Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 02 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лотос",
апелляционное производство N 05АП-10950/2015
на решение от 16.10.2015
судьи С.А. Назаровой
по делу N А59-2017/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лотос" (ИНН 6504001653, ОГРН 1056502654933, дата государственной регистрации: 29.12.2005)
к открытому акционерному обществу "Корсаковский морской торговый порт" (ИНН 6504020825, ОГРН 1026500781922, дата государственной регистрации: 23.10.2002)
о признании неправомерными действий по расторжению в одностороннем порядке договора аренды, дополнительного соглашения к договору,
при участии:
- от ОАО "Корсаковский морской торговый порт": Гейт Е.И., по доверенности от 14.09.2015, сроком действия на 1 год, паспорт;
- от истца в судебное заседание представитель не явился,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лотос" (далее - ООО "Лотос", истец, апеллянт) обратилось в суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Корсаковский морской торговый порт" (далее - ОАО "КМТП", ответчик) о признании неправомерными действий ОАО "КМТП" (исх. N 01-658/к от 19.08.2014) по расторжению в одностороннем порядке договора аренды N 1 от 01.12.2002, дополнительного соглашения от 21.04.2006 начиная с 19.08.2014 (с учетом уточнений (т. 1, л.д. 143-146), принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись вынесенным судебным актом, ООО "Лотос" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права. Считает, что судом не исследовалась представленная в материалы дела переписка между истцом и ответчиком, свидетельствующая о том, что истец фактически отклонил оферту ответчика от 19.08.2014. Полагает, что письмо ОАО "КМТП" от 19.08.2014 N 01-655/к не является уведомление о расторжении договора аренды N 1 от 01.12.2002 в одностороннем порядке. В пояснениях к апелляционной жалобе истец указал на то, что стороны не выражали согласия на расторжение спорного договора.
В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представитель заявителя жалобы не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12, рассмотрел дело в его отсутствие. Представитель ОАО "КМТП" на доводы апелляционной жалобы возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.12.2014 по делу N А59-5188/2014 установлено, что между ОАО "КМТП" (арендодатель) и ООО "Лотос" (арендатор) заключены договор аренды имущественного комплекса вместе с торговым производственным оборудованием N 1 от 01.12.2002, а также дополнительное соглашение б/н от 21.04.2006 к указанному договору, согласно которым ООО "Лотос" арендует нежилое помещение площадью 245 кв. м, расположенное по адресу: Сахалинская обл., г. Корсаков ул. Портовая, 10. Договор аренды заключен сроком на 30 лет (в редакции дополнительного соглашения от 21.04.2006). Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Из представленного в материалы дела текста договора аренды N 1 от 01.12.2002, судом установлено, что 01.12.2002 между ОАО "КМТП" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица Ивановой Л.Д. (арендатор) заключен договор аренды N 1 имущественного комплекса: помещение кафе "Лотос" вместе с торговым производственным оборудованием, в соответствии с пунктом 1.1 арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение кафе "Лотос" по адресу: г. Корсаков, пер. Рейдовый, 2, общей площадью 245,0 кв. м, вместе с торговым промышленным оборудованием, которое необходимо для нормальной деятельности кафе, согласно приложению N 1 к договору. Указанное имущество будет использоваться арендатором для оказания услуг общественного питания.
Договор вступает в силу с 01.12.2002 и действует до 31.11.2003 (пункт 5.1 договора). При этом в силу пункта 5.1.1. договора при регистрации договора арендатором договор продлевается до 01.01.2018.
В соответствии с пунктом 2.1. арендодатель обязан в течение 5 дней с момента подписания договора передать арендатору указанное в пункте 1.1 договора имущество по приемо-сдаточному акту, в котором должно быть техническое состояние имущества на момент сдачи в аренду.
В соответствии с передаточным актом, подписанным сторонами 01.12.2002, арендатор принял во временное пользование помещение под кафе "Лотос", общей площадью 245,0 кв. м, расположенное в административном здании управления ОАО "КМТП", по адресу: 694020, г. Корсаков, пер. Рейдовый, 2, состоящее из торгового зала площадью -104,6 кв. м и подсобных помещений- 139,4 кв. м.
В акте также указано, что передающая и принимающая сторона отмечают, что передаваемое помещение в целом требует капитального ремонта. У принимающей стороны отсутствуют какие-либо претензии по составу и состоянию передаваемого имущества.
Разделом 5 договора стороны определили, что договор, может быть, расторгнут по письменному соглашению сторон в любое время (пункт 5.2. договора); а также в случае неоплаты платежей согласно пункту 3.1. в течение 2-х месяцев - арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке (пункт 5.3. договора).
Между ООО "Лотос" (являющегося правопреемником ИП Ивановой Л.Д.) и ОАО "КМТП" 21.04.2006 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору имущественного комплекса N 1 от 01.12.2002, которое вступает в силу с момента его подписания сторонами. в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Корсаков, ул. Портовая, 10, общей площадью 245 кв. м для использования в качестве кафе.
Помещение сдается в аренду сроком на 30 лет (пункт 1.2. дополнительного соглашения).
Разделом 5 дополнительного соглашения стороны согласовали условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Так, пунктом 5.2. дополнительного соглашения определено, что в случае наступления условий предусмотренных пунктом 5.1. соглашения арендатор обязан передать арендодателю помещение не позднее 1 месяца с момента уведомления.
ОАО "КМТП" (арендодатель) и ООО "Лотос" (арендатор) 10.10.2012 заключили дополнительное соглашение N 02 к договору N 1 от 01.12.2002 в соответствии с которым стороны договорились внести изменения в договор и дополнительное соглашение б/н от 21.04.2006 следующих изменений: исключить из раздела 2 вышеуказанного договора пункт "з" в утвержденной редакции; исключить из раздела 5 пункт 5.1.5. в утвержденной редакции; все остальные пункты договора аренды имущественного комплекса вместе с торговым оборудованием N 1 от 01.12.2002 принимаются в прежней редакции.
Как следует из материалов дела, 19.08.2014 за исх. N 01-658/к арендодатель (ответчик) направил в адрес арендатора (истца) уведомление о расторжении договора аренды имущественного комплекса вместе с торговым производственным оборудованием N 1 от 01.12.2002 и освобождении арендуемых помещений до 02.09.2014.
В ответ на данное уведомление ответчик (арендатор) направил в адрес арендодателя письмо 20.08.2014 за подписью директора и проставлением печати общества, в котором указал, что готов расторгнуть договор аренды согласно уведомлению от 19.08.2014 за исх. N 01-658/к. Также в сообщении указано, что согласно пункту 5.2. дополнительного соглашения от 21.04.2006 арендатор обязан передать помещение в течение месяца с момента уведомления, то есть не позднее 19.09.2014, и обязуется это сделать до 05.09.2014.
Вместе с тем, 18.10.2014 ООО "Лотос" направило в адрес ОАО "КМТП" письмо с просьбой устранить препятствия в пользовании имуществом и в срок до 23 октября передать помещение по акту приема-передачи.
Письмом без даты и номера ООО "Лотос" просило ОАО "КМТП" возместить затраты по улучшению помещения, возврате оплаты оставшегося оборудования, компенсации упущенного дохода и потерь, возврат остатка арендной платы, при таких условиях ООО "Лотос" готово подписать соглашение о расторжении договора аренды.
ОАО "КМТП" 22.01.2015 направило в адрес ООО "Лотос" соглашение о расторжении договора аренды имущественного комплекса вместе с торговым производственным оборудованием N 1 от 01.12.2002 и акт приема-передачи оборудования, с просьбой подписать и скрепить печатью.
Полагая, что договор аренды N 1 от 01.12.2002 является действующим, а действия ОАО "КМТП" начиная с 19.08.2014 (исх. N 01-658/к от 19.08.2014) по расторжению в одностороннем порядке договора аренды N 1 от 01.12.2002, дополнительного соглашения от 21.04.2006 являются неправомерными действий, ООО "Лотос" обратилось в суд с настоящим иском.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды N 1 от 01.12.2002 расторгнут по соглашению сторон в результате состоявшейся между сторонами переписки (уведомление ОАО "КМТП" о расторжении договора аренды 19.08.2014 за исх. N 01-658/к, письмо ООО "Лотос" от 20.08.2014 в ответ на данное уведомление), в связи с чем, основания для удовлетворения требований истца о признании неправомерными действий ОАО "КМТП" (исх. N 01-658/к от 19.08.2014) по расторжению в одностороннем порядке спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему начиная с 19.08.2014 отсутствуют и отказал в удовлетворении уточненных исковых требований.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в порядке статей 266 - 271 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения, вытекающие из договора аренды, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом статьей 425 ГК РФ установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Пролонгация возможна путем изменения условия договора о сроке его действия. Из пункта 1 статьи 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ или договором.
Согласно статье 452 ГК РФ (в редакции, действующей в период спорных правоотношений) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При этом коллегия отмечает, что в рассматриваемом случае, учитывая письменную форму заключенного договора аренды, его расторжение возможно на основании документов, свидетельствующих о волеизъявлении обеих сторон о прекращении арендных отношений. Таким документом может служить единый документ о расторжении договора, подписанный обеими сторонами договора аренды, либо переписка арендатора и арендодателя о несогласии продолжать арендные отношения.
Согласно части 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Оценив представленную в материалы дела переписку сторон (письмо ОАО "КМТП" от 21.02.2014, уведомление ОАО "КМТП" от 19.08.2014, письмо ООО "Лотос" от 20.08.2014, письмо ООО "Лотос" от 18.10.2014, письмо ООО "Лотос" от 26.11.2014, письмо ОАО "КМТП" от 22.01.2015), коллегия пришла к выводу, что в письмах как истца, так и ответчика явно выражена воля обеих сторон спорного договора аренды на его расторжение. При этом отдельные письма, фактически направленные на согласование между сторонами условий, на которых они согласны расторгнуть спорный договор, не опровергают в целом их намерение прекратить арендные отношения. Доказательств того, что истец совершал действия по отзыву своего письма от 20.08.2014, в материалы дела не представлено.
При этом, как следует из материалов дела (письма ООО "Лотос" от 18.10.2014, письма ООО Охранное Агентство "Раскат" от 18.03.2015 исх. N 14, справки ООО Охранное Агентство "Раскат", т. 1, л.д. 27, переписка сторон) арендованное имущество на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции находилось во владении ОАО "КМТП", то есть фактически возвращено арендодателю.
Поскольку представленная в материалы дела переписка сторон безусловно свидетельствует о воле обеих сторон, направленной на расторжение спорного договора, и о фактическом возврате предмета аренды арендодателю, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что у истца отсутствуют основания требовать признания незаконными действий ответчика, направленных на расторжение договора аренды в одностороннем порядке в связи с тем, что спорный договор расторгнут по соглашению сторон путем обмена вышеуказанными письмами от 19 и 20 августа 2014 года.
Оценив обстоятельства настоящего спора и сопоставив их с заявленными истцом требованиями, коллегия пришла в выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ, частью 1 статьи 4 АПК РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения, однако избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных (или предполагаемо нарушенных) прав и законных интересов служит основанием для оставления заявленных требований без удовлетворения.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. При этом надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав, а кроме того, отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.
В статье 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.
Таким образом, условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав заявителя с учетом выбора им надлежащего способа защиты нарушенного права. При этом выбор способа защиты должен привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. Не подлежит защите и восстановлению право, которое не было нарушено на момент подачи иска или может быть нарушено впоследствии.
Вместе с тем, факт нарушения прав истца в рассматриваемом случае отсутствует, поскольку истец обратился с требованием о признании неправомерными действий ОАО "КМТП" по расторжению в одностороннем порядке договора аренды N 1 от 01.12.2002 начиная с 19.08.2014, тогда как переписка от 19 и 20 августа 2014 года свидетельствует о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Следовательно, удовлетворение заявленных истцом требований не приведет к восстановлению прав ООО "Лотос", которые, по его мнению, нарушены ответчиком.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции законно и обоснованно отказано в удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме. При этом у суда первой инстанции действительно отсутствовали необходимость и основания оценивать уведомление ответчика от 19.08.2014 за исх. N 01-658/к на предмет незаконности действий ОАО "КМТП" (арендодателя) по расторжению договора в одностороннем порядке.
Относительно ссылки суда первой инстанции на дополнительное соглашение N 2 от 01.03.2014, коллегия установила следующее.
Дополнительным соглашением к договору аренды N 1 от 01.12.2002 и дополнительному соглашению от 21.04.2006, пункт 1.1. дополнительного соглашения от 21.04.2006 изложен в новой редакции, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение использование для использования в качестве кафе следующее недвижимое имущество: нежилое помещение "Столовая используемая под кафе", литер А1, этаж 1, площадь. 245 кв. м, условный номер 65:04:00:00:2459:2/А1:П1/1-12, расположенное по адресу: г. Корсаков, ул. Портовая, 10 (помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, свидетельство о гос. регистрации серии 65 номер 033535 от 18.05.2001); нежилые помещения, находящиеся в нежилом здании "Контора", литер А, условный номер 65:04:00:00:2459:2/А:П1,П2,П3,П4, расположенное по адресу: г. Корсаков, ул. Портовая, 10 (свидетельство о праве собственности от серии 65 номер 033534 от 18.05.2001), нежилое помещение N 41 общей площадью 52,7 кв. м; нежилое помещение N 42, обей площадью 6,7 кв. м; нежилое помещение N 43 общей площадью 6,1 кв. м; нежилое помещение N 48, общей площадью 7,5 кв. м; нежилое помещение N 49, общей площадью 2,2 кв. м; нежилое помещение N 50, площадью 1,1 кв. м; нежилое помещение N 51, общей площадью 1,1 кв. м; нежилое помещение 3 52, общей площадью 5,5 кв. м; нежилое помещение 53, общей площадью 5,6 кв. м; нежилое помещение N 54, общей площадью 13,1 кв. м; нежилое помещение N 55, общей площадью 1,8 кв. м; нежилое помещение N 56, общей площадью 7,6 кв. м; нежилое помещение N 57, общей площадью 11,4 кв. м; нежилое помещение N 58, общей площадью 1,4 кв. м; нежилое помещение N 59, общей площадью 2,2 кв. м; нежилое помещение N 60, общей площадью 3,2 кв. м; нежилое помещение N 61, общей площадью 1,3 кв. м; нежилое помещение N 62, общей площадью 1,0 кв. м; нежилое помещение N 63, общей площадью 9,5 кв. м. Общая площадь арендуемого помещения составляет 386 кв. м.
Вместе с тем, как следует из решения от 30.12.2014 по делу N А59-5188/2014, основанием для обращения в суд явилось фактическое пользование ООО "Лотос" помещениями ОАО "КМТП" на 141 кв. м больше, указанной в договоре аренды N 1 от 01.12.2002. Следовательно, данное дополнительное соглашение направлено на уточнение предмета договора аренды, то есть фактическое увеличение площади арендованного имущества (245 кв. м + 141 кв. м = 386 кв. м).
Таким образом, в силу положений статьи 71 АПК РФ, данное дополнительное соглашение обоснованно принято судом первой инстанции во внимание при вынесении судебного акта, однако у суда первой инстанции отсутствовали основания ссылаться на него по тексту судебного акта ввиду неподписания данного документа со стороны арендатора.
Судебная коллегия, изучив апелляционную жалобу, приходит к выводу, что в целом доводы, изложенные в ней, являются повторением доводов, изложенных в настоящем исковом заявлении, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2015 по делу N А59-2017/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.02.2016 N 05АП-10950/2015 ПО ДЕЛУ N А59-2017/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. N 05АП-10950/2015
Дело N А59-2017/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 02 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лотос",
апелляционное производство N 05АП-10950/2015
на решение от 16.10.2015
судьи С.А. Назаровой
по делу N А59-2017/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лотос" (ИНН 6504001653, ОГРН 1056502654933, дата государственной регистрации: 29.12.2005)
к открытому акционерному обществу "Корсаковский морской торговый порт" (ИНН 6504020825, ОГРН 1026500781922, дата государственной регистрации: 23.10.2002)
о признании неправомерными действий по расторжению в одностороннем порядке договора аренды, дополнительного соглашения к договору,
при участии:
- от ОАО "Корсаковский морской торговый порт": Гейт Е.И., по доверенности от 14.09.2015, сроком действия на 1 год, паспорт;
- от истца в судебное заседание представитель не явился,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лотос" (далее - ООО "Лотос", истец, апеллянт) обратилось в суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Корсаковский морской торговый порт" (далее - ОАО "КМТП", ответчик) о признании неправомерными действий ОАО "КМТП" (исх. N 01-658/к от 19.08.2014) по расторжению в одностороннем порядке договора аренды N 1 от 01.12.2002, дополнительного соглашения от 21.04.2006 начиная с 19.08.2014 (с учетом уточнений (т. 1, л.д. 143-146), принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись вынесенным судебным актом, ООО "Лотос" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права. Считает, что судом не исследовалась представленная в материалы дела переписка между истцом и ответчиком, свидетельствующая о том, что истец фактически отклонил оферту ответчика от 19.08.2014. Полагает, что письмо ОАО "КМТП" от 19.08.2014 N 01-655/к не является уведомление о расторжении договора аренды N 1 от 01.12.2002 в одностороннем порядке. В пояснениях к апелляционной жалобе истец указал на то, что стороны не выражали согласия на расторжение спорного договора.
В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представитель заявителя жалобы не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12, рассмотрел дело в его отсутствие. Представитель ОАО "КМТП" на доводы апелляционной жалобы возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.12.2014 по делу N А59-5188/2014 установлено, что между ОАО "КМТП" (арендодатель) и ООО "Лотос" (арендатор) заключены договор аренды имущественного комплекса вместе с торговым производственным оборудованием N 1 от 01.12.2002, а также дополнительное соглашение б/н от 21.04.2006 к указанному договору, согласно которым ООО "Лотос" арендует нежилое помещение площадью 245 кв. м, расположенное по адресу: Сахалинская обл., г. Корсаков ул. Портовая, 10. Договор аренды заключен сроком на 30 лет (в редакции дополнительного соглашения от 21.04.2006). Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Из представленного в материалы дела текста договора аренды N 1 от 01.12.2002, судом установлено, что 01.12.2002 между ОАО "КМТП" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица Ивановой Л.Д. (арендатор) заключен договор аренды N 1 имущественного комплекса: помещение кафе "Лотос" вместе с торговым производственным оборудованием, в соответствии с пунктом 1.1 арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение кафе "Лотос" по адресу: г. Корсаков, пер. Рейдовый, 2, общей площадью 245,0 кв. м, вместе с торговым промышленным оборудованием, которое необходимо для нормальной деятельности кафе, согласно приложению N 1 к договору. Указанное имущество будет использоваться арендатором для оказания услуг общественного питания.
Договор вступает в силу с 01.12.2002 и действует до 31.11.2003 (пункт 5.1 договора). При этом в силу пункта 5.1.1. договора при регистрации договора арендатором договор продлевается до 01.01.2018.
В соответствии с пунктом 2.1. арендодатель обязан в течение 5 дней с момента подписания договора передать арендатору указанное в пункте 1.1 договора имущество по приемо-сдаточному акту, в котором должно быть техническое состояние имущества на момент сдачи в аренду.
В соответствии с передаточным актом, подписанным сторонами 01.12.2002, арендатор принял во временное пользование помещение под кафе "Лотос", общей площадью 245,0 кв. м, расположенное в административном здании управления ОАО "КМТП", по адресу: 694020, г. Корсаков, пер. Рейдовый, 2, состоящее из торгового зала площадью -104,6 кв. м и подсобных помещений- 139,4 кв. м.
В акте также указано, что передающая и принимающая сторона отмечают, что передаваемое помещение в целом требует капитального ремонта. У принимающей стороны отсутствуют какие-либо претензии по составу и состоянию передаваемого имущества.
Разделом 5 договора стороны определили, что договор, может быть, расторгнут по письменному соглашению сторон в любое время (пункт 5.2. договора); а также в случае неоплаты платежей согласно пункту 3.1. в течение 2-х месяцев - арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке (пункт 5.3. договора).
Между ООО "Лотос" (являющегося правопреемником ИП Ивановой Л.Д.) и ОАО "КМТП" 21.04.2006 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору имущественного комплекса N 1 от 01.12.2002, которое вступает в силу с момента его подписания сторонами. в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Корсаков, ул. Портовая, 10, общей площадью 245 кв. м для использования в качестве кафе.
Помещение сдается в аренду сроком на 30 лет (пункт 1.2. дополнительного соглашения).
Разделом 5 дополнительного соглашения стороны согласовали условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Так, пунктом 5.2. дополнительного соглашения определено, что в случае наступления условий предусмотренных пунктом 5.1. соглашения арендатор обязан передать арендодателю помещение не позднее 1 месяца с момента уведомления.
ОАО "КМТП" (арендодатель) и ООО "Лотос" (арендатор) 10.10.2012 заключили дополнительное соглашение N 02 к договору N 1 от 01.12.2002 в соответствии с которым стороны договорились внести изменения в договор и дополнительное соглашение б/н от 21.04.2006 следующих изменений: исключить из раздела 2 вышеуказанного договора пункт "з" в утвержденной редакции; исключить из раздела 5 пункт 5.1.5. в утвержденной редакции; все остальные пункты договора аренды имущественного комплекса вместе с торговым оборудованием N 1 от 01.12.2002 принимаются в прежней редакции.
Как следует из материалов дела, 19.08.2014 за исх. N 01-658/к арендодатель (ответчик) направил в адрес арендатора (истца) уведомление о расторжении договора аренды имущественного комплекса вместе с торговым производственным оборудованием N 1 от 01.12.2002 и освобождении арендуемых помещений до 02.09.2014.
В ответ на данное уведомление ответчик (арендатор) направил в адрес арендодателя письмо 20.08.2014 за подписью директора и проставлением печати общества, в котором указал, что готов расторгнуть договор аренды согласно уведомлению от 19.08.2014 за исх. N 01-658/к. Также в сообщении указано, что согласно пункту 5.2. дополнительного соглашения от 21.04.2006 арендатор обязан передать помещение в течение месяца с момента уведомления, то есть не позднее 19.09.2014, и обязуется это сделать до 05.09.2014.
Вместе с тем, 18.10.2014 ООО "Лотос" направило в адрес ОАО "КМТП" письмо с просьбой устранить препятствия в пользовании имуществом и в срок до 23 октября передать помещение по акту приема-передачи.
Письмом без даты и номера ООО "Лотос" просило ОАО "КМТП" возместить затраты по улучшению помещения, возврате оплаты оставшегося оборудования, компенсации упущенного дохода и потерь, возврат остатка арендной платы, при таких условиях ООО "Лотос" готово подписать соглашение о расторжении договора аренды.
ОАО "КМТП" 22.01.2015 направило в адрес ООО "Лотос" соглашение о расторжении договора аренды имущественного комплекса вместе с торговым производственным оборудованием N 1 от 01.12.2002 и акт приема-передачи оборудования, с просьбой подписать и скрепить печатью.
Полагая, что договор аренды N 1 от 01.12.2002 является действующим, а действия ОАО "КМТП" начиная с 19.08.2014 (исх. N 01-658/к от 19.08.2014) по расторжению в одностороннем порядке договора аренды N 1 от 01.12.2002, дополнительного соглашения от 21.04.2006 являются неправомерными действий, ООО "Лотос" обратилось в суд с настоящим иском.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды N 1 от 01.12.2002 расторгнут по соглашению сторон в результате состоявшейся между сторонами переписки (уведомление ОАО "КМТП" о расторжении договора аренды 19.08.2014 за исх. N 01-658/к, письмо ООО "Лотос" от 20.08.2014 в ответ на данное уведомление), в связи с чем, основания для удовлетворения требований истца о признании неправомерными действий ОАО "КМТП" (исх. N 01-658/к от 19.08.2014) по расторжению в одностороннем порядке спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему начиная с 19.08.2014 отсутствуют и отказал в удовлетворении уточненных исковых требований.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в порядке статей 266 - 271 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения, вытекающие из договора аренды, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом статьей 425 ГК РФ установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Пролонгация возможна путем изменения условия договора о сроке его действия. Из пункта 1 статьи 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ или договором.
Согласно статье 452 ГК РФ (в редакции, действующей в период спорных правоотношений) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При этом коллегия отмечает, что в рассматриваемом случае, учитывая письменную форму заключенного договора аренды, его расторжение возможно на основании документов, свидетельствующих о волеизъявлении обеих сторон о прекращении арендных отношений. Таким документом может служить единый документ о расторжении договора, подписанный обеими сторонами договора аренды, либо переписка арендатора и арендодателя о несогласии продолжать арендные отношения.
Согласно части 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Оценив представленную в материалы дела переписку сторон (письмо ОАО "КМТП" от 21.02.2014, уведомление ОАО "КМТП" от 19.08.2014, письмо ООО "Лотос" от 20.08.2014, письмо ООО "Лотос" от 18.10.2014, письмо ООО "Лотос" от 26.11.2014, письмо ОАО "КМТП" от 22.01.2015), коллегия пришла к выводу, что в письмах как истца, так и ответчика явно выражена воля обеих сторон спорного договора аренды на его расторжение. При этом отдельные письма, фактически направленные на согласование между сторонами условий, на которых они согласны расторгнуть спорный договор, не опровергают в целом их намерение прекратить арендные отношения. Доказательств того, что истец совершал действия по отзыву своего письма от 20.08.2014, в материалы дела не представлено.
При этом, как следует из материалов дела (письма ООО "Лотос" от 18.10.2014, письма ООО Охранное Агентство "Раскат" от 18.03.2015 исх. N 14, справки ООО Охранное Агентство "Раскат", т. 1, л.д. 27, переписка сторон) арендованное имущество на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции находилось во владении ОАО "КМТП", то есть фактически возвращено арендодателю.
Поскольку представленная в материалы дела переписка сторон безусловно свидетельствует о воле обеих сторон, направленной на расторжение спорного договора, и о фактическом возврате предмета аренды арендодателю, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что у истца отсутствуют основания требовать признания незаконными действий ответчика, направленных на расторжение договора аренды в одностороннем порядке в связи с тем, что спорный договор расторгнут по соглашению сторон путем обмена вышеуказанными письмами от 19 и 20 августа 2014 года.
Оценив обстоятельства настоящего спора и сопоставив их с заявленными истцом требованиями, коллегия пришла в выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ, частью 1 статьи 4 АПК РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения, однако избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных (или предполагаемо нарушенных) прав и законных интересов служит основанием для оставления заявленных требований без удовлетворения.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. При этом надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав, а кроме того, отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.
В статье 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.
Таким образом, условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав заявителя с учетом выбора им надлежащего способа защиты нарушенного права. При этом выбор способа защиты должен привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. Не подлежит защите и восстановлению право, которое не было нарушено на момент подачи иска или может быть нарушено впоследствии.
Вместе с тем, факт нарушения прав истца в рассматриваемом случае отсутствует, поскольку истец обратился с требованием о признании неправомерными действий ОАО "КМТП" по расторжению в одностороннем порядке договора аренды N 1 от 01.12.2002 начиная с 19.08.2014, тогда как переписка от 19 и 20 августа 2014 года свидетельствует о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Следовательно, удовлетворение заявленных истцом требований не приведет к восстановлению прав ООО "Лотос", которые, по его мнению, нарушены ответчиком.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции законно и обоснованно отказано в удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме. При этом у суда первой инстанции действительно отсутствовали необходимость и основания оценивать уведомление ответчика от 19.08.2014 за исх. N 01-658/к на предмет незаконности действий ОАО "КМТП" (арендодателя) по расторжению договора в одностороннем порядке.
Относительно ссылки суда первой инстанции на дополнительное соглашение N 2 от 01.03.2014, коллегия установила следующее.
Дополнительным соглашением к договору аренды N 1 от 01.12.2002 и дополнительному соглашению от 21.04.2006, пункт 1.1. дополнительного соглашения от 21.04.2006 изложен в новой редакции, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение использование для использования в качестве кафе следующее недвижимое имущество: нежилое помещение "Столовая используемая под кафе", литер А1, этаж 1, площадь. 245 кв. м, условный номер 65:04:00:00:2459:2/А1:П1/1-12, расположенное по адресу: г. Корсаков, ул. Портовая, 10 (помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, свидетельство о гос. регистрации серии 65 номер 033535 от 18.05.2001); нежилые помещения, находящиеся в нежилом здании "Контора", литер А, условный номер 65:04:00:00:2459:2/А:П1,П2,П3,П4, расположенное по адресу: г. Корсаков, ул. Портовая, 10 (свидетельство о праве собственности от серии 65 номер 033534 от 18.05.2001), нежилое помещение N 41 общей площадью 52,7 кв. м; нежилое помещение N 42, обей площадью 6,7 кв. м; нежилое помещение N 43 общей площадью 6,1 кв. м; нежилое помещение N 48, общей площадью 7,5 кв. м; нежилое помещение N 49, общей площадью 2,2 кв. м; нежилое помещение N 50, площадью 1,1 кв. м; нежилое помещение N 51, общей площадью 1,1 кв. м; нежилое помещение 3 52, общей площадью 5,5 кв. м; нежилое помещение 53, общей площадью 5,6 кв. м; нежилое помещение N 54, общей площадью 13,1 кв. м; нежилое помещение N 55, общей площадью 1,8 кв. м; нежилое помещение N 56, общей площадью 7,6 кв. м; нежилое помещение N 57, общей площадью 11,4 кв. м; нежилое помещение N 58, общей площадью 1,4 кв. м; нежилое помещение N 59, общей площадью 2,2 кв. м; нежилое помещение N 60, общей площадью 3,2 кв. м; нежилое помещение N 61, общей площадью 1,3 кв. м; нежилое помещение N 62, общей площадью 1,0 кв. м; нежилое помещение N 63, общей площадью 9,5 кв. м. Общая площадь арендуемого помещения составляет 386 кв. м.
Вместе с тем, как следует из решения от 30.12.2014 по делу N А59-5188/2014, основанием для обращения в суд явилось фактическое пользование ООО "Лотос" помещениями ОАО "КМТП" на 141 кв. м больше, указанной в договоре аренды N 1 от 01.12.2002. Следовательно, данное дополнительное соглашение направлено на уточнение предмета договора аренды, то есть фактическое увеличение площади арендованного имущества (245 кв. м + 141 кв. м = 386 кв. м).
Таким образом, в силу положений статьи 71 АПК РФ, данное дополнительное соглашение обоснованно принято судом первой инстанции во внимание при вынесении судебного акта, однако у суда первой инстанции отсутствовали основания ссылаться на него по тексту судебного акта ввиду неподписания данного документа со стороны арендатора.
Судебная коллегия, изучив апелляционную жалобу, приходит к выводу, что в целом доводы, изложенные в ней, являются повторением доводов, изложенных в настоящем исковом заявлении, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2015 по делу N А59-2017/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)