Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что заключил с ответчиком договор купли-продажи принадлежащей ответчику на праве собственности квартиры. Свои обязательства истец исполнил, договор зарегистрирован, квартира передана истцу по акту приема-передачи, после чего в спорной квартире появились бывшие собственники, которые на момент заключения сделки были зарегистрированы в спорном жилом помещении.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Шалагина Д.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пашкевич А.М.,
судей Леоновой С.В., Зениной Л.С.,
при секретаре А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зениной Л.С. дело по апелляционной жалобе ООО Лизинговая Компания "Старт" на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 29 июня 2015 года, которым постановлено:
Изменить п. 4 договора купли-продажи квартиры от **** года по адресу: г. ****, заключенный между Б.Н. и ООО Лизинговая Компания "Старт", уменьшив покупную стоимость квартиры на **** (***) рублей.
Взыскать с ООО Лизинговая Компания "Старт" в пользу Б.Н. ** руб. в счет изменения цены договора.
Взыскать с ООО Лизинговая Компания "Старт" в пользу Б.Н. компенсацию морального вреда в сумме **** руб., штраф в размере ** руб.,
установила:
Истец Б.Н. обратилась в суд к ответчику ООО Лизинговая Компания "Старт" с иском об уменьшении покупной стоимости жилого помещения и взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что *** года заключила с ООО Лизинговая Компания "Старт" договор купли-продажи принадлежащей ответчику на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: г. ***, при этом условиями договора было предусмотрено, что в указанной квартире на момент подписания договора никто не зарегистрирован, в квартире отсутствуют лица, за которыми могло бы сохраняться право пользования квартирой в соответствии с законом (ст. 558 ГК РФ) после государственной регистрации перехода права собственности в УФРС РФ по г. Москве. В качестве подтверждения данного обстоятельства ответчиком была представлена выписка из домовой книги от 29.10.2013 года, из которой следовало, что ООО Лизинговая Компания "Старт" является единственным пользователем и собственником спорной квартиры без регистрации в жилом помещении. Свои обязательства истец исполнила своевременно и в полном объеме, уплатив предусмотренную договором купли-продажи от **** года стоимость квартиры в размере **** руб., договор зарегистрирован в надлежащем порядке в УФРС РФ по г. Москве, квартира передана истцу по акту приема-передачи. 13 февраля 2014 года в спорной квартире появились бывший собственник Г. и ее сын В., который с **** года и на момент заключения сделки был зарегистрирован в спорном жилом помещении и с регистрационного учета в данной квартире не снимался, и который, согласно полученным позднее сведениям, отказавшись от приватизации, сохранил право бессрочного пользования спорной квартирой. На требование истца Б.Е. о выселении Г. и В. покидать квартиру отказались, ссылаясь на то, что ООО Лизинговая Компания "Старт" после продажи квартиры Б.Н. обещало им проживание в квартире. Истец обратилась в суд с настоящим иском, где после уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований просила на основании ст. 450 ГК РФ изменить п. 4 заключенного **** года с ООО Лизинговая Компания "Старт" договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, уменьшив покупную стоимость квартиры на *** руб., взыскать с ответчика ООО Лизинговая Компания "Старт" в свою пользу **** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере **** руб., компенсацию морального вреда в размере ***** руб.
Истец Б.Н. в суд не явилась, обеспечила явку своих представителей, которые на иске настаивали.
Представители ответчика в суде первой инстанции против удовлетворения иска возражали, указывая на то, что свои обязательства по договору купли-продажи исполнили надлежащим образом, передав покупателю свободную от прав третьих лиц квартиру, поскольку при заключении с продавцом спорного жилого помещения Н. в квартире был зарегистрирован В., который в соответствии с условиями договора купли-продажи от ***** года был обязан сняться в течение 14 дней с регистрационного учета, **** года при подписании акта приема-передачи квартира была фактически была освобождена продавцом, Г. была предоставлена выписка из домовой книги от ****, где было указано, что единственным пользователем и собственником квартиры является ООО Лизинговая Компания "Старт", что, по мнению ответчика, свидетельствует о выполнении компанией обязательств по договору купли-продажи квартиры, заключенному с Б.Н.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит ответчик ООО Лизинговая Компания "Старт" по доводам апелляционной жалобы.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав объяснения представителей ответчика Н., Ч., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца А., полагавшей решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене или изменению, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции верно установил юридически значимые обстоятельства по делу, правомерно руководствовался положениями ст., ст. 15, 454, 460, 450, 452, 453 ГК РФ, Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", регулирующими спорные правоотношения, и пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований Б.Н.
Выводы суда судебная коллегия признает правильными, в должной степени мотивированными, основанными на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела, собранных по делу доказательствах.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда отвечает в полной мере.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса (ч. 1 ст. 455 ГК РФ).
Согласно ст. 4 ФЗ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
На основании ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.
В соответствии со ст. 18 ФЗ РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Обращаясь в суд с настоящим иском об уменьшении покупной цены квартиры, истец указывала на то, что ***** года заключила с ООО Лизинговая Компания "Старт" договор купли-продажи принадлежащей ответчику на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: г. ***, стоимостью ***0 руб., которую истец оплатила своевременно и в полном объеме, при этом *** руб. собственные средства и ***** руб., предоставляемых по кредитному договору с ОАО "***".
Из материалов дела следует и не оспаривалось участниками процесса, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от **** года зарегистрирован **** года в надлежащем порядке в УФРС РФ по г. Москве, квартира передана истцу по акту приема-передачи.
Судом первой инстанции установлено, что пунктами 5, 6 заключенного **** года договора купли-продажи было предусмотрено, что в квартире, расположенной по адресу: г. ***, на момент подписания договора никто не зарегистрирован, в квартире отсутствуют лица, за которыми могло бы сохраняться право пользования квартирой в соответствии с законом (ст. 558 ГК РФ) после государственной регистрации перехода права собственности в УФРС РФ по г. Москве. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.
Истец в обоснование заявленных исковых требований указывала на то, что продавец ООО Лизинговая Компания "Старт", в нарушение условий заключенного 30.10.2013 года договора купли-продажи и требований ч. 1 ст. 460 ГК РФ, п. 1 ст. 475 ГК РФ, ст. 4, ст. 18 ФЗ РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" существенно нарушил условия договора, поскольку, как стало позже известно, сын бывшего собственника квартиры Г. - В. с **** года и на момент заключения сделки был зарегистрирован в спорном жилом помещении и с регистрационного учета в данной квартире не снимался.
Данные обстоятельства подтверждаются предоставленной в материалы дела выпиской из домовой книги.
Проверяя названные доводы истца, суд первой инстанции установил, что при заключении договора купли-продажи квартиры от **** года продавцом ООО Лизинговая Компания "Старт" была предоставлена выписка из домовой книги от **** года, из которой следовало, что ООО Лизинговая Компания "Старт" является единственным пользователем и собственником квартиры, расположенной по адресу: ****, без регистрации в жилом помещении.
Настаивая на удовлетворении иска об уменьшении покупной цены квартиры, истец указывала на то, что продавцом ООО Лизинговая Компания "Старт" покупателю Б.Н. была передана недвижимость, не соответствующая условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, поскольку с **** года в спорном жилом помещении проживают бывший собственник квартиры Г. и ее сын В., который, отказавшись от приватизации, сохранил право бессрочного пользования спорной квартирой.
Суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные по делу доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, удовлетворяя заявленные исковые требования в части уменьшения покупной цены квартиры, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, обоснованно исходил из того, что ответчик ООО Лизинговая Компания "Старт" не проявило необходимой осмотрительности при заключении договора с Б.Н., не проверило выполнение В. и Г. обязательств по снятию с регистрационного учета и не предприняло мер для их выселения, в то время как обладание. В. правом пользования спорной квартирой на момент заключения договора купли-продажи с Б.Н., а также фактическое проживание его и Г. в спорном жилом помещении после продажи квартиры покупателю Б.Н., в связи с чем истец была лишена возможности реализовать свое право собственности на квартиру в полном объеме, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи, причиняющим истцу такой ущерб, который в значительной степени лишает ее того, на что она вправе была рассчитывать при заключении сделки.
При таких обстоятельствах, установив факт существенного нарушения условий договора ответчиком ООО Лизинговая Компания "Старт", суд первой инстанции обоснованно и правомерно пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в части уменьшения покупной цены квартиры на **** руб., что составляет 30% от стоимости квартиры, взыскании с ответчика ООО Лизинговая Компания "Старт" в пользу Б.Н. указанных денежных средств, а также компенсацию морального вреда в порядке ст. 15 Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" в сумме **** руб., в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" штрафа в размере ** руб.
Поскольку в соответствии с законом (ст. 18 ФЗ РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, ст. 557 ГК РФ, абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ) истец была вправе требовать уменьшения покупной цены, суд первой инстанции правомерно изменил п. 4 договора купли-продажи квартиры от **** года, заключенного между Б.Н. и ООО Лизинговая Компания "Старт", уменьшив покупную стоимость квартиры на **** руб.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, основанном на законе и фактических обстоятельствах дела.
Настаивая на отмене решения суда, ответчик в апелляционной жалобе указывает на неправильную оценку судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств, которые, по мнению ответчика, свидетельствуют о том, что продавец квартиры ООО Лизинговая Компания "Старт" надлежащим образом и в полном объеме исполнил свои обязательства по договору купли-продажи, предоставив **** года выписку из домовой книги от **** года, из которой следует, что ООО Лизинговая Компания "Старт" является единственным пользователем и собственником жилого помещения, а также тому обстоятельству, что на момент подписания сторонами акта приема-передачи квартиры не было свидетельств пребывания в спорном жилом помещении посторонних лиц.
В подтверждение своих возражений и доводов апелляционной жалобы в материалы дела ответчиком предоставлен заключенный *** года между Г.А. (продавец) и ООО Лизинговая Компания "Старт" (покупатель) договор купли-продажи квартиры, из содержания которого (п. 1) следует, что продавец продал покупателю принадлежащую ему по праву собственности квартиру, расположенную по адресу: ***, где зарегистрирован В., ** года рождения, который обязуется сняться с регистрационного учета в течение четырнадцати дней с момента получения зарегистрированных в установленном порядке документов.
Судебная коллегия не может принять во внимание названный довод апелляционной жалобы, который не основан на законе и противоречит фактическим обстоятельствам дела.
В силу ч. 1 ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Договором купли-продажи от 30.10.2013 года было предусмотрено, что продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора в квартире никто не зарегистрирован и отсутствуют лица, за которыми могло бы сохраняться право пользования квартирой в соответствии с законом.
Между тем, согласно предоставленной в материалы дела выписке из домовой книги, с **** года и по настоящее время в квартире зарегистрирован и не снимался с регистрационного учета В., который отказался от приватизации и в силу ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", п. 4 ст. 31 ЖК РФ может претендовать на сохранение за собой права бессрочного пользования спорным жилым помещением.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что в данном случае договор купли-продажи квартиры подлежит изменению в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением договора другой стороной и уменьшением покупной цены квартиры, поскольку в данном случае стороны, заключая спорный договор, определили его условия, исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться, не предполагая невозможности использования истцом в полной мере квартиры в связи с регистрацией и проживанием в спорном жилом помещении иного лица - В., что является существенным нарушением условий договора купли-продажи квартиры от *** года, при котором покупатель вправе требовать изменений условий договора и уменьшения цены договора.
В этой связи судебная коллегия считает несостоятельными доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что у истца Б.Н. отсутствует право на изменение уже исполненного договора, поскольку в данном случае речь идет об изменении договора в связи с существенными нарушениями его условий, из которых стороны исходили при заключении договора.
Судебная коллегия не может принять во внимание довод апелляционной жалобы о том, что обстоятельства, которые послужили основанием для удовлетворения иска Б.Н., а именно, регистрация и проживание в спорном жилом помещении В., отпали, поскольку решением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 12 мая 2015 года удовлетворены исковые требования Б.Н., судом постановлено решение, которым В. и Г. признаны утратившими права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: *** и выселены из занимаемого жилого помещения, поскольку решение Черемушкинского районного суда г. Москвы обжалуется и в законную силу не вступило.
Настаивая на отмене решения суда, ответчик в апелляционной жалобе указывает на неправомерное применение судом первой инстанции к возникшим между сторонами правоотношениям положений Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", так как истец Б.Н. является индивидуальным предпринимателем и спорное жилое помещение приобретала не для личных целей, с чем судебная коллегия не может согласиться, поскольку названный довод основан на ошибочном толковании закона и противоречит материалам дела.
Преамбулой Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что он регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Согласно основных понятий, используемых в Законе и содержащихся в его преамбуле, а также согласно разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", отношения, регулируемые Законом РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", являются отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг.
Из искового заявления следует, что спор между сторонами возник из договора купли-продажи квартиры от **** года, заключенного между ООО Лизинговая Компания "Старт" (продавец) и покупателем Б.Н., при этом договор подписан Б.Н., как физическим лицом, расположенная на 4-м этаже жилого дома спорная квартира приобреталась покупателем для личных нужд, для проживания своей семьи.
Из выписки из ЕГРП от 14.07.2014 года следует, что видами деятельности ООО Лизинговая Компания "Старт" является, в числе прочего, подготовка, покупка и продажа собственного недвижимого имущества.
Поскольку указанный договор заключался между истцом и ответчиком для удовлетворения личных потребностей истца Б.Н., которая является потребителем услуг по покупке жилого помещения, а ООО Лизинговая Компания "Старт" является исполнителем данных услуг, то суд верно установил, что к спорным правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", в связи с чем в пользу истца с ответчика правомерно в порядке в порядке ст. 15 Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" взыскана компенсация морального вреда в сумме *** руб. и в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" штраф в размере **** руб.
Указанный вывод суда основан на законе и фактических обстоятельствах дела.
Довод апелляционной жалобы о том, что часть денежных средств по оплате стоимости квартиры поступила от покупателя со счета ИП Б.Н. не свидетельствует о том, что спорная квартира приобреталась индивидуальным предпринимателем по изложенным выше основаниям.
Судебная коллегия соглашается с расчетами, приведенным в решении, а также с определенными к взысканию суммами, поскольку они подтверждаются материалами дела и в полной мере судом в соответствии с п. 4 ст. 198 ГПК РФ мотивированы.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом неправильно были применены нормы материального права, подлежащие применению для разрешения возникшего между сторонами спора, направлен на иное применение и толкование истцом норм материального права, что не является основанием для отмены судебного решения.
Судебная коллегия считает, что судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы сторон судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное и отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 29 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО Лизинговая Компания "Старт" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.11.2015 ПО ДЕЛУ N 33-32975/2015
Требование: Об уменьшении покупной стоимости жилого помещения и взыскании денежных средств.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что заключил с ответчиком договор купли-продажи принадлежащей ответчику на праве собственности квартиры. Свои обязательства истец исполнил, договор зарегистрирован, квартира передана истцу по акту приема-передачи, после чего в спорной квартире появились бывшие собственники, которые на момент заключения сделки были зарегистрированы в спорном жилом помещении.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2015 г. по делу N 33-32975
Судья суда первой инстанции: Шалагина Д.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пашкевич А.М.,
судей Леоновой С.В., Зениной Л.С.,
при секретаре А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зениной Л.С. дело по апелляционной жалобе ООО Лизинговая Компания "Старт" на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 29 июня 2015 года, которым постановлено:
Изменить п. 4 договора купли-продажи квартиры от **** года по адресу: г. ****, заключенный между Б.Н. и ООО Лизинговая Компания "Старт", уменьшив покупную стоимость квартиры на **** (***) рублей.
Взыскать с ООО Лизинговая Компания "Старт" в пользу Б.Н. ** руб. в счет изменения цены договора.
Взыскать с ООО Лизинговая Компания "Старт" в пользу Б.Н. компенсацию морального вреда в сумме **** руб., штраф в размере ** руб.,
установила:
Истец Б.Н. обратилась в суд к ответчику ООО Лизинговая Компания "Старт" с иском об уменьшении покупной стоимости жилого помещения и взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что *** года заключила с ООО Лизинговая Компания "Старт" договор купли-продажи принадлежащей ответчику на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: г. ***, при этом условиями договора было предусмотрено, что в указанной квартире на момент подписания договора никто не зарегистрирован, в квартире отсутствуют лица, за которыми могло бы сохраняться право пользования квартирой в соответствии с законом (ст. 558 ГК РФ) после государственной регистрации перехода права собственности в УФРС РФ по г. Москве. В качестве подтверждения данного обстоятельства ответчиком была представлена выписка из домовой книги от 29.10.2013 года, из которой следовало, что ООО Лизинговая Компания "Старт" является единственным пользователем и собственником спорной квартиры без регистрации в жилом помещении. Свои обязательства истец исполнила своевременно и в полном объеме, уплатив предусмотренную договором купли-продажи от **** года стоимость квартиры в размере **** руб., договор зарегистрирован в надлежащем порядке в УФРС РФ по г. Москве, квартира передана истцу по акту приема-передачи. 13 февраля 2014 года в спорной квартире появились бывший собственник Г. и ее сын В., который с **** года и на момент заключения сделки был зарегистрирован в спорном жилом помещении и с регистрационного учета в данной квартире не снимался, и который, согласно полученным позднее сведениям, отказавшись от приватизации, сохранил право бессрочного пользования спорной квартирой. На требование истца Б.Е. о выселении Г. и В. покидать квартиру отказались, ссылаясь на то, что ООО Лизинговая Компания "Старт" после продажи квартиры Б.Н. обещало им проживание в квартире. Истец обратилась в суд с настоящим иском, где после уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований просила на основании ст. 450 ГК РФ изменить п. 4 заключенного **** года с ООО Лизинговая Компания "Старт" договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, уменьшив покупную стоимость квартиры на *** руб., взыскать с ответчика ООО Лизинговая Компания "Старт" в свою пользу **** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере **** руб., компенсацию морального вреда в размере ***** руб.
Истец Б.Н. в суд не явилась, обеспечила явку своих представителей, которые на иске настаивали.
Представители ответчика в суде первой инстанции против удовлетворения иска возражали, указывая на то, что свои обязательства по договору купли-продажи исполнили надлежащим образом, передав покупателю свободную от прав третьих лиц квартиру, поскольку при заключении с продавцом спорного жилого помещения Н. в квартире был зарегистрирован В., который в соответствии с условиями договора купли-продажи от ***** года был обязан сняться в течение 14 дней с регистрационного учета, **** года при подписании акта приема-передачи квартира была фактически была освобождена продавцом, Г. была предоставлена выписка из домовой книги от ****, где было указано, что единственным пользователем и собственником квартиры является ООО Лизинговая Компания "Старт", что, по мнению ответчика, свидетельствует о выполнении компанией обязательств по договору купли-продажи квартиры, заключенному с Б.Н.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит ответчик ООО Лизинговая Компания "Старт" по доводам апелляционной жалобы.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав объяснения представителей ответчика Н., Ч., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца А., полагавшей решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене или изменению, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции верно установил юридически значимые обстоятельства по делу, правомерно руководствовался положениями ст., ст. 15, 454, 460, 450, 452, 453 ГК РФ, Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", регулирующими спорные правоотношения, и пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований Б.Н.
Выводы суда судебная коллегия признает правильными, в должной степени мотивированными, основанными на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела, собранных по делу доказательствах.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда отвечает в полной мере.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса (ч. 1 ст. 455 ГК РФ).
Согласно ст. 4 ФЗ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
На основании ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.
В соответствии со ст. 18 ФЗ РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Обращаясь в суд с настоящим иском об уменьшении покупной цены квартиры, истец указывала на то, что ***** года заключила с ООО Лизинговая Компания "Старт" договор купли-продажи принадлежащей ответчику на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: г. ***, стоимостью ***0 руб., которую истец оплатила своевременно и в полном объеме, при этом *** руб. собственные средства и ***** руб., предоставляемых по кредитному договору с ОАО "***".
Из материалов дела следует и не оспаривалось участниками процесса, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от **** года зарегистрирован **** года в надлежащем порядке в УФРС РФ по г. Москве, квартира передана истцу по акту приема-передачи.
Судом первой инстанции установлено, что пунктами 5, 6 заключенного **** года договора купли-продажи было предусмотрено, что в квартире, расположенной по адресу: г. ***, на момент подписания договора никто не зарегистрирован, в квартире отсутствуют лица, за которыми могло бы сохраняться право пользования квартирой в соответствии с законом (ст. 558 ГК РФ) после государственной регистрации перехода права собственности в УФРС РФ по г. Москве. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.
Истец в обоснование заявленных исковых требований указывала на то, что продавец ООО Лизинговая Компания "Старт", в нарушение условий заключенного 30.10.2013 года договора купли-продажи и требований ч. 1 ст. 460 ГК РФ, п. 1 ст. 475 ГК РФ, ст. 4, ст. 18 ФЗ РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" существенно нарушил условия договора, поскольку, как стало позже известно, сын бывшего собственника квартиры Г. - В. с **** года и на момент заключения сделки был зарегистрирован в спорном жилом помещении и с регистрационного учета в данной квартире не снимался.
Данные обстоятельства подтверждаются предоставленной в материалы дела выпиской из домовой книги.
Проверяя названные доводы истца, суд первой инстанции установил, что при заключении договора купли-продажи квартиры от **** года продавцом ООО Лизинговая Компания "Старт" была предоставлена выписка из домовой книги от **** года, из которой следовало, что ООО Лизинговая Компания "Старт" является единственным пользователем и собственником квартиры, расположенной по адресу: ****, без регистрации в жилом помещении.
Настаивая на удовлетворении иска об уменьшении покупной цены квартиры, истец указывала на то, что продавцом ООО Лизинговая Компания "Старт" покупателю Б.Н. была передана недвижимость, не соответствующая условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, поскольку с **** года в спорном жилом помещении проживают бывший собственник квартиры Г. и ее сын В., который, отказавшись от приватизации, сохранил право бессрочного пользования спорной квартирой.
Суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные по делу доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, удовлетворяя заявленные исковые требования в части уменьшения покупной цены квартиры, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, обоснованно исходил из того, что ответчик ООО Лизинговая Компания "Старт" не проявило необходимой осмотрительности при заключении договора с Б.Н., не проверило выполнение В. и Г. обязательств по снятию с регистрационного учета и не предприняло мер для их выселения, в то время как обладание. В. правом пользования спорной квартирой на момент заключения договора купли-продажи с Б.Н., а также фактическое проживание его и Г. в спорном жилом помещении после продажи квартиры покупателю Б.Н., в связи с чем истец была лишена возможности реализовать свое право собственности на квартиру в полном объеме, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи, причиняющим истцу такой ущерб, который в значительной степени лишает ее того, на что она вправе была рассчитывать при заключении сделки.
При таких обстоятельствах, установив факт существенного нарушения условий договора ответчиком ООО Лизинговая Компания "Старт", суд первой инстанции обоснованно и правомерно пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в части уменьшения покупной цены квартиры на **** руб., что составляет 30% от стоимости квартиры, взыскании с ответчика ООО Лизинговая Компания "Старт" в пользу Б.Н. указанных денежных средств, а также компенсацию морального вреда в порядке ст. 15 Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" в сумме **** руб., в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" штрафа в размере ** руб.
Поскольку в соответствии с законом (ст. 18 ФЗ РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, ст. 557 ГК РФ, абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ) истец была вправе требовать уменьшения покупной цены, суд первой инстанции правомерно изменил п. 4 договора купли-продажи квартиры от **** года, заключенного между Б.Н. и ООО Лизинговая Компания "Старт", уменьшив покупную стоимость квартиры на **** руб.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, основанном на законе и фактических обстоятельствах дела.
Настаивая на отмене решения суда, ответчик в апелляционной жалобе указывает на неправильную оценку судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств, которые, по мнению ответчика, свидетельствуют о том, что продавец квартиры ООО Лизинговая Компания "Старт" надлежащим образом и в полном объеме исполнил свои обязательства по договору купли-продажи, предоставив **** года выписку из домовой книги от **** года, из которой следует, что ООО Лизинговая Компания "Старт" является единственным пользователем и собственником жилого помещения, а также тому обстоятельству, что на момент подписания сторонами акта приема-передачи квартиры не было свидетельств пребывания в спорном жилом помещении посторонних лиц.
В подтверждение своих возражений и доводов апелляционной жалобы в материалы дела ответчиком предоставлен заключенный *** года между Г.А. (продавец) и ООО Лизинговая Компания "Старт" (покупатель) договор купли-продажи квартиры, из содержания которого (п. 1) следует, что продавец продал покупателю принадлежащую ему по праву собственности квартиру, расположенную по адресу: ***, где зарегистрирован В., ** года рождения, который обязуется сняться с регистрационного учета в течение четырнадцати дней с момента получения зарегистрированных в установленном порядке документов.
Судебная коллегия не может принять во внимание названный довод апелляционной жалобы, который не основан на законе и противоречит фактическим обстоятельствам дела.
В силу ч. 1 ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Договором купли-продажи от 30.10.2013 года было предусмотрено, что продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора в квартире никто не зарегистрирован и отсутствуют лица, за которыми могло бы сохраняться право пользования квартирой в соответствии с законом.
Между тем, согласно предоставленной в материалы дела выписке из домовой книги, с **** года и по настоящее время в квартире зарегистрирован и не снимался с регистрационного учета В., который отказался от приватизации и в силу ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", п. 4 ст. 31 ЖК РФ может претендовать на сохранение за собой права бессрочного пользования спорным жилым помещением.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что в данном случае договор купли-продажи квартиры подлежит изменению в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением договора другой стороной и уменьшением покупной цены квартиры, поскольку в данном случае стороны, заключая спорный договор, определили его условия, исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться, не предполагая невозможности использования истцом в полной мере квартиры в связи с регистрацией и проживанием в спорном жилом помещении иного лица - В., что является существенным нарушением условий договора купли-продажи квартиры от *** года, при котором покупатель вправе требовать изменений условий договора и уменьшения цены договора.
В этой связи судебная коллегия считает несостоятельными доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что у истца Б.Н. отсутствует право на изменение уже исполненного договора, поскольку в данном случае речь идет об изменении договора в связи с существенными нарушениями его условий, из которых стороны исходили при заключении договора.
Судебная коллегия не может принять во внимание довод апелляционной жалобы о том, что обстоятельства, которые послужили основанием для удовлетворения иска Б.Н., а именно, регистрация и проживание в спорном жилом помещении В., отпали, поскольку решением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 12 мая 2015 года удовлетворены исковые требования Б.Н., судом постановлено решение, которым В. и Г. признаны утратившими права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: *** и выселены из занимаемого жилого помещения, поскольку решение Черемушкинского районного суда г. Москвы обжалуется и в законную силу не вступило.
Настаивая на отмене решения суда, ответчик в апелляционной жалобе указывает на неправомерное применение судом первой инстанции к возникшим между сторонами правоотношениям положений Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", так как истец Б.Н. является индивидуальным предпринимателем и спорное жилое помещение приобретала не для личных целей, с чем судебная коллегия не может согласиться, поскольку названный довод основан на ошибочном толковании закона и противоречит материалам дела.
Преамбулой Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что он регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Согласно основных понятий, используемых в Законе и содержащихся в его преамбуле, а также согласно разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", отношения, регулируемые Законом РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", являются отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг.
Из искового заявления следует, что спор между сторонами возник из договора купли-продажи квартиры от **** года, заключенного между ООО Лизинговая Компания "Старт" (продавец) и покупателем Б.Н., при этом договор подписан Б.Н., как физическим лицом, расположенная на 4-м этаже жилого дома спорная квартира приобреталась покупателем для личных нужд, для проживания своей семьи.
Из выписки из ЕГРП от 14.07.2014 года следует, что видами деятельности ООО Лизинговая Компания "Старт" является, в числе прочего, подготовка, покупка и продажа собственного недвижимого имущества.
Поскольку указанный договор заключался между истцом и ответчиком для удовлетворения личных потребностей истца Б.Н., которая является потребителем услуг по покупке жилого помещения, а ООО Лизинговая Компания "Старт" является исполнителем данных услуг, то суд верно установил, что к спорным правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", в связи с чем в пользу истца с ответчика правомерно в порядке в порядке ст. 15 Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" взыскана компенсация морального вреда в сумме *** руб. и в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" штраф в размере **** руб.
Указанный вывод суда основан на законе и фактических обстоятельствах дела.
Довод апелляционной жалобы о том, что часть денежных средств по оплате стоимости квартиры поступила от покупателя со счета ИП Б.Н. не свидетельствует о том, что спорная квартира приобреталась индивидуальным предпринимателем по изложенным выше основаниям.
Судебная коллегия соглашается с расчетами, приведенным в решении, а также с определенными к взысканию суммами, поскольку они подтверждаются материалами дела и в полной мере судом в соответствии с п. 4 ст. 198 ГПК РФ мотивированы.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом неправильно были применены нормы материального права, подлежащие применению для разрешения возникшего между сторонами спора, направлен на иное применение и толкование истцом норм материального права, что не является основанием для отмены судебного решения.
Судебная коллегия считает, что судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы сторон судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное и отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 29 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО Лизинговая Компания "Старт" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)