Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "23" декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "24" декабря 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании директора общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" - Горячева Александра Николаевича (паспорт <...> <...> выдан ОВД Краснокутского района Саратовской области 19.02.2007 г.), представителя общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" - Агеева В.А., по доверенности N б/н от 10.11.2015 г., представителя администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области - Бакир Е.В., по доверенности N 1528 от 31.03.2015 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 октября 2015 года по делу N А57-13813/2015 (судья Конева Н.В.) по исковому заявлению администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области (ИНН 6417069180, ОГРН 1026400822920) к обществу с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" (ИНН 6417970980, ОГРН 1076422000368) о взыскании задолженности по договору аренды муниципального имущества и оборудования,
администрация Краснокутского муниципального района Саратовской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" (далее - ответчик) о взыскании арендной платы в соответствии с договором аренды муниципального имущества и оборудования N 1-2013 от 09.07.2013 года в сумме 4052050 рублей.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28 октября 2015 года по делу N А57-13813/2015 с общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" в пользу Администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области взыскана задолженность по договору аренды муниципального имущества и оборудования N 1-2013 от 09.07.2013 года в размере 4052050 рублей.
С общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" в федеральный бюджет взыскана госпошлина в размере 43 260 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции необоснованно не были приняты учтены документы, подтверждающие проведение ремонтных работ, работы на сумму 1463704 руб. были выполнены ответчиком, выполнение работ на указанную сумму были согласованы с главой Администрации, что не отрицается истцом, выполнение работ на сумму 1050000 руб. согласованы с председателем комитета архитектуры, строительства и ЖКХ, ответчиком в адрес истца направлено письмо от 30.09.2014, подтверждающие факт выполнения работ на общую сумму 1415074, письмо от 16.12.2014 N 201 на сумму 121678, таким образом, у ответчика отсутствует задолженность перед истцом по договору аренды, так как положения спорного договора позволяют производить расчеты путем взаимозачета за выполненные арендатором работы и затраты на улучшение арендованного имущества.
Истец представил суду апелляционной инстанции возражения на апелляционную жалобу, в соответствии с которыми находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 09 июля 2013 года между Краснокутской городской администрацией Саратовской области (арендодатель) и ООО "Теплоэнерго" (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества и оборудования N 1-2013.
Предметом договора являлась передача в аренду объектов электротехнической хозяйства (котельные и оборудование этих котельных), находящиеся в собственности администрации.
В силу п. 1.4. вышеуказанного договора аренды, с момента передачи муниципального имущества все права и обязанности по техническому обслуживанию и ремонту сдаваемого в аренду имущества переходят к Арендатору.
В соответствии с п. 3.6. этого же договора Арендодатель обязуется не позже, чем в пятнадцатидневный срок с момента поступления предложения от Арендатора, рассматривать вопросы, затрагивающие его интересы как собственника имущества. При неполучении от Арендодателя аргументированного ответа на предложения Арендатора в установленный договором срок, предложения Арендатора считаются согласованными.
В соответствии с п. 3.7. этого же договора аренды Арендодатель обязан согласовывать с Арендатором графики и сметы на проведение капитального ремонта имущества.
В соответствии с п. 4.1 Договора аренды муниципального имущества и оборудования N 1-2013 арендатор обязуется производить оплату за арендованное имущество один раз в шесть месяцев в размере 191 435 рублей 40 копеек.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Из вышеуказанной нормы права следует, что свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.
В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре и в акте приема-передачи, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Краснокутская городская администрация была ликвидирована решением Краснокутского городского Совета депутатов N 377 от 02 августа 2013 года.
В соответствии с абзацем третьим части 2 статьи 34 Федерального закона N 131-ФЗ от 06 октября 2003 года "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ч. 3 ст. 25 Устава Краснокутского муниципального района Саратовской области - Администрация Краснокутского муниципального района исполняет полномочия администрации муниципального образования город Красный Кут, являющегося административным центром Краснокутского муниципального района.
13 апреля 2015 года договор аренды муниципального имущества и оборудования N 1-2013 от 09 июля 2013 года соглашением сторон был расторгнут.
Судом первой инстанции верно установлено, что арендатор ООО "Теплоэнерго" платежи в соответствии с условиями договора не произвел, размер задолженности арендной платы составляет 4052050 рублей.
Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указал, что в ходе эксплуатации ООО "Теплоэнерго" принятого в аренду муниципального имущества, техническое состояние имущества ухудшалось в силу естественного износа и Арендатор, по заранее согласованным с Арендодателем локальным сметным расчетам, производил за счет собственных средств ремонтно-восстановительные работы и, в случае необходимости, производил замену вышедшего из строя имущества Арендодателя. Выполненные работы сдавались Арендатором Арендодателю по Актам формы КС-2. Данное обстоятельство имеет документальное подтверждение. Таким образом, в период 2013 года Арендатор произвел работы по восстановлению арендованного муниципального имущества на сумму 1 463 704 рублей.
В связи с ликвидацией Краснокутской городской администрации (Арендодатель), 01.01.2014 года заключено дополнительное соглашение N 1/2014 к договору аренды недвижимого муниципального имущества и оборудования от 09.07.2013 года N 1-2013, в результате чего произведена замена стороны Арендодателя на Администрацию Краснокутского муниципального района Саратовской области, изменены реквизиты для уплаты арендной платы, содержащиеся в п. 4.1 договора аренды и реквизиты Арендодателя. Остальные условия вышеуказанного договора аренды N 1-2013 от 09.07.2013 г. остались неизменными.
Согласно статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, неся, в противном случае бремя негативных для себя последствий.
Истец наличие задолженности по договору аренды подтвердил представленными в дело доказательствами.
Доводы апеллянта об отсутствии задолженности по арендной плате суд апелляционной инстанции находит несостоятельными по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Согласно части 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Частью 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Как правильно указал суд первой инстанции, в силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества относятся обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, а также стоимость улучшений.
В соответствии с п. 3.7 договора аренды Арендодатель обязан согласовывать с Арендатором графики и сметы на проведение капитального ремонта имущества.
В силу п. 3.3.4. вышеуказанного договора аренды, Арендатор обязуется не производить неотделимые улучшения арендуемого имущества без согласования с Арендодателем.
В силу п. 3.3.5. того же договора аренды, Арендатор обязуется производить за счет средств Арендодателя и плановые ремонты арендуемого имущества, не предусмотренных в тарифе, с предоставлением соответствующих документов, подтверждающих произведенные затраты.
В соответствии с п. 3.3.8., того же договора аренды, Арендатор обязуется осуществлять техническое обслуживание арендованного имущества собственными силами и средствами.
В силу п. 4.4. вышеуказанного договора аренды, техническое обслуживание и технический ремонт переданного имущества производится Арендатором по локально-сметному расчету, согласованному с Арендодателем.
В соответствии с п. 4.1 вышеуказанного договора аренды, Арендатор обязуется производить оплату за арендованное имущество один раз в шесть месяцев в объеме, указанном в п. 4.3. настоящего договора по следующим реквизитам..., либо путем взаиморасчета за выполненные Арендатором работы и затраты на улучшение арендованного имущества согласно локально-сметного расчета предварительно согласованного с Арендодателем. По соглашению сторон возможен иной способ, предусмотренный ст. 614 ГК РФ.
Ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие проведение ремонта арендуемого имущества, а также письмо о согласовании выполнения работ в счет арендной платы N 2917 от 20.08.2014 года, письмо в адрес арендодателя с просьбой согласовать капитальный ремонт котла N 5 в котельной N 1 в счет взаимозачета арендной платы за 2014 год.
Ссылка апеллянта на указанные доказательства несостоятельна, поскольку представленные им письма и согласования по зачету арендной платы подписаны неуполномоченным лицом, опровергаются доказательствами, имеющимися в материалах дела.
Из материалов дела следует, что Председателем комитета архитектуры, строительства и ЖКХ В.В. Беляковым В.В. в адрес ООО "Теплоэнерго" направлено письмо от 20.08.2014 N 2017, согласно которому на обращения N N 106, 107, 110, 115, 116, 118 от 06.08.2014 на выполнение объема работ на сумму 1050000 руб. в счет арендной платы за 2014 года администрация Краснокутского муниципального района считает необходимым согласовать. Обращения N N 104, 105, 108, 109, 111-114 от 06.08.2014 на проведение мероприятий на сумму 573565 остаются без согласования.
Согласно письму от 14.11.2014 N 188 капитальный ремонт котла N 5 "Факел-Г" в котельной N 1 с заменой 4 секций в счет взаимозачета арендной платы за 2014 год ориентировочно на сумму 124 000 руб. согласован с Председателем комитета по управлению имуществом и экономике администрации района Курдуповым С.П.
В материалы дела представлено приложение N 1 к Постановлению администрации района от 25.09 N 1412 "Распределение обязанностей между главой администрации района, заместителем главы администрации района по социальным вопросам, начальником управления образования, заместителем главы администрации района, начальником финансового управления, председателями комитетов администрации района, управляющей делами администрации района", согласно которому Глава администрации Краснокутского муниципального района в пределах своих полномочий, установленных Федеральным законом от 6 октября 2013 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", Уставом Краснокутского муниципального района и настоящим постановлением в том числе заключает договора, в том числе трудовые, в пределах, установленных действующим законодательством и Уставом Краснокутского муниципального района, выдает доверенности и совершает иные юридические и фактические действия, связанные с исполнением своих должностных обязанностей.
В силу главы 5 указанного приложения Беляков Владислав Владимирович - председатель комитета архитектуры, строительства и ЖКХ администрации района не обладает полномочиями по совершению гражданско-правовых сделок.
В силу главы 6 указанного приложения Курдупов Сергей Петрович - председатель комитета по управлению имуществом и экономике администрации района также не обладает полномочиями по совершению гражданско-правовых сделок.
На основании вышеизложенного следует, что представленные апеллянтом письма и согласования по зачету арендной платы подписаны неуполномоченными лицами.
Оценка представленных доказательств произведена судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, представленных в ходе судебного разбирательства, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что исковые требования заявлены законно, обоснованно и подлежат удовлетворению, поскольку ответчиком не представлены доказательства устранения нарушенного права истца.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 октября 2015 года по делу N А57-13813/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2015 N 12АП-12895/2015 ПО ДЕЛУ N А57-13813/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2015 г. по делу N А57-13813/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "23" декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "24" декабря 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании директора общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" - Горячева Александра Николаевича (паспорт <...> <...> выдан ОВД Краснокутского района Саратовской области 19.02.2007 г.), представителя общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" - Агеева В.А., по доверенности N б/н от 10.11.2015 г., представителя администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области - Бакир Е.В., по доверенности N 1528 от 31.03.2015 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 октября 2015 года по делу N А57-13813/2015 (судья Конева Н.В.) по исковому заявлению администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области (ИНН 6417069180, ОГРН 1026400822920) к обществу с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" (ИНН 6417970980, ОГРН 1076422000368) о взыскании задолженности по договору аренды муниципального имущества и оборудования,
установил:
администрация Краснокутского муниципального района Саратовской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" (далее - ответчик) о взыскании арендной платы в соответствии с договором аренды муниципального имущества и оборудования N 1-2013 от 09.07.2013 года в сумме 4052050 рублей.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28 октября 2015 года по делу N А57-13813/2015 с общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" в пользу Администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области взыскана задолженность по договору аренды муниципального имущества и оборудования N 1-2013 от 09.07.2013 года в размере 4052050 рублей.
С общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" в федеральный бюджет взыскана госпошлина в размере 43 260 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Теплоэнерго" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции необоснованно не были приняты учтены документы, подтверждающие проведение ремонтных работ, работы на сумму 1463704 руб. были выполнены ответчиком, выполнение работ на указанную сумму были согласованы с главой Администрации, что не отрицается истцом, выполнение работ на сумму 1050000 руб. согласованы с председателем комитета архитектуры, строительства и ЖКХ, ответчиком в адрес истца направлено письмо от 30.09.2014, подтверждающие факт выполнения работ на общую сумму 1415074, письмо от 16.12.2014 N 201 на сумму 121678, таким образом, у ответчика отсутствует задолженность перед истцом по договору аренды, так как положения спорного договора позволяют производить расчеты путем взаимозачета за выполненные арендатором работы и затраты на улучшение арендованного имущества.
Истец представил суду апелляционной инстанции возражения на апелляционную жалобу, в соответствии с которыми находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 09 июля 2013 года между Краснокутской городской администрацией Саратовской области (арендодатель) и ООО "Теплоэнерго" (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества и оборудования N 1-2013.
Предметом договора являлась передача в аренду объектов электротехнической хозяйства (котельные и оборудование этих котельных), находящиеся в собственности администрации.
В силу п. 1.4. вышеуказанного договора аренды, с момента передачи муниципального имущества все права и обязанности по техническому обслуживанию и ремонту сдаваемого в аренду имущества переходят к Арендатору.
В соответствии с п. 3.6. этого же договора Арендодатель обязуется не позже, чем в пятнадцатидневный срок с момента поступления предложения от Арендатора, рассматривать вопросы, затрагивающие его интересы как собственника имущества. При неполучении от Арендодателя аргументированного ответа на предложения Арендатора в установленный договором срок, предложения Арендатора считаются согласованными.
В соответствии с п. 3.7. этого же договора аренды Арендодатель обязан согласовывать с Арендатором графики и сметы на проведение капитального ремонта имущества.
В соответствии с п. 4.1 Договора аренды муниципального имущества и оборудования N 1-2013 арендатор обязуется производить оплату за арендованное имущество один раз в шесть месяцев в размере 191 435 рублей 40 копеек.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Из вышеуказанной нормы права следует, что свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.
В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре и в акте приема-передачи, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Краснокутская городская администрация была ликвидирована решением Краснокутского городского Совета депутатов N 377 от 02 августа 2013 года.
В соответствии с абзацем третьим части 2 статьи 34 Федерального закона N 131-ФЗ от 06 октября 2003 года "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ч. 3 ст. 25 Устава Краснокутского муниципального района Саратовской области - Администрация Краснокутского муниципального района исполняет полномочия администрации муниципального образования город Красный Кут, являющегося административным центром Краснокутского муниципального района.
13 апреля 2015 года договор аренды муниципального имущества и оборудования N 1-2013 от 09 июля 2013 года соглашением сторон был расторгнут.
Судом первой инстанции верно установлено, что арендатор ООО "Теплоэнерго" платежи в соответствии с условиями договора не произвел, размер задолженности арендной платы составляет 4052050 рублей.
Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указал, что в ходе эксплуатации ООО "Теплоэнерго" принятого в аренду муниципального имущества, техническое состояние имущества ухудшалось в силу естественного износа и Арендатор, по заранее согласованным с Арендодателем локальным сметным расчетам, производил за счет собственных средств ремонтно-восстановительные работы и, в случае необходимости, производил замену вышедшего из строя имущества Арендодателя. Выполненные работы сдавались Арендатором Арендодателю по Актам формы КС-2. Данное обстоятельство имеет документальное подтверждение. Таким образом, в период 2013 года Арендатор произвел работы по восстановлению арендованного муниципального имущества на сумму 1 463 704 рублей.
В связи с ликвидацией Краснокутской городской администрации (Арендодатель), 01.01.2014 года заключено дополнительное соглашение N 1/2014 к договору аренды недвижимого муниципального имущества и оборудования от 09.07.2013 года N 1-2013, в результате чего произведена замена стороны Арендодателя на Администрацию Краснокутского муниципального района Саратовской области, изменены реквизиты для уплаты арендной платы, содержащиеся в п. 4.1 договора аренды и реквизиты Арендодателя. Остальные условия вышеуказанного договора аренды N 1-2013 от 09.07.2013 г. остались неизменными.
Согласно статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, неся, в противном случае бремя негативных для себя последствий.
Истец наличие задолженности по договору аренды подтвердил представленными в дело доказательствами.
Доводы апеллянта об отсутствии задолженности по арендной плате суд апелляционной инстанции находит несостоятельными по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Согласно части 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Частью 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Как правильно указал суд первой инстанции, в силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества относятся обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, а также стоимость улучшений.
В соответствии с п. 3.7 договора аренды Арендодатель обязан согласовывать с Арендатором графики и сметы на проведение капитального ремонта имущества.
В силу п. 3.3.4. вышеуказанного договора аренды, Арендатор обязуется не производить неотделимые улучшения арендуемого имущества без согласования с Арендодателем.
В силу п. 3.3.5. того же договора аренды, Арендатор обязуется производить за счет средств Арендодателя и плановые ремонты арендуемого имущества, не предусмотренных в тарифе, с предоставлением соответствующих документов, подтверждающих произведенные затраты.
В соответствии с п. 3.3.8., того же договора аренды, Арендатор обязуется осуществлять техническое обслуживание арендованного имущества собственными силами и средствами.
В силу п. 4.4. вышеуказанного договора аренды, техническое обслуживание и технический ремонт переданного имущества производится Арендатором по локально-сметному расчету, согласованному с Арендодателем.
В соответствии с п. 4.1 вышеуказанного договора аренды, Арендатор обязуется производить оплату за арендованное имущество один раз в шесть месяцев в объеме, указанном в п. 4.3. настоящего договора по следующим реквизитам..., либо путем взаиморасчета за выполненные Арендатором работы и затраты на улучшение арендованного имущества согласно локально-сметного расчета предварительно согласованного с Арендодателем. По соглашению сторон возможен иной способ, предусмотренный ст. 614 ГК РФ.
Ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие проведение ремонта арендуемого имущества, а также письмо о согласовании выполнения работ в счет арендной платы N 2917 от 20.08.2014 года, письмо в адрес арендодателя с просьбой согласовать капитальный ремонт котла N 5 в котельной N 1 в счет взаимозачета арендной платы за 2014 год.
Ссылка апеллянта на указанные доказательства несостоятельна, поскольку представленные им письма и согласования по зачету арендной платы подписаны неуполномоченным лицом, опровергаются доказательствами, имеющимися в материалах дела.
Из материалов дела следует, что Председателем комитета архитектуры, строительства и ЖКХ В.В. Беляковым В.В. в адрес ООО "Теплоэнерго" направлено письмо от 20.08.2014 N 2017, согласно которому на обращения N N 106, 107, 110, 115, 116, 118 от 06.08.2014 на выполнение объема работ на сумму 1050000 руб. в счет арендной платы за 2014 года администрация Краснокутского муниципального района считает необходимым согласовать. Обращения N N 104, 105, 108, 109, 111-114 от 06.08.2014 на проведение мероприятий на сумму 573565 остаются без согласования.
Согласно письму от 14.11.2014 N 188 капитальный ремонт котла N 5 "Факел-Г" в котельной N 1 с заменой 4 секций в счет взаимозачета арендной платы за 2014 год ориентировочно на сумму 124 000 руб. согласован с Председателем комитета по управлению имуществом и экономике администрации района Курдуповым С.П.
В материалы дела представлено приложение N 1 к Постановлению администрации района от 25.09 N 1412 "Распределение обязанностей между главой администрации района, заместителем главы администрации района по социальным вопросам, начальником управления образования, заместителем главы администрации района, начальником финансового управления, председателями комитетов администрации района, управляющей делами администрации района", согласно которому Глава администрации Краснокутского муниципального района в пределах своих полномочий, установленных Федеральным законом от 6 октября 2013 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", Уставом Краснокутского муниципального района и настоящим постановлением в том числе заключает договора, в том числе трудовые, в пределах, установленных действующим законодательством и Уставом Краснокутского муниципального района, выдает доверенности и совершает иные юридические и фактические действия, связанные с исполнением своих должностных обязанностей.
В силу главы 5 указанного приложения Беляков Владислав Владимирович - председатель комитета архитектуры, строительства и ЖКХ администрации района не обладает полномочиями по совершению гражданско-правовых сделок.
В силу главы 6 указанного приложения Курдупов Сергей Петрович - председатель комитета по управлению имуществом и экономике администрации района также не обладает полномочиями по совершению гражданско-правовых сделок.
На основании вышеизложенного следует, что представленные апеллянтом письма и согласования по зачету арендной платы подписаны неуполномоченными лицами.
Оценка представленных доказательств произведена судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, представленных в ходе судебного разбирательства, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что исковые требования заявлены законно, обоснованно и подлежат удовлетворению, поскольку ответчиком не представлены доказательства устранения нарушенного права истца.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 октября 2015 года по делу N А57-13813/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)