Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.
судей Смотровой Н.Н., Соловьевой М.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.
при участии:
от заявителя: представитель Шевченко Е.В. по доверенности от 30.10.2015 г.,
от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Экополис"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 01.02.2016 по делу N А32-42016/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Экополис"
к заинтересованному лицу Администрации города-курорта Сочи
третье лицо: Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города-курорта Сочи
о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство,
принятое в составе судьи Пристяжнюк А.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Экополис" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации города Сочи о признании незаконным отказа в выдаче заявителю разрешения на строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с.Верхне-Веселое, ул. Ворошиловградская, участок, 27, с кадастровым номером 23:49:0407005:845 и обязании заинтересованное лицо выдать заявителю разрешение на строительство жилого дома с количеством этаже - 3, площадью застройки - 581,0 кв. м, общей площадью - 1953,0 кв. м, строительным объемом - 6 240,0 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с.Верхне-Веселое, ул. Ворошиловградская, участок, 27, с кадастровым номером 23:49:0407005:845.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города-курорта Сочи.
Решением суда от 01.02.2016 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды на земельный участок под объектом застройки не зарегистрирован, а значит не заключен, право на земельный участок у общества отсутствует, заявителем не представлено доказательств, что общество является генеральным подрядчиком при строительстве объекта ИЖС.
Не согласившись с принятым решением, ООО "ПСК "Экополис" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что договор аренды заключен на срок 1 год, а следовательно, не подлежит государственной регистрации, у общества имеются необходимые допуски СРО для выполнения проектных и строительных работ, вывод суда о том, что градостроительный план получается лицом, заявляющим о выдаче разрешения на строительство, ошибочен.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Заинтересованное лицо и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание представителей не направили. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьего лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ООО ПСК "Экополис" 01 октября 2015 г. обратилось обратился через МФЦ в администрацию города Сочи с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов.
20 октября 2010 г. Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации Сочи письмом исх. N 21.01-21/25724 отказал обществу в выдаче разрешения на строительство объекта, по основаниям несоответствия схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС утвержденным нормативам проектирования.
Считая данный отказ незаконным, общество оспорило его в судебном порядке.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (пункт 2 статьи 201 АПК РФ).
В силу ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются, в том числе: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ закрепляет, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
По смыслу приведенных норм договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).
Разъяснения по вопросу исчисления сроков содержатся в пункте 3 Информационного письма, согласно которому срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд правомерно определил срок действия договора аренды от 01.09.2015 г. равным году, исходя из его содержания и разъяснений, данных в пункте 3 Информационного письма.
В силу названных норм материального права данный договор аренды подлежал государственной регистрации. Вследствие невыполнения данного требования закона спорный договор является незаключенным.
Аргумент общества о заключенности договора аренды основан на ошибочном понимании и толковании норм права, в связи с чем апелляционным судом отклоняется.
Поскольку общество "Проектно-строительная компания "Экополис" не представило правоустанавливающий документ на земельный участок, суд первой инстанции пришел к правильному о правомерности отказа Администрации в выдаче разрешения на строительство.
Представление обществом градостроительного плана, выданного иному лицу, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Выводы суда первой инстанции в данной части являются ошибочными ввиду следующего.
Согласно ч. 17 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ (далее - Кодекс), когда лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, орган в течение 30 дней со дня поступления такого обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Градостроительный план предоставляется заявителю без взимания платы.
Как следует из норм Кодекса, вопрос о возможности строительства на земельном участке должен быть решен на этапе после обращения за выдачей разрешения на строительство - то есть, после получения заявителем градостроительного плана и последующего представления его в составе иной документации, предусмотренной ст. 51 Кодекса.
Так, в соответствии с ч. 13 ст. 51 Кодекса, несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, является самостоятельным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Градостроительный план носит исключительно информационный характер для целей определения возможностей и требований по возможной застройке земельного участка (реконструкции расположенных на участке объектов недвижимости). Поэтому на стадии утверждения и выдачи градостроительного плана не рассматривается вопрос о возможности строительства (реконструкции) для желаемых заявителем целей.
Аналогичная правовая позиция высказана в Постановлении 15ААС от 13.10.2011 по делу N А01-1632/2010, Постановлении ФАС СКО от 11.04.2013 по делу N А53-24542/2012.
В решении ВС РФ от 14.05.2012 по делу N АКПИ 12-290 сделан вывод о том, что подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа, не обусловленной необходимостью обоснования целей истребования градостроительного плана и требованием о предоставлении заявителем каких-либо документов, за исключением тех, которые связаны с возможностью идентификации обратившегося лица.
Вместе с тем, данное обстоятельство (представление градостроительного плана земельного участка, выданного иному лицу), не являлось основанием для принятия администрацией обжалуемого отказа, в связи с чем ошибочность выводов суда первой инстанции в данной части не привела к принятию неправильного решения по существу спора.
Доводы общества о том, что заявленные при получении разрешения параметры строительства объекта не превышают нормативы, не подтверждены документально. Кроме того, обществом по изложенным выше основаниям не подтверждено наличие у него прав на земельный участок, предполагаемый к застройке.
В этой связи апелляционный суд считает, что отказ в выдаче обществу разрешения на строительство является законным. Оснований к отмене решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2016 по делу N А32-42016/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.04.2016 N 15АП-4128/2016 ПО ДЕЛУ N А32-42016/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2016 г. N 15АП-4128/2016
Дело N А32-42016/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.
судей Смотровой Н.Н., Соловьевой М.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.
при участии:
от заявителя: представитель Шевченко Е.В. по доверенности от 30.10.2015 г.,
от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Экополис"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 01.02.2016 по делу N А32-42016/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Экополис"
к заинтересованному лицу Администрации города-курорта Сочи
третье лицо: Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города-курорта Сочи
о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство,
принятое в составе судьи Пристяжнюк А.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Экополис" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации города Сочи о признании незаконным отказа в выдаче заявителю разрешения на строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с.Верхне-Веселое, ул. Ворошиловградская, участок, 27, с кадастровым номером 23:49:0407005:845 и обязании заинтересованное лицо выдать заявителю разрешение на строительство жилого дома с количеством этаже - 3, площадью застройки - 581,0 кв. м, общей площадью - 1953,0 кв. м, строительным объемом - 6 240,0 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с.Верхне-Веселое, ул. Ворошиловградская, участок, 27, с кадастровым номером 23:49:0407005:845.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города-курорта Сочи.
Решением суда от 01.02.2016 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды на земельный участок под объектом застройки не зарегистрирован, а значит не заключен, право на земельный участок у общества отсутствует, заявителем не представлено доказательств, что общество является генеральным подрядчиком при строительстве объекта ИЖС.
Не согласившись с принятым решением, ООО "ПСК "Экополис" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что договор аренды заключен на срок 1 год, а следовательно, не подлежит государственной регистрации, у общества имеются необходимые допуски СРО для выполнения проектных и строительных работ, вывод суда о том, что градостроительный план получается лицом, заявляющим о выдаче разрешения на строительство, ошибочен.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Заинтересованное лицо и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание представителей не направили. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьего лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ООО ПСК "Экополис" 01 октября 2015 г. обратилось обратился через МФЦ в администрацию города Сочи с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов.
20 октября 2010 г. Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации Сочи письмом исх. N 21.01-21/25724 отказал обществу в выдаче разрешения на строительство объекта, по основаниям несоответствия схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС утвержденным нормативам проектирования.
Считая данный отказ незаконным, общество оспорило его в судебном порядке.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (пункт 2 статьи 201 АПК РФ).
В силу ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются, в том числе: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ закрепляет, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
По смыслу приведенных норм договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).
Разъяснения по вопросу исчисления сроков содержатся в пункте 3 Информационного письма, согласно которому срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд правомерно определил срок действия договора аренды от 01.09.2015 г. равным году, исходя из его содержания и разъяснений, данных в пункте 3 Информационного письма.
В силу названных норм материального права данный договор аренды подлежал государственной регистрации. Вследствие невыполнения данного требования закона спорный договор является незаключенным.
Аргумент общества о заключенности договора аренды основан на ошибочном понимании и толковании норм права, в связи с чем апелляционным судом отклоняется.
Поскольку общество "Проектно-строительная компания "Экополис" не представило правоустанавливающий документ на земельный участок, суд первой инстанции пришел к правильному о правомерности отказа Администрации в выдаче разрешения на строительство.
Представление обществом градостроительного плана, выданного иному лицу, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Выводы суда первой инстанции в данной части являются ошибочными ввиду следующего.
Согласно ч. 17 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ (далее - Кодекс), когда лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, орган в течение 30 дней со дня поступления такого обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Градостроительный план предоставляется заявителю без взимания платы.
Как следует из норм Кодекса, вопрос о возможности строительства на земельном участке должен быть решен на этапе после обращения за выдачей разрешения на строительство - то есть, после получения заявителем градостроительного плана и последующего представления его в составе иной документации, предусмотренной ст. 51 Кодекса.
Так, в соответствии с ч. 13 ст. 51 Кодекса, несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, является самостоятельным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Градостроительный план носит исключительно информационный характер для целей определения возможностей и требований по возможной застройке земельного участка (реконструкции расположенных на участке объектов недвижимости). Поэтому на стадии утверждения и выдачи градостроительного плана не рассматривается вопрос о возможности строительства (реконструкции) для желаемых заявителем целей.
Аналогичная правовая позиция высказана в Постановлении 15ААС от 13.10.2011 по делу N А01-1632/2010, Постановлении ФАС СКО от 11.04.2013 по делу N А53-24542/2012.
В решении ВС РФ от 14.05.2012 по делу N АКПИ 12-290 сделан вывод о том, что подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа, не обусловленной необходимостью обоснования целей истребования градостроительного плана и требованием о предоставлении заявителем каких-либо документов, за исключением тех, которые связаны с возможностью идентификации обратившегося лица.
Вместе с тем, данное обстоятельство (представление градостроительного плана земельного участка, выданного иному лицу), не являлось основанием для принятия администрацией обжалуемого отказа, в связи с чем ошибочность выводов суда первой инстанции в данной части не привела к принятию неправильного решения по существу спора.
Доводы общества о том, что заявленные при получении разрешения параметры строительства объекта не превышают нормативы, не подтверждены документально. Кроме того, обществом по изложенным выше основаниям не подтверждено наличие у него прав на земельный участок, предполагаемый к застройке.
В этой связи апелляционный суд считает, что отказ в выдаче обществу разрешения на строительство является законным. Оснований к отмене решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2016 по делу N А32-42016/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)