Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.
при участии:
от истца (заявителя): Нусвальд С.И. на основании выписки из ЕГРЮЛ, Волков А.М. по доверенности от 08.06.2017, Маркович В.А. по доверенности от 08.06.2017,
от ответчика (должника): 1) не явился (извещен), 2) Гаврилова С.А. по доверенности от 29.12.2016,
от 3-го лица: Демьянова И.М. по доверенности от 09.01.2017, Гинева И.Н. по доверенности
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7858/2017) ООО "Норд-Вест" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 по делу N А56-11414/2014 (судья Кротов С.М.), принятое
по иску ООО "Норд-Вест"
к 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга",
2) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
Общество с ограниченной ответственностью "Норд-Вест" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ответчик 1, Фонд), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик 2, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, литер А, помещение 8Н, площадью 133.3 кв. м, кадастровый номер 78:11:6011:5:23:22, изложив условия договора купли-продажи от 09.12.2013 (п. 2.1., приложение N 1к договору) в редакции проекта заявителя, установив цену продажи объекта в размере 5 500 000 руб. (без НДС), изменив приложение N 1 в соответствии с вышеуказанной ценой.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением от 18.11.2015 апелляционный суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, приняв пункт 2.1 в редакции: "Цена продажи объекта составляет 3 400 000 руб., налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) не облагается." и приложение N 1 - график платежей исходя из цены продажи, установленной в пункте 2.1.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.2016 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 по делу N А56-11414/2014 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
При новом рассмотрении дела решением от 15.02.2017 суд урегулировал разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, литер А, помещение 8Н, площадью 133.3 кв. м, кадастровый номер 78:11:6011:5:23:22:
- изложив п. 2.1. Договора в следующей редакции "Цена продажи Объекта составляет 16 300 000 руб. (НДС не облагается)",
- изменив Приложение N 1к договору, изложив его в следующей редакции "Приложение N 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 16 300 000 руб. Количество платежей - 13".
Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой.
Податель апелляционной жалобы полагает, что указанное решение не соответствует фактическим обстоятельствам дела, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению истца, определенная по итогам рассмотрения спора цена объекта является завышенной, экспертное заключение ООО "ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ" не может быть признано надлежащим доказательство, поскольку не содержит обоснованных выводов, отвечающих критерию достоверности, а пояснения эксперта Корнеевой Е.А., данные в судебном заседании, не устраняют противоречия.
18.04.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Комитета поступил отзыв на апелляционную жалобу.
02.05.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от ГУИОН поступил отзыв на апелляционную жалобу.
Определением от 04.05.2017 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 08.06.2017. Судебное заседание было отложено в целях проверки довода истца и установления факта наличия файла аудиозаписи судебного заседания от 19.01.2017 по настоящему делу, в связи с чем из Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области была запрошена аудиозапись судебного заседания от 19.01.2017 по делу N А56-11414/2014 на материальном носителе.
На основании части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в судебное заседание вызван эксперт Общества с ограниченной ответственностью "ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ" Корнеева Екатерина Александровна для дачи пояснений по экспертному заключению N ИО-0916-30 от 03.10.2016.
Сопроводительным письмом от 15.05.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда поступила аудиозапись судебного заседания от 19.01.2017 по делу N А56-11414/2014 на материальном носителе.
Заявленное в настоящем судебном заседании ходатайство Общества о назначении повторной экспертизы, судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено.
В материалах настоящего дела имеется достаточно доказательств для правильного разрешения спора, при этом сомнения в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда первой инстанции, и противоречия в его выводах отсутствуют.
В судебном заседании в суде первой инстанции эксперт Общества с ограниченной ответственностью "ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ" Корнеева Екатерина Александровна, проводившая экспертизу по делу, дала пояснения по всем вопросам, которые имелись у сторон и у суда.
Кроме того, в целях устранения имеющихся у Общества сомнений относительно экспертного заключения N ИО-0916-30 от 03.10.2016 в судебное заседание апелляционной инстанции был повторно вызван эксперт Общества с ограниченной ответственностью "ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ" Корнеева Екатерина Александровна для дачи пояснений.
Оснований для назначения повторной экспертизы не имеется.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 03.12.2001 N 07-А002586 в отношении нежилого помещения 8-Н, площадью 133.3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, литер А.
28.08.2013 Общество обратило в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Распоряжением Комитета от 28.11.2013 N 1921-рз принято решение о приватизации данного объекта путем продажи Обществу по цене 20 600 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.11.2013 N 31-8-0868 (045)-2013, выполненным ГУИОН.
09.12.2013 Фонд подготовил проект договора купли-продажи, в соответствии с п. 2.1 которого цена объекта составляет 20 600 000 руб., и предложил в тридцатидневный срок принять меры для заключения договора.
19.12.2013 Общество направило Фонду протокол разногласий в части цены продажи, указав ее в размере 5 500 000 руб. на основании отчета об оценке от 10.02.2014 N 17-0014, выполненного Санкт-Петербургской торгово-промышленной палатой. Кроме того, в указанном протоколе разногласий, Общество предложило приложение N 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 5 500 000 руб.
Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиями Закона N 159-ФЗ, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции определил цену продажи Объекта в размере 16 300 000 руб.
Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ввиду наличия разногласий сторон относительно выкупной цены Определением от 10.06.2016 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ" Корнеевой Е.А., по результатам которой сделан вывод, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию и в ценах на 28.08.2013 составляет 16 300 000 руб.
Суд первой инстанции, оценив сведения, полученные в результате проведенной по делу экспертизы, пришел к выводу о том, что выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражного процессуального кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.
Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, суд пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 16 300 000 руб..
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.
Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, соглашается с выводом суда о допустимости и достоверности экспертизы.
Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.
Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.
Выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражного процессуального кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.
Возражения Общества относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были устранены, в том числе с учетом пояснений эксперта в судебном заседании.
Общество не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы, наличие противоречий в заключении эксперта.
При новом рассмотрении дела, судом первой инстанции учтены рекомендации Арбитражного суда Северо-Западного округа о необходимости надлежащим установить техническое состояние помещения, в том числе обеспеченность элементами благоустройства.
Таким образом, экспертом проведена оценка характеристик помещения, по результатам которой экспертом обосновано наличие водоснабжения и канализации в спорном помещении.
В экспертном заключении эксперт дает подробный анализ спорным характеристикам помещения (стр. 11-13 заключения).
На стр. 13 Заключения указано, что "эксперт приходит к выводу о том, что на дату оценки помещение использовалось как часть заведения общепита, имело общий вход с улицы, было обеспечено водоснабжением и канализацией".
Также наличие общего входа с Новочеркасского пр. с помещением первого этажа подтверждается данными фотофиксации, представленными в отчете об оценке, выполненном ГУИОН.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Таким образом, вывод эксперта о необходимости использования при оценке фактических данных о состоянии выкупаемого объекта на дату оценки является законным и обоснованным.
В то время как, использование экспертом информации об объекте оценке полученной в ходе осмотра нежилого помещения спустя три года после даты оценки могло повлечь нарушение законодательства об оценочной деятельности и искажение рыночной стоимости помещения, определенной экспертом.
Приведенные в жалобе довод о том, что экспертом при проведении экспертизы принято состояние оцениваемого помещения как "нормальное", при этом отсутствуют какие-либо пояснения эксперта о критериях отнесения состояния помещения к "нормальному" отклоняется судом по следующим основаниям.
Определяя состояние помещения, эксперт ссылается на Акт осмотра объекта оценки от 17.10.2013, подписанный представителем ГУИОН и представителем арендатора.
В указанном акте имеется разъяснение, что состояние помещений объекта оценки определяется в соответствии с классификацией, принятой в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 N 1958 "О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург)" (далее - Постановление N 1958).
Согласно Постановлению N 1958 техническое состояние объекта "нормальное" - это состояние когда объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).
Таким образом, замечание истца об отсутствии критериев отнесения оцениваемого помещения к состоянию "нормально" не соответствует действительному содержанию Заключения.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в нем, не противоречат установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 по делу N А56-11414/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2017 N 13АП-7858/2017 ПО ДЕЛУ N А56-11414/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2017 г. N 13АП-7858/2017
Дело N А56-11414/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.
при участии:
от истца (заявителя): Нусвальд С.И. на основании выписки из ЕГРЮЛ, Волков А.М. по доверенности от 08.06.2017, Маркович В.А. по доверенности от 08.06.2017,
от ответчика (должника): 1) не явился (извещен), 2) Гаврилова С.А. по доверенности от 29.12.2016,
от 3-го лица: Демьянова И.М. по доверенности от 09.01.2017, Гинева И.Н. по доверенности
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7858/2017) ООО "Норд-Вест" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 по делу N А56-11414/2014 (судья Кротов С.М.), принятое
по иску ООО "Норд-Вест"
к 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга",
2) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Норд-Вест" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ответчик 1, Фонд), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик 2, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, литер А, помещение 8Н, площадью 133.3 кв. м, кадастровый номер 78:11:6011:5:23:22, изложив условия договора купли-продажи от 09.12.2013 (п. 2.1., приложение N 1к договору) в редакции проекта заявителя, установив цену продажи объекта в размере 5 500 000 руб. (без НДС), изменив приложение N 1 в соответствии с вышеуказанной ценой.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением от 18.11.2015 апелляционный суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, приняв пункт 2.1 в редакции: "Цена продажи объекта составляет 3 400 000 руб., налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) не облагается." и приложение N 1 - график платежей исходя из цены продажи, установленной в пункте 2.1.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.2016 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 по делу N А56-11414/2014 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
При новом рассмотрении дела решением от 15.02.2017 суд урегулировал разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, литер А, помещение 8Н, площадью 133.3 кв. м, кадастровый номер 78:11:6011:5:23:22:
- изложив п. 2.1. Договора в следующей редакции "Цена продажи Объекта составляет 16 300 000 руб. (НДС не облагается)",
- изменив Приложение N 1к договору, изложив его в следующей редакции "Приложение N 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 16 300 000 руб. Количество платежей - 13".
Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой.
Податель апелляционной жалобы полагает, что указанное решение не соответствует фактическим обстоятельствам дела, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению истца, определенная по итогам рассмотрения спора цена объекта является завышенной, экспертное заключение ООО "ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ" не может быть признано надлежащим доказательство, поскольку не содержит обоснованных выводов, отвечающих критерию достоверности, а пояснения эксперта Корнеевой Е.А., данные в судебном заседании, не устраняют противоречия.
18.04.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Комитета поступил отзыв на апелляционную жалобу.
02.05.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от ГУИОН поступил отзыв на апелляционную жалобу.
Определением от 04.05.2017 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 08.06.2017. Судебное заседание было отложено в целях проверки довода истца и установления факта наличия файла аудиозаписи судебного заседания от 19.01.2017 по настоящему делу, в связи с чем из Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области была запрошена аудиозапись судебного заседания от 19.01.2017 по делу N А56-11414/2014 на материальном носителе.
На основании части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в судебное заседание вызван эксперт Общества с ограниченной ответственностью "ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ" Корнеева Екатерина Александровна для дачи пояснений по экспертному заключению N ИО-0916-30 от 03.10.2016.
Сопроводительным письмом от 15.05.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда поступила аудиозапись судебного заседания от 19.01.2017 по делу N А56-11414/2014 на материальном носителе.
Заявленное в настоящем судебном заседании ходатайство Общества о назначении повторной экспертизы, судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено.
В материалах настоящего дела имеется достаточно доказательств для правильного разрешения спора, при этом сомнения в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда первой инстанции, и противоречия в его выводах отсутствуют.
В судебном заседании в суде первой инстанции эксперт Общества с ограниченной ответственностью "ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ" Корнеева Екатерина Александровна, проводившая экспертизу по делу, дала пояснения по всем вопросам, которые имелись у сторон и у суда.
Кроме того, в целях устранения имеющихся у Общества сомнений относительно экспертного заключения N ИО-0916-30 от 03.10.2016 в судебное заседание апелляционной инстанции был повторно вызван эксперт Общества с ограниченной ответственностью "ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ" Корнеева Екатерина Александровна для дачи пояснений.
Оснований для назначения повторной экспертизы не имеется.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 03.12.2001 N 07-А002586 в отношении нежилого помещения 8-Н, площадью 133.3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, литер А.
28.08.2013 Общество обратило в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Распоряжением Комитета от 28.11.2013 N 1921-рз принято решение о приватизации данного объекта путем продажи Обществу по цене 20 600 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.11.2013 N 31-8-0868 (045)-2013, выполненным ГУИОН.
09.12.2013 Фонд подготовил проект договора купли-продажи, в соответствии с п. 2.1 которого цена объекта составляет 20 600 000 руб., и предложил в тридцатидневный срок принять меры для заключения договора.
19.12.2013 Общество направило Фонду протокол разногласий в части цены продажи, указав ее в размере 5 500 000 руб. на основании отчета об оценке от 10.02.2014 N 17-0014, выполненного Санкт-Петербургской торгово-промышленной палатой. Кроме того, в указанном протоколе разногласий, Общество предложило приложение N 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 5 500 000 руб.
Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиями Закона N 159-ФЗ, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции определил цену продажи Объекта в размере 16 300 000 руб.
Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ввиду наличия разногласий сторон относительно выкупной цены Определением от 10.06.2016 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ" Корнеевой Е.А., по результатам которой сделан вывод, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию и в ценах на 28.08.2013 составляет 16 300 000 руб.
Суд первой инстанции, оценив сведения, полученные в результате проведенной по делу экспертизы, пришел к выводу о том, что выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражного процессуального кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.
Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, суд пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 16 300 000 руб..
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.
Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, соглашается с выводом суда о допустимости и достоверности экспертизы.
Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.
Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.
Выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражного процессуального кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.
Возражения Общества относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были устранены, в том числе с учетом пояснений эксперта в судебном заседании.
Общество не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы, наличие противоречий в заключении эксперта.
При новом рассмотрении дела, судом первой инстанции учтены рекомендации Арбитражного суда Северо-Западного округа о необходимости надлежащим установить техническое состояние помещения, в том числе обеспеченность элементами благоустройства.
Таким образом, экспертом проведена оценка характеристик помещения, по результатам которой экспертом обосновано наличие водоснабжения и канализации в спорном помещении.
В экспертном заключении эксперт дает подробный анализ спорным характеристикам помещения (стр. 11-13 заключения).
На стр. 13 Заключения указано, что "эксперт приходит к выводу о том, что на дату оценки помещение использовалось как часть заведения общепита, имело общий вход с улицы, было обеспечено водоснабжением и канализацией".
Также наличие общего входа с Новочеркасского пр. с помещением первого этажа подтверждается данными фотофиксации, представленными в отчете об оценке, выполненном ГУИОН.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Таким образом, вывод эксперта о необходимости использования при оценке фактических данных о состоянии выкупаемого объекта на дату оценки является законным и обоснованным.
В то время как, использование экспертом информации об объекте оценке полученной в ходе осмотра нежилого помещения спустя три года после даты оценки могло повлечь нарушение законодательства об оценочной деятельности и искажение рыночной стоимости помещения, определенной экспертом.
Приведенные в жалобе довод о том, что экспертом при проведении экспертизы принято состояние оцениваемого помещения как "нормальное", при этом отсутствуют какие-либо пояснения эксперта о критериях отнесения состояния помещения к "нормальному" отклоняется судом по следующим основаниям.
Определяя состояние помещения, эксперт ссылается на Акт осмотра объекта оценки от 17.10.2013, подписанный представителем ГУИОН и представителем арендатора.
В указанном акте имеется разъяснение, что состояние помещений объекта оценки определяется в соответствии с классификацией, принятой в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 N 1958 "О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург)" (далее - Постановление N 1958).
Согласно Постановлению N 1958 техническое состояние объекта "нормальное" - это состояние когда объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).
Таким образом, замечание истца об отсутствии критериев отнесения оцениваемого помещения к состоянию "нормально" не соответствует действительному содержанию Заключения.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в нем, не противоречат установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 по делу N А56-11414/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)