Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Палащенко И.И., Первушиной М.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференцсвязи помощником судьи Ниникиной В.С.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференцсвязи присутствующих в Арбитражном суде Республики Хакасия представителей общества с ограниченной ответственностью "Саянхимстрой" (истец по первоначальному иску) и общества с ограниченной ответственностью "Саянхимстрой" (третье лицо) - Смышляева А.В. (доверенности от 17.07.2017, паспорт), индивидуального предпринимателя Петрусева Владимира Владимировича - Гришина С.В. (доверенность от 14.07.2015, паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Саянхимстрой" и индивидуального предпринимателя Петрусева Владимира Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 декабря 2016 года по делу N А74-7024/2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Ищенко Е.В., суд апелляционной инстанции: Белан Н.Н., Петровская О.В., Радзиховская В.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Саянхимстрой" (ИНН 1910006951, ОГРН 1021900851422, г. Абакан, далее - ООО "Саянхимстрой", общество) обратилось в Арбитражный Суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Петрусеву Владимиру Владимировичу (ИНН 190100174547, ОГРН 304190136300517, г. Абакан, далее - индивидуальный предприниматель Петрусев В.В., предприниматель) о взыскании 4 413 000 рублей задолженности по арендным платежам по договору аренды недвижимого имущества от 08.11.2013 за период с 01.03.2015 по 31.10.2016, 1 114 026 рублей 90 копеек неустойки за период с 05.03.2015 по 27.10.2016, 462 842 рублей 01 копейки задолженности в части возмещения арендных платежей за пользование земельным участком за период с марта 2014 года по июль 2016 года, 2 548 328 рублей убытков, связанных с необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние.
Индивидуальный предприниматель Петрусев В.В. предъявил к обществу встречный иск, измененный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора аренды недвижимого имущества от 08.11.2013 расторгнутым с 18.06.2015, о взыскании 3 023 621 рубля стоимости неотделимых улучшений в спорном помещении.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Саянхимстрой" (ОГРН 1031900699643, ИНН 1903014493, далее - ООО "Саянхимстрой", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 декабря 2016 года первоначальный иск удовлетворен частично: с предпринимателя в пользу общества взыскано 2 548 328 рублей убытков, в удовлетворении остальной части иска отказано. Встречный иск индивидуального предпринимателя Петрусева В.В. удовлетворен частично: договор аренды недвижимого имущества от 08.11.2013 признан расторгнутым с 18.06.2015, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2017 года решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 декабря 2016 года оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами в части удовлетворения требований ООО "Саянхимстрой" о взыскании убытков, индивидуальный предприниматель Петрусева В.В. обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил решение от 6 декабря 2016 года и постановление от 11 апреля 2017 года в этой части отменить, в удовлетворении требований общества отказать.
Предприниматель полагает требования о взыскании в пользу общества убытков, связанных с необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние, не подлежащими удовлетворению, так как по условиям договора аренды арендатор имел право выполнить любые работы в арендуемом помещении с целью его использования по назначению и при этом обязанность по восстановлению помещения не предусматривалась, следовательно, реконструкция произведена правомерно.
В кассационной жалобе ООО "Саянхимстрой" просит отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении требований общества о взыскании арендных и иных предусмотренных договором платежей, в данной части иск удовлетворить, а также отказать предпринимателю в признании договора расторгнутым.
По мнению ООО "Саянхимстрой", вывод судов о том, что индивидуальному предпринимателю Петрусеву В.В. в аренду было передано помещение, которое не могло быть использовано в соответствии с его назначением без проведения реконструкции, не основан на имеющихся в деле доказательствах, противоречит фактическим обстоятельствам дела.
Суды, как считает заявитель кассационной жалобы, не учли, что в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязанность получения разрешения на строительство возложена не на собственника объекта недвижимости, а на заказчика строительства (реконструкции), т.е. в рассматриваемом случае на арендатора - индивидуального предпринимателя Петрусева В.В. как заказчика и инициатора реконструкции.
Общество также ссылается на отсутствие у судов оснований для признания договора аренды недвижимого имущества от 08.11.2013 расторгнутым по статье 328 и пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку помещение было предоставлено арендатору в надлежащем состоянии, обязательство арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора было исполнено надлежащим образом.
Присутствующие в судебном заседании представители подтвердили доводы, изложенные в кассационных жалобах, и возражали на доводы процессуального оппонента соответственно.
Кассационные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Хакасия и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 08.11.2013 между третьим лицом ООО "Саянхимстрой" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Петрусевым В.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - нежилое помещение 5Н общей площадью 453,8 кв. м, кадастровый номер 19:01:030108:1259, расположенное в г. Абакане по ул. Чертыгашева, д. 148, с назначением объекта недвижимости - кафе, бар, клуб, ресторан, сроком до 05.11.2018.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 08.11.2013, в котором отражено, что:
- - часть объекта недвижимости в виде помещения площадью 101,1 кв. м имеет следующие характеристики - стены гипсокартон, окрашены, потолок армстронг, пол кафельный, имеются следы подтекания (залива) на одной стене;
- - остальная часть объекта в виде оставшихся помещений имеет следующие характеристики - пол бетонный, б/у, стены бетон, без отделки, потолок без отделки, торчат провода электропроводки, захламлено.
Весь объект без электричества.
Телеграммой от 16.06.2016 индивидуальный предприниматель Петрусев В.В. предложил ответчику по встречному иску ООО "Саянхимстрой" направить 18.06.2015 своего представителя для приема арендуемого помещения в связи с досрочным освобождением.
В акте от 18.06.2015 и приложении к нему, составленных сторонами, отражены замечания арендодателя. Арендодатель предложил арендатору привести помещение в первоначальное состояние согласно техническому паспорту, действующему на момент передачи помещения - на 08.11.2013, в приеме помещения арендодатель арендатору отказал. В приложении к акту приема-передачи от 18.06.2015 стороны схематично обозначили помещения N 1, 2, 3, отразили демонтированные перегородки, вновь созданные перегородки, подпорную стену. Акт и приложения подписаны сторонами, скреплены печатями.
Письмом от 27.05.2015, полученном арендодателем 29.05.2015, индивидуальный предприниматель Петрусев В.В. предложил расторгнуть договор аренды в связи с невозможностью использования помещения по назначению по причине возникших в помещении недостатков, а также обстоятельств, о которых ему было не известно, в частности, о наличии возражений одного из долевых собственников здания против выполнения ремонтных работ в помещении, наличия спора о порядке пользования земельным участком, необходимости дорогостоящих проектных работ и экспертизы проектной документации по реконструкции помещения в результате затопления канализационными стоками. Предложил арендодателю принять помещение по акту от 01.06.2015.
В ответе от 02.06.2015 арендодатель отказался от расторжения договора аренды, сославшись на необходимость приведения помещения в первоначальное состояние.
Телеграммой от 16.06.2015 индивидуальный предприниматель Петрусев В.В. предложил направить представителя 18.06.2015 для приемки арендуемого помещения в связи с досрочным его освобождением.
В ответ на телеграмму арендодатель указал, что арендованное помещение должно быть приведено в надлежащее состояние к 18.06.2015, в случае отсутствия данного обстоятельства, помещение принято не будет.
Третье лицо ООО "Саянхимстрой" передало по договору взноса в уставный капитал недвижимого имущества от 27.11.2013 N 1 ответчику по первоначальному иску - ООО "Саянхимстрой" нежилое помещение, являющееся предметом спорного договора аренды.
Ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы в полном объеме за период с 01.03.2015 по 31.10.2016, дополнительных платежей, определенных в договоре, а также неприведение помещения в первоначальное состояние явилось основанием для обращения ООО "Саянхимстрой" с иском о взыскании арендной платы, неустойки, дополнительных платежей и убытков, составляющих стоимость работ, необходимых для приведения помещения в состояние на дату передачи ответчику по договору аренды.
В обоснование встречного иска индивидуальный предприниматель Петрусев В.В. указал на невозможность использования помещения по договору аренды, в том числе, в соответствии с его назначением и просил признать договор аренды расторгнутым с 18.06.2015, а также взыскать стоимость неотделимых улучшений в помещении.
К спорным правоотношениям, возникшим из договора аренды, суды верно применили общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и нормы главы 34 об аренде.
По требованию ООО "Саянхимстрой" о взыскании с индивидуального предпринимателя Петрусева В.В. арендных платежей и неустойки по договору аренды от 08.11.2013 и встречному требованию предпринимателя о признании названного договора расторгнутым с 18.06.2015 суды пришли к следующим выводам.
В пунктах 1.1, 3.2.1 договора оговорено, что в аренду предпринимателю передается нежилое помещение с назначением - кафе, бар, клуб, ресторан. Арендатор, в свою очередь, обязался использовать этот объект только по назначению в соответствии с договором - кафе, клуб, бар, ресторан.
В соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.4, 4.7, 6.1 Национального стандарта Российской Федерации "Услуги общественного питания. Классификация предприятий общественного питания", утвержденного Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27.12.2007 N 475-ст, рестораны, бары, кафе относятся к предприятиям общественного питания, к минимальным требованиям которых относятся: наличие зала, туалетной комнаты с помещением для мытья рук, системой вентиляции, обеспечивающей параметры температуры и влажности.
Из акта приема-передачи от 08.11.2013 следует, что арендатор получил в аренду объект недвижимого имущества, требующий проведение работ для возможности использования его по вышеназванному назначению.
Согласно пункту 2.1 договора в разделе 2 "Порядок передачи" арендодатель обязался оказать содействие арендатору в целях эффективного использования объекта недвижимости в виде представления необходимых документов, согласования перепланировки, реконструкции, получения разрешения, сертификации, лицензирования и др.
Арендодатель не возражает против реконструкции, перепланировки, переоборудования объекта недвижимости, других капитальных и ремонтных работ с целью использования его по назначению. Капитальный ремонт производит за свой счет арендатора (пункт 3.2.4 договора).
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 5 сентября 2014 года по делу N А74-2905/2014, вступившим в законную силу 07.10.2014, удовлетворено требование индивидуального предпринимателя Бергера Виктора Михайловича об обязании ООО "Саянхимстрой" прекратить производство работ по самовольной реконструкции помещения N 5Н, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Чертыгашева, д. 148, без оформления в установленном порядке разрешительной документации на производство работ и без согласования в установленном порядке проекта реконструкции.
При рассмотрении указанного дела с участием тех же лиц установлено, что в помещении N 5Н индивидуальным предпринимателем Петрусевым В.В. производилась реконструкция без получения в установленном порядке разрешения.
Анализируя условия заключенного сторонами договора в их взаимосвязи по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) и учитывая передачу в аренду помещения в состоянии, не позволяющим его использование по целевому назначению, суды пришли к выводу о том, что действительная воля сторон была направлена на установление взаимных обязательств: арендодателя как собственника помещения - предоставить необходимые документы, согласовать перепланировку, реконструкцию, получить разрешения, а арендатора - произвести за свой счет необходимый ремонт и реконструкцию.
Бездействие арендодателя, который не исполнил принятые на себя обязательства в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды: не обратился в компетентные органы за получением разрешительной документации, не согласовал работы по реконструкции с одним из собственников объекта недвижимости - Бергером В.М., исключало возможность пользования имуществом арендатором.
Верно руководствуясь нормами статей 328, 611 ГК РФ, закрепляющих правило взаимности арендных обязательств, когда невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, а пункт 2 статьи 328 Кодекса дает право стороне отказаться от исполнения этого обязательства, суды обоснованно отклонили требования ООО "Саянхимстрой" о взыскании с индивидуального предпринимателя Петрусева В.В. основного долга и пени по договору аренды недвижимого имущества от 08.11.2013 и признали этот договор расторгнутым по встречному требованию предпринимателя.
При этом суды правильно исходили из того, что пользование арендованным имуществом стало невозможным по причинам, не зависящим от индивидуального предпринимателя Петрусева В.В., после вступления в законную силу решения суда по делу N А74-2905/2014, то есть после 07.10.2014.
Требования ООО "Саянхимстрой" о взыскании с индивидуального предпринимателя Петрусева В.В. 462 842 рублей 01 копейки задолженности в счет возмещения арендных платежей за пользование земельным участком за период с марта 2014 года по июль 2016 года отклонены судами в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 4.1 договора дополнительно к арендным платежам арендатор оплачивает все коммунальные платежи (тепловую энергию, электроэнергию, вывоз мусора, водопровод, канализацию и т.д.) по выставленным счетам, а также самостоятельно уплачивает сумму земельного налога, которая не входит в сумму арендных платежей. Оплата земельного налога производится арендатором в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Сумма 462 842 рубля 01 копейка уплачена обществом с марта 2014 года по июль 2016 года по договору аренды земельного участка N АЮ27405 от 08.03.2013, заключенному с администрацией города Абакана.
По общему правилу пункта 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка.
Оценив содержание условий пункта 4.1 договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ, суды обоснованно пришли к выводу, что размер арендной платы согласован сторонами без указания на обязанность арендатора дополнительно к арендной плате за пользование имуществом вносить арендодателю платежи за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект, равно как и не устанавливает обязанность арендатора заключить с собственником земельного участка договор на аренду земельного участка.
При этом, как верно отметил апелляционный суд, обязанность по уплате земельного налога законом возложена на собственника земельного участка, которым ни ООО "Саянхимстрой", ни Петрусев В.В. не являются, а из буквального содержания подписанного сторонами договора аренды помещения не следует обязанность арендатора возмещать расходы арендодателя по уплате арендных платежей, внесенных последним в рамках договора аренды земельного участка, заключенного с собственником этого участка.
При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения иска ООО "Саянхимстрой" о возмещении данных расходов у судов не имелось.
Далее, относительно взыскания в пользу общества убытков, связанных с необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние.
В соответствии со статьями 15 и 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Под убытками понимаются реальный ущерб (т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества) и упущенная выгода.
Как было отмечено выше, между сторонами сложились обязательственные правоотношения, возникшие из договора аренды.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Таким образом, в силу изложенных положений при предъявлении требования о взыскании убытков, возникших в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств, истцу следует доказать: факт нарушения ответчиком договорных обязательств, наличие и размер убытков, а также причинно-следственную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками.
Оценив представленные в материалы дела доказательства: акт приема-передачи от 08.11.2013, акт от 18.06.2015 и приложение к нему, заключение ООО "Центр оценки и аудита" по результатам судебной экспертизы от 27.09.2016 N Э-40/16, суды сделали обоснованный вывод о проведении в арендуемом помещении реконструкции, а также определили стоимость работ, необходимых для восстановления помещения в состояние на дату передачи его арендатору.
Так, согласно указанному экспертному заключению в помещении выполнены работы по изменению параметров объекта, в том числе: изменение высоты части помещения для предполагаемого устройства антресольного этажа, изменение площади и объема; усиление несущих строительных конструкций объекта; перепланировка помещения, вызывающая изменение основных технико-экономических показателей.
Поскольку договор аренды от 08.11.2013 расторгнут в одностороннем порядке, параметры арендуемого помещения существенно изменены, арендатором обязанность, предусмотренная статьей 622 ГК РФ возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, не исполнена, суд округа поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанций об имеющейся у предпринимателя обязанности возместить обществу убытки в размере стоимости работ на приведение помещения в первоначальное состояние.
Таким образом, наличие и размер возникших на стороне общества убытков, в составе которых стоимость восстановительных работ, обоснованно признаны судом доказанными, причинно-следственную связь между допущенными предпринимателем нарушениями договорных обязательств и последовавшими убытками установлена.
Довод индивидуального предпринимателя Петрусева В.В. о том, что проведение реконструкции допускалось по условиям договора аренды и обязанность по восстановлению помещения не предусматривалась, поэтому действия предпринимателя не носят противоправный характер, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку доказательств согласования между арендодателем и арендатором конкретных видов, перечня работ в рамках реконструкции, в материалы дела не представлено.
Доводы, изложенные в кассационных жалобах, проверены окружным судом в полном объеме, правильности применения судами норм материального и процессуального права они не опровергают, поэтому удовлетворению не подлежат.
В остальной части законность принятых судебных актов не проверяется, поскольку лицами, участвующими в деле, не обжалуются (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Выводов судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 декабря 2016 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2017 года по настоящему делу на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оставить без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационных жалоб относятся на заявителей.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 декабря 2016 года по делу N А74-7024/2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 20.07.2017 N Ф02-3646/2017, Ф02-3720/2017 ПО ДЕЛУ N А74-7024/2015
Требование: О взыскании убытков, связанных с необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2017 г. по делу N А74-7024/2015
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Палащенко И.И., Первушиной М.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференцсвязи помощником судьи Ниникиной В.С.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференцсвязи присутствующих в Арбитражном суде Республики Хакасия представителей общества с ограниченной ответственностью "Саянхимстрой" (истец по первоначальному иску) и общества с ограниченной ответственностью "Саянхимстрой" (третье лицо) - Смышляева А.В. (доверенности от 17.07.2017, паспорт), индивидуального предпринимателя Петрусева Владимира Владимировича - Гришина С.В. (доверенность от 14.07.2015, паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Саянхимстрой" и индивидуального предпринимателя Петрусева Владимира Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 декабря 2016 года по делу N А74-7024/2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Ищенко Е.В., суд апелляционной инстанции: Белан Н.Н., Петровская О.В., Радзиховская В.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Саянхимстрой" (ИНН 1910006951, ОГРН 1021900851422, г. Абакан, далее - ООО "Саянхимстрой", общество) обратилось в Арбитражный Суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Петрусеву Владимиру Владимировичу (ИНН 190100174547, ОГРН 304190136300517, г. Абакан, далее - индивидуальный предприниматель Петрусев В.В., предприниматель) о взыскании 4 413 000 рублей задолженности по арендным платежам по договору аренды недвижимого имущества от 08.11.2013 за период с 01.03.2015 по 31.10.2016, 1 114 026 рублей 90 копеек неустойки за период с 05.03.2015 по 27.10.2016, 462 842 рублей 01 копейки задолженности в части возмещения арендных платежей за пользование земельным участком за период с марта 2014 года по июль 2016 года, 2 548 328 рублей убытков, связанных с необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние.
Индивидуальный предприниматель Петрусев В.В. предъявил к обществу встречный иск, измененный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора аренды недвижимого имущества от 08.11.2013 расторгнутым с 18.06.2015, о взыскании 3 023 621 рубля стоимости неотделимых улучшений в спорном помещении.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Саянхимстрой" (ОГРН 1031900699643, ИНН 1903014493, далее - ООО "Саянхимстрой", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 декабря 2016 года первоначальный иск удовлетворен частично: с предпринимателя в пользу общества взыскано 2 548 328 рублей убытков, в удовлетворении остальной части иска отказано. Встречный иск индивидуального предпринимателя Петрусева В.В. удовлетворен частично: договор аренды недвижимого имущества от 08.11.2013 признан расторгнутым с 18.06.2015, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2017 года решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 декабря 2016 года оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами в части удовлетворения требований ООО "Саянхимстрой" о взыскании убытков, индивидуальный предприниматель Петрусева В.В. обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил решение от 6 декабря 2016 года и постановление от 11 апреля 2017 года в этой части отменить, в удовлетворении требований общества отказать.
Предприниматель полагает требования о взыскании в пользу общества убытков, связанных с необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние, не подлежащими удовлетворению, так как по условиям договора аренды арендатор имел право выполнить любые работы в арендуемом помещении с целью его использования по назначению и при этом обязанность по восстановлению помещения не предусматривалась, следовательно, реконструкция произведена правомерно.
В кассационной жалобе ООО "Саянхимстрой" просит отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении требований общества о взыскании арендных и иных предусмотренных договором платежей, в данной части иск удовлетворить, а также отказать предпринимателю в признании договора расторгнутым.
По мнению ООО "Саянхимстрой", вывод судов о том, что индивидуальному предпринимателю Петрусеву В.В. в аренду было передано помещение, которое не могло быть использовано в соответствии с его назначением без проведения реконструкции, не основан на имеющихся в деле доказательствах, противоречит фактическим обстоятельствам дела.
Суды, как считает заявитель кассационной жалобы, не учли, что в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязанность получения разрешения на строительство возложена не на собственника объекта недвижимости, а на заказчика строительства (реконструкции), т.е. в рассматриваемом случае на арендатора - индивидуального предпринимателя Петрусева В.В. как заказчика и инициатора реконструкции.
Общество также ссылается на отсутствие у судов оснований для признания договора аренды недвижимого имущества от 08.11.2013 расторгнутым по статье 328 и пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку помещение было предоставлено арендатору в надлежащем состоянии, обязательство арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора было исполнено надлежащим образом.
Присутствующие в судебном заседании представители подтвердили доводы, изложенные в кассационных жалобах, и возражали на доводы процессуального оппонента соответственно.
Кассационные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Хакасия и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 08.11.2013 между третьим лицом ООО "Саянхимстрой" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Петрусевым В.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - нежилое помещение 5Н общей площадью 453,8 кв. м, кадастровый номер 19:01:030108:1259, расположенное в г. Абакане по ул. Чертыгашева, д. 148, с назначением объекта недвижимости - кафе, бар, клуб, ресторан, сроком до 05.11.2018.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 08.11.2013, в котором отражено, что:
- - часть объекта недвижимости в виде помещения площадью 101,1 кв. м имеет следующие характеристики - стены гипсокартон, окрашены, потолок армстронг, пол кафельный, имеются следы подтекания (залива) на одной стене;
- - остальная часть объекта в виде оставшихся помещений имеет следующие характеристики - пол бетонный, б/у, стены бетон, без отделки, потолок без отделки, торчат провода электропроводки, захламлено.
Весь объект без электричества.
Телеграммой от 16.06.2016 индивидуальный предприниматель Петрусев В.В. предложил ответчику по встречному иску ООО "Саянхимстрой" направить 18.06.2015 своего представителя для приема арендуемого помещения в связи с досрочным освобождением.
В акте от 18.06.2015 и приложении к нему, составленных сторонами, отражены замечания арендодателя. Арендодатель предложил арендатору привести помещение в первоначальное состояние согласно техническому паспорту, действующему на момент передачи помещения - на 08.11.2013, в приеме помещения арендодатель арендатору отказал. В приложении к акту приема-передачи от 18.06.2015 стороны схематично обозначили помещения N 1, 2, 3, отразили демонтированные перегородки, вновь созданные перегородки, подпорную стену. Акт и приложения подписаны сторонами, скреплены печатями.
Письмом от 27.05.2015, полученном арендодателем 29.05.2015, индивидуальный предприниматель Петрусев В.В. предложил расторгнуть договор аренды в связи с невозможностью использования помещения по назначению по причине возникших в помещении недостатков, а также обстоятельств, о которых ему было не известно, в частности, о наличии возражений одного из долевых собственников здания против выполнения ремонтных работ в помещении, наличия спора о порядке пользования земельным участком, необходимости дорогостоящих проектных работ и экспертизы проектной документации по реконструкции помещения в результате затопления канализационными стоками. Предложил арендодателю принять помещение по акту от 01.06.2015.
В ответе от 02.06.2015 арендодатель отказался от расторжения договора аренды, сославшись на необходимость приведения помещения в первоначальное состояние.
Телеграммой от 16.06.2015 индивидуальный предприниматель Петрусев В.В. предложил направить представителя 18.06.2015 для приемки арендуемого помещения в связи с досрочным его освобождением.
В ответ на телеграмму арендодатель указал, что арендованное помещение должно быть приведено в надлежащее состояние к 18.06.2015, в случае отсутствия данного обстоятельства, помещение принято не будет.
Третье лицо ООО "Саянхимстрой" передало по договору взноса в уставный капитал недвижимого имущества от 27.11.2013 N 1 ответчику по первоначальному иску - ООО "Саянхимстрой" нежилое помещение, являющееся предметом спорного договора аренды.
Ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы в полном объеме за период с 01.03.2015 по 31.10.2016, дополнительных платежей, определенных в договоре, а также неприведение помещения в первоначальное состояние явилось основанием для обращения ООО "Саянхимстрой" с иском о взыскании арендной платы, неустойки, дополнительных платежей и убытков, составляющих стоимость работ, необходимых для приведения помещения в состояние на дату передачи ответчику по договору аренды.
В обоснование встречного иска индивидуальный предприниматель Петрусев В.В. указал на невозможность использования помещения по договору аренды, в том числе, в соответствии с его назначением и просил признать договор аренды расторгнутым с 18.06.2015, а также взыскать стоимость неотделимых улучшений в помещении.
К спорным правоотношениям, возникшим из договора аренды, суды верно применили общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и нормы главы 34 об аренде.
По требованию ООО "Саянхимстрой" о взыскании с индивидуального предпринимателя Петрусева В.В. арендных платежей и неустойки по договору аренды от 08.11.2013 и встречному требованию предпринимателя о признании названного договора расторгнутым с 18.06.2015 суды пришли к следующим выводам.
В пунктах 1.1, 3.2.1 договора оговорено, что в аренду предпринимателю передается нежилое помещение с назначением - кафе, бар, клуб, ресторан. Арендатор, в свою очередь, обязался использовать этот объект только по назначению в соответствии с договором - кафе, клуб, бар, ресторан.
В соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.4, 4.7, 6.1 Национального стандарта Российской Федерации "Услуги общественного питания. Классификация предприятий общественного питания", утвержденного Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27.12.2007 N 475-ст, рестораны, бары, кафе относятся к предприятиям общественного питания, к минимальным требованиям которых относятся: наличие зала, туалетной комнаты с помещением для мытья рук, системой вентиляции, обеспечивающей параметры температуры и влажности.
Из акта приема-передачи от 08.11.2013 следует, что арендатор получил в аренду объект недвижимого имущества, требующий проведение работ для возможности использования его по вышеназванному назначению.
Согласно пункту 2.1 договора в разделе 2 "Порядок передачи" арендодатель обязался оказать содействие арендатору в целях эффективного использования объекта недвижимости в виде представления необходимых документов, согласования перепланировки, реконструкции, получения разрешения, сертификации, лицензирования и др.
Арендодатель не возражает против реконструкции, перепланировки, переоборудования объекта недвижимости, других капитальных и ремонтных работ с целью использования его по назначению. Капитальный ремонт производит за свой счет арендатора (пункт 3.2.4 договора).
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 5 сентября 2014 года по делу N А74-2905/2014, вступившим в законную силу 07.10.2014, удовлетворено требование индивидуального предпринимателя Бергера Виктора Михайловича об обязании ООО "Саянхимстрой" прекратить производство работ по самовольной реконструкции помещения N 5Н, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Чертыгашева, д. 148, без оформления в установленном порядке разрешительной документации на производство работ и без согласования в установленном порядке проекта реконструкции.
При рассмотрении указанного дела с участием тех же лиц установлено, что в помещении N 5Н индивидуальным предпринимателем Петрусевым В.В. производилась реконструкция без получения в установленном порядке разрешения.
Анализируя условия заключенного сторонами договора в их взаимосвязи по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) и учитывая передачу в аренду помещения в состоянии, не позволяющим его использование по целевому назначению, суды пришли к выводу о том, что действительная воля сторон была направлена на установление взаимных обязательств: арендодателя как собственника помещения - предоставить необходимые документы, согласовать перепланировку, реконструкцию, получить разрешения, а арендатора - произвести за свой счет необходимый ремонт и реконструкцию.
Бездействие арендодателя, который не исполнил принятые на себя обязательства в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды: не обратился в компетентные органы за получением разрешительной документации, не согласовал работы по реконструкции с одним из собственников объекта недвижимости - Бергером В.М., исключало возможность пользования имуществом арендатором.
Верно руководствуясь нормами статей 328, 611 ГК РФ, закрепляющих правило взаимности арендных обязательств, когда невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, а пункт 2 статьи 328 Кодекса дает право стороне отказаться от исполнения этого обязательства, суды обоснованно отклонили требования ООО "Саянхимстрой" о взыскании с индивидуального предпринимателя Петрусева В.В. основного долга и пени по договору аренды недвижимого имущества от 08.11.2013 и признали этот договор расторгнутым по встречному требованию предпринимателя.
При этом суды правильно исходили из того, что пользование арендованным имуществом стало невозможным по причинам, не зависящим от индивидуального предпринимателя Петрусева В.В., после вступления в законную силу решения суда по делу N А74-2905/2014, то есть после 07.10.2014.
Требования ООО "Саянхимстрой" о взыскании с индивидуального предпринимателя Петрусева В.В. 462 842 рублей 01 копейки задолженности в счет возмещения арендных платежей за пользование земельным участком за период с марта 2014 года по июль 2016 года отклонены судами в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 4.1 договора дополнительно к арендным платежам арендатор оплачивает все коммунальные платежи (тепловую энергию, электроэнергию, вывоз мусора, водопровод, канализацию и т.д.) по выставленным счетам, а также самостоятельно уплачивает сумму земельного налога, которая не входит в сумму арендных платежей. Оплата земельного налога производится арендатором в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Сумма 462 842 рубля 01 копейка уплачена обществом с марта 2014 года по июль 2016 года по договору аренды земельного участка N АЮ27405 от 08.03.2013, заключенному с администрацией города Абакана.
По общему правилу пункта 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка.
Оценив содержание условий пункта 4.1 договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ, суды обоснованно пришли к выводу, что размер арендной платы согласован сторонами без указания на обязанность арендатора дополнительно к арендной плате за пользование имуществом вносить арендодателю платежи за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект, равно как и не устанавливает обязанность арендатора заключить с собственником земельного участка договор на аренду земельного участка.
При этом, как верно отметил апелляционный суд, обязанность по уплате земельного налога законом возложена на собственника земельного участка, которым ни ООО "Саянхимстрой", ни Петрусев В.В. не являются, а из буквального содержания подписанного сторонами договора аренды помещения не следует обязанность арендатора возмещать расходы арендодателя по уплате арендных платежей, внесенных последним в рамках договора аренды земельного участка, заключенного с собственником этого участка.
При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения иска ООО "Саянхимстрой" о возмещении данных расходов у судов не имелось.
Далее, относительно взыскания в пользу общества убытков, связанных с необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние.
В соответствии со статьями 15 и 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Под убытками понимаются реальный ущерб (т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества) и упущенная выгода.
Как было отмечено выше, между сторонами сложились обязательственные правоотношения, возникшие из договора аренды.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Таким образом, в силу изложенных положений при предъявлении требования о взыскании убытков, возникших в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств, истцу следует доказать: факт нарушения ответчиком договорных обязательств, наличие и размер убытков, а также причинно-следственную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками.
Оценив представленные в материалы дела доказательства: акт приема-передачи от 08.11.2013, акт от 18.06.2015 и приложение к нему, заключение ООО "Центр оценки и аудита" по результатам судебной экспертизы от 27.09.2016 N Э-40/16, суды сделали обоснованный вывод о проведении в арендуемом помещении реконструкции, а также определили стоимость работ, необходимых для восстановления помещения в состояние на дату передачи его арендатору.
Так, согласно указанному экспертному заключению в помещении выполнены работы по изменению параметров объекта, в том числе: изменение высоты части помещения для предполагаемого устройства антресольного этажа, изменение площади и объема; усиление несущих строительных конструкций объекта; перепланировка помещения, вызывающая изменение основных технико-экономических показателей.
Поскольку договор аренды от 08.11.2013 расторгнут в одностороннем порядке, параметры арендуемого помещения существенно изменены, арендатором обязанность, предусмотренная статьей 622 ГК РФ возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, не исполнена, суд округа поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанций об имеющейся у предпринимателя обязанности возместить обществу убытки в размере стоимости работ на приведение помещения в первоначальное состояние.
Таким образом, наличие и размер возникших на стороне общества убытков, в составе которых стоимость восстановительных работ, обоснованно признаны судом доказанными, причинно-следственную связь между допущенными предпринимателем нарушениями договорных обязательств и последовавшими убытками установлена.
Довод индивидуального предпринимателя Петрусева В.В. о том, что проведение реконструкции допускалось по условиям договора аренды и обязанность по восстановлению помещения не предусматривалась, поэтому действия предпринимателя не носят противоправный характер, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку доказательств согласования между арендодателем и арендатором конкретных видов, перечня работ в рамках реконструкции, в материалы дела не представлено.
Доводы, изложенные в кассационных жалобах, проверены окружным судом в полном объеме, правильности применения судами норм материального и процессуального права они не опровергают, поэтому удовлетворению не подлежат.
В остальной части законность принятых судебных актов не проверяется, поскольку лицами, участвующими в деле, не обжалуются (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Выводов судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 декабря 2016 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2017 года по настоящему делу на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оставить без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационных жалоб относятся на заявителей.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 6 декабря 2016 года по делу N А74-7024/2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.Н.БУРКОВА
Судьи
И.И.ПАЛАЩЕНКО
М.А.ПЕРВУШИНА
О.Н.БУРКОВА
Судьи
И.И.ПАЛАЩЕНКО
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)