Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Калужиной Ю.К.,
при участии в заседании:
от истца, индивидуального предпринимателя Нефедова Ивана Викторовича (ИНН: 026824583160, ОГРНИП: 316028000162876): Нефедов И.В. - лично, паспорт,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "ЭкспертСтрой" (ИНН: 7702571368, ОГРН: 1057747584674): представитель не явился, извещен,
от третьих лиц:
от общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Строй" (ИНН: 7723332258, ОГРН: 1037723015285): представитель не явился, извещен,
от Скрябина Александра Валентиновича: представитель не явился, извещен,
от Скрябиной Галины Николаевны: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нефедова Ивана Викторовича
на решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2017 года по делу N А41-32096/17 и дополнительное решение от 11 июля 2017 года по тому же делу, принятые судьей Анисимовой О.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Нефедова Ивана Викторовича
к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкспертСтрой",
при участии в деле третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Строй", Скрябина Александра Валентиновича, Скрябиной Галины Николаевны,
о взыскании денежных средств,
установил:
индивидуальный предприниматель Нефедов Иван Викторович (далее - ИП Нефедов И.В., истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкспертСтрой" (далее - ООО "ЭкспертСтрой", ответчик), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Строй" (далее - ООО "Бизнес-Строй"), Скрябина Александра Валентиновича (далее - Скрябин А.В.), Скрябиной Галины Николаевны (далее - Скрябина Г.Н.), о взыскании неустойки в сумме 732 523 руб. 40 коп., штрафа в размере 366 261 руб. 70 коп. (т. 1 л.д. 4 - 7, т. 2 л.д. 22).
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.07.2017 по делу N А41-32096/17 в удовлетворении иска отказано (т. 1 л.д. 146 - 147).
Дополнительным решением от 11.07.2017 суд взыскал с ИП Нефедова И.В. в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 23 988 руб.
Не согласившись с решением и дополнительным решением суда от 11.07.2017, ИП Нефедов И.В. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального права.
Законность и обоснованность принятых судом первой инстанции судебных актов проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда и дополнительное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2017 года по делу N А41-32096/17 и дополнительное решение от 11 июля 2017 года по тому же делу следует отменить, исковые требования - удовлетворить.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО "Бизнес-Строй" и ООО "ЭкспертСтрой" (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве N 15/01-Б от 05.06.2013 (т. 1 л.д. 29 - 38), по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство многоквартирных домов по адресам: Московская область, г. Реутов, ул. Октября, мкр. 10-а (2 очередь), вл. 14, и передать участнику долевого строительства квартиру из 2 комнат, имеющую условный номер 133, номер на площадке 1, общей площадью 66,87 кв. м, расположенную на 11 этаже, в корпусе 1, секции 1А.
По условию пункта 1.4 договора, передача квартиры должна быть произведена не позднее 30.06.2015.
На основании договора уступки прав требования N Д-475-НКИ-1-133/12-09 от 12.09.2013, ООО "Бизнес-Строй" уступило Скрябину А.В., Скрябиной Г.Н. права по договору участия в строительстве N 15/01-Б от 05.06.2013 (т. 1 л.д. 52 - 56).
Из искового заявления следует, что в установленный договором срок истец спорную квартиру не передал.
30.06.2016 и 13.02.2017 Скрябин А.В., Скрябина Г.Н. направили в адрес ответчика претензионные письма с требованием уплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры (т. 1 л.д. 61 - 73).
Как указал истец, ответчик требования, изложенные в претензионных письмах, не удовлетворил.
06.03.2017 между Скрябиным А.В., Скрябиной Г.Н. (цеденты) и ИП Нефедовым И.В. (цессионарий) был заключен договор N КА-НК2-К1-СКР-1 от 06.03.2017 (т. 1 л.д. 74 - 77).
Согласно п. 1.1 договора N КА-НК2-К1-СКР-1 от 06.03.2017, цеденты уступают, а цессионарий принимает права и обязанности по договору долевого участия в строительстве жилого дома N 15/01-Б от 05.06.2013 в части неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства, за период с 21.07.2016 по 13.02.2017 в размере 732 523 руб. 40 коп., штрафа в размере 366 261 руб. 70 коп. за несоблюдение удовлетворения требования в добровольном порядке.
13.03.2017 ИП Нефедовым И.В. в адрес ответчика было направлено уведомление о переходе права требования неустойки за нарушение долевого участия в строительстве N 15/01-Б от 05.06.2013 (с учетом договора уступки прав требования N Д-475-НКИ-1-133/12-09 от 12.09.2013 и договора уступки N КА-НК2-К1-СКР-1 от 06.03.2017) (т. 1 л.д. 78 - 81).
13.03.2017 истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо с требованием уплатить начисленную неустойку и штраф (т. 1 л.д. 82 - 86).
Поскольку указанное требование было оставлено ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор уступки прав требования N КА-НК2-К1-СКР-1 от 06.03.2017 не прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в связи с чем данный договор не порождает правовых последствий.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В п. 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года) указано, что к отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон о долевом участии).
Таким образом, из указанных положений действующего законодательства и акта их разъяснения следует, что к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом о долевом участии.
В силу п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 46 Постановления от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданский дел по спорам о защите прав потребителей" указал, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Указанная выше правовая позиция, в части применения к отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей подтверждается сложившейся судебной практикой (определение Верховного Суда РФ от 02.06.2015 N 77-КГ15-2, определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 78-КГ14-34).
В соответствии с п. 1.3 договора участия в долевом строительстве застройщик обязался передать участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве объект долевого строительства не позднее 30.06.2015.
Доказательств того, что в установленный договором срок ответчик передал объект долевого строительства, в материалах дела не имеется.
За нарушение срока передачи объекта долевого строительства истец на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ за период с 21.07.2016 по 13.02.2017 начислил ответчику неустойку в сумме 732 523 руб. 40 коп.
Произведенный истцом расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Контррасчет ответчиком не представлен.
Поскольку факт нарушения ответчиком срока передачи объекта долевого строительства подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленном размере.
За несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований Скрябина А.В., Скрябиной Г.Н. истцом на основании ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей начислен штраф в размере 366 261 руб. 70 коп.
Произведенный истцом расчет штрафа проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
Поскольку факт уклонения ответчика от уплаты неустойки за нарушение срок передачи квартиры подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании штрафа является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленном размере.
Право требования истцом спорной неустойки и штрафа подтверждено представленным в материалы дела договором уступки прав требования N Д-475-НКИ-1-133/12-09 от 12.09.2013 и договором уступки N КА-НК2-К1-СКР-1 от 06.03.2017.
Выводы суда первой инстанции о необходимости регистрации договора уступки N КА-НК2-К1-СКР-1 от 06.03.2017 являются ошибочными.
В пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).
Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
При этом в соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1). Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2).
Право требования взыскания неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество, дольщиком были уступлены права требования не по договору на долевое участие в строительстве, а право требования законной неустойки, никак не изменяющее условия зарегистрированной сделки, в связи с чем государственная регистрация такого договора цессии не требуется.
Указанная правовая позиция подтверждается сложившейся судебной практикой (постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2016 N Ф05-9255/2016 по делу N А41-78483/15, постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.11.2016 N Ф05-17017/2016 по делу N А41-16661/16).
При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2017 года по делу N А41-32096/17 и дополнительное решение от 11 июля 2017 года по тому же делу подлежит отмене, исковые требования следует удовлетворить.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2017 года по делу N А41-32096/17 и дополнительное решение от 11 июля 2017 года по тому же делу отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭкспертСтрой" в пользу индивидуального предпринимателя Нефедова Ивана Викторовича неустойку в сумме 732 523 руб. 40 коп., штраф в размере 366 261 руб. 70 коп., государственную пошлину в сумме 3 000 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭкспертСтрой" в доход федерального бюджета 23 988 руб. государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.09.2017 N 10АП-12932/2017 ПО ДЕЛУ N А41-32096/17
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2017 г. по делу N А41-32096/17
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Калужиной Ю.К.,
при участии в заседании:
от истца, индивидуального предпринимателя Нефедова Ивана Викторовича (ИНН: 026824583160, ОГРНИП: 316028000162876): Нефедов И.В. - лично, паспорт,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "ЭкспертСтрой" (ИНН: 7702571368, ОГРН: 1057747584674): представитель не явился, извещен,
от третьих лиц:
от общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Строй" (ИНН: 7723332258, ОГРН: 1037723015285): представитель не явился, извещен,
от Скрябина Александра Валентиновича: представитель не явился, извещен,
от Скрябиной Галины Николаевны: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нефедова Ивана Викторовича
на решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2017 года по делу N А41-32096/17 и дополнительное решение от 11 июля 2017 года по тому же делу, принятые судьей Анисимовой О.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Нефедова Ивана Викторовича
к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкспертСтрой",
при участии в деле третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Строй", Скрябина Александра Валентиновича, Скрябиной Галины Николаевны,
о взыскании денежных средств,
установил:
индивидуальный предприниматель Нефедов Иван Викторович (далее - ИП Нефедов И.В., истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкспертСтрой" (далее - ООО "ЭкспертСтрой", ответчик), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Строй" (далее - ООО "Бизнес-Строй"), Скрябина Александра Валентиновича (далее - Скрябин А.В.), Скрябиной Галины Николаевны (далее - Скрябина Г.Н.), о взыскании неустойки в сумме 732 523 руб. 40 коп., штрафа в размере 366 261 руб. 70 коп. (т. 1 л.д. 4 - 7, т. 2 л.д. 22).
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.07.2017 по делу N А41-32096/17 в удовлетворении иска отказано (т. 1 л.д. 146 - 147).
Дополнительным решением от 11.07.2017 суд взыскал с ИП Нефедова И.В. в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 23 988 руб.
Не согласившись с решением и дополнительным решением суда от 11.07.2017, ИП Нефедов И.В. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального права.
Законность и обоснованность принятых судом первой инстанции судебных актов проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда и дополнительное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2017 года по делу N А41-32096/17 и дополнительное решение от 11 июля 2017 года по тому же делу следует отменить, исковые требования - удовлетворить.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО "Бизнес-Строй" и ООО "ЭкспертСтрой" (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве N 15/01-Б от 05.06.2013 (т. 1 л.д. 29 - 38), по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство многоквартирных домов по адресам: Московская область, г. Реутов, ул. Октября, мкр. 10-а (2 очередь), вл. 14, и передать участнику долевого строительства квартиру из 2 комнат, имеющую условный номер 133, номер на площадке 1, общей площадью 66,87 кв. м, расположенную на 11 этаже, в корпусе 1, секции 1А.
По условию пункта 1.4 договора, передача квартиры должна быть произведена не позднее 30.06.2015.
На основании договора уступки прав требования N Д-475-НКИ-1-133/12-09 от 12.09.2013, ООО "Бизнес-Строй" уступило Скрябину А.В., Скрябиной Г.Н. права по договору участия в строительстве N 15/01-Б от 05.06.2013 (т. 1 л.д. 52 - 56).
Из искового заявления следует, что в установленный договором срок истец спорную квартиру не передал.
30.06.2016 и 13.02.2017 Скрябин А.В., Скрябина Г.Н. направили в адрес ответчика претензионные письма с требованием уплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры (т. 1 л.д. 61 - 73).
Как указал истец, ответчик требования, изложенные в претензионных письмах, не удовлетворил.
06.03.2017 между Скрябиным А.В., Скрябиной Г.Н. (цеденты) и ИП Нефедовым И.В. (цессионарий) был заключен договор N КА-НК2-К1-СКР-1 от 06.03.2017 (т. 1 л.д. 74 - 77).
Согласно п. 1.1 договора N КА-НК2-К1-СКР-1 от 06.03.2017, цеденты уступают, а цессионарий принимает права и обязанности по договору долевого участия в строительстве жилого дома N 15/01-Б от 05.06.2013 в части неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства, за период с 21.07.2016 по 13.02.2017 в размере 732 523 руб. 40 коп., штрафа в размере 366 261 руб. 70 коп. за несоблюдение удовлетворения требования в добровольном порядке.
13.03.2017 ИП Нефедовым И.В. в адрес ответчика было направлено уведомление о переходе права требования неустойки за нарушение долевого участия в строительстве N 15/01-Б от 05.06.2013 (с учетом договора уступки прав требования N Д-475-НКИ-1-133/12-09 от 12.09.2013 и договора уступки N КА-НК2-К1-СКР-1 от 06.03.2017) (т. 1 л.д. 78 - 81).
13.03.2017 истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо с требованием уплатить начисленную неустойку и штраф (т. 1 л.д. 82 - 86).
Поскольку указанное требование было оставлено ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор уступки прав требования N КА-НК2-К1-СКР-1 от 06.03.2017 не прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в связи с чем данный договор не порождает правовых последствий.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В п. 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года) указано, что к отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон о долевом участии).
Таким образом, из указанных положений действующего законодательства и акта их разъяснения следует, что к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом о долевом участии.
В силу п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 46 Постановления от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданский дел по спорам о защите прав потребителей" указал, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Указанная выше правовая позиция, в части применения к отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей подтверждается сложившейся судебной практикой (определение Верховного Суда РФ от 02.06.2015 N 77-КГ15-2, определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 78-КГ14-34).
В соответствии с п. 1.3 договора участия в долевом строительстве застройщик обязался передать участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве объект долевого строительства не позднее 30.06.2015.
Доказательств того, что в установленный договором срок ответчик передал объект долевого строительства, в материалах дела не имеется.
За нарушение срока передачи объекта долевого строительства истец на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ за период с 21.07.2016 по 13.02.2017 начислил ответчику неустойку в сумме 732 523 руб. 40 коп.
Произведенный истцом расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Контррасчет ответчиком не представлен.
Поскольку факт нарушения ответчиком срока передачи объекта долевого строительства подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленном размере.
За несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований Скрябина А.В., Скрябиной Г.Н. истцом на основании ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей начислен штраф в размере 366 261 руб. 70 коп.
Произведенный истцом расчет штрафа проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
Поскольку факт уклонения ответчика от уплаты неустойки за нарушение срок передачи квартиры подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании штрафа является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленном размере.
Право требования истцом спорной неустойки и штрафа подтверждено представленным в материалы дела договором уступки прав требования N Д-475-НКИ-1-133/12-09 от 12.09.2013 и договором уступки N КА-НК2-К1-СКР-1 от 06.03.2017.
Выводы суда первой инстанции о необходимости регистрации договора уступки N КА-НК2-К1-СКР-1 от 06.03.2017 являются ошибочными.
В пункте 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).
Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.
При этом в соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1). Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2).
Право требования взыскания неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество, дольщиком были уступлены права требования не по договору на долевое участие в строительстве, а право требования законной неустойки, никак не изменяющее условия зарегистрированной сделки, в связи с чем государственная регистрация такого договора цессии не требуется.
Указанная правовая позиция подтверждается сложившейся судебной практикой (постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2016 N Ф05-9255/2016 по делу N А41-78483/15, постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.11.2016 N Ф05-17017/2016 по делу N А41-16661/16).
При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2017 года по делу N А41-32096/17 и дополнительное решение от 11 июля 2017 года по тому же делу подлежит отмене, исковые требования следует удовлетворить.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2017 года по делу N А41-32096/17 и дополнительное решение от 11 июля 2017 года по тому же делу отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭкспертСтрой" в пользу индивидуального предпринимателя Нефедова Ивана Викторовича неустойку в сумме 732 523 руб. 40 коп., штраф в размере 366 261 руб. 70 коп., государственную пошлину в сумме 3 000 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭкспертСтрой" в доход федерального бюджета 23 988 руб. государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Н.С.ЮДИНА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)