Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что зарегистрировать право собственности на спорные объекты во внесудебном порядке не представляется возможным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 22.06.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Л.В.Солодовой
судей М.М.Нарусова, В.В.Циплякова
при участии в заседании:
от истца:
АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" Кораблева Д.Н.- представитель (дов. б/н от 14.03.2017)
от ответчика:
ОАО "Жилстрой" не явился, извещен надлежаще
от третьего лица:
ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Жилстрой" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 03.11.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по делу N А64-3953/2016,
установил:
акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" (ОГРН 1066829017980) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к открытому акционерному обществу "Жилстрой" (1026801223900) о признании права собственности на 52 квартиры общей площадью 4177,4 кв. м, что с учетом установленной стоимости за квадратный метр в размере 30 000,00 руб. составляет 125 322 000,00 руб., в 9-этажном многоквартирном жилом доме, с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу г. Тамбов, Тамбов-9, ул. Советская, 2А, в/г N 7 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное казенное учреждение "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.11.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, считая их незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права ОАО "Жилстрой" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Представители ответчика и третьего лица в суд округа не явились, будучи уведомленными надлежащим образом. Учитывая требования ст. 284 АПК РФ, кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.12.2006 между Тамбовской квартирно-эксплуатационной частью района (заказчик) и ОАО "Жилстрой" (инвестор) на основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 15.08.2006 N 3258-р был заключен инвестиционный контракт N 01-8/100 о строительстве жилого комплекса на земельном участке, расположенном по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, д. 2А, в/г N 7, являющимся собственностью Российской Федерации и находящимся в пользовании Министерства обороны РФ.
В соответствии с п. 2.1 предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 8000 кв. м и складского здания площадью 730 кв. м на земельном участке Минобороны России площадью 0,6682 га, имеющего адресные ориентиры: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Советская, д. 2А, в/г N 7, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Тамбовской КЭЧ (кадастровый номер 68:29:0105004:0043) со сносом 3 зданий и сооружений согласно приложению к контракту, находящихся в оперативном управлении Тамбовской КЭЧ (свидетельство о внесении в реестр федерального имущества от 27.11.2003 N 06800627).
Согласно п. 2.3 контракта инвестор принял на себя обязательство за счет собственных, заемных и (или) привлеченных финансовых средств осуществить финансирование объекта в размере 100% и произвести снос 3 зданий и сооружений, расположенных на застраиваемом земельном участке.
Кроме того стороны достигли соглашение о распределении площади объекта после завершения строительства (п. 4.3 контракта).
Заказчик в свою очередь обязан в течение не более 15 дней с даты поступления, согласовать представленные инвестором документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на жилые и (или) нежилые помещения привлеченных соинвесторов (п. 6.2.8 контракта).
Дополнительным соглашением от 26.01.2013 стороны подтвердили, что на момент его подписания инвестором выполнены обязательства, в части передачи в собственность РФ складского здания общей площадью 730 кв. м, а также квартир общей площадью 504,5 кв. м (п. 8 соглашения).
Согласно п. 9 соглашения инвестор до завершения строительства обязан передать в собственность Российской Федерации ряд квартир с муниципальной отделкой.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 12.08.2016 (дело N 2-2405/2016).
ОАО "Жилстрой" в письмах, направленных в адрес ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны РФ от 25.07.2013 г., 05.11.2013 г. 29.01.2014 г., извещало учреждение о передаче указанных квартир в собственность Минобороны РФ, просило назначить должностных лиц, ответственных за приемку указанных квартир.
06.12.2010 и 29.12.2011 между ОАО "Жилстрой" (застройщик) и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" (инвестор) заключены договоры о привлечении финансовых средств инвестора в жилищное строительство многоквартирного жилого дома по ул. Советская, д. 2А в г. Тамбове с последующим заключением договоров участия в долевом строительстве на каждую квартиру.
При этом застройщик с привлечением денежных средств инвестора осуществляет строительство объекта и сохраняет за собой в полном объеме ответственность перед инвестором за работы, проводимые на объекте, а инвестор в свою очередь финансирует работы, связанные со строительством объекта в установленном объеме: по ул. Советской, 2А - общей проектной площадью квартир 1701,95 кв. м на общую сумму 51 100 000,00 руб. и общей проектной площадью квартир 2663 кв. м на общую сумму 79 890 000,00 руб. (п. 1.2, 1.3 с учетом дополнительного соглашения N 1 от 17.12.2013).
В соответствии с пунктами 2.1.7 - 2.1.9 договоров застройщик обязался не позднее 10 дней со дня подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уведомить инвестора о вводе объекта; передать объект строительства инвестору по подписанным сторонами передаточным актам; в течение 2-х месяцев со дня подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обеспечить передачу документов, необходимых для государственной регистрации права собственности инвестора на жилые помещения.
При этом застройщик не приобретает право собственности на оплаченные инвестором квартиры (п. 2.1.10 договоров).
В силу п. 2.3.4 договоров переход права собственности жилых помещений по договорам долевого участия возникает у инвестора с момента полной их оплаты.
Указанные договоры вступают в силу с момента их подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (п. 5.1 договоров).
Согласно выданной 22.04.2014 ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны РФ ОАО "Жилстрой" доверенности, последний имеет полномочия на осуществление всех необходимых согласований и утверждение в установленном порядке исходно-разрешительной документации, заключение соответствующих договоров, получение технических условий на подключение к инженерным сетям, согласование и утверждение в установленном порядке проектно-сметной документации и получение всех согласований и разрешений, необходимых для осуществления работ по строительству жилого комплекса в соответствии с инвестиционным контрактом от 25.12.2006 N 01-8/100.
02.07.2015 администрацией г. Тамбова ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны РФ выдано разрешение N 68306000-1576-2015 на строительство 9-этажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0105004:122, а 30.12.2015 администрацией выдано разрешение N 68306000-124-2015 на ввод в эксплуатацию построенного вышеуказанного объекта капитального строительства.
В обоснование заявленных требований, истец ссылается на то, что принятые на себя обязательства по финансированию строительства на общую сумму 130 990 000,00 руб. исполнил в полном объеме, однако застройщик свои обязательства по заключению договоров долевого участия в долевом строительстве и по передаче квартир в собственность инвестора в указанные в договорах от 06.12.2010 и от 29.12.2011 сроки не исполнил.
Истец письмами (претензиями) от 09.11.2015 N 02-27/1395, от 22.12.2015 N 02-27/1824, от 22.12.2015 N 02-27/1826, которые получены ответчиком 09.11.2015, известил последнего о необходимости исполнения обязательств по договорам от 06.12.2010 и от 29.12.2011, предоставления перечня квартир и передачи квартир в соответствии с их общей площадью, предусмотренной указанными договорами.
ОАО "Жилстрой" представило истцу перечень квартир в многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения по ул. Советской, д. 2А в г. Тамбове, однако, от фактической передачи квартир уклонилось.
Ссылаясь на то, что зарегистрировать право собственности на спорные объекты во внесудебном порядке не представляется возможным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, руководствуясь при этом следующим.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, в том числе путем признания права.
Как следует из разъяснений, указанных в пунктах 58, 59 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.
Судами установлено, что предметом договоров от 06.12.2010 и от 29.12.2011, заключенных между ОАО "Жилстрой" (застройщик) и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" (инвестор) и послуживших основанием для обращения истца в суд, явилось привлечение финансовых средств инвестора для участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Советская, д. 2А в г. Тамбове с последующим заключением договоров участия в долевом строительстве на каждую квартиру.
По условиям указанных договоров финансирование строительства осуществляется инвестором на общую сумму в размере 130 990 000,00 руб., а застройщик, в свою очередь, с привлечением денежных средств инвестора осуществляет строительство объекта и сохраняет за собой в полном объеме ответственность перед инвестором за работы, проводимые на объекте и обязуется не позднее 10 дней со дня подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уведомить об этом инвестора; передать объект строительства инвестору по подписанным сторонами передаточными актами; в течение 2-х месяцев со дня подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обеспечить передачу документов, необходимых для государственной регистрации права собственности инвестора на жилые помещения.
В силу статей 6, 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемым ими договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект.
Из вышеизложенного следует, что в данном случае, у АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" возникла обязанность по финансированию строительства объекта недвижимости (в частности спорных квартир), а у ОАО "Жилстрой" возникли обязательства по передаче этому лицу жилых помещений (квартир).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.
При предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности, суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.
Таким образом, принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей, в рамках возникших между сторонами правоотношений, суды правомерно указали, что заключенные между сторонами договоры о привлечении финансовых средств в жилищное строительство от 06.12.2010 и от 29.12.2011 по своей правовой природе являются договорами купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Как следует из материалов дела многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Тамбов, Тамбов-9, ул. Советская, 2А, в/г N 7, построен и администрацией г. Тамбова 30.12.2015 выдано разрешение на ввод данного объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Факт исполнения истцом принятых на себя по договорам от 06.12.2010 и от 29.12.2011 с учетом дополнительного соглашения, обязательств по финансированию работ, связанных со строительством спорного объекта на общую сумму 130 990 000,00 руб. подтверждается актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2015, актами о прекращении обязательств с приложением соответствующих платежных поручений, письмом от 01.08.2016 N 01-0816, реестрами платежей по договорам о привлечении денежных средств в жилищное строительство, актами о прекращении обязательств с приложением соответствующих писем и платежных поручений, реестрами банковской оплаты.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание условия договоров от 06.12.2010 и от 29.12.2011 (п. п. 2.1.7 - 2.1.10, 2.3.4), суд пришел к обоснованному выводу о наступлении срока исполнения ответчиком обязательств по предоставлению истцу спорных жилых помещений, а также документов, необходимых для государственной регистрации права собственности инвестора на жилые помещения.
Поскольку ОАО "Жилстрой" в нарушение условий договоров от 06.12.2010 и от 29.12.2011 не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, суд правомерно квалифицировал данный иск как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренного п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Между тем, право собственности ОАО "Жилстрой" в отношении спорных квартир, не регистрировалось, что подтверждается уведомлениями Управления Росреестра по Тамбовской области об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации прав на спорные объекты - 52 жилые, расположенные по адресу г. Тамбов, Тамбов-9, ул. Советская, 2А, в/г N 7.
Однако данное обстоятельство не может служить достаточным основанием для отказа в удовлетворении настоящего иска, обращение с которым обусловлено именно невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности истца на спорные помещения (квартиры), являющиеся объектом инвестиционной деятельности.
Данная правовая позиция изложена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.03.2012 N 15961/11 и от 11.03.2014 N 16768/13.
С учетом изложенного, принимая во внимание отсутствие сведений и заявлений других лиц о принадлежности им спорных объектов на праве собственности или ином праве, суд правомерно удовлетворил заявленные исковые требования.
Доводы, изложенные в жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия согласна.
На основании изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора, были предметом рассмотрения и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к переоценке установленных судами фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 03.11.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по делу N А64-3953/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Жилстрой" (ОГРН 1026801223900, ИНН 6832030544) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 22.06.2017 N Ф10-2303/2017 ПО ДЕЛУ N А64-3953/2016
Требование: О признании права собственности на квартиры.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что зарегистрировать право собственности на спорные объекты во внесудебном порядке не представляется возможным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2017 г. по делу N А64-3953/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 22.06.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Л.В.Солодовой
судей М.М.Нарусова, В.В.Циплякова
при участии в заседании:
от истца:
АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" Кораблева Д.Н.- представитель (дов. б/н от 14.03.2017)
от ответчика:
ОАО "Жилстрой" не явился, извещен надлежаще
от третьего лица:
ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Жилстрой" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 03.11.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по делу N А64-3953/2016,
установил:
акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" (ОГРН 1066829017980) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к открытому акционерному обществу "Жилстрой" (1026801223900) о признании права собственности на 52 квартиры общей площадью 4177,4 кв. м, что с учетом установленной стоимости за квадратный метр в размере 30 000,00 руб. составляет 125 322 000,00 руб., в 9-этажном многоквартирном жилом доме, с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу г. Тамбов, Тамбов-9, ул. Советская, 2А, в/г N 7 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное казенное учреждение "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.11.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, считая их незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права ОАО "Жилстрой" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Представители ответчика и третьего лица в суд округа не явились, будучи уведомленными надлежащим образом. Учитывая требования ст. 284 АПК РФ, кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.12.2006 между Тамбовской квартирно-эксплуатационной частью района (заказчик) и ОАО "Жилстрой" (инвестор) на основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 15.08.2006 N 3258-р был заключен инвестиционный контракт N 01-8/100 о строительстве жилого комплекса на земельном участке, расположенном по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, д. 2А, в/г N 7, являющимся собственностью Российской Федерации и находящимся в пользовании Министерства обороны РФ.
В соответствии с п. 2.1 предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 8000 кв. м и складского здания площадью 730 кв. м на земельном участке Минобороны России площадью 0,6682 га, имеющего адресные ориентиры: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Советская, д. 2А, в/г N 7, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Тамбовской КЭЧ (кадастровый номер 68:29:0105004:0043) со сносом 3 зданий и сооружений согласно приложению к контракту, находящихся в оперативном управлении Тамбовской КЭЧ (свидетельство о внесении в реестр федерального имущества от 27.11.2003 N 06800627).
Согласно п. 2.3 контракта инвестор принял на себя обязательство за счет собственных, заемных и (или) привлеченных финансовых средств осуществить финансирование объекта в размере 100% и произвести снос 3 зданий и сооружений, расположенных на застраиваемом земельном участке.
Кроме того стороны достигли соглашение о распределении площади объекта после завершения строительства (п. 4.3 контракта).
Заказчик в свою очередь обязан в течение не более 15 дней с даты поступления, согласовать представленные инвестором документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на жилые и (или) нежилые помещения привлеченных соинвесторов (п. 6.2.8 контракта).
Дополнительным соглашением от 26.01.2013 стороны подтвердили, что на момент его подписания инвестором выполнены обязательства, в части передачи в собственность РФ складского здания общей площадью 730 кв. м, а также квартир общей площадью 504,5 кв. м (п. 8 соглашения).
Согласно п. 9 соглашения инвестор до завершения строительства обязан передать в собственность Российской Федерации ряд квартир с муниципальной отделкой.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 12.08.2016 (дело N 2-2405/2016).
ОАО "Жилстрой" в письмах, направленных в адрес ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны РФ от 25.07.2013 г., 05.11.2013 г. 29.01.2014 г., извещало учреждение о передаче указанных квартир в собственность Минобороны РФ, просило назначить должностных лиц, ответственных за приемку указанных квартир.
06.12.2010 и 29.12.2011 между ОАО "Жилстрой" (застройщик) и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" (инвестор) заключены договоры о привлечении финансовых средств инвестора в жилищное строительство многоквартирного жилого дома по ул. Советская, д. 2А в г. Тамбове с последующим заключением договоров участия в долевом строительстве на каждую квартиру.
При этом застройщик с привлечением денежных средств инвестора осуществляет строительство объекта и сохраняет за собой в полном объеме ответственность перед инвестором за работы, проводимые на объекте, а инвестор в свою очередь финансирует работы, связанные со строительством объекта в установленном объеме: по ул. Советской, 2А - общей проектной площадью квартир 1701,95 кв. м на общую сумму 51 100 000,00 руб. и общей проектной площадью квартир 2663 кв. м на общую сумму 79 890 000,00 руб. (п. 1.2, 1.3 с учетом дополнительного соглашения N 1 от 17.12.2013).
В соответствии с пунктами 2.1.7 - 2.1.9 договоров застройщик обязался не позднее 10 дней со дня подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уведомить инвестора о вводе объекта; передать объект строительства инвестору по подписанным сторонами передаточным актам; в течение 2-х месяцев со дня подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обеспечить передачу документов, необходимых для государственной регистрации права собственности инвестора на жилые помещения.
При этом застройщик не приобретает право собственности на оплаченные инвестором квартиры (п. 2.1.10 договоров).
В силу п. 2.3.4 договоров переход права собственности жилых помещений по договорам долевого участия возникает у инвестора с момента полной их оплаты.
Указанные договоры вступают в силу с момента их подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (п. 5.1 договоров).
Согласно выданной 22.04.2014 ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны РФ ОАО "Жилстрой" доверенности, последний имеет полномочия на осуществление всех необходимых согласований и утверждение в установленном порядке исходно-разрешительной документации, заключение соответствующих договоров, получение технических условий на подключение к инженерным сетям, согласование и утверждение в установленном порядке проектно-сметной документации и получение всех согласований и разрешений, необходимых для осуществления работ по строительству жилого комплекса в соответствии с инвестиционным контрактом от 25.12.2006 N 01-8/100.
02.07.2015 администрацией г. Тамбова ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны РФ выдано разрешение N 68306000-1576-2015 на строительство 9-этажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0105004:122, а 30.12.2015 администрацией выдано разрешение N 68306000-124-2015 на ввод в эксплуатацию построенного вышеуказанного объекта капитального строительства.
В обоснование заявленных требований, истец ссылается на то, что принятые на себя обязательства по финансированию строительства на общую сумму 130 990 000,00 руб. исполнил в полном объеме, однако застройщик свои обязательства по заключению договоров долевого участия в долевом строительстве и по передаче квартир в собственность инвестора в указанные в договорах от 06.12.2010 и от 29.12.2011 сроки не исполнил.
Истец письмами (претензиями) от 09.11.2015 N 02-27/1395, от 22.12.2015 N 02-27/1824, от 22.12.2015 N 02-27/1826, которые получены ответчиком 09.11.2015, известил последнего о необходимости исполнения обязательств по договорам от 06.12.2010 и от 29.12.2011, предоставления перечня квартир и передачи квартир в соответствии с их общей площадью, предусмотренной указанными договорами.
ОАО "Жилстрой" представило истцу перечень квартир в многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения по ул. Советской, д. 2А в г. Тамбове, однако, от фактической передачи квартир уклонилось.
Ссылаясь на то, что зарегистрировать право собственности на спорные объекты во внесудебном порядке не представляется возможным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, руководствуясь при этом следующим.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, в том числе путем признания права.
Как следует из разъяснений, указанных в пунктах 58, 59 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.
Судами установлено, что предметом договоров от 06.12.2010 и от 29.12.2011, заключенных между ОАО "Жилстрой" (застройщик) и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" (инвестор) и послуживших основанием для обращения истца в суд, явилось привлечение финансовых средств инвестора для участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Советская, д. 2А в г. Тамбове с последующим заключением договоров участия в долевом строительстве на каждую квартиру.
По условиям указанных договоров финансирование строительства осуществляется инвестором на общую сумму в размере 130 990 000,00 руб., а застройщик, в свою очередь, с привлечением денежных средств инвестора осуществляет строительство объекта и сохраняет за собой в полном объеме ответственность перед инвестором за работы, проводимые на объекте и обязуется не позднее 10 дней со дня подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уведомить об этом инвестора; передать объект строительства инвестору по подписанным сторонами передаточными актами; в течение 2-х месяцев со дня подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обеспечить передачу документов, необходимых для государственной регистрации права собственности инвестора на жилые помещения.
В силу статей 6, 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемым ими договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект.
Из вышеизложенного следует, что в данном случае, у АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" возникла обязанность по финансированию строительства объекта недвижимости (в частности спорных квартир), а у ОАО "Жилстрой" возникли обязательства по передаче этому лицу жилых помещений (квартир).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.
При предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности, суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.
Таким образом, принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей, в рамках возникших между сторонами правоотношений, суды правомерно указали, что заключенные между сторонами договоры о привлечении финансовых средств в жилищное строительство от 06.12.2010 и от 29.12.2011 по своей правовой природе являются договорами купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Как следует из материалов дела многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Тамбов, Тамбов-9, ул. Советская, 2А, в/г N 7, построен и администрацией г. Тамбова 30.12.2015 выдано разрешение на ввод данного объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Факт исполнения истцом принятых на себя по договорам от 06.12.2010 и от 29.12.2011 с учетом дополнительного соглашения, обязательств по финансированию работ, связанных со строительством спорного объекта на общую сумму 130 990 000,00 руб. подтверждается актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2015, актами о прекращении обязательств с приложением соответствующих платежных поручений, письмом от 01.08.2016 N 01-0816, реестрами платежей по договорам о привлечении денежных средств в жилищное строительство, актами о прекращении обязательств с приложением соответствующих писем и платежных поручений, реестрами банковской оплаты.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание условия договоров от 06.12.2010 и от 29.12.2011 (п. п. 2.1.7 - 2.1.10, 2.3.4), суд пришел к обоснованному выводу о наступлении срока исполнения ответчиком обязательств по предоставлению истцу спорных жилых помещений, а также документов, необходимых для государственной регистрации права собственности инвестора на жилые помещения.
Поскольку ОАО "Жилстрой" в нарушение условий договоров от 06.12.2010 и от 29.12.2011 не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, суд правомерно квалифицировал данный иск как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренного п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Между тем, право собственности ОАО "Жилстрой" в отношении спорных квартир, не регистрировалось, что подтверждается уведомлениями Управления Росреестра по Тамбовской области об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации прав на спорные объекты - 52 жилые, расположенные по адресу г. Тамбов, Тамбов-9, ул. Советская, 2А, в/г N 7.
Однако данное обстоятельство не может служить достаточным основанием для отказа в удовлетворении настоящего иска, обращение с которым обусловлено именно невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности истца на спорные помещения (квартиры), являющиеся объектом инвестиционной деятельности.
Данная правовая позиция изложена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.03.2012 N 15961/11 и от 11.03.2014 N 16768/13.
С учетом изложенного, принимая во внимание отсутствие сведений и заявлений других лиц о принадлежности им спорных объектов на праве собственности или ином праве, суд правомерно удовлетворил заявленные исковые требования.
Доводы, изложенные в жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия согласна.
На основании изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора, были предметом рассмотрения и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к переоценке установленных судами фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 03.11.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по делу N А64-3953/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Жилстрой" (ОГРН 1026801223900, ИНН 6832030544) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА
Судьи
М.М.НАРУСОВ
В.В.ЦИПЛЯКОВ
Л.В.СОЛОДОВА
Судьи
М.М.НАРУСОВ
В.В.ЦИПЛЯКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)