Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2017 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей Е.В. Афанасьевой, М.А. Фертикова,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.В. Денисовой (до перерыва) секретарем судебного заседания М.В. Ташлыковой (после перерыва),
при участии в судебном заседании:
от истца: Н.С. Ермоленко по доверенности от 25.01.2016 г. (сроком на 3 года),
от ответчика: К.С. Ищенко, по доверенности от 07.11.2016 г. N 7-6-11/313 (сроком на 1 год), В.А. Зяблицева, по доверенности от 02.06.2017 г. N 7-2-06/132 (сроком на 1 год),
от третьего лица: О.А. Кочкина по доверенности N 01-32/2851 от 25.11.2016 (сроком до 31.12.2017) - после перерыва,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (07АП-7116/2017) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27 июня 2017 года по делу N А27-3971/2017 (судья И.А. Конарева)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания", г. Кемерово (ОГРН 1094205004035, ИНН 4205174301)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
третье лицо: Администрация города Кемерово г. Кемерово (ОГРН 1034205011610, ИНН 4207023869)
о признании предупреждений от 28.10.2016 N 9-6-10/1530 и от 09.08.2016 N 9-6-08/434 об отказе от договора аренды земельного участка недействительными,
общество с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском заявлением о признании недействительным, как односторонней сделки, предупреждение Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - ответчик, Комитет) от 28.10.2016 N 9-6-10/1530 об отказе от договора аренды земельного участка от 09.04.2013 N 09-04-С/13.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кемерово г. Кемерово.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27 июня 2017 года по делу N А27-3971/2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решение суда первой инстанции, ответчик в апелляционной жалобе, ссылается на неполное выяснение обстоятельств дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, на нарушение норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
В обоснование апелляционной жалобы Комитет приводит следующие доводы: реализация ответчиком права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не может быть признана злоупотреблением правом со его стороны; при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды; истец не доказал, что ответчик действовал в целях причинение вреда истцу; истец не лишен возможности обращения за предоставлением земельных участков для завершения строительства объектов недвижимости непосредственно под каждым объектом.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям, в ней указанным. Представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд нашел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица.
13.09.2017 в судебном заседании объявлен перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 20.09.2017, информация о перерыве размещена в сети Интернет на официальном сайте суда: http://7aas.arbitr.ru.
В связи с нахождением судьи Ю.И. Павловой в служебной командировке в составе суда произведена замена судьи Ю.И. Павловой на судью Е.В. Афанасьеву, в связи с чем, рассмотрение дела на основании части 5 статьи 18 АПК РФ производится с самого начала.
18.09.2017 в суд апелляционной инстанции от истца поступили дополнительные возражения на апелляционную жалобу, в которых истец указал на то, что у него на момент расторжения договоров аренды не имелось задолженности по оплате арендной платы, сроки строительства не были нарушены.
19.09.2017 ответчика поступило дополнение к апелляционной жалобе, в соответствии с которыми, по мнению подателя жалобы, что комитетом были соблюдены все условия, необходимые для отказа от договора аренды; с момент заключения договора аренды (09.04.2013) по настоящее время (более 4 лет) по ряду планируемых к строительству объектов не выполнены даже фундаментные работы; разрешение на строительство неоднократно продлевалось, вместе с тем, истец затягивает строительство объектов.
В судебном заседании представитель третьего лица представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
Представитель истца в судебном заседании (после перерыва) заявил ходатайство о приобщении к материям дела дополнительных доказательств, поименованных в самом ходатайстве, представитель ответчика - о приобщении к материалам дела расчета задолженности по договору аренды.
Рассмотрев заявленные ходатайства в порядке статьи 159, части 2 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для приобщения к материалам дел дополнительных доказательств, представленных в суд апелляционной инстанции, исходя из следующего.
В соответствии частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
По смыслу частей 2, 3 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции при наличии ходатайства лица, участвующего в деле, о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и при условии надлежащего обоснования лицом, участвующим в деле, невозможности представления в суд первой инстанции данных доказательств по причинам, не зависящим от него, а также в случае отказа судом первой инстанции в удовлетворении соответствующего ходатайства.
Учитывая необходимость оценки представленных документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, а также, исходя из того, что их не приобщение может привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009), суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ, представленные сторонами документы принял в качестве дополнительных доказательств.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения, отзывов, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела, 09.04.2013 между Обществом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды N 09-04-С/13, земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:101, расположенного по адресу: г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, площадью 21 302 кв. м для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности (далее - договор аренды N 09-04-С/13).
В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды N 09-04-С/13 срок действия договора был установлен до 31.03.2013, дополнительным соглашением N 1 от 16.04.2013 срок действия договора продлен до 30.06.2014. Согласно пункту 7.2. договора аренды N 09-04-С/13, в случае, если по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.
Учитывая отсутствие возражений со стороны Комитета, договор аренды после 30.06.2014 продлен на неопределенный срок.
28.10.2016 Комитет со ссылкой на пункт 7.2. договора аренды N 09-04-С/13 и пункт 2 статьи 610 ГК РФ уведомил Общество об отказе от договора аренды земельного участка от 09.04.2013 N 09-04-С/13.
10.11.2016 Общество направило в адрес Комитета, ответ на предупреждение об отказе от договора аренды, указав, что Общество выражает свое желание продолжить арендные отношения по указанному выше земельному участку путем заключения нового договора аренды земельного участка или путем возобновления ранее заключенного договора, отозвав предупреждение об отказе от 28.10.2016 N 9-6-10/1530.
В ответ Комитет направил письмо от 09.12.2016 N 9-6-12/511, с указанием, что Общество вправе, как собственник объектов недвижимости, сформировать под ними земельные участки и обратиться в Комитет с заявлением о предоставлении вновь образованных земельных участков в соответствии с нормами действующего законодательства.
Также между Обществом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды N 25-12-н/14 от 18.12.2014 (далее - договор аренды N 25-12-н/14) земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, 350 м северо - восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, площадью 7715 кв. м, с кадастровым N 42:04:0349001:150 для размещения спортивных площадок.
В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды N 25-12-н/14 срок действия договора установлен до 30.11.2015.
Согласно пункту 7.2. договора аренды N 25-12-н/14, в случае, если по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.
Учитывая отсутствие возражений со стороны Комитета, договор аренды после 30.11.2015 продлен на неопределенный срок.
09.08.2016 Комитет со ссылкой на пункт 7.2. договора аренды N 25-12-н/14 и пункт 2 статьи 610 ГК РФ уведомил Общество об отказе от договора аренды земельного участка от 18.12.2014 N 25-12-н/14.
02.09.2016 Общество направило в адрес Комитета ответ на предупреждение об отказе от договора аренды, указав, что Общество просит не расторгать договор аренды, то есть выразило свое желание продолжить арендные отношения по указанному выше земельному участку.
В ответ на данное обращение Комитет письмом 06.10.2016 N 9-6-10/327 указал, что он возобновление арендных отношений считает нецелесообразным.
Полагая, что вышеуказанные предупреждения Комитета об отказе от договоров аренды земельных участков, как односторонние сделки, являются недействительными, Общество обратилось с рассматриваемыми исками в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд принял правильное по существу решение. Оснований для переоценки выводов суд первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (статья 610 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, договор аренды участка N 09-04-С/13 заключен в отношении земельного участка для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности. Общество с 09.04.2013 приступило к освоению территории, выполняя последовательно необходимые для строительства объекта действия.
23.04.2013 Администрацией города Кемерово постановлением N 1294 утвержден градостроительный план земельного участка, выполнены проектные работы по объекту строительства.
По результатам выполнения вышеуказанных мероприятий Обществу 06.06.2013 выдано разрешение на строительство N RU 42305000-95, действующее до 06.06.2015.
06.05.2013 Общество заключило договор генерального подряда N 06/05 с ООО "Строительное управление РСТ", согласно которого стоимость строительно - монтажных работ в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектно - сметной документацией на объекте: "Объект торговли с объектами обслуживания по адресу: г. Кемерово, северо - восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского", приблизительно составила 200 000 000 руб.
Также из материалов дела следует, что по данному договору работы частично выполнены и оплачены, что подтверждается: актами о приемке выполненных работ (форма КС-2) N 1 от 25.02.2014; N 2 от 25.02.2014; N 3 от 25.02.2014; N 4 от 25.02.2014; N 5 от 25.02.2014; N 6 от 25.02.2014; N 8 от 25.02.2014; N 9 от 25.02.2014; N 10 от 25.02.2014 на общую сумму 22 928 265,31 руб.; справкой о стоимости работ и затрат (форма КС-3) от 25.02.2014 и счет - фактурой N 27 от 25.02.2014 на сумму 22 928 265,31 руб.; платежным поручением N 82 от 03.06.2014 на сумму 22 928 265,31 руб. по счет - фактуре N 27; актами о приемке выполненных работ (форма КС-2) N 7 от 25.05.2014; N 11 от 25.05.2014; N 12 от 25.05.2014; N 13 от 25.05.2014; N 14 от 25.05.2014 на общую сумму 1 394 526,09 руб.; справкой о стоимости работ и затрат (форма КС-3) N 2 от 25.05.2014 и счет - фактурой N 78 от 25.05.2014 на сумму 1 394 526,09 руб.; платежным поручением N 149 от 02.09.2014 на сумму 1 394 526,09 руб. по счет - фактуре N 78; актом о приемке выполненных работ (форма КС-2) от 30.07.2014 на сумму 2 140 000 руб.; ведомостью ресурсов; справкой о стоимости работ и затрат (форма КС-3) от 30.07.2014 и счет - фактурой N 210 от 30.07.2014 на сумму 2 140 000 руб.; платежными поручениями N 220 от 30.01.2015 на сумму 800 000 руб. по счет - фактуре N 210 и N 254 от 05.05.2015 на сумму 1 000 000 руб. по счет -фактуре N 210; актами о приемке выполненных работ (форма КС-2) N 15 от 20.08.2015; N 16 от 20.08.2015; N 17 от 20.08.2015 на общую сумму 3 776 902,22 руб.; справкой о стоимости работ и затрат (форма КС-3) N 3 от 20.08.2015 на сумму 3 776 902,22 руб.; актом о приемке выполненных работ (форма КС-2) N 18 от 20.10.2015 на сумму 2 200 255,14 руб.; справкой о стоимости работ и затрат (форма КС-3) N 4 от 20.10.2015 на сумму 2 200 255,14 руб.; актом о приемке выполненных работ (форма КС-2) N 19 от 15.08.2016 на сумму 6 418 441,34 руб.; справкой о стоимости работ и затрат (форма КС- 3) N 5 от 15.08.2016 на сумму 6 418 441,34 руб.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, Обществом в целях строительства объектов были выполнены и иные работы, в том числе инженерно-геологические изыскания на объекте торговли с объектами обслуживания, расположенного по адресу: г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, разработка проектной документации (стадия П) и рабочей документации (стадия Р) для объекта "Объект торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности по адресу: г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и Тухачевского.
Общая стоимость затрат на проектирование, строительство и сопутствующие работы составила около 50 000 000 руб.
Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Кемерово было согласовано строительство объекта торговли с объектами обслуживания не выше 5 класса опасности на земельном участке с кадастровым N 42:04:0349001:101 в соответствии с территориальным зонированием и установленным градостроительным регламентом.
На спорном земельном участке Обществом в соответствии с представленной проектной документацией запроектировано строительство парка - отеля: гостиницы (Блок Б) - строительный объем - 19650 м?, ресторан (Блок А) на 465 посетителей, состоящий из 4 этажей и имеющий строительный объем 14350 м?, бассейн (Блок В) с ванной 25x11 м (состоит из 3 этажей и имеет строительный объем 14650 м?).
Как установлено судом первой инстанции из пояснений третьего лица, при рассмотрении данного проекта на Градостроительном Совете был поставлен вопрос об обеспеченности такого масштабного строительства зоной отдыха (спортивными сооружениями), зелеными насаждениями, парковочными местами. Градостроительным Советом Обществу было рекомендовано выполнить градостроительное обоснование дополнительного земельного участка для реализации проекта: "Объект торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности. Кемеровская обл., г. Кемерово, северо - восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского" N 1401-894.
В соответствии с выполненным градостроительным обоснованием N 1401-894/1-00-ПЗУ "Объект торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности. Кемеровская обл., г. Кемерово, северо - восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского" для проектируемых объектов торговли и обслуживания на земельном участке с кадастровым N 42:04:0349001:101 необходима дополнительная территория, в том числе для размещения рекреационной зоны, зоны с зеленым насаждениями, парковочной зоны.
При утверждении схемы расположения дополнительного земельного участка, управление архитектуры и градостроительства администрации г. Кемерово определило вид разрешенного использования земельного участка "для спортивных площадок", включающая в себя зону отдыха, парковую зону, парковочные места.
При этом дополнительная территория необходима для обеспечения комфортного пребывания граждан в парке - отеле, а также в целях создания благоприятных условий, ограничения негативного воздействия хозяйственной деятельности, то есть, для устойчивого развития территории.
Учитывая оформление дополнительного земельного участка, УАиГ согласовало строительство парк - отеля и 06.06.2013 выдало разрешение на строительство сроком до 06.06.2015, срок действия разрешения был продлен до 06.06.2017.
Согласно проекту организации строительства - раздел N 6 проектной документации "Проект организации строительства" N 1401-894/1-01-ПОС при последовательном строительстве зданий продолжительность строительства парк -отеля составит - 54 мес. и 2 мес. необходимо на подготовку площадки, то есть нормативный срок строительства - 4 года 6 месяцев. Учитывая климатические условия, продолжительность строительства может быть увеличена.
Кроме того, Администрация пояснила в суде первой инстанции, что в настоящее время продление срока действия разрешения на строительство невозможно до разрешения вопроса о действии договоров аренды земельных участков.
По мнению третьего лица, что формирование земельных участков только под объектами незавершенного строительства, как предлагает Комитет, будет препятствовать в реализации градостроительной и проектной документации, в отношении которой выдано разрешение на строительство и принято решение УАиГ администрации г. Кемерово о развитии данной территории.
При этом, несмотря на предусмотренную ГК РФ и заключенным сторонами договором возможность отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что такой отказ не может быть произвольным и неразумным.
Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Данному конституционному положению корреспондирует пункт 3 статьи 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ, в связи с чем, такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 ГК РФ как нарушающая требования закона.
Положениями пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
При этом сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).
Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Как верно указал суд первой инстанции, в рассматриваемой ситуации, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей. Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ. Данное нарушение отнесено действующим гражданским законодательством к числу самостоятельных оснований для признания такой сделки недействительной и влечет применение к оспариваемой сделке статьи 168 ГК РФ.
В рассматриваемом случае истец является арендатором земельного участка расположенного по адресу: г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, площадью 21 302 кв. м для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности на основании договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, на момент направления Комитетом уведомлений об одностороннем отказе от договоров аренды Общество производились все необходимые работы, направленные на строительство объекта торговли с соответствующими объектами обслуживания и городской инфраструктуры на предоставленных участках при наличии действующего разрешения на строительство.
Таким образом, действия Комитета в данном случае не являются разумно ожидаемыми исходя из предшествующего поведения Комитета, в том числе с учетом общей предпосылки о том, что аренда предполагает срочный характер пользования имуществом, принятыми без учета интересов Общества и с учетом того, что Комитету заведомо известно о невозможности ведение Обществом строительства уже начатых объектов после прекращения действия соответствующих договоров аренды. Также в настоящее время невозможно продление срока действия разрешения на строительство.
Как следует из пояснений представителя Администрации города Кемерово, как в суде первой инстанции, так и в апелляционном суде, муниципальное образование также заинтересовано в целях устойчивого развития городской территории в комплексной застройке объекта торговли с соответствующими объектами обслуживания и включающей в себя зону отдыха, парковую зону, парковочные места, для обеспечения комфортного пребывания граждан в парке - отеле.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, так же как и суд апелляционной инстанции, считает, что действия арендодателя, направленные на одностороннее прекращение договорных отношений с Обществом, не могут быть признаны добросовестными, в связи с чем, приходит к выводу о том, что в действиях Комитета имеют место быть элементы злоупотребления гражданскими правами, что недопустимо в силу статьи 10 ГК РФ.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал обоснованными требования Общества о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 18.12.2014 N 25-12-н/14, поскольку земельный участок, расположенный по адресу: г. Кемерово, 350 м северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, площадью 7715 кв. м, с кадастровым N 42:04:0349001:150, оформлялся Обществом и приобретался, как для размещения спортивных площадок, ввиду того, что он являлся нормативно необходимым для реализации основной территории, предоставленной Обществу для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности.
Ссылка ответчика на наличие у истца возможности обратиться за предоставлением земельных участков для завершения строительства объектов недвижимости непосредственно под каждым объектом, судом апелляционной инстанции отклоняется.
На основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Между тем, право собственности Общества на объекты, строящиеся на спорном земельном участке в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем, предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ основания для предоставления Обществу спорного участка в аренду без проведения торгов в настоящее время отсутствуют.
Также являются необоснованными доводы ответчика о том, что основанием для прекращения договорных отношений могли являться обстоятельства наличия задолженности Общества по арендным платежам, поскольку наличие задолженности не было положено Комитетом в основание для одностороннего отказа от исполнения договоров аренды.
Кроме того, на настоящий момент наличие задолженности документально не подтверждено и оспаривается истцом ввиду необоснованности применения к новой кадастровой стоимости коэффициентов инфляции, начиная с 2010 по 2015 года.
Действительно, как пояснил ответчик в судебном заседании, и следует из представленных в материалы дела доказательств, в том числе и уведомления N 9-6-10/1070 от 21.10.2016, искового заявления, при перерасчете размера арендной платы комитетом к новой кадастровой стоимости применены коэффициенты инфляции за периоды, предшествующие установлению новой кадастровой стоимости.
Вместе с тем, суд считает необходимым отметить, что принимая во внимание положения Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 года N 62 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово" в совокупности и взаимосвязи с положениями Закона об оценочной деятельности, а также, исходя из экономической сущности возникших между истцом и ответчиком спорных правоотношений, подлежащих установлении судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции не может признать обоснованной ссылку ответчика на наличие задолженности по арендной плате у истца.
При таком положении вещей, односторонний отказ ответчика от исполнения договоров в любом случае свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом (статья 10 ГК РФ), в связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо доводов, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.
При принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27 июня 2017 года по делу N А27-3971/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.09.2017 N 07АП-7116/2017 ПО ДЕЛУ N А27-3971/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2017 г. по делу N А27-3971/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2017 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей Е.В. Афанасьевой, М.А. Фертикова,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.В. Денисовой (до перерыва) секретарем судебного заседания М.В. Ташлыковой (после перерыва),
при участии в судебном заседании:
от истца: Н.С. Ермоленко по доверенности от 25.01.2016 г. (сроком на 3 года),
от ответчика: К.С. Ищенко, по доверенности от 07.11.2016 г. N 7-6-11/313 (сроком на 1 год), В.А. Зяблицева, по доверенности от 02.06.2017 г. N 7-2-06/132 (сроком на 1 год),
от третьего лица: О.А. Кочкина по доверенности N 01-32/2851 от 25.11.2016 (сроком до 31.12.2017) - после перерыва,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (07АП-7116/2017) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27 июня 2017 года по делу N А27-3971/2017 (судья И.А. Конарева)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания", г. Кемерово (ОГРН 1094205004035, ИНН 4205174301)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
третье лицо: Администрация города Кемерово г. Кемерово (ОГРН 1034205011610, ИНН 4207023869)
о признании предупреждений от 28.10.2016 N 9-6-10/1530 и от 09.08.2016 N 9-6-08/434 об отказе от договора аренды земельного участка недействительными,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском заявлением о признании недействительным, как односторонней сделки, предупреждение Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - ответчик, Комитет) от 28.10.2016 N 9-6-10/1530 об отказе от договора аренды земельного участка от 09.04.2013 N 09-04-С/13.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кемерово г. Кемерово.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27 июня 2017 года по делу N А27-3971/2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решение суда первой инстанции, ответчик в апелляционной жалобе, ссылается на неполное выяснение обстоятельств дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, на нарушение норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
В обоснование апелляционной жалобы Комитет приводит следующие доводы: реализация ответчиком права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не может быть признана злоупотреблением правом со его стороны; при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды; истец не доказал, что ответчик действовал в целях причинение вреда истцу; истец не лишен возможности обращения за предоставлением земельных участков для завершения строительства объектов недвижимости непосредственно под каждым объектом.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям, в ней указанным. Представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд нашел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица.
13.09.2017 в судебном заседании объявлен перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 20.09.2017, информация о перерыве размещена в сети Интернет на официальном сайте суда: http://7aas.arbitr.ru.
В связи с нахождением судьи Ю.И. Павловой в служебной командировке в составе суда произведена замена судьи Ю.И. Павловой на судью Е.В. Афанасьеву, в связи с чем, рассмотрение дела на основании части 5 статьи 18 АПК РФ производится с самого начала.
18.09.2017 в суд апелляционной инстанции от истца поступили дополнительные возражения на апелляционную жалобу, в которых истец указал на то, что у него на момент расторжения договоров аренды не имелось задолженности по оплате арендной платы, сроки строительства не были нарушены.
19.09.2017 ответчика поступило дополнение к апелляционной жалобе, в соответствии с которыми, по мнению подателя жалобы, что комитетом были соблюдены все условия, необходимые для отказа от договора аренды; с момент заключения договора аренды (09.04.2013) по настоящее время (более 4 лет) по ряду планируемых к строительству объектов не выполнены даже фундаментные работы; разрешение на строительство неоднократно продлевалось, вместе с тем, истец затягивает строительство объектов.
В судебном заседании представитель третьего лица представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
Представитель истца в судебном заседании (после перерыва) заявил ходатайство о приобщении к материям дела дополнительных доказательств, поименованных в самом ходатайстве, представитель ответчика - о приобщении к материалам дела расчета задолженности по договору аренды.
Рассмотрев заявленные ходатайства в порядке статьи 159, части 2 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для приобщения к материалам дел дополнительных доказательств, представленных в суд апелляционной инстанции, исходя из следующего.
В соответствии частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
По смыслу частей 2, 3 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции при наличии ходатайства лица, участвующего в деле, о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и при условии надлежащего обоснования лицом, участвующим в деле, невозможности представления в суд первой инстанции данных доказательств по причинам, не зависящим от него, а также в случае отказа судом первой инстанции в удовлетворении соответствующего ходатайства.
Учитывая необходимость оценки представленных документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, а также, исходя из того, что их не приобщение может привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009), суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ, представленные сторонами документы принял в качестве дополнительных доказательств.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения, отзывов, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела, 09.04.2013 между Обществом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды N 09-04-С/13, земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:101, расположенного по адресу: г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, площадью 21 302 кв. м для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности (далее - договор аренды N 09-04-С/13).
В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды N 09-04-С/13 срок действия договора был установлен до 31.03.2013, дополнительным соглашением N 1 от 16.04.2013 срок действия договора продлен до 30.06.2014. Согласно пункту 7.2. договора аренды N 09-04-С/13, в случае, если по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.
Учитывая отсутствие возражений со стороны Комитета, договор аренды после 30.06.2014 продлен на неопределенный срок.
28.10.2016 Комитет со ссылкой на пункт 7.2. договора аренды N 09-04-С/13 и пункт 2 статьи 610 ГК РФ уведомил Общество об отказе от договора аренды земельного участка от 09.04.2013 N 09-04-С/13.
10.11.2016 Общество направило в адрес Комитета, ответ на предупреждение об отказе от договора аренды, указав, что Общество выражает свое желание продолжить арендные отношения по указанному выше земельному участку путем заключения нового договора аренды земельного участка или путем возобновления ранее заключенного договора, отозвав предупреждение об отказе от 28.10.2016 N 9-6-10/1530.
В ответ Комитет направил письмо от 09.12.2016 N 9-6-12/511, с указанием, что Общество вправе, как собственник объектов недвижимости, сформировать под ними земельные участки и обратиться в Комитет с заявлением о предоставлении вновь образованных земельных участков в соответствии с нормами действующего законодательства.
Также между Обществом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды N 25-12-н/14 от 18.12.2014 (далее - договор аренды N 25-12-н/14) земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, 350 м северо - восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, площадью 7715 кв. м, с кадастровым N 42:04:0349001:150 для размещения спортивных площадок.
В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды N 25-12-н/14 срок действия договора установлен до 30.11.2015.
Согласно пункту 7.2. договора аренды N 25-12-н/14, в случае, если по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.
Учитывая отсутствие возражений со стороны Комитета, договор аренды после 30.11.2015 продлен на неопределенный срок.
09.08.2016 Комитет со ссылкой на пункт 7.2. договора аренды N 25-12-н/14 и пункт 2 статьи 610 ГК РФ уведомил Общество об отказе от договора аренды земельного участка от 18.12.2014 N 25-12-н/14.
02.09.2016 Общество направило в адрес Комитета ответ на предупреждение об отказе от договора аренды, указав, что Общество просит не расторгать договор аренды, то есть выразило свое желание продолжить арендные отношения по указанному выше земельному участку.
В ответ на данное обращение Комитет письмом 06.10.2016 N 9-6-10/327 указал, что он возобновление арендных отношений считает нецелесообразным.
Полагая, что вышеуказанные предупреждения Комитета об отказе от договоров аренды земельных участков, как односторонние сделки, являются недействительными, Общество обратилось с рассматриваемыми исками в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд принял правильное по существу решение. Оснований для переоценки выводов суд первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (статья 610 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, договор аренды участка N 09-04-С/13 заключен в отношении земельного участка для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности. Общество с 09.04.2013 приступило к освоению территории, выполняя последовательно необходимые для строительства объекта действия.
23.04.2013 Администрацией города Кемерово постановлением N 1294 утвержден градостроительный план земельного участка, выполнены проектные работы по объекту строительства.
По результатам выполнения вышеуказанных мероприятий Обществу 06.06.2013 выдано разрешение на строительство N RU 42305000-95, действующее до 06.06.2015.
06.05.2013 Общество заключило договор генерального подряда N 06/05 с ООО "Строительное управление РСТ", согласно которого стоимость строительно - монтажных работ в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектно - сметной документацией на объекте: "Объект торговли с объектами обслуживания по адресу: г. Кемерово, северо - восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского", приблизительно составила 200 000 000 руб.
Также из материалов дела следует, что по данному договору работы частично выполнены и оплачены, что подтверждается: актами о приемке выполненных работ (форма КС-2) N 1 от 25.02.2014; N 2 от 25.02.2014; N 3 от 25.02.2014; N 4 от 25.02.2014; N 5 от 25.02.2014; N 6 от 25.02.2014; N 8 от 25.02.2014; N 9 от 25.02.2014; N 10 от 25.02.2014 на общую сумму 22 928 265,31 руб.; справкой о стоимости работ и затрат (форма КС-3) от 25.02.2014 и счет - фактурой N 27 от 25.02.2014 на сумму 22 928 265,31 руб.; платежным поручением N 82 от 03.06.2014 на сумму 22 928 265,31 руб. по счет - фактуре N 27; актами о приемке выполненных работ (форма КС-2) N 7 от 25.05.2014; N 11 от 25.05.2014; N 12 от 25.05.2014; N 13 от 25.05.2014; N 14 от 25.05.2014 на общую сумму 1 394 526,09 руб.; справкой о стоимости работ и затрат (форма КС-3) N 2 от 25.05.2014 и счет - фактурой N 78 от 25.05.2014 на сумму 1 394 526,09 руб.; платежным поручением N 149 от 02.09.2014 на сумму 1 394 526,09 руб. по счет - фактуре N 78; актом о приемке выполненных работ (форма КС-2) от 30.07.2014 на сумму 2 140 000 руб.; ведомостью ресурсов; справкой о стоимости работ и затрат (форма КС-3) от 30.07.2014 и счет - фактурой N 210 от 30.07.2014 на сумму 2 140 000 руб.; платежными поручениями N 220 от 30.01.2015 на сумму 800 000 руб. по счет - фактуре N 210 и N 254 от 05.05.2015 на сумму 1 000 000 руб. по счет -фактуре N 210; актами о приемке выполненных работ (форма КС-2) N 15 от 20.08.2015; N 16 от 20.08.2015; N 17 от 20.08.2015 на общую сумму 3 776 902,22 руб.; справкой о стоимости работ и затрат (форма КС-3) N 3 от 20.08.2015 на сумму 3 776 902,22 руб.; актом о приемке выполненных работ (форма КС-2) N 18 от 20.10.2015 на сумму 2 200 255,14 руб.; справкой о стоимости работ и затрат (форма КС-3) N 4 от 20.10.2015 на сумму 2 200 255,14 руб.; актом о приемке выполненных работ (форма КС-2) N 19 от 15.08.2016 на сумму 6 418 441,34 руб.; справкой о стоимости работ и затрат (форма КС- 3) N 5 от 15.08.2016 на сумму 6 418 441,34 руб.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, Обществом в целях строительства объектов были выполнены и иные работы, в том числе инженерно-геологические изыскания на объекте торговли с объектами обслуживания, расположенного по адресу: г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, разработка проектной документации (стадия П) и рабочей документации (стадия Р) для объекта "Объект торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности по адресу: г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и Тухачевского.
Общая стоимость затрат на проектирование, строительство и сопутствующие работы составила около 50 000 000 руб.
Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Кемерово было согласовано строительство объекта торговли с объектами обслуживания не выше 5 класса опасности на земельном участке с кадастровым N 42:04:0349001:101 в соответствии с территориальным зонированием и установленным градостроительным регламентом.
На спорном земельном участке Обществом в соответствии с представленной проектной документацией запроектировано строительство парка - отеля: гостиницы (Блок Б) - строительный объем - 19650 м?, ресторан (Блок А) на 465 посетителей, состоящий из 4 этажей и имеющий строительный объем 14350 м?, бассейн (Блок В) с ванной 25x11 м (состоит из 3 этажей и имеет строительный объем 14650 м?).
Как установлено судом первой инстанции из пояснений третьего лица, при рассмотрении данного проекта на Градостроительном Совете был поставлен вопрос об обеспеченности такого масштабного строительства зоной отдыха (спортивными сооружениями), зелеными насаждениями, парковочными местами. Градостроительным Советом Обществу было рекомендовано выполнить градостроительное обоснование дополнительного земельного участка для реализации проекта: "Объект торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности. Кемеровская обл., г. Кемерово, северо - восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского" N 1401-894.
В соответствии с выполненным градостроительным обоснованием N 1401-894/1-00-ПЗУ "Объект торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности. Кемеровская обл., г. Кемерово, северо - восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского" для проектируемых объектов торговли и обслуживания на земельном участке с кадастровым N 42:04:0349001:101 необходима дополнительная территория, в том числе для размещения рекреационной зоны, зоны с зеленым насаждениями, парковочной зоны.
При утверждении схемы расположения дополнительного земельного участка, управление архитектуры и градостроительства администрации г. Кемерово определило вид разрешенного использования земельного участка "для спортивных площадок", включающая в себя зону отдыха, парковую зону, парковочные места.
При этом дополнительная территория необходима для обеспечения комфортного пребывания граждан в парке - отеле, а также в целях создания благоприятных условий, ограничения негативного воздействия хозяйственной деятельности, то есть, для устойчивого развития территории.
Учитывая оформление дополнительного земельного участка, УАиГ согласовало строительство парк - отеля и 06.06.2013 выдало разрешение на строительство сроком до 06.06.2015, срок действия разрешения был продлен до 06.06.2017.
Согласно проекту организации строительства - раздел N 6 проектной документации "Проект организации строительства" N 1401-894/1-01-ПОС при последовательном строительстве зданий продолжительность строительства парк -отеля составит - 54 мес. и 2 мес. необходимо на подготовку площадки, то есть нормативный срок строительства - 4 года 6 месяцев. Учитывая климатические условия, продолжительность строительства может быть увеличена.
Кроме того, Администрация пояснила в суде первой инстанции, что в настоящее время продление срока действия разрешения на строительство невозможно до разрешения вопроса о действии договоров аренды земельных участков.
По мнению третьего лица, что формирование земельных участков только под объектами незавершенного строительства, как предлагает Комитет, будет препятствовать в реализации градостроительной и проектной документации, в отношении которой выдано разрешение на строительство и принято решение УАиГ администрации г. Кемерово о развитии данной территории.
При этом, несмотря на предусмотренную ГК РФ и заключенным сторонами договором возможность отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что такой отказ не может быть произвольным и неразумным.
Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Данному конституционному положению корреспондирует пункт 3 статьи 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ, в связи с чем, такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 ГК РФ как нарушающая требования закона.
Положениями пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
При этом сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).
Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Как верно указал суд первой инстанции, в рассматриваемой ситуации, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей. Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ. Данное нарушение отнесено действующим гражданским законодательством к числу самостоятельных оснований для признания такой сделки недействительной и влечет применение к оспариваемой сделке статьи 168 ГК РФ.
В рассматриваемом случае истец является арендатором земельного участка расположенного по адресу: г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, площадью 21 302 кв. м для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности на основании договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, на момент направления Комитетом уведомлений об одностороннем отказе от договоров аренды Общество производились все необходимые работы, направленные на строительство объекта торговли с соответствующими объектами обслуживания и городской инфраструктуры на предоставленных участках при наличии действующего разрешения на строительство.
Таким образом, действия Комитета в данном случае не являются разумно ожидаемыми исходя из предшествующего поведения Комитета, в том числе с учетом общей предпосылки о том, что аренда предполагает срочный характер пользования имуществом, принятыми без учета интересов Общества и с учетом того, что Комитету заведомо известно о невозможности ведение Обществом строительства уже начатых объектов после прекращения действия соответствующих договоров аренды. Также в настоящее время невозможно продление срока действия разрешения на строительство.
Как следует из пояснений представителя Администрации города Кемерово, как в суде первой инстанции, так и в апелляционном суде, муниципальное образование также заинтересовано в целях устойчивого развития городской территории в комплексной застройке объекта торговли с соответствующими объектами обслуживания и включающей в себя зону отдыха, парковую зону, парковочные места, для обеспечения комфортного пребывания граждан в парке - отеле.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, так же как и суд апелляционной инстанции, считает, что действия арендодателя, направленные на одностороннее прекращение договорных отношений с Обществом, не могут быть признаны добросовестными, в связи с чем, приходит к выводу о том, что в действиях Комитета имеют место быть элементы злоупотребления гражданскими правами, что недопустимо в силу статьи 10 ГК РФ.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал обоснованными требования Общества о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 18.12.2014 N 25-12-н/14, поскольку земельный участок, расположенный по адресу: г. Кемерово, 350 м северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, площадью 7715 кв. м, с кадастровым N 42:04:0349001:150, оформлялся Обществом и приобретался, как для размещения спортивных площадок, ввиду того, что он являлся нормативно необходимым для реализации основной территории, предоставленной Обществу для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности.
Ссылка ответчика на наличие у истца возможности обратиться за предоставлением земельных участков для завершения строительства объектов недвижимости непосредственно под каждым объектом, судом апелляционной инстанции отклоняется.
На основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Между тем, право собственности Общества на объекты, строящиеся на спорном земельном участке в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем, предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ основания для предоставления Обществу спорного участка в аренду без проведения торгов в настоящее время отсутствуют.
Также являются необоснованными доводы ответчика о том, что основанием для прекращения договорных отношений могли являться обстоятельства наличия задолженности Общества по арендным платежам, поскольку наличие задолженности не было положено Комитетом в основание для одностороннего отказа от исполнения договоров аренды.
Кроме того, на настоящий момент наличие задолженности документально не подтверждено и оспаривается истцом ввиду необоснованности применения к новой кадастровой стоимости коэффициентов инфляции, начиная с 2010 по 2015 года.
Действительно, как пояснил ответчик в судебном заседании, и следует из представленных в материалы дела доказательств, в том числе и уведомления N 9-6-10/1070 от 21.10.2016, искового заявления, при перерасчете размера арендной платы комитетом к новой кадастровой стоимости применены коэффициенты инфляции за периоды, предшествующие установлению новой кадастровой стоимости.
Вместе с тем, суд считает необходимым отметить, что принимая во внимание положения Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 года N 62 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово" в совокупности и взаимосвязи с положениями Закона об оценочной деятельности, а также, исходя из экономической сущности возникших между истцом и ответчиком спорных правоотношений, подлежащих установлении судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции не может признать обоснованной ссылку ответчика на наличие задолженности по арендной плате у истца.
При таком положении вещей, односторонний отказ ответчика от исполнения договоров в любом случае свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом (статья 10 ГК РФ), в связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо доводов, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.
При принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27 июня 2017 года по делу N А27-3971/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Е.В.АФАНАСЬЕВА
М.А.ФЕРТИКОВ
Е.В.АФАНАСЬЕВА
М.А.ФЕРТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)