Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Ивановой Л.Н., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Щербина Н.Ю.,
при участии в заседании:
- от ООО "Котар" - Бичеев Д.В. по доверенности от 26.05.2017;
- от ИП Силкина А.А. - не явились, извещены;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Котар" на решение Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2017 года по делу N А41-35828/17, принятое судьей Плотниковой Н.В., по иску ИП Силкина Алексея Александровича к ООО "Котар" о взыскании,
установил:
индивидуальный предприниматель Силкин Алексей Александрович (далее - истец, ИП Силкин А.А.) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Котар" (далее - ответчик, ООО "Котар") о взыскании 649 645,99 руб. неустойки в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве от 29.07.2016 N 550-1-6-187/2016ВБ в части соблюдения сроков сдачи объекта в эксплуатацию, 324 822,99 руб. штрафа за неисполнение в досудебном порядке требования об уплате неустойки.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2017 года по делу N А41-35828/17 исковые требования удовлетворены (т. 2 л.д. 163 - 166).
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Котар" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ИП Силкина А.А., надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании представитель ООО "Котар" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 29.07.2016 между Комаровым Дмитрием Валериевичем, Комаровой Мариной Валерьевной (участники) и ООО "Котар" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 550-1-6-187/2016ВБ, по условиям застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по адресу: Московская область, Ленинский район, восточнее деревни Ермолино, участок 13, корпус 1, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену договора (т. 1 л.д. 23 - 33).
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена квартиры составила 3 589 632 руб.
Согласно пункту 3.1.3 договора срок передачи объекта не позднее 30 октября 2016 года.
Фактически квартира передана по акту приема-передачи от 16.11.2016 (т. 1 л.д. 37).
Участник долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате цены договора выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику денежные средства, установленные договором участия в долевом строительства.
Застройщиком же в нарушение условий договора участия в долевом строительстве в установленный договором срок до 30 октября 2016 года объект передан не был.
Таким образом, за период с 31.10.2016 по 16.11.2016 (15 дней) неустойка составляет 35 896 рублей 32 копейки.
Участники долевого строительства 09.03.2017 предъявили к застройщику требование об уплате неустойки (л.д. 39), однако ответчик оставил требование без удовлетворения.
03.04.2017 по договору цессии N 08/17 участники уступили ИП Силкину А.А. право требования к ООО "Котар" неустойки, а также 50 процентов штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
25.01.2016 между Валуевой Мариной Александровной (участник) и ООО "Котар" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 36-1-6-193/2016ВБ, по условиям застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по адресу: Московская область, Ленинский район, восточнее деревни Ермолино, участок 13, корпус 1, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену договора (т. 1 л.д. 51 - 61).
Согласно пункту 3.1.4 договора срок передачи объекта не позднее 31 августа 2016 года.
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена квартиры составляла 2 518 700 рублей.
Фактически квартира передана по акту приема-передачи от 16.11.2016 (т. 1 л.д. 65).
Участник долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате цены договора выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику денежные средства, установленные договором участия в долевом строительства.
Застройщиком же в нарушение условий договора участия в долевом строительстве в установленный договором срок до 31 августа 2016 года объект передан не был.
Таким образом, за период с 01.09.2016 по 16.11.2016 (75 дней) неустойка составляет 125 935 рублей 60 копеек.
Участники долевого строительства 09.03.2017 предъявили к застройщику требование об уплате неустойки (л.д. 67), однако ответчик оставил требование без удовлетворения.
03.04.2017 по договору цессии N 07/17 участник уступил ИП Силкину А.А. право требования к ООО "Котар" неустойки, а также 50 процентов штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
25.09.2015 между Мукашевым Русланом Алексеевичем, Мукашевой Мариной Николаевной (участники) и ООО "Котар" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 390-1-6-195/2015ВБ, по условиям застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по адресу: Московская область, Ленинский район, восточнее деревни Ермолино, участок 13, корпус 1, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену договора (т. 1 л.д. 78 - 86).
Согласно пункту 3.1.4 договора срок передачи объекта не позднее 31 августа 2016 года.
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена квартиры составляла 3 584 300 рублей.
Фактически квартира передана по акту приема-передачи от 16.11.2016 (т. 1 л.д. 92).
Участник долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате цены договора выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику денежные средства, установленные договором участия в долевом строительства.
Застройщиком же в нарушение условий договора участия в долевом строительстве в установленный договором срок до 31 августа 2016 года объект передан не был.
Таким образом, за период с 01.09.2016 по 16.11.2016 (75 дней) просрочка составляет 179 215 рублей.
Участники долевого строительства 06.03.2017 предъявили к застройщику требование об уплате неустойки (л.д. 94), однако ответчик оставил требование без удовлетворения.
29.03.2017 по договору цессии N 05/17 участники уступили ИП Силкину А.А. право требования к ООО "Котар" неустойки, а также 50 процентов штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
30.03.2016 между Фарваевым Рафилем Рафаиловичем (участник) и ООО "Котар" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 228-5-2-397/2016ВБ, по условиям застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по адресу: Московская область, Ленинский район, восточнее деревни Ермолино, участок 13, корпус 5, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену договора (т. 1 л.д. 105 - 114).
Согласно пункту 3.1.4 договора срок передачи объекта не позднее 31 мая 2016 года.
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена квартиры составляла 3 026 790 рублей.
Фактически квартира передана по акту приема-передачи от 30.07.2016 (т. 1 л.д. 117).
Участник долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате цены договора выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику денежные средства, установленные договором участия в долевом строительства.
Застройщиком же в нарушение условий договора участия в долевом строительстве в установленный договором срок до 31 августа 2016 года объект передан не был.
Таким образом, за период с 01.06.2016 по 30.07.2016 (60 дней) неустойка составляет 121 071 рубль 60 копеек.
Участники долевого строительства 07.03.2017 предъявили к застройщику требование об уплате неустойки (т. 1 л.д. 119), однако ответчик оставил требование без удовлетворения.
29.03.2017 по договору цессии N 06/17 участники уступили ИП Силкину А.А. право требования к ООО "Котар" неустойки, а также 50 процентов штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
08.04.2016 между Ивачевой Мариной Юрьевной (участник) и ООО "Котар" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 277-1-6-223/2016ВБ, по условиям застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по адресу: Московская область, Ленинский район, восточнее деревни Ермолино, участок 13, корпус 1, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену договора (т. 1 л.д. 130 - 140).
Согласно пункту 3.1.4 договора срок передачи объекта не позднее 31 августа 2016 года.
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена квартиры составляла 3 701 200 рублей.
Фактически квартира передана по акту приема-передачи от 16.11.2016 (т. 1 л.д. 144).
Участник долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате цены договора выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику денежные средства, установленные договором участия в долевом строительства.
Застройщиком же в нарушение условий договора участия в долевом строительстве в установленный договором срок до 31 августа 2016 года объект передан не был.
Таким образом, за период с 01.09.2016 по 16.11.2016 (76 дней) неустойка составляет 187 527 рублей 47 копеек.
Участники долевого строительства 22.03.2017 предъявили к застройщику требование об уплате неустойки (т. 1 л.д. 146), однако ответчик оставил требование без удовлетворения.
07.04.2017 по договору цессии N 06/17 участник уступил ИП Силкину А.А. право требования к ООО "Котар" неустойки, а также 50 процентов штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Поскольку претензии от 03.04.2017, 29.03.2017, 07.04.2017 с требованиями выплатить неустойку и штраф оставлены ООО "Котар" без удовлетворения (т. 1 л.д. 45; 73; 100; 125; 152), предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности по праву и размеру.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора N 550-1-6-187/2016ВБ о долевом участии в строительстве регулируются Законом об участии в долевом строительстве.
В статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве) определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу положений части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, при этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
При этом, Верховным Судом Российской Федерации в пункте 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, разъяснено, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.
Между тем, застройщиком в нарушение условий договоров участия в долевом строительстве в установленный договорами срок объекты переданы не были.
Поскольку ответчик своевременно не исполнил своих обязательств по передаче объектов долевого строительства участникам в установленный договорами срок, у участников долевого строительства возникло право требования уплаты неустойки.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
При этом, Верховный Суд Российской Федерации в пункте 22 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указал, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Согласно части 2 статьи 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора, а часть 2 этой статьи устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства.
Право требования неустойки за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства также вытекает из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оно также является правом требования по такому договору, указанным в пункте 2 статьи 11 данного Закона.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
В силу положений, предусмотренных статьями 312, 382, 385 ГК РФ и в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ" должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу. Кодекс не предусматривает обязательность предоставления должнику в качестве доказательства перемены кредитора соглашения, на основании которого цедент принял обязательство, передать право (требование) цессионарию.
Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке права (требования).
Уведомления о переходе прав по договорам направлены должнику, что подтверждается квитанциями и описями (т. 1 л.д. 50; 77; 104; 129; 156).
При этом абз. 1 пункта 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 года N 120 установлено, что перевод обязанности по уплате сумм имущественных санкций без перевода обязанности по уплате основного долга не противоречит законодательству.
Расчет размера неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проверен судом и является математически верным.
Требование о взыскании с ответчика неустойки (штрафа), предусмотренной абз. 1 пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" действительно. Это право получено первоначальным кредитором на основании закона и отказа ответчика добровольно исполнять требование о выплате неустойки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2017 N 10АП-13325/2017 ПО ДЕЛУ N А41-35828/17
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2017 г. по делу N А41-35828/17
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Ивановой Л.Н., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Щербина Н.Ю.,
при участии в заседании:
- от ООО "Котар" - Бичеев Д.В. по доверенности от 26.05.2017;
- от ИП Силкина А.А. - не явились, извещены;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Котар" на решение Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2017 года по делу N А41-35828/17, принятое судьей Плотниковой Н.В., по иску ИП Силкина Алексея Александровича к ООО "Котар" о взыскании,
установил:
индивидуальный предприниматель Силкин Алексей Александрович (далее - истец, ИП Силкин А.А.) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Котар" (далее - ответчик, ООО "Котар") о взыскании 649 645,99 руб. неустойки в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве от 29.07.2016 N 550-1-6-187/2016ВБ в части соблюдения сроков сдачи объекта в эксплуатацию, 324 822,99 руб. штрафа за неисполнение в досудебном порядке требования об уплате неустойки.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2017 года по делу N А41-35828/17 исковые требования удовлетворены (т. 2 л.д. 163 - 166).
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Котар" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ИП Силкина А.А., надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
В судебном заседании представитель ООО "Котар" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 29.07.2016 между Комаровым Дмитрием Валериевичем, Комаровой Мариной Валерьевной (участники) и ООО "Котар" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 550-1-6-187/2016ВБ, по условиям застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по адресу: Московская область, Ленинский район, восточнее деревни Ермолино, участок 13, корпус 1, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену договора (т. 1 л.д. 23 - 33).
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена квартиры составила 3 589 632 руб.
Согласно пункту 3.1.3 договора срок передачи объекта не позднее 30 октября 2016 года.
Фактически квартира передана по акту приема-передачи от 16.11.2016 (т. 1 л.д. 37).
Участник долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате цены договора выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику денежные средства, установленные договором участия в долевом строительства.
Застройщиком же в нарушение условий договора участия в долевом строительстве в установленный договором срок до 30 октября 2016 года объект передан не был.
Таким образом, за период с 31.10.2016 по 16.11.2016 (15 дней) неустойка составляет 35 896 рублей 32 копейки.
Участники долевого строительства 09.03.2017 предъявили к застройщику требование об уплате неустойки (л.д. 39), однако ответчик оставил требование без удовлетворения.
03.04.2017 по договору цессии N 08/17 участники уступили ИП Силкину А.А. право требования к ООО "Котар" неустойки, а также 50 процентов штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
25.01.2016 между Валуевой Мариной Александровной (участник) и ООО "Котар" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 36-1-6-193/2016ВБ, по условиям застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по адресу: Московская область, Ленинский район, восточнее деревни Ермолино, участок 13, корпус 1, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену договора (т. 1 л.д. 51 - 61).
Согласно пункту 3.1.4 договора срок передачи объекта не позднее 31 августа 2016 года.
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена квартиры составляла 2 518 700 рублей.
Фактически квартира передана по акту приема-передачи от 16.11.2016 (т. 1 л.д. 65).
Участник долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате цены договора выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику денежные средства, установленные договором участия в долевом строительства.
Застройщиком же в нарушение условий договора участия в долевом строительстве в установленный договором срок до 31 августа 2016 года объект передан не был.
Таким образом, за период с 01.09.2016 по 16.11.2016 (75 дней) неустойка составляет 125 935 рублей 60 копеек.
Участники долевого строительства 09.03.2017 предъявили к застройщику требование об уплате неустойки (л.д. 67), однако ответчик оставил требование без удовлетворения.
03.04.2017 по договору цессии N 07/17 участник уступил ИП Силкину А.А. право требования к ООО "Котар" неустойки, а также 50 процентов штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
25.09.2015 между Мукашевым Русланом Алексеевичем, Мукашевой Мариной Николаевной (участники) и ООО "Котар" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 390-1-6-195/2015ВБ, по условиям застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по адресу: Московская область, Ленинский район, восточнее деревни Ермолино, участок 13, корпус 1, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену договора (т. 1 л.д. 78 - 86).
Согласно пункту 3.1.4 договора срок передачи объекта не позднее 31 августа 2016 года.
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена квартиры составляла 3 584 300 рублей.
Фактически квартира передана по акту приема-передачи от 16.11.2016 (т. 1 л.д. 92).
Участник долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате цены договора выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику денежные средства, установленные договором участия в долевом строительства.
Застройщиком же в нарушение условий договора участия в долевом строительстве в установленный договором срок до 31 августа 2016 года объект передан не был.
Таким образом, за период с 01.09.2016 по 16.11.2016 (75 дней) просрочка составляет 179 215 рублей.
Участники долевого строительства 06.03.2017 предъявили к застройщику требование об уплате неустойки (л.д. 94), однако ответчик оставил требование без удовлетворения.
29.03.2017 по договору цессии N 05/17 участники уступили ИП Силкину А.А. право требования к ООО "Котар" неустойки, а также 50 процентов штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
30.03.2016 между Фарваевым Рафилем Рафаиловичем (участник) и ООО "Котар" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 228-5-2-397/2016ВБ, по условиям застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по адресу: Московская область, Ленинский район, восточнее деревни Ермолино, участок 13, корпус 5, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену договора (т. 1 л.д. 105 - 114).
Согласно пункту 3.1.4 договора срок передачи объекта не позднее 31 мая 2016 года.
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена квартиры составляла 3 026 790 рублей.
Фактически квартира передана по акту приема-передачи от 30.07.2016 (т. 1 л.д. 117).
Участник долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате цены договора выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику денежные средства, установленные договором участия в долевом строительства.
Застройщиком же в нарушение условий договора участия в долевом строительстве в установленный договором срок до 31 августа 2016 года объект передан не был.
Таким образом, за период с 01.06.2016 по 30.07.2016 (60 дней) неустойка составляет 121 071 рубль 60 копеек.
Участники долевого строительства 07.03.2017 предъявили к застройщику требование об уплате неустойки (т. 1 л.д. 119), однако ответчик оставил требование без удовлетворения.
29.03.2017 по договору цессии N 06/17 участники уступили ИП Силкину А.А. право требования к ООО "Котар" неустойки, а также 50 процентов штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
08.04.2016 между Ивачевой Мариной Юрьевной (участник) и ООО "Котар" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 277-1-6-223/2016ВБ, по условиям застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный срок передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по адресу: Московская область, Ленинский район, восточнее деревни Ермолино, участок 13, корпус 1, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную цену договора (т. 1 л.д. 130 - 140).
Согласно пункту 3.1.4 договора срок передачи объекта не позднее 31 августа 2016 года.
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена квартиры составляла 3 701 200 рублей.
Фактически квартира передана по акту приема-передачи от 16.11.2016 (т. 1 л.д. 144).
Участник долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате цены договора выполнил своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику денежные средства, установленные договором участия в долевом строительства.
Застройщиком же в нарушение условий договора участия в долевом строительстве в установленный договором срок до 31 августа 2016 года объект передан не был.
Таким образом, за период с 01.09.2016 по 16.11.2016 (76 дней) неустойка составляет 187 527 рублей 47 копеек.
Участники долевого строительства 22.03.2017 предъявили к застройщику требование об уплате неустойки (т. 1 л.д. 146), однако ответчик оставил требование без удовлетворения.
07.04.2017 по договору цессии N 06/17 участник уступил ИП Силкину А.А. право требования к ООО "Котар" неустойки, а также 50 процентов штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Поскольку претензии от 03.04.2017, 29.03.2017, 07.04.2017 с требованиями выплатить неустойку и штраф оставлены ООО "Котар" без удовлетворения (т. 1 л.д. 45; 73; 100; 125; 152), предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности по праву и размеру.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора N 550-1-6-187/2016ВБ о долевом участии в строительстве регулируются Законом об участии в долевом строительстве.
В статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве) определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу положений части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, при этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
При этом, Верховным Судом Российской Федерации в пункте 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, разъяснено, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.
Между тем, застройщиком в нарушение условий договоров участия в долевом строительстве в установленный договорами срок объекты переданы не были.
Поскольку ответчик своевременно не исполнил своих обязательств по передаче объектов долевого строительства участникам в установленный договорами срок, у участников долевого строительства возникло право требования уплаты неустойки.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
При этом, Верховный Суд Российской Федерации в пункте 22 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указал, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Согласно части 2 статьи 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора, а часть 2 этой статьи устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом в пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ не содержится указаний о том, что предусмотренные им положения касаются уступки лишь права требования передачи объекта долевого строительства.
Право требования неустойки за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства также вытекает из договора долевого участия в строительстве, в связи с чем оно также является правом требования по такому договору, указанным в пункте 2 статьи 11 данного Закона.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.
В силу положений, предусмотренных статьями 312, 382, 385 ГК РФ и в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ" должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу. Кодекс не предусматривает обязательность предоставления должнику в качестве доказательства перемены кредитора соглашения, на основании которого цедент принял обязательство, передать право (требование) цессионарию.
Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке права (требования).
Уведомления о переходе прав по договорам направлены должнику, что подтверждается квитанциями и описями (т. 1 л.д. 50; 77; 104; 129; 156).
При этом абз. 1 пункта 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 года N 120 установлено, что перевод обязанности по уплате сумм имущественных санкций без перевода обязанности по уплате основного долга не противоречит законодательству.
Расчет размера неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проверен судом и является математически верным.
Требование о взыскании с ответчика неустойки (штрафа), предусмотренной абз. 1 пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" действительно. Это право получено первоначальным кредитором на основании закона и отказа ответчика добровольно исполнять требование о выплате неустойки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)