Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по уплате арендных платежей, в нарушение договора на внешней стороне арендованного помещения ответчиком размещена реклама, размещение которой не было согласовано с арендодателем, реклама была демонтирована ответчиком после получения претензии, в связи с чем начислен штраф.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Завьялова С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Чубаровой Н.В.,
судей Анашкина А.А., Карпушкиной Е.И.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чубаровой Н.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "М.О. Строй Реставрация" на решение Бутырского районного суда города Москвы от 31 мая 2017 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ОАО "Мособлстройреставрация" к А.К., А.А. о взыскании задолженности по арендной плате - отказать.
Встречные исковые требования А.К. к ОАО "Мособлстройреставрация" о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств, уплаченных по договору аренды и обеспечительного депозита - удовлетворить частично.
Взыскать в пользу А.К. с ОАО "Мособлстройреставрация" обеспечительный депозит в размере 95 000 рублей.
Взыскать в пользу А.К. с ОАО "Мособлстройреставрация" расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 050 рублей",
Истец ОАО "Мособлстройреставрация" обратился в суд с иском к А.К. и А.А. о взыскании задолженности по арендной плате, ссылаясь на то, что между ОАО "М.О. Строй Реставрация", являющегося Арендодателем, и А.К., являющейся Арендатором, был заключен Договор аренды N 1 от 17.08.2016 г., предметом которого являлось нежилое помещение площадью 43, 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. *, д. *, цокольный этаж 0, помещение 2, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, которое передано Арендатору по Акту приема-передачи 17.08.2016 г. в отличном состоянии без претензий. Также между названными сторонами заключен договор поручительства от 17.08.2016 г., по условиям которого поручитель обязался отвечать по всем обязательствам по договору аренды N 1. Арендная плата состоит из двух частей (п. 4 Договора): базовая часть за один месяц в размере 95 000 руб. и переменная. За период с 01.11.2016 г. по настоящее время ответчиком не исполнялось обязательство по ежемесячно оплате базовой и переменной части арендной платы, задолженность за ноябрь и декабрь 2016 г. составила 190 000 руб. и 9 709, 01 руб. (переменная часть арендной платы). Согласно п. 6.3.12 Договора начислена неустойка в размере 115 900 руб. и 5 497, 83 руб. В соответствии с положением п. 6.3.14 Договора начислен штраф за период с 23.08.2016 г. по 15.01.2016 г. (146 календарных дней) в размере 73 000 руб. В нарушение положения п. 6.3.17 Договора с 01.11.2016 г. на внешней стороне арендованного помещения Ответчиком размещена реклама "Салон красоты", размещение которой не было согласовано с Арендодателем и была демонтирована ответчиком 25.12.2016 г. после получения претензии от 12.12.2016 г., в связи с чем начислен штраф в размере 275 000 руб., из суммы которого была удержана сумма обеспечительного депозита в размере 95 000 руб., и оставшаяся часть штрафа составляет на настоящий момент сумму в размере 180 000 руб.
На основании вышеизложенного, а также с учетом уточненных исковых требований, истец просил взыскать с ответчиков: задолженность за период ноябрь, декабрь 2016 г. по базовой части арендной платы в размере 190 000 руб., неустойку за просрочку внесения базовой части с 01.11.2016 г. в размере 95 000 руб. за ноябрь 2016 г., неустойку за просрочку внесения базовой части арендной платы с 01.11.2016 г. в размере 95 000 руб. за декабрь 2016 г., штраф за просрочку внесения базовой части арендной платы в размере 30 000 руб., задолженность за период ноябрь, декабрь 2016 г. по переменной части арендной платы в размере 9 709, 01 руб., неустойку за просрочку внесения переменной части с 10.10.2016 г. за август - сентябрь 2016 г. в размере 448, 39 руб., неустойку за просрочку внесения переменной части арендной платы с 10.10.2016 г. за октябрь 2016 г. по день погашения задолженности в размере 5 763, 55 руб., неустойку за просрочку внесения переменной части арендной платы с 10.12.2016 г. за ноябрь 2016 г. по день погашения задолженности в размере 3 497, 07 руб., штраф за не предоставление договора страхования с 22.08.2016 г. по 07.03.2017 г. в размере 99 000 руб., штраф за несанкционированное размещение рекламной вывески в размере 180 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 9 240 руб., и расходы по оплате услуг представителя в размере 60 000 руб.
Ответчиком А.К. были заявленные встречные исковые требования к ОАО "Мособлстройреставрация" о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств, уплаченных по договору аренды и обеспечительного депозита, со ссылкой на то, что фактическое осуществление права пользования помещением не возникло в связи с необходимостью проведения ремонтных работ по протяжке труб холодного и горячего водоснабжения, что проводилось силами арендодателя за счет Арендатора в период с 17.08.2016 г. по 25.08.2016 г., однако работы были проведены некачественно и арендуемое помещение было дважды затоплено, кроме того, согласно ответу Центра гигиены и эпидемиологии в г. Москве от 12.10.2016 г. использование арендуемого помещения в целях осуществления деятельности салона красоты и косметологии запрещено в силу п. 2. СанПиН 2.1.2.2631-10, в связи с чем Арендатор обратилась к арендатору с претензией, на что в свою очередь арендодатель сообщило о готовности устранить недостатки в письме от 12.10.2016 г., однако, недостаток устранен не был. Таким образом, арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с целями и условиями договора аренды. Учитывая вышеизложенное, А.К. просила расторгнуть договор Аренды, взыскать с ОАО "Мособлстройреставрация" денежные средства в размере 190 000 руб., уплаченных в счет аренды за сентябрь, октябрь 2016 г., и в размере 95 000 руб. в счет обеспечительного депозита.
Представитель истца ОАО "Мособлстройреставрация" А.Ю.А. в судебное заседание первой инстанции явился, первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд отказать в удовлетворении встречных исковых требований.
Представитель ответчика А.К. - Д. в судебное заседание первой инстанции явилась, просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ОАО "Мособлстройреставрация" и удовлетворить встречный иск по доводам, изложенным в нем.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит истец ОАО "Мособлстройреставрация" по доводам апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, выслушав представителя истца ОАО "Мособлстройреставрация" В., представителя ответчиков А.К. и А.А. - А.Ю.А., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в соответствии с пп. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 123 Конституции РФ, ст. ст. 2, 8, 432, 450, 451, 606, 607, 611, 612, 620, 1102, 1103 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 30.03.1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 г. N 49 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".
Как установлено судом и следует из материалов дела, 17 августа 2016 года между ОАО "Мособлстройреставрация" именуемого Арендодателем и А.К., являющейся Арендатором был заключен Договор аренды N 1, предметом которого являлось нежилое помещение площадью 43, 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. *, д. *, кадастровый номер 77:01:0004035:*, цокольный этаж 0, помещение 2, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, с целью его использования - для предоставления услуг населению (салон красоты, парикмахерская, косметология).
Названное жилое помещение передано Арендатору по Акту приема-передачи 17.08.2016 г.
В тот же день, 17.08.2016 г. между ОАО "Мособлстройреставрация", выступающего в качестве кредитора, и А.А., выступающему поручителем, заключен договор поручительства, согласно которому Поручитель обязуется отвечать перед кредитором за исполнение А.К. всех обязательство по Договору аренды N 1 от 17.08.2016 г.
Согласно п. 4 Договора начисление арендной платы начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи объекта и до момента фактического возврата по Акту приема-передачи и включает в себя плату за пользованием объектом аренды, эксплуатационные расходы, плату за отопление, водоснабжение, канализацию, электроснабжение, иные коммунальные услуги и состоит из: базовой части за 1 месяц в размере 95 000 руб. подлежащей уплате не позднее 1 числа оплачиваемого месяца и переменной части арендной платы.
В силу п. 5.1 Договора с даты подписания Договора Арендатор в качестве обеспечения своих обязательств уплачивает сумму в размере 95 000 руб. (обеспечительный депозит), который подлежит возврату Арендатору только при отсутствии задолженностей.
Факт внесения обеспечительного депозита подтвержден документально и сторонами в судебном заседании не оспаривался.
22.11.2016 г. инспекцией по контролю за состоянием художественного оформления и рекламы АТИ г. Москвы на имя руководителя ОАО "Мособлстройреставрация" было направлено уведомление о вызове в Инспекцию для отобрания объяснений и составления протокола об административном правонарушении по ч. 2 ст. 8.6.1 Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях за нарушение установленных Правительством Москвы требований к размещению информационных конструкций, а также выдано предписание в срок до 30.12.2016 г. устранить выявленные нарушения.
Как следует из пояснений представителя ОАО "Мособлстройреставрация", данных в судебном заседании первой инстанции, за период с 01.11.2016 г. по настоящее время ответчиком не исполнялось обязательство по ежемесячной оплате базовой и переменной части арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность, ОАО "Мособлстройреставрация" была написана претензия в адрес А.К. и поручителя об уплате штрафа, претензия о взыскании задолженности, неустойки, устранении нарушений, которые А.К. получила лично в тот же день - 12.12.2016 г., что усматривается из отметки на названных документов. 07.02.2017 г. ОАО "Мособлстройреставрация" в адрес А.К. направил уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, которое получено адресатом 18 марта 2017 г.
В свою очередь, А.К. в обоснование встречного иска предоставлено дополнительное соглашение N 1 к Договору аренды N 1 от 17.08.2016 г., из условий которого, следует, что в период с 17.08.2016 г. по 25.08.2016 г. Арендодателем предоставлены Арендатору "арендные каникулы" для проведения ремонтных работ Арендодателем за счет Арендатора с привлечением третьих лиц - протянуть трубы холодного и горячего водоснабжения, водоотведение с установкой сололифта, оплата работ производится 10 000 руб. за работу в день подписания дополнительного соглашения и оплата стройматериалов в день предоставления Арендатору документов, подтверждающих их приобретение.
Из пояснений представителя А.К., следует, что работы были проведены некачественно и арендуемое помещение было дважды затоплено. Как следует из ответа Центра гигиены и эпидемиологии в г. Москве от 12.10.2016 г. на имя А.К., использование арендуемого помещения в целях осуществления деятельности салона красоты и косметологии запрещено в силу п. 2. СанПиН 2.1.2.2631-10, с целью предотвращения возникновения и распространения инфекционных и неинфекционных заболеваний среди клиентов и персонала салона красоты необходимо при перепланировке предусмотреть требования в соответствии с СанПиН 2.1.2.2631-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги", утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 18.05.2010 г. N 59.
После получения названного ответа Арендатор обратилась к арендатору с претензией, на что в свою очередь арендодатель сообщило о готовности устранить недостатки в письме от 12.10.2016 г., однако, недостаток устранен не был, Арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с целями договора, после чего Арендатор в лице А.К. направила в адрес ОАО "Мособлстройреставрация" уведомление о расторжении договора.
Разрешая исковые требования сторон, суд первой инстанции исходил из того, что А.К. собиралась использовать его под салон красоты, однако арендуемое помещение не соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к данного вида помещениям, в том числе, его нормам СанПиН 2.1.2.2631-10, при этом, как установлено судом, приведение его в соответствие с названными требованиями нормативных правовых актов, устанавливающих порядок (правила) выполнения работ либо оказания населению услуг на данный момент невозможно, в том числе в связи с отсутствием согласия собственников соседних жилых помещений на оборудование данного нежилого помещения отдельным входом/выходом. В связи с чем, по мнению суда, у А.К. возникло право в одностороннем порядке требовать расторжения договора аренды, что ею и было сделано.
Поскольку, как указал суд, А.К. воспользовалась предоставленным действующим законодательством правом на односторонний отказ от договора, названный договор считается расторгнутым.
Учитывая, что арендные отношения прекращены сторонами и помещение освобождено, учитывая вышеизложенные и установленные судом обстоятельства в части основания и мотив обращения А.К. с претензией о расторжении договора, а также учитывая, что отсутствуют сведения о том, что А.К. до получения ответа из Центра гигиены и эпидемиологии в г. Москве от 12.10.2016 г., содержащего указание на невозможность использования помещения в заявленных целях, после чего ею и было направлено уведомление о расторжении договора, нарушались обязательства по договору либо совершались действия со стороны истца, влекущие применения каких-либо мер ответственности и, соответственно, оснований для применения обеспечительных мер, доказательства, подтверждающие виновность действий А.К. по прекращению договора аренды, в материалах дела также отсутствуют, в связи с чем суд пришел к выводу, что оснований для удержания перечисленной на счет ОАО "Мособлстройреставрация" по спорному договору суммы обеспечительного депозита не имеется, в связи с чем требования А.К. о взыскании неосновательного обогащения подлежат удовлетворению.
Одновременно суд отклонил доводы ОАО "Мособлстройреставрация" о зачете обеспечительного депозита в счет оплаты аренды помещения.
При этом, суд отказал и в удовлетворении встречных исковых требований в части взыскания с ОАО "Мособлстройреставрация" денежных средств в размере 190 000 руб. уплаченных в счет аренды за сентябрь, октябрь 2016 г., указав, что заключение сделки совершалось по волеизъявлению обеих сторон, ее условия устанавливались сторонами по согласованию, в том числе и заключение дополнительного соглашения, при этом арендодатель передал имущество, а арендодатель принял имущество без каких-либо претензий, а, выявление в рамках эксплуатации здания нарушений, препятствующих дальнейшему использованию не является основанием для возврата денежных средств, уплаченных в счет аренды, так как данные обстоятельства не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть, поскольку на момент заключения договора помещение осматривалось.
Учитывая, что А.К. как Арендатор после получения ответа Центра гигиены и эпидемиологии в г. Москве от 12.10.2016 г. обратилась к Арендодателю с претензией, последний сообщил о готовности устранить недостатки в письме от 12.10.2016 г., однако, недостаток устранен не был, Арендатор в лице А.К. направила в адрес ОАО "Мособлстройреставрация" 12.12.2016 г. уведомление о расторжении договора, суд счел требования ОАО "Мособлстройреставрация" к А.К., А.А. о взыскании задолженности по арендной плате за ноябрь, декабрь 2016 г., неустоек, не подлежащими удовлетворению.
Однако с данными выводами судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора только в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
В соответствии со ст. ст. 453, 614 ГК РФ ответчик обязан уплатить истцу сумму задолженности по арендной плате поскольку сам факт расторжения договора не прекращает данного обязательства и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договора. Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды помещения не может быть признан расторгнутым в одностороннем порядке, поскольку 14 декабря 2016 года стороны заключили соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 17 августа 2016 г. N 1. Стороны пришли к обоюдному согласию о расторжении между ними договора аренды N 1 от 17.08.2016 г. При этом стороны согласовали, что данное соглашение вступит в силу с даты оплаты Арендатором задолженности и иных платежей, предусмотренных пп. 3.2 - 3.4 соглашения. Данным соглашением Арендатор обязался в срок до 20.12.2016 года оплатить образовавшуюся задолженность (задолженность по базовой части за ноябрь и декабрь 2016 год в размере 190 000 руб.), привести помещение в первоначальное состояние, убрать рекламную вывеску. Соответствующее соглашение было заключено с условием выполнения Арендатором требований пунктов 3.2 - 3.4 Соглашения. В случае неоплаты или несвоевременной оплаты Арендатором платежей, предусмотренных пунктами 3.2 - 3.4 соответствующего Соглашения, Договор не считается расторгнутым, а Соглашение не вступает в силу, его положения не применяются, при этом Арендодатель сохраняет право требовать уплаты штрафных санкций и неустоек, предусмотренных Договором.
Довод А.К. о том, что соглашение не вступило в силу, поскольку арендатор не произвел предусмотренный соглашением платеж в счет погашения задолженности по арендной плате, не является основанием для того, чтобы признать договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке. Как следует из материалов дела, стороны договорились о том, что аренда помещения прекращается по соглашению арендодателя и арендатора, при этом арендатор не приступил к погашению задолженности по оплате аренды помещения, следовательно, арендатор, уклонившийся от исполнения взятых на себя обязанностей по внесению денежных средств, не может ссылаться на указанное обстоятельство, как основание, освобождающее его от обязанности возместить долг по арендной плате.
Более того, имеющееся в материалах дела уведомление от 12 декабря 2016 г., которое ответчик считает требованием о расторжении договора в одностороннем порядке, таковым не является. 12 декабря 2016 г. А.К. направила в адрес ответчика уведомление, в котором просила рассмотреть возможность обоюдного расторжения договора N 1 от 17 августа 2016 г. с оплатой переменной части арендной платы, демонтажа мокрой точки в малом помещении собственными силами и за свой счет, оплатой за ноябрь в счет обеспечительного депозита и оплатой за декабрь в размере 40 000 рублей с передачей помещения по акту приема-передачи.
Таким образом, А.К. признавала наличие задолженности по оплате арендной платы за помещение, просила заключить соглашение о расторжении договора аренды и принять помещение по акту приема-передачи, следовательно, оснований считать договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке по причине неисполнения арендодателем своих обязанностей не имеется.
Кроме того, судебная коллегия не соглашается с доводом истца по встречному иску о том, что А.К. вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в связи с тем, что помещение невозможно использовать по целевому назначению, поскольку письмо ФБУЗ "Центра гигиены и эпидемиологии в городе Москве" от 12.10.2016 г. N 34/6-1464 информационного характера не является достаточным подтверждением существенных недостатков сданного в аренду помещения, а также не отменяет наступление последствий фактического использования имущества ответчиком.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что с А.К. в пользу ОАО "Мособлстройреставрация" подлежит взысканию установленная в соглашении от 14 декабря 2016 года задолженность по базовой части арендной платы за декабрь 2016 года в размере 95 000 руб., задолженность по переменной части арендной платы за сентябрь, октябрь, ноябрь 2016 года в размере 9 709 руб. 01 коп.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что обеспечительный депозит в размере 95 000 руб. следует зачесть в счет оплаты арендной платы за ноябрь 2016 года, поэтому принудительному взысканию указанная сумма не подлежит.
Штраф за просрочку внесения арендных платежей за ноябрь и декабрь 2016 г. в соответствии с п. 6.3.12 договора аренды, неустойка за просрочку внесения переменной части арендной платы за августа - сентябрь 2016 г., неустойка за просрочку внесения переменной части арендной платы за октябрь 2016 г., неустойка за просрочку внесения переменной части арендной платы за ноябрь 2016 г. подлежит взысканию с А.К. в пользу ОАО "Мособлстройреставрация" с применением положений ст. 333 ГК РФ, поскольку сумма начисленных истцом неустоек явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства по уплате арендной платы с учетом того, что ответчиком был внесен обеспечительный платеж в размере 95 000 рублей, который остается в распоряжении арендодателя. Оснований для взыскания с арендодателя обеспечительного платежа в пользу арендатора не имеется, поскольку судебной коллегией признаны необоснованными доводы встречного искового заявления.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что с А.К. в пользу ОАО "Мособлстройреставрация" следует взыскать неустойку за просрочку внесения базовой части арендной платы за ноябрь - декабрь 2016 года в размере 9 000 руб., штраф в размере 5 000 руб., неустойку за просрочку внесения переменной части арендной платы в размере 5 000 руб.
Поскольку исполнение обязательств А.К. по договору аренды было обеспечено договором поручительства от 17 августа 2016 года, судебная коллегия приходит к выводу о том, что задолженность по уплате арендных платежей и неустоек за просрочку внесения денежных средств подлежит взысканию с А.А., солидарно с А.К.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что иск о взыскании штрафа за непредставление договора страхования с 22 августа 2016 г. в размере 500 рублей за каждый день просрочки не подлежит удовлетворению.
В соответствии с п. 6.3.14 договора аренды арендатор должен за свой счет застраховать гражданскую ответственность в отношении причинения вреда жизни и здоровью или имущественного вреда третьим лицам. В случае несвоевременного предоставления арендатором копии договора страхования гражданской ответственности арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты штрафа в размере 500 рублей за каждый день просрочки предоставления указанного договора.
Поскольку договор аренды был сторонами прекращен, а в период действия арендных отношений арендодатель не предъявлял арендатору требование о предоставлении договора страхования или уплаты штрафа, оснований для взыскания неустойки за неисполнение обязанности, которая прекратила свое действие на период предъявления соответствующего иска, не имеется.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для взыскания штрафа за несанкционированное размещение рекламной вывески в соответствии с п. 6.3.17 договора в размере 180 000 рублей не имеется.
В соответствии с п. 6.3.17 договора арендатор не вправе без согласия арендодателя использовать объект аренды, места общего пользования, прилегающую к объекту территорию для организации рекламных акций, выставок, ярмарок, культурно-зрелищных и других мероприятий, направленных на размещение любой рекламы. В случае размещения арендатором в здании и/или на прилегающей территории любой рекламы, не согласованной с арендодателем, арендатор уплачивает штраф в размере 5 000 рублей за каждый день такого несанкционированного размещения.
Из материалов дела следует, что 22 ноября 2016 года руководитель ОАО "Мособлстройреставрация" была уведомлен инспектором Административно-технической инспекции о том, что информационная конструкция размещена по адресу: г. Москва, ул. *, дом *, с нарушением требований Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2013 г. N 902-ПП "О размещении информационных конструкций в г. Москве".
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что нарушение правил размещения информационной конструкции не охватывается содержанием п. 6.3.17 договора, предусматривающим последствия несоблюдения процедуры предварительного согласования с арендодателем рекламных мероприятий, осуществляемых арендатором.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку судом были неверно сделаны выводы из установленных в ходе судебного заседания обстоятельствах дела в связи с неправильным применением норм материального права, с вынесением нового решения о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
В соответствии с требованиями ст. ст. 98, 100 ГПК РФ коллегия взыскивает с ответчика А.К. в пользу истца ОАО "Мособлстройреставрация" расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 9 240 руб., расходы на услуги представителя в размере 20 000 руб., учитывая количество судебных заседаний, сложность категории спора, принципы разумности и справедливости.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ судебная коллегия
Решение Бутырского районного суда города Москвы от 31 мая 2017 года отменить.
Взыскать с А.К. в пользу ОАО "Мособлстройреставрация" задолженность по базовой части арендной платы за декабрь 2016 года в размере 95 000 руб. (обеспечительный депозит в размере 95 000 руб. засчитать в счет оплаты арендной платы за ноябрь 2016 года), задолженность по переменной части арендной платы за сентябрь, октябрь, ноябрь 2016 года в размере 9 709 руб. 01 коп., неустойку за просрочку внесения базовой части арендной платы за ноябрь - декабрь 2016 года в размере 9 000 руб., штраф в размере 5 000 руб., неустойку за просрочку внесения переменной части арендной платы в размере 5 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 240 руб., расходы на услуги представителя в размере 20 000 руб.
В удовлетворении остальной части требований ОАО "Мособлстройреставрация" - отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований А.К. к ОАО "Мособлстройреставрация" - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.09.2017 ПО ДЕЛУ N 33-33963/2017
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов, штрафа.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по уплате арендных платежей, в нарушение договора на внешней стороне арендованного помещения ответчиком размещена реклама, размещение которой не было согласовано с арендодателем, реклама была демонтирована ответчиком после получения претензии, в связи с чем начислен штраф.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 сентября 2017 г. по делу N 33-33963/17
Судья: Завьялова С.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Чубаровой Н.В.,
судей Анашкина А.А., Карпушкиной Е.И.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чубаровой Н.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "М.О. Строй Реставрация" на решение Бутырского районного суда города Москвы от 31 мая 2017 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ОАО "Мособлстройреставрация" к А.К., А.А. о взыскании задолженности по арендной плате - отказать.
Встречные исковые требования А.К. к ОАО "Мособлстройреставрация" о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств, уплаченных по договору аренды и обеспечительного депозита - удовлетворить частично.
Взыскать в пользу А.К. с ОАО "Мособлстройреставрация" обеспечительный депозит в размере 95 000 рублей.
Взыскать в пользу А.К. с ОАО "Мособлстройреставрация" расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 050 рублей",
установила:
Истец ОАО "Мособлстройреставрация" обратился в суд с иском к А.К. и А.А. о взыскании задолженности по арендной плате, ссылаясь на то, что между ОАО "М.О. Строй Реставрация", являющегося Арендодателем, и А.К., являющейся Арендатором, был заключен Договор аренды N 1 от 17.08.2016 г., предметом которого являлось нежилое помещение площадью 43, 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. *, д. *, цокольный этаж 0, помещение 2, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, которое передано Арендатору по Акту приема-передачи 17.08.2016 г. в отличном состоянии без претензий. Также между названными сторонами заключен договор поручительства от 17.08.2016 г., по условиям которого поручитель обязался отвечать по всем обязательствам по договору аренды N 1. Арендная плата состоит из двух частей (п. 4 Договора): базовая часть за один месяц в размере 95 000 руб. и переменная. За период с 01.11.2016 г. по настоящее время ответчиком не исполнялось обязательство по ежемесячно оплате базовой и переменной части арендной платы, задолженность за ноябрь и декабрь 2016 г. составила 190 000 руб. и 9 709, 01 руб. (переменная часть арендной платы). Согласно п. 6.3.12 Договора начислена неустойка в размере 115 900 руб. и 5 497, 83 руб. В соответствии с положением п. 6.3.14 Договора начислен штраф за период с 23.08.2016 г. по 15.01.2016 г. (146 календарных дней) в размере 73 000 руб. В нарушение положения п. 6.3.17 Договора с 01.11.2016 г. на внешней стороне арендованного помещения Ответчиком размещена реклама "Салон красоты", размещение которой не было согласовано с Арендодателем и была демонтирована ответчиком 25.12.2016 г. после получения претензии от 12.12.2016 г., в связи с чем начислен штраф в размере 275 000 руб., из суммы которого была удержана сумма обеспечительного депозита в размере 95 000 руб., и оставшаяся часть штрафа составляет на настоящий момент сумму в размере 180 000 руб.
На основании вышеизложенного, а также с учетом уточненных исковых требований, истец просил взыскать с ответчиков: задолженность за период ноябрь, декабрь 2016 г. по базовой части арендной платы в размере 190 000 руб., неустойку за просрочку внесения базовой части с 01.11.2016 г. в размере 95 000 руб. за ноябрь 2016 г., неустойку за просрочку внесения базовой части арендной платы с 01.11.2016 г. в размере 95 000 руб. за декабрь 2016 г., штраф за просрочку внесения базовой части арендной платы в размере 30 000 руб., задолженность за период ноябрь, декабрь 2016 г. по переменной части арендной платы в размере 9 709, 01 руб., неустойку за просрочку внесения переменной части с 10.10.2016 г. за август - сентябрь 2016 г. в размере 448, 39 руб., неустойку за просрочку внесения переменной части арендной платы с 10.10.2016 г. за октябрь 2016 г. по день погашения задолженности в размере 5 763, 55 руб., неустойку за просрочку внесения переменной части арендной платы с 10.12.2016 г. за ноябрь 2016 г. по день погашения задолженности в размере 3 497, 07 руб., штраф за не предоставление договора страхования с 22.08.2016 г. по 07.03.2017 г. в размере 99 000 руб., штраф за несанкционированное размещение рекламной вывески в размере 180 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 9 240 руб., и расходы по оплате услуг представителя в размере 60 000 руб.
Ответчиком А.К. были заявленные встречные исковые требования к ОАО "Мособлстройреставрация" о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств, уплаченных по договору аренды и обеспечительного депозита, со ссылкой на то, что фактическое осуществление права пользования помещением не возникло в связи с необходимостью проведения ремонтных работ по протяжке труб холодного и горячего водоснабжения, что проводилось силами арендодателя за счет Арендатора в период с 17.08.2016 г. по 25.08.2016 г., однако работы были проведены некачественно и арендуемое помещение было дважды затоплено, кроме того, согласно ответу Центра гигиены и эпидемиологии в г. Москве от 12.10.2016 г. использование арендуемого помещения в целях осуществления деятельности салона красоты и косметологии запрещено в силу п. 2. СанПиН 2.1.2.2631-10, в связи с чем Арендатор обратилась к арендатору с претензией, на что в свою очередь арендодатель сообщило о готовности устранить недостатки в письме от 12.10.2016 г., однако, недостаток устранен не был. Таким образом, арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с целями и условиями договора аренды. Учитывая вышеизложенное, А.К. просила расторгнуть договор Аренды, взыскать с ОАО "Мособлстройреставрация" денежные средства в размере 190 000 руб., уплаченных в счет аренды за сентябрь, октябрь 2016 г., и в размере 95 000 руб. в счет обеспечительного депозита.
Представитель истца ОАО "Мособлстройреставрация" А.Ю.А. в судебное заседание первой инстанции явился, первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд отказать в удовлетворении встречных исковых требований.
Представитель ответчика А.К. - Д. в судебное заседание первой инстанции явилась, просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ОАО "Мособлстройреставрация" и удовлетворить встречный иск по доводам, изложенным в нем.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит истец ОАО "Мособлстройреставрация" по доводам апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, выслушав представителя истца ОАО "Мособлстройреставрация" В., представителя ответчиков А.К. и А.А. - А.Ю.А., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в соответствии с пп. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 123 Конституции РФ, ст. ст. 2, 8, 432, 450, 451, 606, 607, 611, 612, 620, 1102, 1103 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 30.03.1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 г. N 49 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".
Как установлено судом и следует из материалов дела, 17 августа 2016 года между ОАО "Мособлстройреставрация" именуемого Арендодателем и А.К., являющейся Арендатором был заключен Договор аренды N 1, предметом которого являлось нежилое помещение площадью 43, 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. *, д. *, кадастровый номер 77:01:0004035:*, цокольный этаж 0, помещение 2, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, с целью его использования - для предоставления услуг населению (салон красоты, парикмахерская, косметология).
Названное жилое помещение передано Арендатору по Акту приема-передачи 17.08.2016 г.
В тот же день, 17.08.2016 г. между ОАО "Мособлстройреставрация", выступающего в качестве кредитора, и А.А., выступающему поручителем, заключен договор поручительства, согласно которому Поручитель обязуется отвечать перед кредитором за исполнение А.К. всех обязательство по Договору аренды N 1 от 17.08.2016 г.
Согласно п. 4 Договора начисление арендной платы начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи объекта и до момента фактического возврата по Акту приема-передачи и включает в себя плату за пользованием объектом аренды, эксплуатационные расходы, плату за отопление, водоснабжение, канализацию, электроснабжение, иные коммунальные услуги и состоит из: базовой части за 1 месяц в размере 95 000 руб. подлежащей уплате не позднее 1 числа оплачиваемого месяца и переменной части арендной платы.
В силу п. 5.1 Договора с даты подписания Договора Арендатор в качестве обеспечения своих обязательств уплачивает сумму в размере 95 000 руб. (обеспечительный депозит), который подлежит возврату Арендатору только при отсутствии задолженностей.
Факт внесения обеспечительного депозита подтвержден документально и сторонами в судебном заседании не оспаривался.
22.11.2016 г. инспекцией по контролю за состоянием художественного оформления и рекламы АТИ г. Москвы на имя руководителя ОАО "Мособлстройреставрация" было направлено уведомление о вызове в Инспекцию для отобрания объяснений и составления протокола об административном правонарушении по ч. 2 ст. 8.6.1 Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях за нарушение установленных Правительством Москвы требований к размещению информационных конструкций, а также выдано предписание в срок до 30.12.2016 г. устранить выявленные нарушения.
Как следует из пояснений представителя ОАО "Мособлстройреставрация", данных в судебном заседании первой инстанции, за период с 01.11.2016 г. по настоящее время ответчиком не исполнялось обязательство по ежемесячной оплате базовой и переменной части арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность, ОАО "Мособлстройреставрация" была написана претензия в адрес А.К. и поручителя об уплате штрафа, претензия о взыскании задолженности, неустойки, устранении нарушений, которые А.К. получила лично в тот же день - 12.12.2016 г., что усматривается из отметки на названных документов. 07.02.2017 г. ОАО "Мособлстройреставрация" в адрес А.К. направил уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, которое получено адресатом 18 марта 2017 г.
В свою очередь, А.К. в обоснование встречного иска предоставлено дополнительное соглашение N 1 к Договору аренды N 1 от 17.08.2016 г., из условий которого, следует, что в период с 17.08.2016 г. по 25.08.2016 г. Арендодателем предоставлены Арендатору "арендные каникулы" для проведения ремонтных работ Арендодателем за счет Арендатора с привлечением третьих лиц - протянуть трубы холодного и горячего водоснабжения, водоотведение с установкой сололифта, оплата работ производится 10 000 руб. за работу в день подписания дополнительного соглашения и оплата стройматериалов в день предоставления Арендатору документов, подтверждающих их приобретение.
Из пояснений представителя А.К., следует, что работы были проведены некачественно и арендуемое помещение было дважды затоплено. Как следует из ответа Центра гигиены и эпидемиологии в г. Москве от 12.10.2016 г. на имя А.К., использование арендуемого помещения в целях осуществления деятельности салона красоты и косметологии запрещено в силу п. 2. СанПиН 2.1.2.2631-10, с целью предотвращения возникновения и распространения инфекционных и неинфекционных заболеваний среди клиентов и персонала салона красоты необходимо при перепланировке предусмотреть требования в соответствии с СанПиН 2.1.2.2631-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги", утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 18.05.2010 г. N 59.
После получения названного ответа Арендатор обратилась к арендатору с претензией, на что в свою очередь арендодатель сообщило о готовности устранить недостатки в письме от 12.10.2016 г., однако, недостаток устранен не был, Арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с целями договора, после чего Арендатор в лице А.К. направила в адрес ОАО "Мособлстройреставрация" уведомление о расторжении договора.
Разрешая исковые требования сторон, суд первой инстанции исходил из того, что А.К. собиралась использовать его под салон красоты, однако арендуемое помещение не соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к данного вида помещениям, в том числе, его нормам СанПиН 2.1.2.2631-10, при этом, как установлено судом, приведение его в соответствие с названными требованиями нормативных правовых актов, устанавливающих порядок (правила) выполнения работ либо оказания населению услуг на данный момент невозможно, в том числе в связи с отсутствием согласия собственников соседних жилых помещений на оборудование данного нежилого помещения отдельным входом/выходом. В связи с чем, по мнению суда, у А.К. возникло право в одностороннем порядке требовать расторжения договора аренды, что ею и было сделано.
Поскольку, как указал суд, А.К. воспользовалась предоставленным действующим законодательством правом на односторонний отказ от договора, названный договор считается расторгнутым.
Учитывая, что арендные отношения прекращены сторонами и помещение освобождено, учитывая вышеизложенные и установленные судом обстоятельства в части основания и мотив обращения А.К. с претензией о расторжении договора, а также учитывая, что отсутствуют сведения о том, что А.К. до получения ответа из Центра гигиены и эпидемиологии в г. Москве от 12.10.2016 г., содержащего указание на невозможность использования помещения в заявленных целях, после чего ею и было направлено уведомление о расторжении договора, нарушались обязательства по договору либо совершались действия со стороны истца, влекущие применения каких-либо мер ответственности и, соответственно, оснований для применения обеспечительных мер, доказательства, подтверждающие виновность действий А.К. по прекращению договора аренды, в материалах дела также отсутствуют, в связи с чем суд пришел к выводу, что оснований для удержания перечисленной на счет ОАО "Мособлстройреставрация" по спорному договору суммы обеспечительного депозита не имеется, в связи с чем требования А.К. о взыскании неосновательного обогащения подлежат удовлетворению.
Одновременно суд отклонил доводы ОАО "Мособлстройреставрация" о зачете обеспечительного депозита в счет оплаты аренды помещения.
При этом, суд отказал и в удовлетворении встречных исковых требований в части взыскания с ОАО "Мособлстройреставрация" денежных средств в размере 190 000 руб. уплаченных в счет аренды за сентябрь, октябрь 2016 г., указав, что заключение сделки совершалось по волеизъявлению обеих сторон, ее условия устанавливались сторонами по согласованию, в том числе и заключение дополнительного соглашения, при этом арендодатель передал имущество, а арендодатель принял имущество без каких-либо претензий, а, выявление в рамках эксплуатации здания нарушений, препятствующих дальнейшему использованию не является основанием для возврата денежных средств, уплаченных в счет аренды, так как данные обстоятельства не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть, поскольку на момент заключения договора помещение осматривалось.
Учитывая, что А.К. как Арендатор после получения ответа Центра гигиены и эпидемиологии в г. Москве от 12.10.2016 г. обратилась к Арендодателю с претензией, последний сообщил о готовности устранить недостатки в письме от 12.10.2016 г., однако, недостаток устранен не был, Арендатор в лице А.К. направила в адрес ОАО "Мособлстройреставрация" 12.12.2016 г. уведомление о расторжении договора, суд счел требования ОАО "Мособлстройреставрация" к А.К., А.А. о взыскании задолженности по арендной плате за ноябрь, декабрь 2016 г., неустоек, не подлежащими удовлетворению.
Однако с данными выводами судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора только в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
В соответствии со ст. ст. 453, 614 ГК РФ ответчик обязан уплатить истцу сумму задолженности по арендной плате поскольку сам факт расторжения договора не прекращает данного обязательства и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договора. Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды помещения не может быть признан расторгнутым в одностороннем порядке, поскольку 14 декабря 2016 года стороны заключили соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 17 августа 2016 г. N 1. Стороны пришли к обоюдному согласию о расторжении между ними договора аренды N 1 от 17.08.2016 г. При этом стороны согласовали, что данное соглашение вступит в силу с даты оплаты Арендатором задолженности и иных платежей, предусмотренных пп. 3.2 - 3.4 соглашения. Данным соглашением Арендатор обязался в срок до 20.12.2016 года оплатить образовавшуюся задолженность (задолженность по базовой части за ноябрь и декабрь 2016 год в размере 190 000 руб.), привести помещение в первоначальное состояние, убрать рекламную вывеску. Соответствующее соглашение было заключено с условием выполнения Арендатором требований пунктов 3.2 - 3.4 Соглашения. В случае неоплаты или несвоевременной оплаты Арендатором платежей, предусмотренных пунктами 3.2 - 3.4 соответствующего Соглашения, Договор не считается расторгнутым, а Соглашение не вступает в силу, его положения не применяются, при этом Арендодатель сохраняет право требовать уплаты штрафных санкций и неустоек, предусмотренных Договором.
Довод А.К. о том, что соглашение не вступило в силу, поскольку арендатор не произвел предусмотренный соглашением платеж в счет погашения задолженности по арендной плате, не является основанием для того, чтобы признать договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке. Как следует из материалов дела, стороны договорились о том, что аренда помещения прекращается по соглашению арендодателя и арендатора, при этом арендатор не приступил к погашению задолженности по оплате аренды помещения, следовательно, арендатор, уклонившийся от исполнения взятых на себя обязанностей по внесению денежных средств, не может ссылаться на указанное обстоятельство, как основание, освобождающее его от обязанности возместить долг по арендной плате.
Более того, имеющееся в материалах дела уведомление от 12 декабря 2016 г., которое ответчик считает требованием о расторжении договора в одностороннем порядке, таковым не является. 12 декабря 2016 г. А.К. направила в адрес ответчика уведомление, в котором просила рассмотреть возможность обоюдного расторжения договора N 1 от 17 августа 2016 г. с оплатой переменной части арендной платы, демонтажа мокрой точки в малом помещении собственными силами и за свой счет, оплатой за ноябрь в счет обеспечительного депозита и оплатой за декабрь в размере 40 000 рублей с передачей помещения по акту приема-передачи.
Таким образом, А.К. признавала наличие задолженности по оплате арендной платы за помещение, просила заключить соглашение о расторжении договора аренды и принять помещение по акту приема-передачи, следовательно, оснований считать договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке по причине неисполнения арендодателем своих обязанностей не имеется.
Кроме того, судебная коллегия не соглашается с доводом истца по встречному иску о том, что А.К. вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в связи с тем, что помещение невозможно использовать по целевому назначению, поскольку письмо ФБУЗ "Центра гигиены и эпидемиологии в городе Москве" от 12.10.2016 г. N 34/6-1464 информационного характера не является достаточным подтверждением существенных недостатков сданного в аренду помещения, а также не отменяет наступление последствий фактического использования имущества ответчиком.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что с А.К. в пользу ОАО "Мособлстройреставрация" подлежит взысканию установленная в соглашении от 14 декабря 2016 года задолженность по базовой части арендной платы за декабрь 2016 года в размере 95 000 руб., задолженность по переменной части арендной платы за сентябрь, октябрь, ноябрь 2016 года в размере 9 709 руб. 01 коп.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что обеспечительный депозит в размере 95 000 руб. следует зачесть в счет оплаты арендной платы за ноябрь 2016 года, поэтому принудительному взысканию указанная сумма не подлежит.
Штраф за просрочку внесения арендных платежей за ноябрь и декабрь 2016 г. в соответствии с п. 6.3.12 договора аренды, неустойка за просрочку внесения переменной части арендной платы за августа - сентябрь 2016 г., неустойка за просрочку внесения переменной части арендной платы за октябрь 2016 г., неустойка за просрочку внесения переменной части арендной платы за ноябрь 2016 г. подлежит взысканию с А.К. в пользу ОАО "Мособлстройреставрация" с применением положений ст. 333 ГК РФ, поскольку сумма начисленных истцом неустоек явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства по уплате арендной платы с учетом того, что ответчиком был внесен обеспечительный платеж в размере 95 000 рублей, который остается в распоряжении арендодателя. Оснований для взыскания с арендодателя обеспечительного платежа в пользу арендатора не имеется, поскольку судебной коллегией признаны необоснованными доводы встречного искового заявления.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что с А.К. в пользу ОАО "Мособлстройреставрация" следует взыскать неустойку за просрочку внесения базовой части арендной платы за ноябрь - декабрь 2016 года в размере 9 000 руб., штраф в размере 5 000 руб., неустойку за просрочку внесения переменной части арендной платы в размере 5 000 руб.
Поскольку исполнение обязательств А.К. по договору аренды было обеспечено договором поручительства от 17 августа 2016 года, судебная коллегия приходит к выводу о том, что задолженность по уплате арендных платежей и неустоек за просрочку внесения денежных средств подлежит взысканию с А.А., солидарно с А.К.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что иск о взыскании штрафа за непредставление договора страхования с 22 августа 2016 г. в размере 500 рублей за каждый день просрочки не подлежит удовлетворению.
В соответствии с п. 6.3.14 договора аренды арендатор должен за свой счет застраховать гражданскую ответственность в отношении причинения вреда жизни и здоровью или имущественного вреда третьим лицам. В случае несвоевременного предоставления арендатором копии договора страхования гражданской ответственности арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты штрафа в размере 500 рублей за каждый день просрочки предоставления указанного договора.
Поскольку договор аренды был сторонами прекращен, а в период действия арендных отношений арендодатель не предъявлял арендатору требование о предоставлении договора страхования или уплаты штрафа, оснований для взыскания неустойки за неисполнение обязанности, которая прекратила свое действие на период предъявления соответствующего иска, не имеется.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для взыскания штрафа за несанкционированное размещение рекламной вывески в соответствии с п. 6.3.17 договора в размере 180 000 рублей не имеется.
В соответствии с п. 6.3.17 договора арендатор не вправе без согласия арендодателя использовать объект аренды, места общего пользования, прилегающую к объекту территорию для организации рекламных акций, выставок, ярмарок, культурно-зрелищных и других мероприятий, направленных на размещение любой рекламы. В случае размещения арендатором в здании и/или на прилегающей территории любой рекламы, не согласованной с арендодателем, арендатор уплачивает штраф в размере 5 000 рублей за каждый день такого несанкционированного размещения.
Из материалов дела следует, что 22 ноября 2016 года руководитель ОАО "Мособлстройреставрация" была уведомлен инспектором Административно-технической инспекции о том, что информационная конструкция размещена по адресу: г. Москва, ул. *, дом *, с нарушением требований Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2013 г. N 902-ПП "О размещении информационных конструкций в г. Москве".
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что нарушение правил размещения информационной конструкции не охватывается содержанием п. 6.3.17 договора, предусматривающим последствия несоблюдения процедуры предварительного согласования с арендодателем рекламных мероприятий, осуществляемых арендатором.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку судом были неверно сделаны выводы из установленных в ходе судебного заседания обстоятельствах дела в связи с неправильным применением норм материального права, с вынесением нового решения о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
В соответствии с требованиями ст. ст. 98, 100 ГПК РФ коллегия взыскивает с ответчика А.К. в пользу истца ОАО "Мособлстройреставрация" расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 9 240 руб., расходы на услуги представителя в размере 20 000 руб., учитывая количество судебных заседаний, сложность категории спора, принципы разумности и справедливости.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Бутырского районного суда города Москвы от 31 мая 2017 года отменить.
Взыскать с А.К. в пользу ОАО "Мособлстройреставрация" задолженность по базовой части арендной платы за декабрь 2016 года в размере 95 000 руб. (обеспечительный депозит в размере 95 000 руб. засчитать в счет оплаты арендной платы за ноябрь 2016 года), задолженность по переменной части арендной платы за сентябрь, октябрь, ноябрь 2016 года в размере 9 709 руб. 01 коп., неустойку за просрочку внесения базовой части арендной платы за ноябрь - декабрь 2016 года в размере 9 000 руб., штраф в размере 5 000 руб., неустойку за просрочку внесения переменной части арендной платы в размере 5 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 240 руб., расходы на услуги представителя в размере 20 000 руб.
В удовлетворении остальной части требований ОАО "Мособлстройреставрация" - отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований А.К. к ОАО "Мособлстройреставрация" - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)