Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что обратилась с просьбой о продлении договора коммерческого найма жилого помещения, предоставила необходимые документы, но ответ не получила, ей указали, что в случае отсутствия письменного отказа договор найма считается пролонгированным автоматически, она повторно обратилась с заявлением о продлении договора, ответчик отказал в пролонгации договора коммерческого найма, указав, что ее супругу передана в собственность комната, также ему принадлежит жилой дом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кузьмичев А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Салтыковой Л.В., судей Гончаровой О.С., Дементьевой Е.И., при секретаре И., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гончаровой О.С. дело по апелляционной жалобе представителя Т.М. по доверенности З. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2017 года, которым постановлено:
- В удовлетворении исковых требований Т.М. к Департаменту городского имущества г. Москвы, ГУП г. Москвы "Московский городской центр арендного жилья" о признании продленным договора коммерческого найма - отказать,
установила:
Т.М. обратилась в суд с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы, ГУП г. Москвы "Московский городской центр арендного жилья" о признании продленным договора коммерческого найма. В обоснование своих требований истец указала, что... года на основании распоряжения Префекта СВАО г. Москвы от... от имени города Москвы - ГУП города Москвы "Московский городской Центр арендного жилья" заключил с Т.М. на семью из 2 человек (она, сын Т.Л. - ... г.р.) договор N.... коммерческого найма жилого помещения в рамках Московской программы "Молодой семье - доступное жилье" по адресу: г.... Срок коммерческого найма жилого помещения устанавливался с... года. Т.М. проживает в спорном жилом помещении, несет бремя содержания квартиры, задолженности по оплате коммунальных услуг не имеет. В.... году Администрация и территориальная профсоюзная организация Северо-Восточного окружного Управления образования Департамента образования города Москвы, обратились с ходатайством о предоставлении двухкомнатной квартиры по договору найма (коммерческого) Т.М. на семью из двух человек (она, сын - ... г.р.). Т.М. зарегистрирована по месту жительства по адресу: ..., где на семью из четырех человек (она, сын, мать, брат) занимает двухкомнатную квартиру площадью... кв. м, общей площадью... кв. м, жилой площадью... кв. м. Муж Т.М. - Т.В. зарегистрирован в общежитии по адресу: .... Семья Т.М. является участником Московской программы "Молодой семье - доступное жилье" для участников второй группы. Согласно распоряжению Префекта СВАО г. Москвы от... двухкомнатная квартира N..., расположенная по адресу: г..., предоставлена Т.М. на семью из 2 человек (она, сын) по договору коммерческого найма сроком на 5 лет, со снятием с очереди на участие в программе (для участников второй группы) Т.М. учета нуждающихся в улучшении жилищных условий до приобретения иного жилого помещения в собственность или снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий по другим законным основаниям. Согласно договору коммерческого найма от... года срок найма жилого помещения установлен до.... В соответствии с п. 4.1 договора коммерческого найма N... года по истечении срока действия договор может быть заключен в рамках Программы "Молодой семье - доступное жилье" на новый срок при условии выполнения нанимателем всех обязанностей, предусмотренных настоящим договором, и при сохранении оснований, дающих право на дальнейшее участие в Программе. В... года Т.М. обратилась в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с просьбой о заключении (продлении) на новый срок договора коммерческого найма жилого помещения от... года Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ответ на обращение Т.М. указал, что согласно постановлению Правительства Москвы от 27 сентября 2011 г. N 454-ПП "Об утверждении Государственной программы города Москвы "Жилище" на 2012 - 2017 годы" молодой специалист, сохранивший трудовые отношения с бюджетной организацией города Москвы, вправе заключить договор найма на новый срок. Для продления договора найма необходимо предоставить перечень документов указанных в ответе Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. С 2001 года Т.М. по настоящий момент работает воспитателем (высшей категории) в ГБОУ "Гимназия 1554" дошкольное отделение N 2. Истец предоставила необходимые документы в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, однако письменного ответа не получила, в дальнейшем при обращении за ответом, сотрудники Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в СВАО указали, что в случае отсутствия письменного отказа, договор найма считается пролонгированным автоматически.... года истец повторно обратилась с заявлением в Департамент городского имущества города Москвы о продлении договора коммерческого найма, предоставила пакет документов.... года Департамент городского имущества города Москвы отказал в пролонгации договора коммерческого найма от... года, указав, что мужу Т.М. - Т.В. на основании договора передачи от... года передана в собственность комната N 1 жилой площадью... кв. м, в коммунальной квартире... по адресу:. (бывшее общежитие), а также Т.В. на праве собственности принадлежит жилой дом общей площадью... кв. м по адресу: ..., на основании договора дарения недвижимости от... года. Таким образом, сообщение об освобождении занимаемой квартиры в адрес истца было направлено...., то есть за пределами установленного законом трехмесячного срока и по истечении 21-го месяца (почти 2 года) с момента окончания срока определенного в договоре и данное сообщение не содержит сведений о намерении не сдавать не менее года жилое помещение внаем.
При указанных обстоятельствах, заключенный с истцом договор коммерческого найма от... года нельзя признать прекращенным (расторгнутым) в связи с истечением срока, в силу несоблюдения ответчиком процедуры прекращения договора, предусмотренной ч. 2 ст. 684 ГК РФ. Истец просила суд признать договор N... коммерческого найма жилого помещения от... года, заключенный между ГУП города Москвы "Московский городской Центр арендного жилья" и Т.М., продленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть... года.
Истец Т.М. и ее представитель в судебное заседание явились, заявленные исковые требования поддержали.
Представитель ответчика Департамента городского имущества г. Москвы в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.
Представитель ответчика МГЦАЖ в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель Т.М. по доверенности З. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что постановленное судом решение подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года следует, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Вместе с тем, данным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.
Из материалов дела следует, что распоряжением Префектуры Северо-Восточного административного округа города Москвы от 2... Т.М. на семью из двух человек (она, сын Т.Л.) была предоставлена двухкомнатная квартира площадью жилого помещения... кв. м, общей площадью... кв. м, жилой площадью.... кв. м по адресу: ..., по договору найма сроком на 5 лет.
Срок коммерческого найма жилого помещения устанавливался с....
Т.М. с семьей из четырех человек (Т.М., сын Т.Л., мать Д.Е., брат Д.И.) зарегистрированы по месту жительства в двухкомнатной квартире площадью жилого помещения... кв. м, жилой площадью... кв. м, по адресу: ..., на основании ордера... года, выданного....
Муж истца - Т.В. зарегистрирован по месту жительства в комнате N 1 площадью жилого помещения.. кв. м, жилой площадью... кв. м в двухкомнатной коммунальной квартире площадью жилого помещения 38,5 кв. м, жилой площадью... кв. м по адресу: .... на основании договора передачи от... года, собственником комнаты является Т.В.
Т.В. на праве собственности принадлежит жилой дом общей площадью... кв. м по адресу: ... назначение объекта - жилое, на основании договора дарения недвижимости от... года.
В... года Т.М. обратилась в Департамент с просьбой о заключении (продлении) на новый срок договора коммерческого найма жилого помещения от... года.
.. года Департамент в ответ Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ответ на обращение Т.М. указал, что согласно постановлению Правительства Москвы от.... N 454-ПП "Об утверждении Государственной программы города Москвы "жилище" на 2012 - 2017 годы" молодой специалист, сохранивший трудовые отношения с бюджетной организацией города Москвы, вправе заключить договор найма на новый срок. Для продления договора найма необходимо предоставить перечень документов указанных в ответе Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
С... Т.М. по настоящий момент работает воспитателем (высшей категории) в ГБОУ "Гимназия 1554" дошкольное отделение N 2.
Истец предоставила необходимые документы в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, однако письменного ответа по данному вопросу не получила.
...года истец повторно обратилась с заявлением в Департамент городского имущества города Москвы о продлении договора коммерческого найма, предоставила запрашиваемые документы.
...года Департамент городского имущества города Москвы отказал в пролонгации договора коммерческого найма от... года, указав, что мужу Т.М. - Т.В. на основании договора передачи от... передана в собственность комната N.. жилой площадью... кв. м, в коммунальной квартире.. по адресу: ... (бывшее общежитие), а также Т.В. на праве собственности принадлежит жилой дом общей площадью.. кв. м по адресу: ..., на основании договора дарения недвижимости от... года.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Т.М., суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих сохранения за ней права на дальнейшее участие в Программе.
Согласно п. 4.1 договора коммерческого найма от... года, по истечении срока действия договор может быть заключен в рамках Программы "Молодой семье - доступное жилье" на новый срок при условии выполнения нанимателем всех обязанностей, предусмотренных настоящим договором, при сохранении оснований, дающих право на дальнейшее участие в Программе.
Кроме того, суд указал, что истец также представила копию свидетельства о расторжении брака с Т.В. от... года, что согласно п. 4.2.6 договора коммерческого найма от... года является также основанием для расторжения данного договора: в случае расторжения брака и изъявления желания одного из бывших супругов продолжить участие в программе "Молодой семье - доступное жилье" в качестве неполной семьи с детьми подлежит заключению новый договор найма жилого помещения.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое истцом решение было принято надлежащим органом, в пределах его компетенции, оснований для продления договора коммерческого найма от... года с истцом на занимаемое жилое помещение, не имеется, в связи с чем в удовлетворении исковых требований, суд отказал в полном объеме.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения согласно п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.
При рассмотрении дела судом установлено, что в отношении спорного жилого помещения между сторонами в... году возникли правоотношения по договору найма, заключенному сроком на пять лет.
Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию истцом спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.
Положения ст. 684 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
По смыслу вышеуказанной нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку в установленный законом срок ответчик не предупредил истца об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а истец не отказался от продления договора на новый срок, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Предметом рассматриваемого спора является вопрос о продлении действия ранее заключенного договора, вопрос о расторжении договора Департаментом не ставился, ссылка на изменение жилищных условий и семейного положения истца, правового значения для рассматриваемого спора не имеют.
Согласно ч. 2 ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о признании договора коммерческого найма от... года, заключенного между Т.М. и Департаментом городского имущества города Москвы, продленным на тех же условиях до....
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2017 года отменить. Вынести по делу новое решение.
Признать договор коммерческого найма от 24 сентября 2009 года, заключенный между Т.М. и Департаментом городского имущества города Москвы, продленным на тех же условиях до 24 сентября 2019 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.10.2017 ПО ДЕЛУ N 33-44566/2017
Требование: О признании продленным договора коммерческого найма.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что обратилась с просьбой о продлении договора коммерческого найма жилого помещения, предоставила необходимые документы, но ответ не получила, ей указали, что в случае отсутствия письменного отказа договор найма считается пролонгированным автоматически, она повторно обратилась с заявлением о продлении договора, ответчик отказал в пролонгации договора коммерческого найма, указав, что ее супругу передана в собственность комната, также ему принадлежит жилой дом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 октября 2017 г. по делу N 33-44566
Судья: Кузьмичев А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Салтыковой Л.В., судей Гончаровой О.С., Дементьевой Е.И., при секретаре И., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гончаровой О.С. дело по апелляционной жалобе представителя Т.М. по доверенности З. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2017 года, которым постановлено:
- В удовлетворении исковых требований Т.М. к Департаменту городского имущества г. Москвы, ГУП г. Москвы "Московский городской центр арендного жилья" о признании продленным договора коммерческого найма - отказать,
установила:
Т.М. обратилась в суд с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы, ГУП г. Москвы "Московский городской центр арендного жилья" о признании продленным договора коммерческого найма. В обоснование своих требований истец указала, что... года на основании распоряжения Префекта СВАО г. Москвы от... от имени города Москвы - ГУП города Москвы "Московский городской Центр арендного жилья" заключил с Т.М. на семью из 2 человек (она, сын Т.Л. - ... г.р.) договор N.... коммерческого найма жилого помещения в рамках Московской программы "Молодой семье - доступное жилье" по адресу: г.... Срок коммерческого найма жилого помещения устанавливался с... года. Т.М. проживает в спорном жилом помещении, несет бремя содержания квартиры, задолженности по оплате коммунальных услуг не имеет. В.... году Администрация и территориальная профсоюзная организация Северо-Восточного окружного Управления образования Департамента образования города Москвы, обратились с ходатайством о предоставлении двухкомнатной квартиры по договору найма (коммерческого) Т.М. на семью из двух человек (она, сын - ... г.р.). Т.М. зарегистрирована по месту жительства по адресу: ..., где на семью из четырех человек (она, сын, мать, брат) занимает двухкомнатную квартиру площадью... кв. м, общей площадью... кв. м, жилой площадью... кв. м. Муж Т.М. - Т.В. зарегистрирован в общежитии по адресу: .... Семья Т.М. является участником Московской программы "Молодой семье - доступное жилье" для участников второй группы. Согласно распоряжению Префекта СВАО г. Москвы от... двухкомнатная квартира N..., расположенная по адресу: г..., предоставлена Т.М. на семью из 2 человек (она, сын) по договору коммерческого найма сроком на 5 лет, со снятием с очереди на участие в программе (для участников второй группы) Т.М. учета нуждающихся в улучшении жилищных условий до приобретения иного жилого помещения в собственность или снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий по другим законным основаниям. Согласно договору коммерческого найма от... года срок найма жилого помещения установлен до.... В соответствии с п. 4.1 договора коммерческого найма N... года по истечении срока действия договор может быть заключен в рамках Программы "Молодой семье - доступное жилье" на новый срок при условии выполнения нанимателем всех обязанностей, предусмотренных настоящим договором, и при сохранении оснований, дающих право на дальнейшее участие в Программе. В... года Т.М. обратилась в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с просьбой о заключении (продлении) на новый срок договора коммерческого найма жилого помещения от... года Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ответ на обращение Т.М. указал, что согласно постановлению Правительства Москвы от 27 сентября 2011 г. N 454-ПП "Об утверждении Государственной программы города Москвы "Жилище" на 2012 - 2017 годы" молодой специалист, сохранивший трудовые отношения с бюджетной организацией города Москвы, вправе заключить договор найма на новый срок. Для продления договора найма необходимо предоставить перечень документов указанных в ответе Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. С 2001 года Т.М. по настоящий момент работает воспитателем (высшей категории) в ГБОУ "Гимназия 1554" дошкольное отделение N 2. Истец предоставила необходимые документы в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, однако письменного ответа не получила, в дальнейшем при обращении за ответом, сотрудники Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в СВАО указали, что в случае отсутствия письменного отказа, договор найма считается пролонгированным автоматически.... года истец повторно обратилась с заявлением в Департамент городского имущества города Москвы о продлении договора коммерческого найма, предоставила пакет документов.... года Департамент городского имущества города Москвы отказал в пролонгации договора коммерческого найма от... года, указав, что мужу Т.М. - Т.В. на основании договора передачи от... года передана в собственность комната N 1 жилой площадью... кв. м, в коммунальной квартире... по адресу:. (бывшее общежитие), а также Т.В. на праве собственности принадлежит жилой дом общей площадью... кв. м по адресу: ..., на основании договора дарения недвижимости от... года. Таким образом, сообщение об освобождении занимаемой квартиры в адрес истца было направлено...., то есть за пределами установленного законом трехмесячного срока и по истечении 21-го месяца (почти 2 года) с момента окончания срока определенного в договоре и данное сообщение не содержит сведений о намерении не сдавать не менее года жилое помещение внаем.
При указанных обстоятельствах, заключенный с истцом договор коммерческого найма от... года нельзя признать прекращенным (расторгнутым) в связи с истечением срока, в силу несоблюдения ответчиком процедуры прекращения договора, предусмотренной ч. 2 ст. 684 ГК РФ. Истец просила суд признать договор N... коммерческого найма жилого помещения от... года, заключенный между ГУП города Москвы "Московский городской Центр арендного жилья" и Т.М., продленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть... года.
Истец Т.М. и ее представитель в судебное заседание явились, заявленные исковые требования поддержали.
Представитель ответчика Департамента городского имущества г. Москвы в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.
Представитель ответчика МГЦАЖ в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель Т.М. по доверенности З. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что постановленное судом решение подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года следует, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Вместе с тем, данным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.
Из материалов дела следует, что распоряжением Префектуры Северо-Восточного административного округа города Москвы от 2... Т.М. на семью из двух человек (она, сын Т.Л.) была предоставлена двухкомнатная квартира площадью жилого помещения... кв. м, общей площадью... кв. м, жилой площадью.... кв. м по адресу: ..., по договору найма сроком на 5 лет.
Срок коммерческого найма жилого помещения устанавливался с....
Т.М. с семьей из четырех человек (Т.М., сын Т.Л., мать Д.Е., брат Д.И.) зарегистрированы по месту жительства в двухкомнатной квартире площадью жилого помещения... кв. м, жилой площадью... кв. м, по адресу: ..., на основании ордера... года, выданного....
Муж истца - Т.В. зарегистрирован по месту жительства в комнате N 1 площадью жилого помещения.. кв. м, жилой площадью... кв. м в двухкомнатной коммунальной квартире площадью жилого помещения 38,5 кв. м, жилой площадью... кв. м по адресу: .... на основании договора передачи от... года, собственником комнаты является Т.В.
Т.В. на праве собственности принадлежит жилой дом общей площадью... кв. м по адресу: ... назначение объекта - жилое, на основании договора дарения недвижимости от... года.
В... года Т.М. обратилась в Департамент с просьбой о заключении (продлении) на новый срок договора коммерческого найма жилого помещения от... года.
.. года Департамент в ответ Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ответ на обращение Т.М. указал, что согласно постановлению Правительства Москвы от.... N 454-ПП "Об утверждении Государственной программы города Москвы "жилище" на 2012 - 2017 годы" молодой специалист, сохранивший трудовые отношения с бюджетной организацией города Москвы, вправе заключить договор найма на новый срок. Для продления договора найма необходимо предоставить перечень документов указанных в ответе Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
С... Т.М. по настоящий момент работает воспитателем (высшей категории) в ГБОУ "Гимназия 1554" дошкольное отделение N 2.
Истец предоставила необходимые документы в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, однако письменного ответа по данному вопросу не получила.
...года истец повторно обратилась с заявлением в Департамент городского имущества города Москвы о продлении договора коммерческого найма, предоставила запрашиваемые документы.
...года Департамент городского имущества города Москвы отказал в пролонгации договора коммерческого найма от... года, указав, что мужу Т.М. - Т.В. на основании договора передачи от... передана в собственность комната N.. жилой площадью... кв. м, в коммунальной квартире.. по адресу: ... (бывшее общежитие), а также Т.В. на праве собственности принадлежит жилой дом общей площадью.. кв. м по адресу: ..., на основании договора дарения недвижимости от... года.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Т.М., суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих сохранения за ней права на дальнейшее участие в Программе.
Согласно п. 4.1 договора коммерческого найма от... года, по истечении срока действия договор может быть заключен в рамках Программы "Молодой семье - доступное жилье" на новый срок при условии выполнения нанимателем всех обязанностей, предусмотренных настоящим договором, при сохранении оснований, дающих право на дальнейшее участие в Программе.
Кроме того, суд указал, что истец также представила копию свидетельства о расторжении брака с Т.В. от... года, что согласно п. 4.2.6 договора коммерческого найма от... года является также основанием для расторжения данного договора: в случае расторжения брака и изъявления желания одного из бывших супругов продолжить участие в программе "Молодой семье - доступное жилье" в качестве неполной семьи с детьми подлежит заключению новый договор найма жилого помещения.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое истцом решение было принято надлежащим органом, в пределах его компетенции, оснований для продления договора коммерческого найма от... года с истцом на занимаемое жилое помещение, не имеется, в связи с чем в удовлетворении исковых требований, суд отказал в полном объеме.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения согласно п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.
При рассмотрении дела судом установлено, что в отношении спорного жилого помещения между сторонами в... году возникли правоотношения по договору найма, заключенному сроком на пять лет.
Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию истцом спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.
Положения ст. 684 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
По смыслу вышеуказанной нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку в установленный законом срок ответчик не предупредил истца об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а истец не отказался от продления договора на новый срок, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Предметом рассматриваемого спора является вопрос о продлении действия ранее заключенного договора, вопрос о расторжении договора Департаментом не ставился, ссылка на изменение жилищных условий и семейного положения истца, правового значения для рассматриваемого спора не имеют.
Согласно ч. 2 ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о признании договора коммерческого найма от... года, заключенного между Т.М. и Департаментом городского имущества города Москвы, продленным на тех же условиях до....
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2017 года отменить. Вынести по делу новое решение.
Признать договор коммерческого найма от 24 сентября 2009 года, заключенный между Т.М. и Департаментом городского имущества города Москвы, продленным на тех же условиях до 24 сентября 2019 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)