Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец сослался на неисполнение ответчиком обязательств по внесению платежей, освобождению и передаче участка после прекращения действия договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Демидовой Е.Ю.
Тихомирова В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Конструкции металлические" на решение от 05.06.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Булахова Е.И.) и постановление от 29.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Фертиков М.А., Шатохина Е.Г.) по делу N А45-6738/2016 по иску закрытого акционерного общества "Конструкции металлические" (630071, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Станционная, 60, ОГРН 1085404009998, ИНН 5404357478) к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива-ЭНСК" (630102, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Кирова, 86, ОГРН 1025403199293, ИНН 5407203349) о взыскании задолженности по арендной плате, об обязании вернуть арендованное имущество.
Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр".
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Конструкции металлические" (далее - ЗАО "КонМет", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива-ЭНСК" (далее - ООО "Перспектива-ЭНСК", ответчик) о взыскании 885 620,70 руб., в том числе долга по арендной плате 847 802,42 руб., пени в сумме 37 818,28 руб., об обязании вернуть арендованное имущество - часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2827 площадью 1 337,5 кв. м.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр".
Решением от 08.08.2016 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 12.10.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда, с ООО "Перспектива-ЭНСК" в пользу ЗАО "КонМет" взыскана неустойка в сумме 6 667 руб., государственная пошлина в сумме 156 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Постановлением от 17.01.2017 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 08.08.2016 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 12.10.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.
При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ и просил взыскать с ответчика долг по арендной плате в размере 1 003 125 руб. за период с мая 2015 года по 28.07.2016 и 66 231,80 руб. неустойки, второе требование оставлено без изменения.
Ответчиком после вступления решения суда от 08.08.2016 в законную силу было заявлено о взыскании с истца судебных расходов на оплату услуг представителя, связанных с осуществлением судебной защиты ответчиком в размере 49 625 руб. от понесенных расходов в сумме 50 000 руб., то есть пропорционально удовлетворенным требованиям.
Заявление ответчика арбитражным судом не было рассмотрено, после передачи Арбитражным судом Западно-Сибирского округа дела на новое рассмотрение ответчик поддержал заявление о взыскании судебных расходов пропорционально удовлетворенным требованиям истца, просил рассмотреть заявление о взыскании судебных расходов при принятии судебного решения по существу исковых требований.
Решением от 05.06.2017 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 29.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, с ООО "Перспектива-ЭНСК" в пользу ЗАО "КонМет" взыскана неустойка в сумме 7 164,79 руб., государственная пошлина в сумме 158,75 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ЗАО "КонМет" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 1 887,20 руб. С ЗАО "КонМет" в пользу ООО "Перспектива-ЭНСК" взысканы расходы на осуществление судебной защиты в сумме 49 665 руб.
ЗАО "КонМет" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Заявитель не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что спорный договор был расторгнут, неисполнение условий соглашения о расторжении договора аренды (наличие задолженности, а также недостатков части земельного участка в виде ограждения) не может являться препятствием для принятия арендодателем объекта аренды, о ничтожности пункта 6.2 договора аренды, который также не является и оспоримым.
По мнению ЗАО "КонМет", письмо ответчика от 25.03.2015 N 71 подлежащее буквальному толкованию, не является уведомлением об одностороннем отказе от договора. Апелляционный суд пришел к неверному выводу о том, что содержание указанного письма позволяет определить явную волю арендатора прекратить договорные отношения в одностороннем порядке.
Также кассатор считает неправомерным вывод судов о том, что право на односторонний отказ от исполнения договора не связано с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Учитывая формулировку пункта 6.2 договора, договор мог бы быть расторгнутым с 30.04.2015 только при отсутствии на эту дату задолженности по арендной плате со стороны ответчика. Апелляционный суд необоснованно посчитал, что поскольку по условиям договора арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа следующего за расчетным месяца, то на момент направления ответчиком письма от 25.03.2015 N 71 у него не имелось задолженности по арендной плате за март 2015 года, поскольку срок оплаты, предусмотренный договором, не наступил.
Не основан на материалах дела и условиях договора вывод суда о том, что арендованная часть земельного участка использовалась ответчиком для организации автомобильной парковки при эксплуатации расположенного рядом административного здания по адресу: город Новосибирск, улица Станционная, дом, 62/1, принадлежащего последнем на праве собственности, и в связи с продажей указанного административного здания ООО "Деловой центр" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2015 необходимость дальнейшего использования спорной части земельного участка у ответчика отпала.
Отзыв на кассационную жалобу в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 279 АПК РФ, не представлен.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 21.09.2014 N 12/9-14 (далее - договор) части земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2827 площадью 1 337,5 кв. м.
Часть земельного участка передавалась ответчику для организации автомобильной парковки без цели строительства (пункт 1.2 договора).
Арендная плата установлена сторонами в сумме 66 875 руб. в месяц, в том числе НДС (18%), которая вносится арендатором (ответчиком) не позднее 10 числа, следующего за расчетным месяцем (пункт 3.4 договора).
Срок аренды установлен с 21.09.2014 по 21.08.2015 (пункт 7.1 договора).
Согласно пункту 6.2 договора он может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке с уведомлением об этом другой стороны за один месяц до расторжения. При наличии у арендатора задолженности за оказанные арендодателем услуги, расторжение договора арендатором возможно только после полного ее погашения.
Утратив интерес к арендуемому земельному участку в связи с продажей здания третьему лицу, арендатор 23.03.2015 направил истцу уведомление N 68 о предстоящей продаже административного здания и об отказе от договора, просил все последующие действия, связанные с прекращением договора аренды, расценивать как односторонний отказ от его исполнения.
Ответчик в адрес арендодателя 25.03.2015 направил уведомление N 71 о расторжении договора аренды части земельного участка досрочно с 30.04.2015, приложив два экземпляра соглашения о расторжении договора и два экземпляра акта возврата земельного участка.
В письме от 26.03.2015 N 6-35 истец указал на согласие расторгнуть договор аренды с 30.04.2015, при выполнении ответчиком определенных условий: восстановление забора, очистка участка от мусора, оплата задолженности за март 2015 года и внесение платы за апрель 2015 года. При этом акт возврата части земельного участка и соглашение о расторжении договора истцом подписаны не были.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1 003 125 руб. за период с мая 2015 года по 28.07.2016, пени в сумме 66 231,80 руб., а также на тот факт, что ответчик после прекращения действия договора аренды не освободил и не передал ему спорный земельный участок, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), учитывая, что уведомление арендатора от 23.03.2015 N 71 содержит дату и номер договора аренды, содержит дату, с которой арендатор отказывается от договора - 30.04.2015, арендатором соблюден месячный срок, предусмотренный пунктом 6.2 договора, пришел к выводу о прекращении договора, а также о совершении арендатором необходимых действий, направленных на исполнение обязанности по передаче имущества.
Исходя из положений статей 401, 405, 406 ГК РФ, поскольку истцом не приведено мотивированных доводов и не представлено доказательств невозможности принятия спорного имущества по требованию ответчика, принимая во внимание, что доказательств пользования арендатором арендуемым имуществом после 30.04.2015 в материалы дела не представлено, учитывая перечисление арендной платы за апрель 2015 года, суд пришел к выводу, что задолженность арендатора по договору аренды отсутствует.
Руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 ГК РФ, исходя из заявленного истцом периода исковых требований, установив, что арендатором были допущены нарушения сроков перечисления арендной платы за март и апрель 2015 года, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворения требования истца в части взыскания неустойки в размере 7 164,78 руб. за нарушение сроков перечисления арендной платы за март и апрель 2015 года, которые вошли в период исковых требований.
Исходя из положения статей 405, 421, 434, 450, 452, 453, 609, 622 ГК РФ, учитывая, что договором аренды предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон, или в одностороннем порядке с уведомлением об этом другой стороны за один месяц до расторжения, при этом необходимость заключения сторонами письменного соглашения о расторжении договора, как отдельного документа, сторонами в договоре предусмотрена не была, поскольку наличие задолженности по аренде за предыдущий период, а также недостатков части земельного участка (ограждение), возвращаемой по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять его из аренды, так как в противном случае арендодатель получил бы возможность принуждать арендатора к пользованию частью земельного участка после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушало бы установленный статьей 421 ГК РФ принцип свободы договора, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств удержания спорной части земельного участка и, как следствие, отсутствии оснований для предъявления к ответчику требования об обязании освободить спорный земельный участок, а также о взыскании арендной платы за период с 30.04.2015 по 28.07.2016.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 71, 101, 106, 110 АПК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 10, 11, 12, 13, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", правовыми позициями, сформированными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-О, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 6284/07, поскольку ООО "Перспектива-ЭНСК" подтвержден факт несения расходов по оплате услуг представителя в сумме 50 000,26 руб. в рамках рассмотрения настоящего дела, учитывая, что доводов о чрезмерности судебных расходов ЗАО "КонМет" при рассмотрении вопроса о судебных расходах не заявляло, принимая во внимание характер спора и степень сложности дела, количество проведенных судебных заседаний с участием представителя ответчика и их продолжительность, объем подготовленного материала (документов) при рассмотрении дела, характер услуг, оказанных в рамках договора на оказание юридических услуг, их необходимость и разумность, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении требования ответчика о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 49 665 руб. пропорционально удовлетворенным требованиям истца.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
Доводы истца о том, что письмо ответчика от 25.03.2015 N 71 содержит уведомление о намерении арендатора расторгнуть договор аренды с 30.04.2015, в связи с чем истцу - арендодателю с указанным письмом было направлено соглашение о расторжении договора аренды от 21.09.2014, что не может свидетельствовать об одностороннем расторжении договора арендатором, апелляционный суд не принял во внимание, поскольку содержание данного уведомления, а также уведомления от 23.03.2015 позволяет определить явную волю арендатора прекратить договорные отношения в одностороннем порядке.
Ссылку истца на пункт 6.2 договора, по которому расторжение договора в одностороннем порядке возможно только после полного погашения арендатором задолженности за оказанные арендодателем услуги, суд отклонил, поскольку по условиям договора аренды арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа следующего за расчетным месяцем, при этом на момент направления ответчиком письма от 23.03.2015 у него не имелось задолженности по арендной плате за март 2015 года, так как срок оплаты, предусмотренный договором, не наступил.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату направления уведомления от 23.03.2015 об одностороннем отказе от договора) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что ООО "Перспектива-ЭНСК", направляя в адрес ЗАО "КонМет" письма от 23.03.2015 N 68 и от 25.03.2015 N 71, реализовало предусмотренное действующим законодательством и условиями договора аренды право на досрочное расторжение договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу, что спорный договор аренды следует считать расторгнутым с 30.04.2015.
Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Выясняя вопрос о времени действия договора, с учетом доводов истца о том, что письмо от 25.03.2015 N 71 содержит уведомление о намерении арендатора расторгнуть договор аренды с 30.04.2015, в связи с чем истцу - арендодателю с указанным письмом было направлено соглашение о расторжении договора аренды от 21.09.2014, суды первой и апелляционной инстанций правомерно в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ учли как содержание указанного письма, так и ранее направленное письмо арендатора от 23.03.2015 N 68 о предстоящей продаже административного здания и об отказе от договора, в котором арендатор просил все последующие действия, связанные с прекращением договора аренды, расценивать как односторонний отказ от его исполнения. Вывод судов о том, что письмо от 25.03.2015 N 71 является именно уведомлением об одностороннем отказе от договора указанным материалам дела и подлежащим применению нормам права не противоречит, в связи с чем соответствующий довод жалобы подлежит отклонению.
При этом ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13057/09).
В соответствии с правовой, изложенной в постановлении Президиума позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
В случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ) (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора").
Учитывая данные разъяснения, исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, так как материалами дела не подтверждается факт пользования ответчиком частью спорного земельного участка после прекращения действия договора, поскольку не доказано, что оплата задолженности за март 2015 года и расторжение договора с 30.04.2015 привели к нарушению баланса интересов сторон договора, ввиду реализации арендодателем права на защиту своих нарушенных прав путем предъявления требования о взыскании неустойки в связи с просрочкой уплаты арендных платежей, судебная коллегия считает правомерным вывод о неприменении условия пункта 6.2 договора о полном погашении задолженности для реализации арендатором права на одностороннее расторжение договора.
Так как материалами дела подтверждено отсутствие у ООО "Перспектива-ЭНСК" задолженности по арендной плате за март и апрель 2015 года (арендная плата была оплачена платежными поручениями от 29.05.2015 N 294, от 28.07.2016 N 194), суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований ЗАО "КонМет" в части взыскания долга по арендной плате.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества оно должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.
Согласно пункту 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Установив, что ответчиком 25.03.2015 в адрес истца направлен акт возврата части земельного участка для подписания, принимая во внимание, что истцом не представлено доказательств невозможности принятия спорного имущества по требованию ответчика, а также доказательств удержания ответчиком арендованного имущества, учитывая, что договор аренды прекратился с 30.04.2015, доказательств использования ответчиком земельного участка в спорный период не представлено, акт возврата арендованного имущества не подписан истцом в отсутствие к тому оснований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о необоснованности заявленных требований в части обязания ответчика вернуть арендованное имущество - часть земельного участка.
Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об удовлетворении требования ответчика о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 49 665 руб. пропорционально удовлетворенным требованиям истца.
Довод кассатора о несоответствии материалам дела и условиям договора вывода суда о том, что часть земельного участка использовалась ответчиком для организации автомобильной парковки при эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности здания, является необоснованным и противоречащим положениям части 2 статьи 64 АПК РФ, допускающей в качестве доказательств письменные объяснения лиц, участвующих в деле. Из имеющейся в деле переписки сторон, материалов дела несоответствие указанного вывода установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам не следует.
Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 05.06.2017 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 29.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-6738/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 11.12.2017 N Ф04-6619/2016 ПО ДЕЛУ N А45-6738/2016
Требование: О взыскании долга по договору аренды, пеней и обязании вернуть часть участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец сослался на неисполнение ответчиком обязательств по внесению платежей, освобождению и передаче участка после прекращения действия договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2017 г. по делу N А45-6738/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Демидовой Е.Ю.
Тихомирова В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Конструкции металлические" на решение от 05.06.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Булахова Е.И.) и постановление от 29.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Фертиков М.А., Шатохина Е.Г.) по делу N А45-6738/2016 по иску закрытого акционерного общества "Конструкции металлические" (630071, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Станционная, 60, ОГРН 1085404009998, ИНН 5404357478) к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива-ЭНСК" (630102, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Кирова, 86, ОГРН 1025403199293, ИНН 5407203349) о взыскании задолженности по арендной плате, об обязании вернуть арендованное имущество.
Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр".
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Конструкции металлические" (далее - ЗАО "КонМет", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива-ЭНСК" (далее - ООО "Перспектива-ЭНСК", ответчик) о взыскании 885 620,70 руб., в том числе долга по арендной плате 847 802,42 руб., пени в сумме 37 818,28 руб., об обязании вернуть арендованное имущество - часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2827 площадью 1 337,5 кв. м.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр".
Решением от 08.08.2016 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 12.10.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда, с ООО "Перспектива-ЭНСК" в пользу ЗАО "КонМет" взыскана неустойка в сумме 6 667 руб., государственная пошлина в сумме 156 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Постановлением от 17.01.2017 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 08.08.2016 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 12.10.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.
При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ и просил взыскать с ответчика долг по арендной плате в размере 1 003 125 руб. за период с мая 2015 года по 28.07.2016 и 66 231,80 руб. неустойки, второе требование оставлено без изменения.
Ответчиком после вступления решения суда от 08.08.2016 в законную силу было заявлено о взыскании с истца судебных расходов на оплату услуг представителя, связанных с осуществлением судебной защиты ответчиком в размере 49 625 руб. от понесенных расходов в сумме 50 000 руб., то есть пропорционально удовлетворенным требованиям.
Заявление ответчика арбитражным судом не было рассмотрено, после передачи Арбитражным судом Западно-Сибирского округа дела на новое рассмотрение ответчик поддержал заявление о взыскании судебных расходов пропорционально удовлетворенным требованиям истца, просил рассмотреть заявление о взыскании судебных расходов при принятии судебного решения по существу исковых требований.
Решением от 05.06.2017 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 29.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, с ООО "Перспектива-ЭНСК" в пользу ЗАО "КонМет" взыскана неустойка в сумме 7 164,79 руб., государственная пошлина в сумме 158,75 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ЗАО "КонМет" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 1 887,20 руб. С ЗАО "КонМет" в пользу ООО "Перспектива-ЭНСК" взысканы расходы на осуществление судебной защиты в сумме 49 665 руб.
ЗАО "КонМет" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Заявитель не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что спорный договор был расторгнут, неисполнение условий соглашения о расторжении договора аренды (наличие задолженности, а также недостатков части земельного участка в виде ограждения) не может являться препятствием для принятия арендодателем объекта аренды, о ничтожности пункта 6.2 договора аренды, который также не является и оспоримым.
По мнению ЗАО "КонМет", письмо ответчика от 25.03.2015 N 71 подлежащее буквальному толкованию, не является уведомлением об одностороннем отказе от договора. Апелляционный суд пришел к неверному выводу о том, что содержание указанного письма позволяет определить явную волю арендатора прекратить договорные отношения в одностороннем порядке.
Также кассатор считает неправомерным вывод судов о том, что право на односторонний отказ от исполнения договора не связано с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Учитывая формулировку пункта 6.2 договора, договор мог бы быть расторгнутым с 30.04.2015 только при отсутствии на эту дату задолженности по арендной плате со стороны ответчика. Апелляционный суд необоснованно посчитал, что поскольку по условиям договора арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа следующего за расчетным месяца, то на момент направления ответчиком письма от 25.03.2015 N 71 у него не имелось задолженности по арендной плате за март 2015 года, поскольку срок оплаты, предусмотренный договором, не наступил.
Не основан на материалах дела и условиях договора вывод суда о том, что арендованная часть земельного участка использовалась ответчиком для организации автомобильной парковки при эксплуатации расположенного рядом административного здания по адресу: город Новосибирск, улица Станционная, дом, 62/1, принадлежащего последнем на праве собственности, и в связи с продажей указанного административного здания ООО "Деловой центр" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2015 необходимость дальнейшего использования спорной части земельного участка у ответчика отпала.
Отзыв на кассационную жалобу в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 279 АПК РФ, не представлен.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 21.09.2014 N 12/9-14 (далее - договор) части земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2827 площадью 1 337,5 кв. м.
Часть земельного участка передавалась ответчику для организации автомобильной парковки без цели строительства (пункт 1.2 договора).
Арендная плата установлена сторонами в сумме 66 875 руб. в месяц, в том числе НДС (18%), которая вносится арендатором (ответчиком) не позднее 10 числа, следующего за расчетным месяцем (пункт 3.4 договора).
Срок аренды установлен с 21.09.2014 по 21.08.2015 (пункт 7.1 договора).
Согласно пункту 6.2 договора он может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке с уведомлением об этом другой стороны за один месяц до расторжения. При наличии у арендатора задолженности за оказанные арендодателем услуги, расторжение договора арендатором возможно только после полного ее погашения.
Утратив интерес к арендуемому земельному участку в связи с продажей здания третьему лицу, арендатор 23.03.2015 направил истцу уведомление N 68 о предстоящей продаже административного здания и об отказе от договора, просил все последующие действия, связанные с прекращением договора аренды, расценивать как односторонний отказ от его исполнения.
Ответчик в адрес арендодателя 25.03.2015 направил уведомление N 71 о расторжении договора аренды части земельного участка досрочно с 30.04.2015, приложив два экземпляра соглашения о расторжении договора и два экземпляра акта возврата земельного участка.
В письме от 26.03.2015 N 6-35 истец указал на согласие расторгнуть договор аренды с 30.04.2015, при выполнении ответчиком определенных условий: восстановление забора, очистка участка от мусора, оплата задолженности за март 2015 года и внесение платы за апрель 2015 года. При этом акт возврата части земельного участка и соглашение о расторжении договора истцом подписаны не были.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1 003 125 руб. за период с мая 2015 года по 28.07.2016, пени в сумме 66 231,80 руб., а также на тот факт, что ответчик после прекращения действия договора аренды не освободил и не передал ему спорный земельный участок, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), учитывая, что уведомление арендатора от 23.03.2015 N 71 содержит дату и номер договора аренды, содержит дату, с которой арендатор отказывается от договора - 30.04.2015, арендатором соблюден месячный срок, предусмотренный пунктом 6.2 договора, пришел к выводу о прекращении договора, а также о совершении арендатором необходимых действий, направленных на исполнение обязанности по передаче имущества.
Исходя из положений статей 401, 405, 406 ГК РФ, поскольку истцом не приведено мотивированных доводов и не представлено доказательств невозможности принятия спорного имущества по требованию ответчика, принимая во внимание, что доказательств пользования арендатором арендуемым имуществом после 30.04.2015 в материалы дела не представлено, учитывая перечисление арендной платы за апрель 2015 года, суд пришел к выводу, что задолженность арендатора по договору аренды отсутствует.
Руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 ГК РФ, исходя из заявленного истцом периода исковых требований, установив, что арендатором были допущены нарушения сроков перечисления арендной платы за март и апрель 2015 года, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворения требования истца в части взыскания неустойки в размере 7 164,78 руб. за нарушение сроков перечисления арендной платы за март и апрель 2015 года, которые вошли в период исковых требований.
Исходя из положения статей 405, 421, 434, 450, 452, 453, 609, 622 ГК РФ, учитывая, что договором аренды предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон, или в одностороннем порядке с уведомлением об этом другой стороны за один месяц до расторжения, при этом необходимость заключения сторонами письменного соглашения о расторжении договора, как отдельного документа, сторонами в договоре предусмотрена не была, поскольку наличие задолженности по аренде за предыдущий период, а также недостатков части земельного участка (ограждение), возвращаемой по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять его из аренды, так как в противном случае арендодатель получил бы возможность принуждать арендатора к пользованию частью земельного участка после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушало бы установленный статьей 421 ГК РФ принцип свободы договора, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств удержания спорной части земельного участка и, как следствие, отсутствии оснований для предъявления к ответчику требования об обязании освободить спорный земельный участок, а также о взыскании арендной платы за период с 30.04.2015 по 28.07.2016.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 71, 101, 106, 110 АПК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 10, 11, 12, 13, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", правовыми позициями, сформированными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-О, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 6284/07, поскольку ООО "Перспектива-ЭНСК" подтвержден факт несения расходов по оплате услуг представителя в сумме 50 000,26 руб. в рамках рассмотрения настоящего дела, учитывая, что доводов о чрезмерности судебных расходов ЗАО "КонМет" при рассмотрении вопроса о судебных расходах не заявляло, принимая во внимание характер спора и степень сложности дела, количество проведенных судебных заседаний с участием представителя ответчика и их продолжительность, объем подготовленного материала (документов) при рассмотрении дела, характер услуг, оказанных в рамках договора на оказание юридических услуг, их необходимость и разумность, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении требования ответчика о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 49 665 руб. пропорционально удовлетворенным требованиям истца.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
Доводы истца о том, что письмо ответчика от 25.03.2015 N 71 содержит уведомление о намерении арендатора расторгнуть договор аренды с 30.04.2015, в связи с чем истцу - арендодателю с указанным письмом было направлено соглашение о расторжении договора аренды от 21.09.2014, что не может свидетельствовать об одностороннем расторжении договора арендатором, апелляционный суд не принял во внимание, поскольку содержание данного уведомления, а также уведомления от 23.03.2015 позволяет определить явную волю арендатора прекратить договорные отношения в одностороннем порядке.
Ссылку истца на пункт 6.2 договора, по которому расторжение договора в одностороннем порядке возможно только после полного погашения арендатором задолженности за оказанные арендодателем услуги, суд отклонил, поскольку по условиям договора аренды арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа следующего за расчетным месяцем, при этом на момент направления ответчиком письма от 23.03.2015 у него не имелось задолженности по арендной плате за март 2015 года, так как срок оплаты, предусмотренный договором, не наступил.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату направления уведомления от 23.03.2015 об одностороннем отказе от договора) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что ООО "Перспектива-ЭНСК", направляя в адрес ЗАО "КонМет" письма от 23.03.2015 N 68 и от 25.03.2015 N 71, реализовало предусмотренное действующим законодательством и условиями договора аренды право на досрочное расторжение договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу, что спорный договор аренды следует считать расторгнутым с 30.04.2015.
Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Выясняя вопрос о времени действия договора, с учетом доводов истца о том, что письмо от 25.03.2015 N 71 содержит уведомление о намерении арендатора расторгнуть договор аренды с 30.04.2015, в связи с чем истцу - арендодателю с указанным письмом было направлено соглашение о расторжении договора аренды от 21.09.2014, суды первой и апелляционной инстанций правомерно в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ учли как содержание указанного письма, так и ранее направленное письмо арендатора от 23.03.2015 N 68 о предстоящей продаже административного здания и об отказе от договора, в котором арендатор просил все последующие действия, связанные с прекращением договора аренды, расценивать как односторонний отказ от его исполнения. Вывод судов о том, что письмо от 25.03.2015 N 71 является именно уведомлением об одностороннем отказе от договора указанным материалам дела и подлежащим применению нормам права не противоречит, в связи с чем соответствующий довод жалобы подлежит отклонению.
При этом ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13057/09).
В соответствии с правовой, изложенной в постановлении Президиума позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
В случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ) (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора").
Учитывая данные разъяснения, исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, так как материалами дела не подтверждается факт пользования ответчиком частью спорного земельного участка после прекращения действия договора, поскольку не доказано, что оплата задолженности за март 2015 года и расторжение договора с 30.04.2015 привели к нарушению баланса интересов сторон договора, ввиду реализации арендодателем права на защиту своих нарушенных прав путем предъявления требования о взыскании неустойки в связи с просрочкой уплаты арендных платежей, судебная коллегия считает правомерным вывод о неприменении условия пункта 6.2 договора о полном погашении задолженности для реализации арендатором права на одностороннее расторжение договора.
Так как материалами дела подтверждено отсутствие у ООО "Перспектива-ЭНСК" задолженности по арендной плате за март и апрель 2015 года (арендная плата была оплачена платежными поручениями от 29.05.2015 N 294, от 28.07.2016 N 194), суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований ЗАО "КонМет" в части взыскания долга по арендной плате.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества оно должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.
Согласно пункту 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Установив, что ответчиком 25.03.2015 в адрес истца направлен акт возврата части земельного участка для подписания, принимая во внимание, что истцом не представлено доказательств невозможности принятия спорного имущества по требованию ответчика, а также доказательств удержания ответчиком арендованного имущества, учитывая, что договор аренды прекратился с 30.04.2015, доказательств использования ответчиком земельного участка в спорный период не представлено, акт возврата арендованного имущества не подписан истцом в отсутствие к тому оснований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о необоснованности заявленных требований в части обязания ответчика вернуть арендованное имущество - часть земельного участка.
Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об удовлетворении требования ответчика о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 49 665 руб. пропорционально удовлетворенным требованиям истца.
Довод кассатора о несоответствии материалам дела и условиям договора вывода суда о том, что часть земельного участка использовалась ответчиком для организации автомобильной парковки при эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности здания, является необоснованным и противоречащим положениям части 2 статьи 64 АПК РФ, допускающей в качестве доказательств письменные объяснения лиц, участвующих в деле. Из имеющейся в деле переписки сторон, материалов дела несоответствие указанного вывода установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам не следует.
Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 05.06.2017 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 29.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-6738/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
В.В.ТИХОМИРОВ
В.В.СИРИНА
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)