Тюняну Александру Айрапетовичу, г. Ставрополь,
о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов по оплате услуг представителя,
при участии в судебном заседании представителя:
от индивидуального предпринимателя Тюнян Александра Айрапетовича - Шмаков К.В. по доверенности N 26АА1903919 от 23.12.2015,
от общества с ограниченной ответственностью "Инвестгрупп" - не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
общество с ограниченной ответственностью "Инвестгрупп" (далее - истец, общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тюняну Александру Айрапетовичу (далее - ответчик, предприниматель, арендодатель) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 16 439 685, 69 рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 105 952, 70 рубля и расходов по оплате услуг представителя в размере 150 000 рублей.
15.05.2017 от истца в суд первой инстанции поступили уточнения, согласно которым истец просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 15 907 690 рубля, в остальной части требования остались в прежней редакции.
Решением суда от 23.05.2017 в удовлетворении иска отказано, распределены судебные расходы.
Не согласившись с решением, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что судом неправильно применены нормы материального права и не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил отказать в удовлетворении жалобы.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве, просил решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечил.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 АПК РФ, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.
Проверив доводы жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя лица, участвующего в деле, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение от 23.05.2017 подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в марте 2013 года между предпринимателем и обществом подписан предварительный договор об аренде недвижимого имущества по окончании строительства б/н по адресу: Россия, г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 28А (далее - предварительный договор).
По условиям предварительного договора арендодатель обязуется предоставить после завершения строительства, а арендатор обязуется принять в аренду за плату нежилые помещения общей площадью 438,24 кв. м, расположенные в цокольном этаже нежилого здания по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ 28А, поименованного "Центр".
14.01.2014 между предпринимателем и обществом был заключен основной договор аренды нежилых помещений (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения N 8-11, общей площадью 423,8 кв. м, расположенные по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 28-а, в квартале 524. Срок действия договора сторонами установлен с 14.01.2014 по 30.11.2018. Договор прошел регистрацию в установленном порядке.
Согласно пункту 1.2 договора аренды помещения были предоставлены арендатору для размещения и последующей работы ночного клуба.
По акту приема передачи от 14.01.2014 помещения были переданы предпринимателю без замечаний.
Согласно пункту 1.8 договора аренды с момента его заключения арендатору предоставлено право произвести ремонт и отделку помещения в соответствии с целевым использованием арендуемого помещения.
До подписания основного договора и во время его действия ответчик произвел за счет собственных средств улучшение арендуемого имущества, а именно: произвел строительно-монтажные работы, санитарно-технические работы, установку средств пожарной автоматики, монтаж вентиляционного оборудования.
В обоснование стоимости произведенных работ обществом представлены договор N 4 строительного подряда от 01.09.2013, локальные сметные расчеты N 1, 2 от 15.09.2013, акты о приемке выполненных работ от 01.03.2014, судебный акт о взыскании задолженности подрядной организацией за выполненные работы.
Письмом от 16.04.2015 предприниматель предложил расторгнуть договор аренды с обществом, в связи с нарушением ООО "Инвестгрупп" обязательств по уплате арендной платы. В предложении о расторжении договора указана задолженность по состоянию на 16.04.2015 в размере 1 738 398, 62 рубля, из них: 759 873, 40 рубля по уплате базовой арендной платы и 978 525, 22 рубля по уплате переменной части арендных платежей, которое подписано арендатором без возражений. 16.04.2015 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды и предусмотрели возврат помещений не позднее 07.05.2015 (данные обстоятельства установлены в рамках дела N А63-15386/2015).
Общество, указывая на то, что оно освободило помещения, а стоимость неотделимых улучшений в виде ремонтно-отделочных работ, произведенных до и после подписания договора аренды, являются неосновательным обогащением предпринимателя, обратилось в суд с иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
При обращении с требованием о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт приобретения (сбережения) ответчиком денежных средств (имущества) за счет истца без законных на то оснований, а также размер неосновательного обогащения (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Общество связывает наличие на стороне предпринимателя неосновательного обогащения с фактом приобретения последним в период арендных правоотношений улучшений имущества (строительно-отделочных работ) без компенсации истцу расходов на его улучшение.
Статья 623 ГК РФ содержит диапозитивные нормы о компенсации арендатору улучшений, произведенных им в отношении арендуемого имущества. Если иное не предусмотрено договором, произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью (пункт 1); в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений (пункт 2); стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (пункт 3).
Сторонами не оспаривался тот факт, что общество освободило занимаемые помещения.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Судом установлено, что в предварительном и основном договорах аренды стороны предусмотрели иные правила, отличные от тех (общих), что закреплены в статье 623 ГК РФ.
Пунктом 5.1. предварительного договора предусмотрено, что любые расходы арендатора, связанные с производством отделочных работ в подлежащем передаче в аренду помещении, включая работы по обустройству электрической проводки, системы вентиляции, сантехнические работы и т.п., выполняются арендатором за свой счет и арендодателем не компенсируются. Любые неотделимые улучшения помещения, произведенные арендатором в результате проведения отделочных работ, переходят к арендодателю по истечении срока Договора аренды без компенсации арендатору затрат по их производству.
В пункте 12.2.1. предварительного договора указано, что в случае одностороннего отказа арендодателя от заключения основного договора аренды, арендодатель возмещает арендатору стоимость затрат арендатора на ремонт данного помещения. Стоимость расходов на ремонт помещения определяется затратным методом согласно заключению независимого оценщика о стоимости ремонтных работ.
Таким образом, условиями предварительного договора предусмотрено возникновение у ответчика обязанности по компенсации стоимости неотделимых улучшений помещений, подлежащих передаче в аренду, только в случае нарушения сроков государственной регистрации права собственности на помещения (пункт 1.2.) или отказа ответчика от заключения основного договора (пункт 12.2.1.). Факт наступления данных обстоятельств истцом не доказан.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что истец не вправе требовать возмещения своих затрат на неотделимые улучшения помещений, произведенных им в рамках предварительного договора.
В пункте 1.8. основного договора аренды указано, что с момента заключения договора арендодатель предоставляет арендатору право провести ремонт и отделку помещения в соответствии с целевым использованием арендуемого помещения. Арендатор обязан согласовать с арендодателем перечень ремонтных и отделочных работ, которые будут выполнены в переданных в аренду помещениях.
Пунктом 3.3. договора аренды предусмотрено, что арендатор вправе производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции помещений только при наличии письменного разрешения арендодателя, при условии согласования с арендодателем в письменном виде стоимости и существенных характеристик неотделимых улучшений.
Из пункта 4.4. договора следует, что при прекращении договора по любым основаниям, арендатор не имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений в арендованных помещениях, произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя, за исключением случая, предусмотренного пунктами 3.3.4. и 4.5. договора.
Пунктом 3.3.4. договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, при отсутствии фактов нарушения обязательств со стороны арендатора, арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов, произведенных арендатором на ремонт, перепланировку и иные неотделимые улучшения помещений в порядке, предусмотренном пунктом 4.5. договора.
В пункте 4.5. договора аренды указано, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, при отсутствии фактов нарушения обязательств со стороны арендатора, арендодатель возмещает арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений в арендованных помещениях в следующем порядке:
Судом установлено, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2016 по делу N А63-15386/2015 с ООО "Инвестгрупп" в пользу ИП Тюнян А.А. взыскана задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 14.01.2014 за период с февраля по август 2015 года в размере 1 897 473, 80 рубля и неустойка в размере 382 671,11 рубля.
Из указанного решения, имеющего в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, следует, что общество на момент расторжения договора аренды помещений (16.04.2015) имело задолженность по уплате арендных платежей.
Доказательств отсутствия задолженности по арендной плате на момент расторжения договора аренды соглашением от 16.04.2015, опровергающих размер задолженности, указанный в предложении ответчика о расторжении договора от 16.04.2015, истцом не представлено.
Неисполнение обязанности по уплате арендных платежей является нарушением обществом своих обязательств по договору аренды, что в силу пункта 4.5. договора аренды исключает обязанность предпринимателя по возмещению общества стоимости неотделимых улучшений.
Ссылка истца на противоречие пункта 4.4. договора аренды главе 32 ГК РФ судом не принята во внимание, поскольку условие о праве арендатора на возмещение после прекращения договора стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, является диспозитивным, т.е. может быть изменено сторонами, что они и сделали.
Поскольку законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ) не предусмотрено возмещения стоимости улучшений, произведенных без согласия арендодателя, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений входят также обстоятельства, подтверждающие наличие согласия владельца имущества на производство его улучшений.
В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств согласования с ответчиком перечня ремонтных и отделочных работ, стоимости и существенных характеристик неотделимых улучшений, в связи с чем, суд посчитал, что в силу положений пункта 3 статьи 623 ГК РФ, а также условий пунктов 1.8. и 3.3.2. договора аренды, общество не имеет право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.
Довод истца о том, что стоимость затрат, а как следствие и неосновательного обогащения истца, подтверждена судебным актом по делу N А63-8597/2016, судом отклонен, поскольку ответчик не являлся участником данного дела, и правила статьи 69 АПК РФ на него не распространяются.
Отсутствуют доказательства обращения истца к ответчику с требованием о согласовании неотделимых улучшений, а равно не представлено доказательств уклонения предпринимателя от согласования с обществом стоимости и существенных характеристик неотделимых улучшений.
Из смысла статьи 623 ГК РФ следует, что под неотделимыми улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.
В обоснование стоимости неотделимых улучшений истец представил акт о приемке выполненных работ КС-2 за март 2014 года, подписанный между истцом и ООО "Краснополянское" на сумму 16 439 690 рублей, включая строительно-монтажные работы на сумму 11 464 060 рублей, санитарно-технические работы (отопление, водоснабжение канализация) на сумму 1 343 620 рублей, электромонтажные работы (электроосвещение и силовое электрооборудование) на сумму 1 680 000 рублей, поставка средств пожарной автоматики на сумму 84 820 рублей, монтаж АПС СО и УЭ на сумму 35 180 рублей, монтаж вентиляционного оборудования на сумму 1 300 000 рублей.
Общество полагает, что оно фактически требует взыскания стоимости затрат, произведенных при проведении ремонтно-строительных работ, указанных в акте о приемке выполненных работ КС-2.
Вместе с тем, суд установил, что несение истцом затрат в заявленном размере не свидетельствует о наличии у общества неосновательного обогащения на эту же сумму.
Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных и отделочных работ, а стоимость улучшений недвижимого имущества.
Выполнение ремонтно-строительных работ в целях приведения арендованных помещений в состояние, пригодное для размещения и последующей работы ночного клуба, не свидетельствует о ценности выполненных работ непосредственно для собственника помещений.
Представленные истцом документы не позволяют определить конкретные результаты выполненных работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендуемого имущества, имеющие ценность не только для арендатора как владельца ночного клуба, но и при последующем использовании имущества его собственником в других целях.
Доказательств того, что истцом проводились работы капитального характера, связанные с реконструкций, модернизацией или дооборудованием арендованного имущества, которые могли бы привести к улучшению его технико-экономических характеристик, или же работ, вызванных изменением технологического назначения помещений, не представлено.
Суд установил, что при расчете стоимости неотделимых улучшений истцом не учтена амортизация имущества вследствие последующего (после завершения работ) его использования самим же истцом до момента возврата арендодателю (ответчику).
Кроме того, истцом не представлено доказательств получения предпринимателем во владение помещений в улучшенном состоянии (после его возврата).
Как следует из пояснений истца, он не считает необходимым проведение предложенной судом первой инстанции экспертизы по установлению размера и состава неотделимых улучшений, произведенных в помещении ответчика. Кроме того, истцом состояние помещений на момент их освобождения никак не фиксировалось, акт наличия (сохранения) неотделимых улучшений или иной документ не оставлялся, что препятствует определению фактического состояния неотделимых улучшений и их наличия на момент фактического освобождения помещений.
Доводы истца о том, что договор аренды заключен истцом ответчиком под влиянием обмана, а также о том, что договор аренды содержит элементы дарения, которое запрещено между субъектами предпринимательской деятельности, судом отклонен за недоказанностью. Суд верно посчитал, что истец, полагая, что имеются признаки, предусмотренные статьей 179 ГК РФ, для признания оспоримой сделки недействительной, вправе избрать соответствующий способ защиты нарушенного права.
Ссылка истца на то, что соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.01.2014 подписано неустановленным лицом, подпись на соглашении не принадлежит Лапушнякову В.В., суд признал, что никакими надлежащими и достоверными доказательствами не подтверждена, ходатайства о фальсификации доказательства не заявлено.
При таких обстоятельствах, и учитывая принцип свободы договора, у арендодателя отсутствует обязанность компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений при подготовке помещений к коммерческой эксплуатации.
Учитывая изложенное, суд пришел к правомерному выводу о том, что в удовлетворении требования истца о взыскании 15 907 690 рублей ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений следует отказать.
Поскольку суд отказал в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, не подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 105 952,70 рубля и расходы по оплате услуг представителя в размере 150 000 рублей.
Доводов, основанных на доказательствах, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
При установленных обстоятельствах апелляционный суд считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
При принятии апелляционной жалобы к производству апеллянту предоставлена отсрочка от уплаты государственной пошлины. В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы следует возложить на подателя жалобы, и подлежит взысканию госпошлина в сумме 3 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.05.2017 по делу N А63-16939/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестгрупп", г. Зеленокумск, (ОГРН 1046165001607) в доход федерального бюджета 3 000 госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.08.2017 N 16АП-2880/2017 ПО ДЕЛУ N А63-16939/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2017 г. по делу N А63-16939/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сомова Е.Г.,
судей: Джамбулатова С.И., Макаровой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красниковой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестгрупп" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.05.2017 по делу N А63-16939/2016 (судья Керимова М.А.),
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инвестгрупп", г. Зеленокумск, (ОГРН 1046165001607)
к индивидуальному предпринимателю Тюняну Александру Айрапетовичу, г. Ставрополь,
о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов по оплате услуг представителя,
при участии в судебном заседании представителя:
от индивидуального предпринимателя Тюнян Александра Айрапетовича - Шмаков К.В. по доверенности N 26АА1903919 от 23.12.2015,
от общества с ограниченной ответственностью "Инвестгрупп" - не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Инвестгрупп" (далее - истец, общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тюняну Александру Айрапетовичу (далее - ответчик, предприниматель, арендодатель) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 16 439 685, 69 рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 105 952, 70 рубля и расходов по оплате услуг представителя в размере 150 000 рублей.
15.05.2017 от истца в суд первой инстанции поступили уточнения, согласно которым истец просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 15 907 690 рубля, в остальной части требования остались в прежней редакции.
Решением суда от 23.05.2017 в удовлетворении иска отказано, распределены судебные расходы.
Не согласившись с решением, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что судом неправильно применены нормы материального права и не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил отказать в удовлетворении жалобы.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве, просил решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечил.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 АПК РФ, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.
Проверив доводы жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя лица, участвующего в деле, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение от 23.05.2017 подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в марте 2013 года между предпринимателем и обществом подписан предварительный договор об аренде недвижимого имущества по окончании строительства б/н по адресу: Россия, г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 28А (далее - предварительный договор).
По условиям предварительного договора арендодатель обязуется предоставить после завершения строительства, а арендатор обязуется принять в аренду за плату нежилые помещения общей площадью 438,24 кв. м, расположенные в цокольном этаже нежилого здания по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ 28А, поименованного "Центр".
14.01.2014 между предпринимателем и обществом был заключен основной договор аренды нежилых помещений (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения N 8-11, общей площадью 423,8 кв. м, расположенные по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 28-а, в квартале 524. Срок действия договора сторонами установлен с 14.01.2014 по 30.11.2018. Договор прошел регистрацию в установленном порядке.
Согласно пункту 1.2 договора аренды помещения были предоставлены арендатору для размещения и последующей работы ночного клуба.
По акту приема передачи от 14.01.2014 помещения были переданы предпринимателю без замечаний.
Согласно пункту 1.8 договора аренды с момента его заключения арендатору предоставлено право произвести ремонт и отделку помещения в соответствии с целевым использованием арендуемого помещения.
До подписания основного договора и во время его действия ответчик произвел за счет собственных средств улучшение арендуемого имущества, а именно: произвел строительно-монтажные работы, санитарно-технические работы, установку средств пожарной автоматики, монтаж вентиляционного оборудования.
В обоснование стоимости произведенных работ обществом представлены договор N 4 строительного подряда от 01.09.2013, локальные сметные расчеты N 1, 2 от 15.09.2013, акты о приемке выполненных работ от 01.03.2014, судебный акт о взыскании задолженности подрядной организацией за выполненные работы.
Письмом от 16.04.2015 предприниматель предложил расторгнуть договор аренды с обществом, в связи с нарушением ООО "Инвестгрупп" обязательств по уплате арендной платы. В предложении о расторжении договора указана задолженность по состоянию на 16.04.2015 в размере 1 738 398, 62 рубля, из них: 759 873, 40 рубля по уплате базовой арендной платы и 978 525, 22 рубля по уплате переменной части арендных платежей, которое подписано арендатором без возражений. 16.04.2015 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды и предусмотрели возврат помещений не позднее 07.05.2015 (данные обстоятельства установлены в рамках дела N А63-15386/2015).
Общество, указывая на то, что оно освободило помещения, а стоимость неотделимых улучшений в виде ремонтно-отделочных работ, произведенных до и после подписания договора аренды, являются неосновательным обогащением предпринимателя, обратилось в суд с иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
При обращении с требованием о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт приобретения (сбережения) ответчиком денежных средств (имущества) за счет истца без законных на то оснований, а также размер неосновательного обогащения (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Общество связывает наличие на стороне предпринимателя неосновательного обогащения с фактом приобретения последним в период арендных правоотношений улучшений имущества (строительно-отделочных работ) без компенсации истцу расходов на его улучшение.
Статья 623 ГК РФ содержит диапозитивные нормы о компенсации арендатору улучшений, произведенных им в отношении арендуемого имущества. Если иное не предусмотрено договором, произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью (пункт 1); в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений (пункт 2); стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (пункт 3).
Сторонами не оспаривался тот факт, что общество освободило занимаемые помещения.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Судом установлено, что в предварительном и основном договорах аренды стороны предусмотрели иные правила, отличные от тех (общих), что закреплены в статье 623 ГК РФ.
Пунктом 5.1. предварительного договора предусмотрено, что любые расходы арендатора, связанные с производством отделочных работ в подлежащем передаче в аренду помещении, включая работы по обустройству электрической проводки, системы вентиляции, сантехнические работы и т.п., выполняются арендатором за свой счет и арендодателем не компенсируются. Любые неотделимые улучшения помещения, произведенные арендатором в результате проведения отделочных работ, переходят к арендодателю по истечении срока Договора аренды без компенсации арендатору затрат по их производству.
В пункте 12.2.1. предварительного договора указано, что в случае одностороннего отказа арендодателя от заключения основного договора аренды, арендодатель возмещает арендатору стоимость затрат арендатора на ремонт данного помещения. Стоимость расходов на ремонт помещения определяется затратным методом согласно заключению независимого оценщика о стоимости ремонтных работ.
Таким образом, условиями предварительного договора предусмотрено возникновение у ответчика обязанности по компенсации стоимости неотделимых улучшений помещений, подлежащих передаче в аренду, только в случае нарушения сроков государственной регистрации права собственности на помещения (пункт 1.2.) или отказа ответчика от заключения основного договора (пункт 12.2.1.). Факт наступления данных обстоятельств истцом не доказан.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что истец не вправе требовать возмещения своих затрат на неотделимые улучшения помещений, произведенных им в рамках предварительного договора.
В пункте 1.8. основного договора аренды указано, что с момента заключения договора арендодатель предоставляет арендатору право провести ремонт и отделку помещения в соответствии с целевым использованием арендуемого помещения. Арендатор обязан согласовать с арендодателем перечень ремонтных и отделочных работ, которые будут выполнены в переданных в аренду помещениях.
Пунктом 3.3. договора аренды предусмотрено, что арендатор вправе производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции помещений только при наличии письменного разрешения арендодателя, при условии согласования с арендодателем в письменном виде стоимости и существенных характеристик неотделимых улучшений.
Из пункта 4.4. договора следует, что при прекращении договора по любым основаниям, арендатор не имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений в арендованных помещениях, произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя, за исключением случая, предусмотренного пунктами 3.3.4. и 4.5. договора.
Пунктом 3.3.4. договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, при отсутствии фактов нарушения обязательств со стороны арендатора, арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов, произведенных арендатором на ремонт, перепланировку и иные неотделимые улучшения помещений в порядке, предусмотренном пунктом 4.5. договора.
В пункте 4.5. договора аренды указано, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, при отсутствии фактов нарушения обязательств со стороны арендатора, арендодатель возмещает арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений в арендованных помещениях в следующем порядке:
Судом установлено, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2016 по делу N А63-15386/2015 с ООО "Инвестгрупп" в пользу ИП Тюнян А.А. взыскана задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 14.01.2014 за период с февраля по август 2015 года в размере 1 897 473, 80 рубля и неустойка в размере 382 671,11 рубля.
Из указанного решения, имеющего в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, следует, что общество на момент расторжения договора аренды помещений (16.04.2015) имело задолженность по уплате арендных платежей.
Доказательств отсутствия задолженности по арендной плате на момент расторжения договора аренды соглашением от 16.04.2015, опровергающих размер задолженности, указанный в предложении ответчика о расторжении договора от 16.04.2015, истцом не представлено.
Неисполнение обязанности по уплате арендных платежей является нарушением обществом своих обязательств по договору аренды, что в силу пункта 4.5. договора аренды исключает обязанность предпринимателя по возмещению общества стоимости неотделимых улучшений.
Ссылка истца на противоречие пункта 4.4. договора аренды главе 32 ГК РФ судом не принята во внимание, поскольку условие о праве арендатора на возмещение после прекращения договора стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, является диспозитивным, т.е. может быть изменено сторонами, что они и сделали.
Поскольку законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ) не предусмотрено возмещения стоимости улучшений, произведенных без согласия арендодателя, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений входят также обстоятельства, подтверждающие наличие согласия владельца имущества на производство его улучшений.
В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств согласования с ответчиком перечня ремонтных и отделочных работ, стоимости и существенных характеристик неотделимых улучшений, в связи с чем, суд посчитал, что в силу положений пункта 3 статьи 623 ГК РФ, а также условий пунктов 1.8. и 3.3.2. договора аренды, общество не имеет право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.
Довод истца о том, что стоимость затрат, а как следствие и неосновательного обогащения истца, подтверждена судебным актом по делу N А63-8597/2016, судом отклонен, поскольку ответчик не являлся участником данного дела, и правила статьи 69 АПК РФ на него не распространяются.
Отсутствуют доказательства обращения истца к ответчику с требованием о согласовании неотделимых улучшений, а равно не представлено доказательств уклонения предпринимателя от согласования с обществом стоимости и существенных характеристик неотделимых улучшений.
Из смысла статьи 623 ГК РФ следует, что под неотделимыми улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.
В обоснование стоимости неотделимых улучшений истец представил акт о приемке выполненных работ КС-2 за март 2014 года, подписанный между истцом и ООО "Краснополянское" на сумму 16 439 690 рублей, включая строительно-монтажные работы на сумму 11 464 060 рублей, санитарно-технические работы (отопление, водоснабжение канализация) на сумму 1 343 620 рублей, электромонтажные работы (электроосвещение и силовое электрооборудование) на сумму 1 680 000 рублей, поставка средств пожарной автоматики на сумму 84 820 рублей, монтаж АПС СО и УЭ на сумму 35 180 рублей, монтаж вентиляционного оборудования на сумму 1 300 000 рублей.
Общество полагает, что оно фактически требует взыскания стоимости затрат, произведенных при проведении ремонтно-строительных работ, указанных в акте о приемке выполненных работ КС-2.
Вместе с тем, суд установил, что несение истцом затрат в заявленном размере не свидетельствует о наличии у общества неосновательного обогащения на эту же сумму.
Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных и отделочных работ, а стоимость улучшений недвижимого имущества.
Выполнение ремонтно-строительных работ в целях приведения арендованных помещений в состояние, пригодное для размещения и последующей работы ночного клуба, не свидетельствует о ценности выполненных работ непосредственно для собственника помещений.
Представленные истцом документы не позволяют определить конкретные результаты выполненных работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендуемого имущества, имеющие ценность не только для арендатора как владельца ночного клуба, но и при последующем использовании имущества его собственником в других целях.
Доказательств того, что истцом проводились работы капитального характера, связанные с реконструкций, модернизацией или дооборудованием арендованного имущества, которые могли бы привести к улучшению его технико-экономических характеристик, или же работ, вызванных изменением технологического назначения помещений, не представлено.
Суд установил, что при расчете стоимости неотделимых улучшений истцом не учтена амортизация имущества вследствие последующего (после завершения работ) его использования самим же истцом до момента возврата арендодателю (ответчику).
Кроме того, истцом не представлено доказательств получения предпринимателем во владение помещений в улучшенном состоянии (после его возврата).
Как следует из пояснений истца, он не считает необходимым проведение предложенной судом первой инстанции экспертизы по установлению размера и состава неотделимых улучшений, произведенных в помещении ответчика. Кроме того, истцом состояние помещений на момент их освобождения никак не фиксировалось, акт наличия (сохранения) неотделимых улучшений или иной документ не оставлялся, что препятствует определению фактического состояния неотделимых улучшений и их наличия на момент фактического освобождения помещений.
Доводы истца о том, что договор аренды заключен истцом ответчиком под влиянием обмана, а также о том, что договор аренды содержит элементы дарения, которое запрещено между субъектами предпринимательской деятельности, судом отклонен за недоказанностью. Суд верно посчитал, что истец, полагая, что имеются признаки, предусмотренные статьей 179 ГК РФ, для признания оспоримой сделки недействительной, вправе избрать соответствующий способ защиты нарушенного права.
Ссылка истца на то, что соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.01.2014 подписано неустановленным лицом, подпись на соглашении не принадлежит Лапушнякову В.В., суд признал, что никакими надлежащими и достоверными доказательствами не подтверждена, ходатайства о фальсификации доказательства не заявлено.
При таких обстоятельствах, и учитывая принцип свободы договора, у арендодателя отсутствует обязанность компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений при подготовке помещений к коммерческой эксплуатации.
Учитывая изложенное, суд пришел к правомерному выводу о том, что в удовлетворении требования истца о взыскании 15 907 690 рублей ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений следует отказать.
Поскольку суд отказал в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, не подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 105 952,70 рубля и расходы по оплате услуг представителя в размере 150 000 рублей.
Доводов, основанных на доказательствах, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
При установленных обстоятельствах апелляционный суд считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
При принятии апелляционной жалобы к производству апеллянту предоставлена отсрочка от уплаты государственной пошлины. В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы следует возложить на подателя жалобы, и подлежит взысканию госпошлина в сумме 3 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.05.2017 по делу N А63-16939/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестгрупп", г. Зеленокумск, (ОГРН 1046165001607) в доход федерального бюджета 3 000 госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Г.СОМОВ
Е.Г.СОМОВ
Судьи
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Н.В.МАКАРОВА
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Н.В.МАКАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)