Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 6 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Сидоренко В.А., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Самоволика Владимира Михайловича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2016 года по делу N А19-871/2016 (суд первой инстанции - Дягилева И.П.),
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Усолье-Сибирское (ИНН 3819003592, ОГРН 1023802144112, место нахождения: 665452, Иркутская область. г. Усолье-Сибирское, ул. Ватутина, 10, далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Самоволику Владимиру Михайловичу (ИНН 381900009624, ОГРНИП 304381932000090, место нахождения: 665459, Иркутская область. г. Усолье-Сибирское, далее - ответчик, ИП Самоволик В.М.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 324 393 руб. 59 коп. за период с 01.10.2014 по 07.10.2015, неустойку в сумме 1 905 763 руб. 88 коп. за период с 16.10.2014 по 07.10.2015.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2016 года по делу N А19-871/2016 заявленные требования удовлетворены частично.
С индивидуального предпринимателя Самоволика Владимира Михайловича в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Усолье-Сибирское взыскано 528 429 руб. 24 коп. задолженности и 190 000 руб. пени за просрочку платежей, а всего 718 429 руб. 24 коп., в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 28 993 руб. 70 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
ИП Самоволик В.М. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.
По мнению заявителя жалобы, так как ответчиком в силу допущенных истцом - арендодателем нарушений договорных обязательств предоставленные в аренду помещения не могли быть использованы по назначению, арендатор не обязан платить арендную плату за период времени, который истец обозначил, как подлежащий взысканию.
В отзыве на апелляционную жалобу комитет с доводами жалобы не согласился.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 13.08.2016. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, на основании п. 1.1. заключенного Комитетом по управлению имуществом города Усолье-Сибирское (арендодателем) - истцом по делу, с индивидуальным предпринимателем Самоволиком Владимиром Михайловичем (арендатором) - ответчиком по делу, договора аренды части нежилого здания от 11.06.04 N 786 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого двухэтажного кирпичного здания детского сада, за инвентарными номерами согласно технического паспорта 1 этажа: 39, 48, 49, 50, 51, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77 общей площадью 270,54 кв. м; 2 этажа: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, общей площадью 198,41 кв. м. Общая площадь сдаваемой в аренду части здания, являющегося муниципальной собственностью на основании выписки из реестра объектов муниципальной собственности г. Усолье-Сибирское от 07.06.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.01 сделана запись регистрации N 38-01/16-15/2001-127, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, ул. Луначарского, д. 19, составляет 468,95 кв. м.
Согласно пункту 1.2 договора помещения переданы арендатору под офис, склады, цех по производству мебели. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи части нежилого здания, по адресу: ул. Луначарского, д. 19 от 11.06.04 года.
В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с 11.06.04 по 10.06.2053. Договор аренды от 11.06.04 N 786 зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области 13.07.04 за регистрационным номером N 38-01/10-11/2004-200.
По условиям договора (пункты 3.1, 3.2) размер арендной платы определен сторонами в соответствии с расчетом, приведенным в настоящем договоре: Ар. плата = 468,95 кв. м x 130 руб. x 1,3 x 1,3 x 1,0 x 1,0 = 103 028 руб. в год, в месяц арендная плата составляет сумму 8 586 руб. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 5-го числа текущего месяца в размере 8 586 руб.
В соответствии с пунктом 3.3 договора размер арендной платы может быть пересмотрен по требованию арендодателя по решению администрации города в случаях повышения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 14.06.2011 по делу N А19-4869/2011 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское к индивидуальному предпринимателю Самоволику Владимиру Михайловичу заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское с индивидуальным предпринимателем Самоволиком Владимиром Михайловичем договор аренды части нежилого помещения от 11.06.2004 года N 786 расторгнут, суд обязал индивидуального предпринимателя Самоволика Владимира Михайловича освободить часть нежилого двухэтажного кирпичного здания детского сада общей площадью 468,95 кв. м, расположенного по адресу: г. Усолье-Сибирское, ул. Луначарского, 19, за инвентарными номерами согласно технического паспорта: первого этажа: 39, 48-51, 61-77 общей площадью 270,54 кв. м; второго этажа: 10-22 общей площадью 198,41 кв. м.
Как следует из представленного истцом в материалы дела акта совершения исполнительных действий от 07.10.2015, составленного судебным приставом -исполнителем Усольского РОСП УФССП России по Иркутской области - Алексеевой Е.К., в ходе исполнительного производства N 25350/15/38034-ИП, возбужденного 10.04.2015 на основании исполнительного листа, выданного Арбитражным судом Иркутской области по делу N А19-4869/2011, по адресу: Луначарского 19 произведено вскрытие помещения, ключи переданы взыскателю, вскрытие помещения произведено должником - Самоволиком В.М.
Согласно акту описи имущества, составленного 07.10.2015 приставом-исполнителем Усольского РОСП УФССП России по Иркутской области - Алексеевой Е.К., произведено принудительное исполнение требований, в ходе исполнительных действия нежилое помещение, указанное в исполнительном документе, освобождено от выселяемого Самоволика Владимира Михайловича, его имущества, произведена опись имущества. Указанное в описи имущество принято на хранение Самоволиком В.М.
Истец, ссылаясь на невозвращение ответчиком в добровольном порядке помещений после расторжения по решению суда договора аренды N 786 от 11.06.2004 года, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с пунктом статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа в состоянии, обусловленном договором.
В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как следует из пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из материалов дела следует, что договор аренды N 786 от 11.06.2004 г. расторгнут по решению суда 14.06.2011 г.
В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Учитывая, что материалами дела (акт совершения исполнительных действий от 07.10.2015, акт описи имущества от 07.10.2015) подтверждено, что имущество возвращено арендодателю только 07.10.2015, обоснованно исходил из того, что истец вправе на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать внесения арендной платы за все время просрочки до освобождения помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 21.01.2015 г. по делу N А19-17108/2014 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское к индивидуальному предпринимателю Самоволику Владимиру Михайловичу, также имеющем в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, с индивидуального предпринимателя Самоволика Владимира Михайловича в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское взыскано 838 760 руб. 47 коп. задолженности по договору аренды, 150 000 руб. -пени. При рассмотрении указанного дела судом установлено, что задолженность по арендной плате по договору аренды N 786 от 11.06.2004 г. за период с марта 2012 года по октябрь 2014 года составила 838 760 руб. 47 коп., исходя из размера арендной платы в сумме 47 072 руб. 72 коп. в месяц. При этом, как следует из текста названного решения, ответчик требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 838 760 руб. 47 коп. признал.
Таким образом, порядок определения размера арендной платы и его размер в силу статьи 69 АПК РФ преюдициально установлен и не подлежит доказыванию вновь.
Из представленного истцом в материалы настоящего дела расчета задолженности следует, что истец начисляет арендную плату за период с 01.10.2014 по 07.10.2015 в сумме 1 324 393 руб. 59 коп. также исходя из размера арендной платы по договору N 786 от 11.06.2004 г. в сумме 47 072 руб. 72 коп. в месяц.
Вместе с тем, проверив составленный истцом расчет, арбитражный суд первой инстанции установил необоснованное включение истцом в период задолженности арендной платы за октябрь 2014 года в сумме 47 072 руб. 72 коп., поскольку указанная задолженность ранее была взыскана решением Арбитражного суда Иркутской области от 21.01.2015 по делу А19-17108/2014.
Таким образом, судом первой инстанции произведен самостоятельный расчет задолженности по арендной плате за период с 01.11.2014 по 07.10.2015, исходя из размера арендной платы в сумме 47 072 руб. 72 коп. в месяц и 31 дня в октябре 2015 года, который составил сумму 528 429 руб. 24 коп. согласно следующему расчету: 47072,72*11 месяцев (с 01.11.2014 по 30.09.2015) +10 629 руб. 32 коп. (47072,72 / 31 * 7 = 10629 руб. 32 коп. - арендная плата за 7 дней октября 2015 года) = 528 429 руб. 24 коп.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела следует, что в нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил в материалы дела доказательства оплаты задолженности по арендным платежам по договору аренды N 786 от 11.06.2004 за период с 01.11.2014 по 07.10.2015.
Учитывая неисполнение ответчиком обязательств по возмещению арендной платы, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 11.06.2004 N 786 является обоснованным и подлежащим удовлетворению в сумме 528 429 руб. 24 коп., в остальной части требования истца о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводу ответчика об отсутствии пользования арендованными помещениями с октября 2014 года по причине выявленных СЭС нарушений санитарных правил.
Вместе с тем, отсутствие доказательств его возврата в добровольном порядке после расторжения договора аренды в судебном порядке до совершения 07.10.2015 исполнительных действий по принудительному освобождению помещений, а также в отсутствие документального подтверждения совершения арендатором действий, направленных на освобождение помещений, в том числе обращения с заявлениями о необходимости принять арендованные помещения, указанное обстоятельство не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате.
Поскольку в силу части 1 статьи 65 АПК РФ бремя доказывания обстоятельств, на которые ссылается предприниматель как на основание своих возражений, лежит именно на нем, судом установлено, что доказательств того, что арендатор - Самоволик В.М. предпринимал попытки вернуть арендованные помещения, а арендодатель - КУМИ Администрации города Усолье-Сибирское уклонялся от его принятия, в материалах дела ответчиком не представлено. Более того, в опровержение указанных доводов истцом в материалы дела представлено требование арендодателя об освобождении в срок до 01.02.2015 части нежилого здания, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, ул. Луначарского, 19 от 19.01.2015 N 50, направленное в адрес ИП Самоволика В.М., которое, как следует из представленных в материалы дела актов совершения исполнительных действий, оставлено ответчиком без удовлетворения.
Довод заявителя жалобы о неполучении указанного требования соответствующими доказательствами не подтверждается. Более того, согласно акту об отказе в получении требования арендодателя от 19.01.2015 (т. 1 л.д. 130) Самоволик В.М. после прочтения требования в его подписании и получении отказался.
Учитывая изложенное, ссылка ответчика на уклонение арендодателя от составления и подписания акта возврата спорного имущества, является необоснованной и документально неподтвержденной.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Ответчик, возражая в отношении требования о взыскании арендной платы, ссылается на невозможность использования помещений, переданных в рамках спорного договора аренды для целей организации мебельного производства по причине выявленных СЭС нарушений санитарных правил, что, по мнению ответчика, свидетельствует о предоставлении истцом помещения, не пригодного для использования по назначению, определенному условиями договора аренды, и освобождает ответчика от обязанности по уплате арендных платежей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Положения названной нормы права свидетельствуют о возможности совершения арендатором определенного круга действий, в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, таких как требование от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; удержание суммы понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, с предварительным уведомлением об этом арендодателя либо досрочного расторжения договора аренды.
При этом указанная норма права не устанавливает возможности полного освобождения арендатора от обязанности по возмещению арендной платы в случае обнаружения недостатков объектов аренды, в связи с чем, довод ответчика о необходимости отказа в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы по причине имеющегося, по мнению ответчика, несоответствия переданного имущества назначению, определенному в договоре аренды, является необоснованным. Доказательств же совершения ответчиком, действий, установленных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с обнаружением недостатков сданного в аренду имущества, в материалы дела не представлено.
Представленные в материалы дела доказательства, равно как и ранее принятые судебные акты в отношении ответчика в связи с ненадлежащим исполнением последним обязательств по возмещению арендной платы за помещения, переданные по договору аренды N 786 от 11.06.2004, свидетельствуют о длительном пользовании объектами аренды в отсутствие обращений арендатора к арендодателю с заявлениями об устранении каких-либо недостатков сданного в аренду имущества, либо об уменьшении в связи с этим арендной платы.
Требование о взыскании пени является обоснованным, учитывая отсутствие доказательств уплаты арендных платежей в установленные договором сроки, однако удовлетворено судом первой инстанции частично, что сторонами фактически не оспаривается.
Предметом иска является взыскание договорной неустойки, при этом предусмотренное пунктом 4.2.1 договора аренды условие о том, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки, не противоречит нормам статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из представленного истцом расчета, проверенного судом и признанного верным, за просрочку внесения арендной платы начислены пени в сумме 1 905 763 руб. 88 коп. за период с 16.10.2014 по 07.10.2015. Расчет истцом произведен с учетом взысканной решением Арбитражного суда Иркутской области от 21.01.2015 г. по делу N А19-17108/2014 суммы задолженности в размере 838 760 руб. 47 коп.
Между тем, ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении заявленного истцом размера пени, рассмотрев которое, суд первой инстанции признал его подлежащим удовлетворению и снизил размер начисленной неустойки до 190 000 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствующих разъяснений Верховного Суда Российской Федерации. При этом суд исходил из того, что с учетом размера ставки рефинансирования ЦБ РФ, принимая в качестве критерия для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства соотношение суммы основной задолженности и пени, размер неустойки 0,5% составляет 182,5% годовых.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2016 года по делу N А19-871/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2016 ПО ДЕЛУ N А19-871/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2016 г. по делу N А19-871/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 6 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Сидоренко В.А., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Самоволика Владимира Михайловича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2016 года по делу N А19-871/2016 (суд первой инстанции - Дягилева И.П.),
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Усолье-Сибирское (ИНН 3819003592, ОГРН 1023802144112, место нахождения: 665452, Иркутская область. г. Усолье-Сибирское, ул. Ватутина, 10, далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Самоволику Владимиру Михайловичу (ИНН 381900009624, ОГРНИП 304381932000090, место нахождения: 665459, Иркутская область. г. Усолье-Сибирское, далее - ответчик, ИП Самоволик В.М.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 324 393 руб. 59 коп. за период с 01.10.2014 по 07.10.2015, неустойку в сумме 1 905 763 руб. 88 коп. за период с 16.10.2014 по 07.10.2015.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2016 года по делу N А19-871/2016 заявленные требования удовлетворены частично.
С индивидуального предпринимателя Самоволика Владимира Михайловича в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Усолье-Сибирское взыскано 528 429 руб. 24 коп. задолженности и 190 000 руб. пени за просрочку платежей, а всего 718 429 руб. 24 коп., в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 28 993 руб. 70 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
ИП Самоволик В.М. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.
По мнению заявителя жалобы, так как ответчиком в силу допущенных истцом - арендодателем нарушений договорных обязательств предоставленные в аренду помещения не могли быть использованы по назначению, арендатор не обязан платить арендную плату за период времени, который истец обозначил, как подлежащий взысканию.
В отзыве на апелляционную жалобу комитет с доводами жалобы не согласился.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 13.08.2016. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, на основании п. 1.1. заключенного Комитетом по управлению имуществом города Усолье-Сибирское (арендодателем) - истцом по делу, с индивидуальным предпринимателем Самоволиком Владимиром Михайловичем (арендатором) - ответчиком по делу, договора аренды части нежилого здания от 11.06.04 N 786 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого двухэтажного кирпичного здания детского сада, за инвентарными номерами согласно технического паспорта 1 этажа: 39, 48, 49, 50, 51, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77 общей площадью 270,54 кв. м; 2 этажа: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, общей площадью 198,41 кв. м. Общая площадь сдаваемой в аренду части здания, являющегося муниципальной собственностью на основании выписки из реестра объектов муниципальной собственности г. Усолье-Сибирское от 07.06.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.01 сделана запись регистрации N 38-01/16-15/2001-127, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, ул. Луначарского, д. 19, составляет 468,95 кв. м.
Согласно пункту 1.2 договора помещения переданы арендатору под офис, склады, цех по производству мебели. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи части нежилого здания, по адресу: ул. Луначарского, д. 19 от 11.06.04 года.
В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с 11.06.04 по 10.06.2053. Договор аренды от 11.06.04 N 786 зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области 13.07.04 за регистрационным номером N 38-01/10-11/2004-200.
По условиям договора (пункты 3.1, 3.2) размер арендной платы определен сторонами в соответствии с расчетом, приведенным в настоящем договоре: Ар. плата = 468,95 кв. м x 130 руб. x 1,3 x 1,3 x 1,0 x 1,0 = 103 028 руб. в год, в месяц арендная плата составляет сумму 8 586 руб. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 5-го числа текущего месяца в размере 8 586 руб.
В соответствии с пунктом 3.3 договора размер арендной платы может быть пересмотрен по требованию арендодателя по решению администрации города в случаях повышения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 14.06.2011 по делу N А19-4869/2011 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское к индивидуальному предпринимателю Самоволику Владимиру Михайловичу заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское с индивидуальным предпринимателем Самоволиком Владимиром Михайловичем договор аренды части нежилого помещения от 11.06.2004 года N 786 расторгнут, суд обязал индивидуального предпринимателя Самоволика Владимира Михайловича освободить часть нежилого двухэтажного кирпичного здания детского сада общей площадью 468,95 кв. м, расположенного по адресу: г. Усолье-Сибирское, ул. Луначарского, 19, за инвентарными номерами согласно технического паспорта: первого этажа: 39, 48-51, 61-77 общей площадью 270,54 кв. м; второго этажа: 10-22 общей площадью 198,41 кв. м.
Как следует из представленного истцом в материалы дела акта совершения исполнительных действий от 07.10.2015, составленного судебным приставом -исполнителем Усольского РОСП УФССП России по Иркутской области - Алексеевой Е.К., в ходе исполнительного производства N 25350/15/38034-ИП, возбужденного 10.04.2015 на основании исполнительного листа, выданного Арбитражным судом Иркутской области по делу N А19-4869/2011, по адресу: Луначарского 19 произведено вскрытие помещения, ключи переданы взыскателю, вскрытие помещения произведено должником - Самоволиком В.М.
Согласно акту описи имущества, составленного 07.10.2015 приставом-исполнителем Усольского РОСП УФССП России по Иркутской области - Алексеевой Е.К., произведено принудительное исполнение требований, в ходе исполнительных действия нежилое помещение, указанное в исполнительном документе, освобождено от выселяемого Самоволика Владимира Михайловича, его имущества, произведена опись имущества. Указанное в описи имущество принято на хранение Самоволиком В.М.
Истец, ссылаясь на невозвращение ответчиком в добровольном порядке помещений после расторжения по решению суда договора аренды N 786 от 11.06.2004 года, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с пунктом статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа в состоянии, обусловленном договором.
В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как следует из пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из материалов дела следует, что договор аренды N 786 от 11.06.2004 г. расторгнут по решению суда 14.06.2011 г.
В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Учитывая, что материалами дела (акт совершения исполнительных действий от 07.10.2015, акт описи имущества от 07.10.2015) подтверждено, что имущество возвращено арендодателю только 07.10.2015, обоснованно исходил из того, что истец вправе на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать внесения арендной платы за все время просрочки до освобождения помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 21.01.2015 г. по делу N А19-17108/2014 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское к индивидуальному предпринимателю Самоволику Владимиру Михайловичу, также имеющем в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, с индивидуального предпринимателя Самоволика Владимира Михайловича в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское взыскано 838 760 руб. 47 коп. задолженности по договору аренды, 150 000 руб. -пени. При рассмотрении указанного дела судом установлено, что задолженность по арендной плате по договору аренды N 786 от 11.06.2004 г. за период с марта 2012 года по октябрь 2014 года составила 838 760 руб. 47 коп., исходя из размера арендной платы в сумме 47 072 руб. 72 коп. в месяц. При этом, как следует из текста названного решения, ответчик требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 838 760 руб. 47 коп. признал.
Таким образом, порядок определения размера арендной платы и его размер в силу статьи 69 АПК РФ преюдициально установлен и не подлежит доказыванию вновь.
Из представленного истцом в материалы настоящего дела расчета задолженности следует, что истец начисляет арендную плату за период с 01.10.2014 по 07.10.2015 в сумме 1 324 393 руб. 59 коп. также исходя из размера арендной платы по договору N 786 от 11.06.2004 г. в сумме 47 072 руб. 72 коп. в месяц.
Вместе с тем, проверив составленный истцом расчет, арбитражный суд первой инстанции установил необоснованное включение истцом в период задолженности арендной платы за октябрь 2014 года в сумме 47 072 руб. 72 коп., поскольку указанная задолженность ранее была взыскана решением Арбитражного суда Иркутской области от 21.01.2015 по делу А19-17108/2014.
Таким образом, судом первой инстанции произведен самостоятельный расчет задолженности по арендной плате за период с 01.11.2014 по 07.10.2015, исходя из размера арендной платы в сумме 47 072 руб. 72 коп. в месяц и 31 дня в октябре 2015 года, который составил сумму 528 429 руб. 24 коп. согласно следующему расчету: 47072,72*11 месяцев (с 01.11.2014 по 30.09.2015) +10 629 руб. 32 коп. (47072,72 / 31 * 7 = 10629 руб. 32 коп. - арендная плата за 7 дней октября 2015 года) = 528 429 руб. 24 коп.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела следует, что в нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил в материалы дела доказательства оплаты задолженности по арендным платежам по договору аренды N 786 от 11.06.2004 за период с 01.11.2014 по 07.10.2015.
Учитывая неисполнение ответчиком обязательств по возмещению арендной платы, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 11.06.2004 N 786 является обоснованным и подлежащим удовлетворению в сумме 528 429 руб. 24 коп., в остальной части требования истца о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводу ответчика об отсутствии пользования арендованными помещениями с октября 2014 года по причине выявленных СЭС нарушений санитарных правил.
Вместе с тем, отсутствие доказательств его возврата в добровольном порядке после расторжения договора аренды в судебном порядке до совершения 07.10.2015 исполнительных действий по принудительному освобождению помещений, а также в отсутствие документального подтверждения совершения арендатором действий, направленных на освобождение помещений, в том числе обращения с заявлениями о необходимости принять арендованные помещения, указанное обстоятельство не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате.
Поскольку в силу части 1 статьи 65 АПК РФ бремя доказывания обстоятельств, на которые ссылается предприниматель как на основание своих возражений, лежит именно на нем, судом установлено, что доказательств того, что арендатор - Самоволик В.М. предпринимал попытки вернуть арендованные помещения, а арендодатель - КУМИ Администрации города Усолье-Сибирское уклонялся от его принятия, в материалах дела ответчиком не представлено. Более того, в опровержение указанных доводов истцом в материалы дела представлено требование арендодателя об освобождении в срок до 01.02.2015 части нежилого здания, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, ул. Луначарского, 19 от 19.01.2015 N 50, направленное в адрес ИП Самоволика В.М., которое, как следует из представленных в материалы дела актов совершения исполнительных действий, оставлено ответчиком без удовлетворения.
Довод заявителя жалобы о неполучении указанного требования соответствующими доказательствами не подтверждается. Более того, согласно акту об отказе в получении требования арендодателя от 19.01.2015 (т. 1 л.д. 130) Самоволик В.М. после прочтения требования в его подписании и получении отказался.
Учитывая изложенное, ссылка ответчика на уклонение арендодателя от составления и подписания акта возврата спорного имущества, является необоснованной и документально неподтвержденной.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Ответчик, возражая в отношении требования о взыскании арендной платы, ссылается на невозможность использования помещений, переданных в рамках спорного договора аренды для целей организации мебельного производства по причине выявленных СЭС нарушений санитарных правил, что, по мнению ответчика, свидетельствует о предоставлении истцом помещения, не пригодного для использования по назначению, определенному условиями договора аренды, и освобождает ответчика от обязанности по уплате арендных платежей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Положения названной нормы права свидетельствуют о возможности совершения арендатором определенного круга действий, в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, таких как требование от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; удержание суммы понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, с предварительным уведомлением об этом арендодателя либо досрочного расторжения договора аренды.
При этом указанная норма права не устанавливает возможности полного освобождения арендатора от обязанности по возмещению арендной платы в случае обнаружения недостатков объектов аренды, в связи с чем, довод ответчика о необходимости отказа в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы по причине имеющегося, по мнению ответчика, несоответствия переданного имущества назначению, определенному в договоре аренды, является необоснованным. Доказательств же совершения ответчиком, действий, установленных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с обнаружением недостатков сданного в аренду имущества, в материалы дела не представлено.
Представленные в материалы дела доказательства, равно как и ранее принятые судебные акты в отношении ответчика в связи с ненадлежащим исполнением последним обязательств по возмещению арендной платы за помещения, переданные по договору аренды N 786 от 11.06.2004, свидетельствуют о длительном пользовании объектами аренды в отсутствие обращений арендатора к арендодателю с заявлениями об устранении каких-либо недостатков сданного в аренду имущества, либо об уменьшении в связи с этим арендной платы.
Требование о взыскании пени является обоснованным, учитывая отсутствие доказательств уплаты арендных платежей в установленные договором сроки, однако удовлетворено судом первой инстанции частично, что сторонами фактически не оспаривается.
Предметом иска является взыскание договорной неустойки, при этом предусмотренное пунктом 4.2.1 договора аренды условие о том, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки, не противоречит нормам статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из представленного истцом расчета, проверенного судом и признанного верным, за просрочку внесения арендной платы начислены пени в сумме 1 905 763 руб. 88 коп. за период с 16.10.2014 по 07.10.2015. Расчет истцом произведен с учетом взысканной решением Арбитражного суда Иркутской области от 21.01.2015 г. по делу N А19-17108/2014 суммы задолженности в размере 838 760 руб. 47 коп.
Между тем, ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении заявленного истцом размера пени, рассмотрев которое, суд первой инстанции признал его подлежащим удовлетворению и снизил размер начисленной неустойки до 190 000 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствующих разъяснений Верховного Суда Российской Федерации. При этом суд исходил из того, что с учетом размера ставки рефинансирования ЦБ РФ, принимая в качестве критерия для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства соотношение суммы основной задолженности и пени, размер неустойки 0,5% составляет 182,5% годовых.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2016 года по делу N А19-871/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
В.А.СИДОРЕНКО
Э.В.ТКАЧЕНКО
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
В.А.СИДОРЕНКО
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)