Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02.06.2016.
Полный текст постановления изготовлен 14.06.2016.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,
судей Юдина С.И., Капустиной Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой О.И,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Распопина Валерия Петровича на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 10 марта 2016 года по делу N А78-13250/2015 по иску индивидуального предпринимателя Распопина Валерия Петровича (ОГРН 304753416300029, ИНН 753500438303) к государственному учреждению здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" (ОГРН 1027501162919, ИНН 7536024408), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Семенов Виктор Владимирович об обязании ответчика заключить договор аренды нежилого помещения N 14 площадью 33,9 кв. м, (суд первой инстанции: Дамбаров С.Д.),
при участии в судебном заседании:
от истца - Распопин В.П., Жалнин Г.В., представитель по доверенности от 20.10.2015, Максимова Т.Ю., представитель по доверенности от 19.06.2013.
установил:
Индивидуальный предприниматель Распопин Валерий Петрович обратился в арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ к государственному учреждению здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" об обязании заключить договор аренды нежилого помещения N 14 площадью 33,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Чита ул. Ленинградская, 104, сроком на три года с условием арендной платы, определенной по факту проведения аукциона на право заключения договора аренды.
Определением арбитражного суда от 16.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Семенов Виктор Владимирович.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 10 марта 2016 года исковые требования удовлетворены частично, суд обязал Государственное учреждение здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" заключить с индивидуальным предпринимателем Распопиным Валерием Петровичем договор аренды на следующих условиях:
г. Чита "___"____________ г.
Государственное учреждение здравоохранения "Забайкальский краевой онкологический диспансер", именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице главного врача Куликова Виктора Дмитриевича, действующего на основании Устава, с одной стороны и индивидуальный предприниматель Распопин Валерий Петрович, именуемый в дальнейшем "Арендатором", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.1. Арендодатель, по согласованию с Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование помещение N 14 (далее по тексту договора - "имущество"), расположенное по адресу: г. Чита, ул. Ленинградская, 104, корп. 3 для организации пункта торговли продовольственными товарами на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
1.2. Общая площадь имущества передаваемого в пользование составляет 33,9 кв. м. Имущество является государственной собственностью Забайкальского края.
1.3. Настоящий Договор считается заключенным с момента передачи имущества Арендатору. Передача помещений оформляется актом приема-передачи (с указанием фактического состояния Имущества).
1.4. Арендодатель владеет имуществом на праве оперативного управления.
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Предоставить соответствующее имущество Арендатору по приемо-сдаточному акту.
2.1.2. Обеспечивать доступ к имуществу, указанному на плане, для организации Арендатором пункта торговли продовольственными товарами и прокладки необходимых сетей и для пользования пунктом общественного питания третьими лицами.
2.1.3. Предоставить имущество Арендатору свободным от прав третьих лиц.
2.1.4. Участвовать в согласованном с Арендатором порядке в создании необходимых условий для эффективного использования имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.
2.1.5. В случае аварий, произошедших не по вине Арендатора оказывать необходимое содействие по устранению их последствий.
2.1.6. Выставлять счета на оплату за временное владение и пользование имуществом, а также за расходы на содержание имущества.
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Разместить пункт торговли продовольственными товарами в отведенной части здания, указанной на плане, в течение 7 календарных дней с момента заключения настоящего договора.
2.2.2. Вносить арендную плату, а также нести расходы на содержание имущества в соответствии с условиями настоящего договора. Размер арендной платы может быть изменен на основании проведенной независимой оценки рыночных цен.
2.2.3. Обеспечить безопасность устанавливаемого оборудования для помещения и лиц, находящихся в помещении.
2.2.4. Использовать имущество исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1. настоящего Договора.
2.2.5. Содержать имущество в полной исправности и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.
2.2.6. Вносить арендную плату и оплачивать расходы на содержание имущества не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.
2.2.7. Не производить никаких перепланировок и переоборудования имущества, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного разрешения Арендодателя. Произведенные согласованные работы по переоборудованию имущества для нужд Арендатора не включаются в зачет оплаты за пользование Имуществом. Своевременно, в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, производить за свой счет капитальный и текущий ремонт Имущества с письменного согласия Арендодателя. Принимать долевое участие в текущем и капитальном ремонте здания, если в пользовании находится часть здания. Арендатор принимает долевое участие в ремонте фасада здания, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории, проводимых Арендодателем, согласно отдельным соглашениям, заключаемым с Арендодателем.
2.2.8. Письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за два месяца, о предстоящем освобождении имущества, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении. Сдать Арендодателю имущество по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в дополнительном соглашении по перепланировке, переоборудованию или капитальному ремонту имущества.
2.2.9. Арендатор должен обезопасить потери или порчи вне зависимости от того, чем это вызвано и является ли нанесенный ущерб результатом умышленных действий, недосмотра или халатности Арендатора.
2.2.10. До 8 числа каждого месяца получать у Арендодателя счета на оплату, счета-фактуры, акты оказанных услуг.
2.2.11. За свой счет выполнять все регистрационные, лицензионные и другие требования, предъявляемые к деятельности в занимаемых помещениях. Строго соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя.
2.2.12. Принимать долевое участие в устранении аварийных ситуаций, проведения ремонтных и восстановительных работ здания и аварийных сетей.
3.1. Сумма ежемесячной платы за владение и пользование имуществом, указанным в п. 1.1 настоящего Договора, а также расходов на содержание данного имущества, начисляется согласно расчету, который является неотъемлемой частью настоящего Договора.
3.2. Стоимость владения и пользования одного квадратного метра имущества не может быть ниже величины ежемесячной арендной ставки одного квадратного метра, содержащейся в отчете независимой оценки - отчет N 153/15 от 18.03.2015.
Размер платы за владение и пользование имуществом в соответствии с отчетом N 153/15 от 18.05.2015 составляет 20 000 руб. (без расходов на содержание имущества).
3.3. Арендатор производит плату за пользование имуществом по реквизитам, указанным в счете на оплату, который Арендатор получает у Балансодержателя.
3.4. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить сумму ежемесячной платы за пользование имуществом на основании независимой оценки, но не чаще одного раза в год. Собственник уведомляет Арендатора об изменении суммы ежемесячной платы за пользование Имуществом за один месяц до ее фактического увеличения, путем направления уведомления и расчета заказным письмом. Указанное уведомление является обязательным для Арендатора. Оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги не включается в оплату за пользование имуществом.
4.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.
4.2. За просрочку внесения арендной платы, оплаты расходов на содержание имущества Арендатор уплачивает Балансодержателю пеню в размере 0,1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.
4.3. Неполучение счета-фактуры на аренду помещения не освобождает Арендатора от ответственности, предусмотренной п. 4.2. Договора.
4.4. Взыскание неустоек и возмещение убытков не освобождают сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.
4.5. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.
4.6. За повреждение имущества или его части, за исключением износа или амортизации их в процессе эксплуатации в соответствии с условиями настоящего Договора, Арендатор обязан в течение 30 дней со дня повреждения имущества, возместить Арендодателю разницу между реальным ущербом и полученным Балансодержателем страховым возмещением.
5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания.
5.2. Настоящий договор заключен на срок одиннадцать месяцев.
5.3. Если Арендатор пользуется предоставленным имуществом не в соответствии с условиями настоящего договора, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем через 15 календарных дней после получения уведомления Арендодателя Арендатором.
5.4. В случае невыполнения Арендатором обязанности, предусмотренной пп. 2.2.1 настоящего договора, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем через 5 рабочих дней после получения уведомления Арендодателя Арендатором.
5.5. В случае невнесения или просрочки внесения арендной платы, оплаты расходов на содержание имущества, настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем через 5 рабочих дней после получения уведомления Арендодателя Арендатором.
5.6. Обязательства по настоящему договору прекращаются в других случаях, предусмотренных законом.
5.7. Прекращение действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
6.1. Дополнительные условия:
Арендатор предоставляет копии следующих документов в 1 экз.: Учредительные документы, свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя. Документ, подтверждающий назначение руководителя на должность (приказ, выписка из протокола собрания акционеров); Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор со стороны Арендатора. Примечание: при заключении договора аренды на новый срок (в соответствии со ст. 621 ГК РФ) предоставление Арендатором указанных копий документов не требуется в случае, если они были приложены к предыдущему договору аренды на данное помещение.
6.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.
6.3. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.
6.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.
6.5. Договор составлен в двух экземплярах, из которых один находится у Арендодателя, второй - у Арендатора.
Приложение N 1. Расчет платы за пользование имуществом и расходов по содержанию имущества.
Приложение N 2. Выкопировка плана передаваемого в пользование имущества с указанием площади помещения и месторасположения здания, подписанная Балансодержателем и Арендатором и скрепленная печатями.
Приложение N 3. Акт приема-передачи по договору.
Приложение N 4. Акт о составе, характеристике, техническом состоянии нежилых помещений, которые передаются по договору аренды.
Приложение N 5. Заявление Арендатора.
Арендодатель: Арендатор:
Государственное учреждение индивидуальный предприниматель
здравоохранения "Забайкальский
краевой онкологический диспансер"
Куликов В.Д. Распопин В.П.
г. Чита __________ __г.
Мы нижеподписавшиеся:
Главный врач государственного учреждения здравоохранения "Забайкальский
краевой онкологический диспансер" Куликов Виктор Дмитриевич и _____________
на основании договора аренды N ___ от _____________ г. составили настоящий
акт о том, что арендодатель сдал, а арендатор ______ принял с _____ 2015 г.
во временное владение и пользование помещения на первом этаже здания,
расположенного по адресу: г. Чита, ул. Ленинградская, 104, корп. 3 для
организации пункта торговли продовольственными товарами, общей площадью
33,9 кв. м.
Нежилые помещения по своему техническому состоянию находятся в состоянии,
пригодном для использования, в целях, указанных Арендатором.
Сдал: Принял:
г. Чита "____" _____________
Комиссия в составе представителей:
- от государственного учреждения здравоохранения "Клинический медицинский
центр г. Читы": ________________________________________________________ от
___________________________________________________________________________
произвели осмотр технического состояния помещений общей площадью
33,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Чита, ул. Ленинградская,
6, находящихся на балансе ГУЗ "КМЦ г. Читы".
В результате осмотра установлено:
Нежилые помещения по своему техническому состоянию находятся в состоянии,
пригодном для использования в целях, указанных Арендатором.
Вид строительных материалов стен - кирпич.
Полы: линолеум.
Проемы: окна пластиковые, двери металлические.
Отделка внутренняя: окраска, штукатурка.
Помещения расположены на 1-ом этаже.
Степень технического устройства: имеется горячая и холодная вода,
канализация, центральное отопление.
Техническое состояние: хорошее.
Указанные помещения переданы в пользование с "____" _______________ г.
Сдал: Принял:
В части требования о включении в договор аренды недвижимого имущества условий о его заключении сроком на три года отказано.
С Государственного учреждения здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" в пользу индивидуального предпринимателя Распопина Валерия Петровича взысканы расходы на оплату государственной пошлины в сумме 6 000 руб.
Истец, не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении иска, в апелляционной жалобе указывает, что в соответствии с ч. 9 п. 2. ст. 17.1 Закона о конкуренции минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик, третье лицо полномочных представителей в суд не направили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неявка лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению государственным имуществом Читинской области (арендодатель), ГУЗ Читинский областной онкологический диспансер (балансодержатель) и предпринимателем Распопиным В.П. (арендатор) заключен договор аренды государственного имущества от 18.02.2005 N 18-05.
В рамках названного договора предпринимателю Распопину В.П. во временное владение и пользование на срок с 01.04.2005 по 30.04.2005 было передано нежилое помещение площадью 14, 15 кв. метра по адресу: г. Чита, ул. Ленинградская, 104.
По истечении срока действия договора, истец в отсутствие возражений со стороны арендатора продолжил пользоваться данным помещением, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации послужило основанием для его возобновления на тех же условиях на неопределенный срок.
Соглашением от 01.01.2006 в условия договора внесены изменения в части размера аренды за пользование помещением.
В договор аренды от 18.02.2005 N 18-05 соглашением от 01.03.2006 были внесены изменения в отношении площади помещения. В соответствии с новой редакцией договора объектом аренды является нежилое помещение площадью 38, 76 кв. метров.
Соглашениями от 01.07.2007, от 01.09.2007, от 16.01.2009, от 30.02.2012 в договор вносились изменения в части условий о размере арендной платы и порядке ее определения. По договору от 01.01.2012 права и обязанности арендодателя, основанные на договоре аренды государственного имущества от 18.02.2005 N 18-05 переданы учреждению, за которым арендуемые помещения закреплены на праве оперативного управления.
Распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 28.08.2015 N 5329/р учреждению было согласовано проведение аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения N 14 общей площадью 33, 9 кв. метров на 2-ом этаже здания лечебного корпуса, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Ленинградская, д. 104, корп. 3, на следующих условиях: цель предоставления имущества - организация пункта торговли продовольственными товарами; срок действия договора аренды - 11 календарных месяцев; начальный размер арендной платы устанавливается на основании отчета от 18.03.2015 N 153/15 об оценке рыночной стоимости ежемесячной ставки арендной платы за пользование нежилым помещением.
Главным врачом учреждения 04.09.2015 был издан приказ N 127/1 о проведении аукциона на право заключения договора аренды на нежилое помещение, находящееся в оперативном управлении учреждения. Этим приказом был утвержден состав аукционной комиссии и аукционная документация.
На основании данного приказа извещение о проведении аукциона, сама аукционная документация, а также проект договора аренды размещены учреждением на официальном сайте - www.torgi.gov.ru.
В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды (извещение N 070915/9361355/01) от 28.09.2015 N 1 единственным участником данного аукциона, подавшим в установленном порядке заявку на участие в нем, стал предприниматель Семенов В.В.
При изложенных обстоятельствах аукционной комиссией было принято решение признать аукцион несостоявшимся и заключить договор аренды с единственным участником.
В связи с принятыми решениями и необходимостью последующего заключения договора аренды с предпринимателем Семеновым В.В. учреждение направило предпринимателю Распопину В.П. письмо от 28.09.2015 N 3203 с требованием об освобождении занимаемого им помещения и приложением соглашения о расторжении соответствующего договора.
Письмом, полученным учреждением 05.10.2015 (вх. 3227), предприниматель Распопин В.Н. заявил о своем намерении реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды.
В письме от 08.10.2015 N 3540 учреждение сообщило о расторжении договора аренды от 18.02.2005 N 18-05 с 09.11.2015, указав на неисполнение истцом обязательств по страхованию арендованного имущества в период действия такого договора (пункт 2.3.14).
Ссылаясь на то, что уклонение от продления с ним договорных отношений нарушает его преимущественное право, как арендатора, добросовестно исполняющего свои обязанности по договору от 18.02.2005 N 18-05, предприниматель Распопин В.Н. обратился в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, посчитав, что предприниматель Распопин В.Н. имеет преимущественное право на заключение договора аренды, признал требование истца о понуждении ответчика к заключению договора на условиях, определенных в аукционной документации с условием арендной платы, установленным по факту проведения аукциона обоснованным и подлежащим удовлетворению. При этом указал, что положения пункта 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", предусматривающее обязательное включение в договор условия о трехлетнем сроке действия договора, в данном случае не подлежат применению, поскольку арендодатель определил иной порядок распоряжения имуществом.
Истец не согласен с отказом суда в удовлетворении требования о включении в соответствующий договор условия о трехлетнем сроке действия.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным законом случаев.
Вместе с тем, часть 9 названной статьи предусматривает возможность заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов.
Так, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В силу части 10 указанной статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
В пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
Апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что арендодателем принято решение об ином порядке распоряжения спорным имуществом и наличии оснований для применения в настоящем споре части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Из материалов дела видно, что в установленном порядке решение, предусматривающее иной, чем аренда, порядок распоряжения арендуемым имуществом, арендодателем не принималось. Решение о проведении торгов в отношении спорного имущества не является решением об ином использовании имущества, так как в обоих случаях имущество будет передано в аренду.
Таким образом, ответчик не вправе отказать предпринимателю в заключении на новый срок договора аренды спорного имущества, в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в т.ч. в заключении договора на срок три года.
На основании статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт (пункт 2).
В силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неправильное применение норм материального права является основанием для изменения решения арбитражного суда первой инстанции.
Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд находит решение Арбитражного суда Забайкальского края от 10 марта 2016 года по делу N А78-13250/2015 в обжалуемой части подлежащим изменению.
Пункт 5.2 договора аренды подлежащего заключению между Государственным учреждением здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" и индивидуальным предпринимателем Распопиным Валерием Петровичем следует изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключен на срок три года".
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба истца признается обоснованной.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 руб. относится на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 10 марта 2016 года по делу N А78-13250/2015 в обжалуемой части изменить. В этой части принять новый судебный акт.
Пункт 5.2 договора аренды подлежащего заключению между Государственным учреждением здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" и индивидуальным предпринимателем Распопиным Валерием Петровичем изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключен на срок три года".
Взыскать с Государственного учреждения здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" в пользу индивидуального предпринимателя Распопина Валерия Петровича 3000 рублей судебных расходов.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Е.Н.СКАЖУТИНА
Судьи
Л.В.КАПУСТИНА
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.06.2016 N 04АП-2246/2016 ПО ДЕЛУ N А78-13250/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2016 г. по делу N А78-13250/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02.06.2016.
Полный текст постановления изготовлен 14.06.2016.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,
судей Юдина С.И., Капустиной Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой О.И,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Распопина Валерия Петровича на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 10 марта 2016 года по делу N А78-13250/2015 по иску индивидуального предпринимателя Распопина Валерия Петровича (ОГРН 304753416300029, ИНН 753500438303) к государственному учреждению здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" (ОГРН 1027501162919, ИНН 7536024408), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Семенов Виктор Владимирович об обязании ответчика заключить договор аренды нежилого помещения N 14 площадью 33,9 кв. м, (суд первой инстанции: Дамбаров С.Д.),
при участии в судебном заседании:
от истца - Распопин В.П., Жалнин Г.В., представитель по доверенности от 20.10.2015, Максимова Т.Ю., представитель по доверенности от 19.06.2013.
установил:
Индивидуальный предприниматель Распопин Валерий Петрович обратился в арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ к государственному учреждению здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" об обязании заключить договор аренды нежилого помещения N 14 площадью 33,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Чита ул. Ленинградская, 104, сроком на три года с условием арендной платы, определенной по факту проведения аукциона на право заключения договора аренды.
Определением арбитражного суда от 16.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Семенов Виктор Владимирович.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 10 марта 2016 года исковые требования удовлетворены частично, суд обязал Государственное учреждение здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" заключить с индивидуальным предпринимателем Распопиным Валерием Петровичем договор аренды на следующих условиях:
"ДОГОВОР АРЕНДЫ
г. Чита "___"____________ г.
Государственное учреждение здравоохранения "Забайкальский краевой онкологический диспансер", именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице главного врача Куликова Виктора Дмитриевича, действующего на основании Устава, с одной стороны и индивидуальный предприниматель Распопин Валерий Петрович, именуемый в дальнейшем "Арендатором", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ОБЩИЕ УСЛОВИЯ
1.1. Арендодатель, по согласованию с Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование помещение N 14 (далее по тексту договора - "имущество"), расположенное по адресу: г. Чита, ул. Ленинградская, 104, корп. 3 для организации пункта торговли продовольственными товарами на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
1.2. Общая площадь имущества передаваемого в пользование составляет 33,9 кв. м. Имущество является государственной собственностью Забайкальского края.
1.3. Настоящий Договор считается заключенным с момента передачи имущества Арендатору. Передача помещений оформляется актом приема-передачи (с указанием фактического состояния Имущества).
1.4. Арендодатель владеет имуществом на праве оперативного управления.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Предоставить соответствующее имущество Арендатору по приемо-сдаточному акту.
2.1.2. Обеспечивать доступ к имуществу, указанному на плане, для организации Арендатором пункта торговли продовольственными товарами и прокладки необходимых сетей и для пользования пунктом общественного питания третьими лицами.
2.1.3. Предоставить имущество Арендатору свободным от прав третьих лиц.
2.1.4. Участвовать в согласованном с Арендатором порядке в создании необходимых условий для эффективного использования имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.
2.1.5. В случае аварий, произошедших не по вине Арендатора оказывать необходимое содействие по устранению их последствий.
2.1.6. Выставлять счета на оплату за временное владение и пользование имуществом, а также за расходы на содержание имущества.
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Разместить пункт торговли продовольственными товарами в отведенной части здания, указанной на плане, в течение 7 календарных дней с момента заключения настоящего договора.
2.2.2. Вносить арендную плату, а также нести расходы на содержание имущества в соответствии с условиями настоящего договора. Размер арендной платы может быть изменен на основании проведенной независимой оценки рыночных цен.
2.2.3. Обеспечить безопасность устанавливаемого оборудования для помещения и лиц, находящихся в помещении.
2.2.4. Использовать имущество исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1. настоящего Договора.
2.2.5. Содержать имущество в полной исправности и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.
2.2.6. Вносить арендную плату и оплачивать расходы на содержание имущества не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.
2.2.7. Не производить никаких перепланировок и переоборудования имущества, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного разрешения Арендодателя. Произведенные согласованные работы по переоборудованию имущества для нужд Арендатора не включаются в зачет оплаты за пользование Имуществом. Своевременно, в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, производить за свой счет капитальный и текущий ремонт Имущества с письменного согласия Арендодателя. Принимать долевое участие в текущем и капитальном ремонте здания, если в пользовании находится часть здания. Арендатор принимает долевое участие в ремонте фасада здания, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории, проводимых Арендодателем, согласно отдельным соглашениям, заключаемым с Арендодателем.
2.2.8. Письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за два месяца, о предстоящем освобождении имущества, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении. Сдать Арендодателю имущество по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в дополнительном соглашении по перепланировке, переоборудованию или капитальному ремонту имущества.
2.2.9. Арендатор должен обезопасить потери или порчи вне зависимости от того, чем это вызвано и является ли нанесенный ущерб результатом умышленных действий, недосмотра или халатности Арендатора.
2.2.10. До 8 числа каждого месяца получать у Арендодателя счета на оплату, счета-фактуры, акты оказанных услуг.
2.2.11. За свой счет выполнять все регистрационные, лицензионные и другие требования, предъявляемые к деятельности в занимаемых помещениях. Строго соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя.
2.2.12. Принимать долевое участие в устранении аварийных ситуаций, проведения ремонтных и восстановительных работ здания и аварийных сетей.
3. РАЗМЕР ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ УКАЗАННЫМ В П. 1.1
НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВОМ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВОМ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Сумма ежемесячной платы за владение и пользование имуществом, указанным в п. 1.1 настоящего Договора, а также расходов на содержание данного имущества, начисляется согласно расчету, который является неотъемлемой частью настоящего Договора.
3.2. Стоимость владения и пользования одного квадратного метра имущества не может быть ниже величины ежемесячной арендной ставки одного квадратного метра, содержащейся в отчете независимой оценки - отчет N 153/15 от 18.03.2015.
Размер платы за владение и пользование имуществом в соответствии с отчетом N 153/15 от 18.05.2015 составляет 20 000 руб. (без расходов на содержание имущества).
3.3. Арендатор производит плату за пользование имуществом по реквизитам, указанным в счете на оплату, который Арендатор получает у Балансодержателя.
3.4. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить сумму ежемесячной платы за пользование имуществом на основании независимой оценки, но не чаще одного раза в год. Собственник уведомляет Арендатора об изменении суммы ежемесячной платы за пользование Имуществом за один месяц до ее фактического увеличения, путем направления уведомления и расчета заказным письмом. Указанное уведомление является обязательным для Арендатора. Оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги не включается в оплату за пользование имуществом.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.
4.2. За просрочку внесения арендной платы, оплаты расходов на содержание имущества Арендатор уплачивает Балансодержателю пеню в размере 0,1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.
4.3. Неполучение счета-фактуры на аренду помещения не освобождает Арендатора от ответственности, предусмотренной п. 4.2. Договора.
4.4. Взыскание неустоек и возмещение убытков не освобождают сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.
4.5. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.
4.6. За повреждение имущества или его части, за исключением износа или амортизации их в процессе эксплуатации в соответствии с условиями настоящего Договора, Арендатор обязан в течение 30 дней со дня повреждения имущества, возместить Арендодателю разницу между реальным ущербом и полученным Балансодержателем страховым возмещением.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания.
5.2. Настоящий договор заключен на срок одиннадцать месяцев.
5.3. Если Арендатор пользуется предоставленным имуществом не в соответствии с условиями настоящего договора, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем через 15 календарных дней после получения уведомления Арендодателя Арендатором.
5.4. В случае невыполнения Арендатором обязанности, предусмотренной пп. 2.2.1 настоящего договора, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем через 5 рабочих дней после получения уведомления Арендодателя Арендатором.
5.5. В случае невнесения или просрочки внесения арендной платы, оплаты расходов на содержание имущества, настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем через 5 рабочих дней после получения уведомления Арендодателя Арендатором.
5.6. Обязательства по настоящему договору прекращаются в других случаях, предусмотренных законом.
5.7. Прекращение действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
6.1. Дополнительные условия:
Арендатор предоставляет копии следующих документов в 1 экз.: Учредительные документы, свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя. Документ, подтверждающий назначение руководителя на должность (приказ, выписка из протокола собрания акционеров); Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор со стороны Арендатора. Примечание: при заключении договора аренды на новый срок (в соответствии со ст. 621 ГК РФ) предоставление Арендатором указанных копий документов не требуется в случае, если они были приложены к предыдущему договору аренды на данное помещение.
6.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.
6.3. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.
6.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.
6.5. Договор составлен в двух экземплярах, из которых один находится у Арендодателя, второй - у Арендатора.
7. ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ
Приложение N 1. Расчет платы за пользование имуществом и расходов по содержанию имущества.
Приложение N 2. Выкопировка плана передаваемого в пользование имущества с указанием площади помещения и месторасположения здания, подписанная Балансодержателем и Арендатором и скрепленная печатями.
Приложение N 3. Акт приема-передачи по договору.
Приложение N 4. Акт о составе, характеристике, техническом состоянии нежилых помещений, которые передаются по договору аренды.
Приложение N 5. Заявление Арендатора.
8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:
Арендодатель: Арендатор:
Государственное учреждение индивидуальный предприниматель
здравоохранения "Забайкальский
краевой онкологический диспансер"
Куликов В.Д. Распопин В.П.
Приложение N 1
к Договору аренды N ____
от "___" _______ 2015 г.
к Договору аренды N ____
от "___" _______ 2015 г.
Расчет платы за пользование имуществом
и расходов по содержанию имущества
и расходов по содержанию имущества
Приложение N 2
к Договору аренды N ____
от "___" ____________ г.
к Договору аренды N ____
от "___" ____________ г.
Выкопировка плана передаваемого в пользование имущества
Приложение N 3
к Договору аренды N ____
от "___" ____________ г.
к Договору аренды N ____
от "___" ____________ г.
АКТ
приема-передачи в аренду нежилых помещений
приема-передачи в аренду нежилых помещений
г. Чита __________ __г.
Мы нижеподписавшиеся:
Главный врач государственного учреждения здравоохранения "Забайкальский
краевой онкологический диспансер" Куликов Виктор Дмитриевич и _____________
на основании договора аренды N ___ от _____________ г. составили настоящий
акт о том, что арендодатель сдал, а арендатор ______ принял с _____ 2015 г.
во временное владение и пользование помещения на первом этаже здания,
расположенного по адресу: г. Чита, ул. Ленинградская, 104, корп. 3 для
организации пункта торговли продовольственными товарами, общей площадью
33,9 кв. м.
Нежилые помещения по своему техническому состоянию находятся в состоянии,
пригодном для использования, в целях, указанных Арендатором.
Сдал: Принял:
Приложение N 4
к Договору аренды N ____
от "___" ____________ г.
к Договору аренды N ____
от "___" ____________ г.
АКТ
о составе, характеристике, техническом состоянии
нежилых помещений, которые передаются по договору аренды
о составе, характеристике, техническом состоянии
нежилых помещений, которые передаются по договору аренды
г. Чита "____" _____________
Комиссия в составе представителей:
- от государственного учреждения здравоохранения "Клинический медицинский
центр г. Читы": ________________________________________________________ от
___________________________________________________________________________
произвели осмотр технического состояния помещений общей площадью
33,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Чита, ул. Ленинградская,
6, находящихся на балансе ГУЗ "КМЦ г. Читы".
В результате осмотра установлено:
Нежилые помещения по своему техническому состоянию находятся в состоянии,
пригодном для использования в целях, указанных Арендатором.
Вид строительных материалов стен - кирпич.
Полы: линолеум.
Проемы: окна пластиковые, двери металлические.
Отделка внутренняя: окраска, штукатурка.
Помещения расположены на 1-ом этаже.
Степень технического устройства: имеется горячая и холодная вода,
канализация, центральное отопление.
Техническое состояние: хорошее.
Указанные помещения переданы в пользование с "____" _______________ г.
Сдал: Принял:
В части требования о включении в договор аренды недвижимого имущества условий о его заключении сроком на три года отказано.
С Государственного учреждения здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" в пользу индивидуального предпринимателя Распопина Валерия Петровича взысканы расходы на оплату государственной пошлины в сумме 6 000 руб.
Истец, не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении иска, в апелляционной жалобе указывает, что в соответствии с ч. 9 п. 2. ст. 17.1 Закона о конкуренции минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик, третье лицо полномочных представителей в суд не направили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неявка лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению государственным имуществом Читинской области (арендодатель), ГУЗ Читинский областной онкологический диспансер (балансодержатель) и предпринимателем Распопиным В.П. (арендатор) заключен договор аренды государственного имущества от 18.02.2005 N 18-05.
В рамках названного договора предпринимателю Распопину В.П. во временное владение и пользование на срок с 01.04.2005 по 30.04.2005 было передано нежилое помещение площадью 14, 15 кв. метра по адресу: г. Чита, ул. Ленинградская, 104.
По истечении срока действия договора, истец в отсутствие возражений со стороны арендатора продолжил пользоваться данным помещением, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации послужило основанием для его возобновления на тех же условиях на неопределенный срок.
Соглашением от 01.01.2006 в условия договора внесены изменения в части размера аренды за пользование помещением.
В договор аренды от 18.02.2005 N 18-05 соглашением от 01.03.2006 были внесены изменения в отношении площади помещения. В соответствии с новой редакцией договора объектом аренды является нежилое помещение площадью 38, 76 кв. метров.
Соглашениями от 01.07.2007, от 01.09.2007, от 16.01.2009, от 30.02.2012 в договор вносились изменения в части условий о размере арендной платы и порядке ее определения. По договору от 01.01.2012 права и обязанности арендодателя, основанные на договоре аренды государственного имущества от 18.02.2005 N 18-05 переданы учреждению, за которым арендуемые помещения закреплены на праве оперативного управления.
Распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 28.08.2015 N 5329/р учреждению было согласовано проведение аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения N 14 общей площадью 33, 9 кв. метров на 2-ом этаже здания лечебного корпуса, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Ленинградская, д. 104, корп. 3, на следующих условиях: цель предоставления имущества - организация пункта торговли продовольственными товарами; срок действия договора аренды - 11 календарных месяцев; начальный размер арендной платы устанавливается на основании отчета от 18.03.2015 N 153/15 об оценке рыночной стоимости ежемесячной ставки арендной платы за пользование нежилым помещением.
Главным врачом учреждения 04.09.2015 был издан приказ N 127/1 о проведении аукциона на право заключения договора аренды на нежилое помещение, находящееся в оперативном управлении учреждения. Этим приказом был утвержден состав аукционной комиссии и аукционная документация.
На основании данного приказа извещение о проведении аукциона, сама аукционная документация, а также проект договора аренды размещены учреждением на официальном сайте - www.torgi.gov.ru.
В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды (извещение N 070915/9361355/01) от 28.09.2015 N 1 единственным участником данного аукциона, подавшим в установленном порядке заявку на участие в нем, стал предприниматель Семенов В.В.
При изложенных обстоятельствах аукционной комиссией было принято решение признать аукцион несостоявшимся и заключить договор аренды с единственным участником.
В связи с принятыми решениями и необходимостью последующего заключения договора аренды с предпринимателем Семеновым В.В. учреждение направило предпринимателю Распопину В.П. письмо от 28.09.2015 N 3203 с требованием об освобождении занимаемого им помещения и приложением соглашения о расторжении соответствующего договора.
Письмом, полученным учреждением 05.10.2015 (вх. 3227), предприниматель Распопин В.Н. заявил о своем намерении реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды.
В письме от 08.10.2015 N 3540 учреждение сообщило о расторжении договора аренды от 18.02.2005 N 18-05 с 09.11.2015, указав на неисполнение истцом обязательств по страхованию арендованного имущества в период действия такого договора (пункт 2.3.14).
Ссылаясь на то, что уклонение от продления с ним договорных отношений нарушает его преимущественное право, как арендатора, добросовестно исполняющего свои обязанности по договору от 18.02.2005 N 18-05, предприниматель Распопин В.Н. обратился в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, посчитав, что предприниматель Распопин В.Н. имеет преимущественное право на заключение договора аренды, признал требование истца о понуждении ответчика к заключению договора на условиях, определенных в аукционной документации с условием арендной платы, установленным по факту проведения аукциона обоснованным и подлежащим удовлетворению. При этом указал, что положения пункта 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", предусматривающее обязательное включение в договор условия о трехлетнем сроке действия договора, в данном случае не подлежат применению, поскольку арендодатель определил иной порядок распоряжения имуществом.
Истец не согласен с отказом суда в удовлетворении требования о включении в соответствующий договор условия о трехлетнем сроке действия.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным законом случаев.
Вместе с тем, часть 9 названной статьи предусматривает возможность заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов.
Так, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В силу части 10 указанной статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
В пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
Апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что арендодателем принято решение об ином порядке распоряжения спорным имуществом и наличии оснований для применения в настоящем споре части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Из материалов дела видно, что в установленном порядке решение, предусматривающее иной, чем аренда, порядок распоряжения арендуемым имуществом, арендодателем не принималось. Решение о проведении торгов в отношении спорного имущества не является решением об ином использовании имущества, так как в обоих случаях имущество будет передано в аренду.
Таким образом, ответчик не вправе отказать предпринимателю в заключении на новый срок договора аренды спорного имущества, в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в т.ч. в заключении договора на срок три года.
На основании статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт (пункт 2).
В силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неправильное применение норм материального права является основанием для изменения решения арбитражного суда первой инстанции.
Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд находит решение Арбитражного суда Забайкальского края от 10 марта 2016 года по делу N А78-13250/2015 в обжалуемой части подлежащим изменению.
Пункт 5.2 договора аренды подлежащего заключению между Государственным учреждением здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" и индивидуальным предпринимателем Распопиным Валерием Петровичем следует изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключен на срок три года".
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба истца признается обоснованной.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 руб. относится на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 10 марта 2016 года по делу N А78-13250/2015 в обжалуемой части изменить. В этой части принять новый судебный акт.
Пункт 5.2 договора аренды подлежащего заключению между Государственным учреждением здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" и индивидуальным предпринимателем Распопиным Валерием Петровичем изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключен на срок три года".
Взыскать с Государственного учреждения здравоохранения "Забайкальский онкологический диспансер" в пользу индивидуального предпринимателя Распопина Валерия Петровича 3000 рублей судебных расходов.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Е.Н.СКАЖУТИНА
Судьи
Л.В.КАПУСТИНА
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)