Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор полагал, что арендодатель должен возместить спорную сумму ввиду расторжения договора по его инициативе.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Смирнова А.Ю., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Февраль" (далее - общество "Февраль", истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.10.2015 по делу N А07-7996/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа. Явку представителей в суд кассационной инстанции лица участвующие в деле не обеспечили.
Поступившее в адрес Арбитражного суда Уральского округа ходатайство общества "Февраль" о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Общество "Февраль" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ПАРУС" (далее - общество УК "ПАРУС", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 231 215 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 137 126 руб. 57 коп., судебных расходов по уплате государственной пошлины и на оплату услуг представителя в сумме 50 000 руб.
Общество УК "ПАРУС" заявило к обществу "Февраль" встречный иск, в котором просило взыскать плату за пользование помещением в размере 159 840 руб., договорную неустойку в размере 23 273 руб., неосновательное обогащение в размере 753 246 руб., судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Определением суда от 22.07.2015 встречное исковое заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Уфимское предприятие "Здоровье".
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.10.2015 (судья Проскурякова С.В.) в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично. С общества "Февраль" в пользу общества УК "ПАРУС" взыскан основной долг по арендной плате в сумме 410 922 руб., неустойка в сумме 23 273 руб. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований судом отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Февраль" просит указанные судебные акты отменить. По мнению заявителя, согласно п. 5.2 договора арендатор возмещает стоимость неотделимых улучшений субарендатору в случае расторжения договора по инициативе арендатора, так в материалах дела имеется письмо от 06.03.2014 N 13, согласно которому договор расторгнут с 10.05.2014, что соответствует п. 5.2 договора и является основанием для возмещения. Заявитель указывает на то, что договор был подписан с целью долгосрочной аренды и для организации объекта общественного питания, однако указанная цель не была реализована истцом, поскольку ответчик передал помещения, на которые у него отсутствовало право собственности. Также заявитель указывает, что судами не учтена правовая позиция, изложенная в обзоре судебной практике Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) согласно которой, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносит арендную плату. Общество "Февраль" полагает, что договор субаренды не прошедший государственную регистрацию является незаключенным, в связи с чем в иске о взыскании неустойки следует отказать.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом УК "ПАРУС" (арендатор) и обществом "Февраль" (субарендатор) подписан договор субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13, согласно п. 1.1 которого арендатор передает, а субарендатор принимает в аренду нежилые помещения - подвал N б/н, общая площадь 99,9 кв. м, номера на поэтажном плане 117и, 118и, 119и, 120и, кадастровый номер 02:55:0205534:419, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Трамвайная, д. 2/3.
Пунктом 1.3 договора установлено, что субарендатор использует помещения в целях организации объекта общественного питания.
В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора субарендатор в порядке, определенном договором, обязуется осуществлять оплату постоянной части арендной платы, ставка которой за помещения по п. 1.1 договора составляет 19 980 руб., в месяц из расчета 200 руб. за 1 кв. м.
Субарендатор обязан вносить основную часть арендной платы не позднее 20-го числа месяца, предшествующего расчетному (п. 3.2.2 договора).
Согласно п. 4.1 договора при просрочке субарендатором уплаты арендных платежей арендатор вправе начислить пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 6.1 договора срок аренды установлен на пять лет с момента подписания договора. По акту приема-передачи от 01.10.2013 нежилые помещения - подвал N б/н общей площадью 99,9 кв. м, составляющие объект аренды по договору N 27/08-13 от 27.08.2013, переданы истцу.
Договор субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13 не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Субарендатор 28.08.2013 обратился к арендатору с просьбой согласовать перепланировку арендуемых нежилых помещений общей площадью 99,9 кв. м в соответствии с прилагаемой сметой от 27.08.2013.
Письмом от 29.08.2013 исх. N 29/08 арендатор выразил согласие на производство работ согласно сметному расчету от 27.08.2013 в арендуемых нежилых помещениях.
Согласно справке о стоимости выполненных работ и затрат от 30.09.2013 N 1, акту о приемке выполненных работ от 30.09.2013 N 1, смете от 27.08.2013 стоимость работ по перепланировке составила 1 231 251 руб.
Письмом от 06.03.2014 исх. N 13 общество УК "ПАРУС" уведомило общество "Февраль" о невозможности государственной регистрации договора субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13, предложило заключить договор субаренды сроком на 11 месяцев или возвратить помещения из аренды.
В ответ общество "Февраль" указало на нарушение арендатором своих обязательств по договору в части государственной регистрации договора субаренды, невозможность пользования арендованным имуществом для продажи алкогольной продукции ввиду отсутствия лицензии, нецелесообразность заключения договора субаренды на короткий срок и просило либо осуществить государственную регистрацию действующего договора субаренды, либо сообщить о его расторжении, а также разрешить вопрос о возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемых помещений (письмо от 10.04.2014 исх. N 10/04).
Ссылаясь на наличие неосновательного обогащения арендатора в силу произведенных субарендатором неотделимых улучшений нежилых помещений, общество "Февраль" обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.
Общество УК "ПАРУС" в обоснование встречного иска ссылается на фактическое использование истцом помещений, переданных на основании обязательства, возникшего из договора субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13 без внесения платы за пользование.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречный иск частично, суды исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Из названных норм следует, что договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам, то есть исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
На основании п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что между обществом УК "ПАРУС" (арендатор) и обществом "Февраль" (субарендатор) подписан договор субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13, По акту приема-передачи от 01.10.2013 нежилые помещения - подвал N б/н общей площадью 99,9 кв. м, составляющие объект аренды по договору от 27.08.2013 N 27/08-13, переданы субарендатору и приняты им без замечаний и возражений.
По условиям договор субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13 арендная плата составляет 19 980 руб. в месяц.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом первой инстанции, из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 26.12.2013 N 01/430/2013-401 о приостановлении государственной регистрации, с учетом пояснений сторон следует, что договор субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13 не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, что означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
При таких обстоятельствах учитывая, что сторонами достигнуто соглашение в требуемой (письменной) форме по всем существенным условиям договора субаренды от 27.08.2013 N 27/08-13, что свидетельствует о возникновении между обществом УК "ПАРУС" и обществом "Февраль" правоотношений.
Согласно п. 5.2 договора субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13 истец и ответчик установили, что субарендатор вправе за счет собственных средств и с согласия арендатора производить улучшения, неотделимые без вреда для помещений. Схема расположения неотделимых улучшений, перечень используемых материалов, а также стоимость неотделимых улучшений и порядок возмещения стоимости согласуются сторонами до начала работ по их производству. Арендатор возмещает стоимость неотделимых улучшений субарендатору, с учетом износа, только в случае расторжения договора по инициативе арендатора на протяжении года с момента подписания акта приема-передачи помещений, при этом, стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендатора, возмещению не подлежит. В остальных случаях (после года аренды), стоимость произведенных улучшений помещения, неотделимых без вреда для имущества, не подлежит возмещению субарендатору.
Письмом от 29.08.2013 исх. N 29/08 общество "Февраль" получило согласие общества УК "ПАРУС" на производство работ по перепланировке согласно счетному расчету от 27.08.2013 в арендуемых нежилых помещениях.
В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Доказательств расторжения договора по инициативе арендатора в течение года с момента подписания акта приема-передачи помещений в материалы дела сторонами не представлено.
С учетом вышеизложенного, суды правомерно отказали в удовлетворении первоначальных исковых требований в возмещении расходов на неотделимые улучшения.
Согласно п. 3.1, 3.2 договора субаренды стороны установили, что субарендатор в порядке, определенном договором, обязуется осуществлять оплату постоянной части арендной платы, ставка которой за помещения по п. 1.1 договора составляет 19 980 руб. в месяц из расчета 200 руб. за 1 кв. м. Пунктом 3.2.2 договора установлено, что субарендатор обязан вносить основную часть арендной платы не позднее 20-го числа месяца, предшествующего расчетному. По акту приема-передачи от 01.10.2013 обществу "Февраль" были переданы в аренду нежилые помещения - подвал N б/н общей площадью 99,9 кв. м и приняты им без замечаний и возражений.
Факт ненадлежащего исполнения общества "Февраль" обязательств по внесению арендный платы по договору установлен судами и подтвержден материалами дела.
По расчету истца у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей за период с 01.10.2013 по 31.05.2014 в размере 159 840 руб., за период с 01.06.2014 по 17.06.2015 в размере 251 082 руб. 00 коп.
Помимо этого, истец просил взыскать с ответчика неустойку за просрочку уплаты долга на основании ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.1 договора субаренды (0,1% от суммы долга за каждый день просрочки) за период с 01.10.2013 по 31.05.2014 в размере 23 273 руб. 00 коп.
Расчет суммы неустойки судом проверен, признан правильным.
С учетом условий договора и положений указанных норм права, а также в отсутствие оснований для снижения суммы начисленной неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды, проверив расчет неустойки, пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания неустойки, начисленной на основании п. 4.1 договора.
При таких обстоятельствах суды правомерно взыскали неустойку в общей сумме 23 273 руб. 00 коп. за период с 01.10.2013 по 31.05.2014.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.
Довод заявителя о том, что не учтена правовая позиция, изложенная в обзоре судебной практике Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 N 2, судом кассационной инстанции подлежит отклонению, поскольку в обзоре рассматривались иные обстоятельства дела, которая отличается от обстоятельств по настоящему делу.
Довод заявителя о том, что суды применили неустойку в отсутствие государственной регистрации договора субаренды не может быть принято судом кассационной инстанции во внимание, так как согласно п. 14 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств дела, которые были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанции, что не свидетельствует о допущенных ими нарушениях норм материального и процессуального права. Переоценка доказательств и сделанных на их основании выводов судов не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений судами норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции также не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.10.2015 по делу N А07-7996/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Февраль" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 01.04.2016 N Ф09-2340/16 ПО ДЕЛУ N А07-7996/2015
Требование: О взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений помещений.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор полагал, что арендодатель должен возместить спорную сумму ввиду расторжения договора по его инициативе.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2016 г. N Ф09-2340/16
Дело N А07-7996/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Смирнова А.Ю., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Февраль" (далее - общество "Февраль", истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.10.2015 по делу N А07-7996/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа. Явку представителей в суд кассационной инстанции лица участвующие в деле не обеспечили.
Поступившее в адрес Арбитражного суда Уральского округа ходатайство общества "Февраль" о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Общество "Февраль" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ПАРУС" (далее - общество УК "ПАРУС", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 231 215 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 137 126 руб. 57 коп., судебных расходов по уплате государственной пошлины и на оплату услуг представителя в сумме 50 000 руб.
Общество УК "ПАРУС" заявило к обществу "Февраль" встречный иск, в котором просило взыскать плату за пользование помещением в размере 159 840 руб., договорную неустойку в размере 23 273 руб., неосновательное обогащение в размере 753 246 руб., судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Определением суда от 22.07.2015 встречное исковое заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Уфимское предприятие "Здоровье".
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.10.2015 (судья Проскурякова С.В.) в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично. С общества "Февраль" в пользу общества УК "ПАРУС" взыскан основной долг по арендной плате в сумме 410 922 руб., неустойка в сумме 23 273 руб. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований судом отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Февраль" просит указанные судебные акты отменить. По мнению заявителя, согласно п. 5.2 договора арендатор возмещает стоимость неотделимых улучшений субарендатору в случае расторжения договора по инициативе арендатора, так в материалах дела имеется письмо от 06.03.2014 N 13, согласно которому договор расторгнут с 10.05.2014, что соответствует п. 5.2 договора и является основанием для возмещения. Заявитель указывает на то, что договор был подписан с целью долгосрочной аренды и для организации объекта общественного питания, однако указанная цель не была реализована истцом, поскольку ответчик передал помещения, на которые у него отсутствовало право собственности. Также заявитель указывает, что судами не учтена правовая позиция, изложенная в обзоре судебной практике Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) согласно которой, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносит арендную плату. Общество "Февраль" полагает, что договор субаренды не прошедший государственную регистрацию является незаключенным, в связи с чем в иске о взыскании неустойки следует отказать.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом УК "ПАРУС" (арендатор) и обществом "Февраль" (субарендатор) подписан договор субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13, согласно п. 1.1 которого арендатор передает, а субарендатор принимает в аренду нежилые помещения - подвал N б/н, общая площадь 99,9 кв. м, номера на поэтажном плане 117и, 118и, 119и, 120и, кадастровый номер 02:55:0205534:419, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Трамвайная, д. 2/3.
Пунктом 1.3 договора установлено, что субарендатор использует помещения в целях организации объекта общественного питания.
В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора субарендатор в порядке, определенном договором, обязуется осуществлять оплату постоянной части арендной платы, ставка которой за помещения по п. 1.1 договора составляет 19 980 руб., в месяц из расчета 200 руб. за 1 кв. м.
Субарендатор обязан вносить основную часть арендной платы не позднее 20-го числа месяца, предшествующего расчетному (п. 3.2.2 договора).
Согласно п. 4.1 договора при просрочке субарендатором уплаты арендных платежей арендатор вправе начислить пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 6.1 договора срок аренды установлен на пять лет с момента подписания договора. По акту приема-передачи от 01.10.2013 нежилые помещения - подвал N б/н общей площадью 99,9 кв. м, составляющие объект аренды по договору N 27/08-13 от 27.08.2013, переданы истцу.
Договор субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13 не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Субарендатор 28.08.2013 обратился к арендатору с просьбой согласовать перепланировку арендуемых нежилых помещений общей площадью 99,9 кв. м в соответствии с прилагаемой сметой от 27.08.2013.
Письмом от 29.08.2013 исх. N 29/08 арендатор выразил согласие на производство работ согласно сметному расчету от 27.08.2013 в арендуемых нежилых помещениях.
Согласно справке о стоимости выполненных работ и затрат от 30.09.2013 N 1, акту о приемке выполненных работ от 30.09.2013 N 1, смете от 27.08.2013 стоимость работ по перепланировке составила 1 231 251 руб.
Письмом от 06.03.2014 исх. N 13 общество УК "ПАРУС" уведомило общество "Февраль" о невозможности государственной регистрации договора субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13, предложило заключить договор субаренды сроком на 11 месяцев или возвратить помещения из аренды.
В ответ общество "Февраль" указало на нарушение арендатором своих обязательств по договору в части государственной регистрации договора субаренды, невозможность пользования арендованным имуществом для продажи алкогольной продукции ввиду отсутствия лицензии, нецелесообразность заключения договора субаренды на короткий срок и просило либо осуществить государственную регистрацию действующего договора субаренды, либо сообщить о его расторжении, а также разрешить вопрос о возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемых помещений (письмо от 10.04.2014 исх. N 10/04).
Ссылаясь на наличие неосновательного обогащения арендатора в силу произведенных субарендатором неотделимых улучшений нежилых помещений, общество "Февраль" обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.
Общество УК "ПАРУС" в обоснование встречного иска ссылается на фактическое использование истцом помещений, переданных на основании обязательства, возникшего из договора субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13 без внесения платы за пользование.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречный иск частично, суды исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Из названных норм следует, что договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам, то есть исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
На основании п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что между обществом УК "ПАРУС" (арендатор) и обществом "Февраль" (субарендатор) подписан договор субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13, По акту приема-передачи от 01.10.2013 нежилые помещения - подвал N б/н общей площадью 99,9 кв. м, составляющие объект аренды по договору от 27.08.2013 N 27/08-13, переданы субарендатору и приняты им без замечаний и возражений.
По условиям договор субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13 арендная плата составляет 19 980 руб. в месяц.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом первой инстанции, из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 26.12.2013 N 01/430/2013-401 о приостановлении государственной регистрации, с учетом пояснений сторон следует, что договор субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13 не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, что означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
При таких обстоятельствах учитывая, что сторонами достигнуто соглашение в требуемой (письменной) форме по всем существенным условиям договора субаренды от 27.08.2013 N 27/08-13, что свидетельствует о возникновении между обществом УК "ПАРУС" и обществом "Февраль" правоотношений.
Согласно п. 5.2 договора субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13 истец и ответчик установили, что субарендатор вправе за счет собственных средств и с согласия арендатора производить улучшения, неотделимые без вреда для помещений. Схема расположения неотделимых улучшений, перечень используемых материалов, а также стоимость неотделимых улучшений и порядок возмещения стоимости согласуются сторонами до начала работ по их производству. Арендатор возмещает стоимость неотделимых улучшений субарендатору, с учетом износа, только в случае расторжения договора по инициативе арендатора на протяжении года с момента подписания акта приема-передачи помещений, при этом, стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендатора, возмещению не подлежит. В остальных случаях (после года аренды), стоимость произведенных улучшений помещения, неотделимых без вреда для имущества, не подлежит возмещению субарендатору.
Письмом от 29.08.2013 исх. N 29/08 общество "Февраль" получило согласие общества УК "ПАРУС" на производство работ по перепланировке согласно счетному расчету от 27.08.2013 в арендуемых нежилых помещениях.
В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Доказательств расторжения договора по инициативе арендатора в течение года с момента подписания акта приема-передачи помещений в материалы дела сторонами не представлено.
С учетом вышеизложенного, суды правомерно отказали в удовлетворении первоначальных исковых требований в возмещении расходов на неотделимые улучшения.
Согласно п. 3.1, 3.2 договора субаренды стороны установили, что субарендатор в порядке, определенном договором, обязуется осуществлять оплату постоянной части арендной платы, ставка которой за помещения по п. 1.1 договора составляет 19 980 руб. в месяц из расчета 200 руб. за 1 кв. м. Пунктом 3.2.2 договора установлено, что субарендатор обязан вносить основную часть арендной платы не позднее 20-го числа месяца, предшествующего расчетному. По акту приема-передачи от 01.10.2013 обществу "Февраль" были переданы в аренду нежилые помещения - подвал N б/н общей площадью 99,9 кв. м и приняты им без замечаний и возражений.
Факт ненадлежащего исполнения общества "Февраль" обязательств по внесению арендный платы по договору установлен судами и подтвержден материалами дела.
По расчету истца у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей за период с 01.10.2013 по 31.05.2014 в размере 159 840 руб., за период с 01.06.2014 по 17.06.2015 в размере 251 082 руб. 00 коп.
Помимо этого, истец просил взыскать с ответчика неустойку за просрочку уплаты долга на основании ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.1 договора субаренды (0,1% от суммы долга за каждый день просрочки) за период с 01.10.2013 по 31.05.2014 в размере 23 273 руб. 00 коп.
Расчет суммы неустойки судом проверен, признан правильным.
С учетом условий договора и положений указанных норм права, а также в отсутствие оснований для снижения суммы начисленной неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды, проверив расчет неустойки, пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания неустойки, начисленной на основании п. 4.1 договора.
При таких обстоятельствах суды правомерно взыскали неустойку в общей сумме 23 273 руб. 00 коп. за период с 01.10.2013 по 31.05.2014.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.
Довод заявителя о том, что не учтена правовая позиция, изложенная в обзоре судебной практике Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 N 2, судом кассационной инстанции подлежит отклонению, поскольку в обзоре рассматривались иные обстоятельства дела, которая отличается от обстоятельств по настоящему делу.
Довод заявителя о том, что суды применили неустойку в отсутствие государственной регистрации договора субаренды не может быть принято судом кассационной инстанции во внимание, так как согласно п. 14 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств дела, которые были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанции, что не свидетельствует о допущенных ими нарушениях норм материального и процессуального права. Переоценка доказательств и сделанных на их основании выводов судов не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений судами норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции также не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.10.2015 по делу N А07-7996/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Февраль" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)