Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Винтерра" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2016 по делу N А76-12421/2015 (судья Мухлынина Л.Д.).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - истец, КУИиЗО) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Винтерра" (далее - ООО "Винтерра", ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору УЗ N 011440-К-2013 в размере 2 043 494 руб. и пени в размере 293 986 руб. 10 коп. (с учетом уточнения исковых требований принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 54).
Определением от 10.02.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 АПК РФ привлечены Муниципальное автономное учреждение "Сад Победы" (далее - МАУ "Сад Победы", Администрация города Челябинска, Челябинская областная общественная организация развития паркура и уличных видов спорта (т. 2 л.д. 13).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2016 (резолютивная часть от 11.07.2016) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в размере 731 320 руб. 45 коп. и неустойка в размере 220 975 руб. 98 коп. (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 08.09.2016).
С указанным решением суда не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неверное применение судом норм материального и процессуального права.
Податель апелляционной жалобы полагает, что требования подлежали удовлетворению в сумме 809 629 руб. 19 коп., в том числе 552 683 руб. 71 коп. задолженности и 256 945 руб. 48 коп. неустойки. По мнению апеллянта, судом первой инстанции была допущена арифметическая ошибка при расчете задолженности арендной платы.
Кроме того, ответчик указывает, что площадь земельного участка, представленная обществу в аренду подлежит уменьшению на 625 кв. м с 27.06.2013 и на 1 825 кв. м (625 кв. м + 1200 кв. м) с 01.09.2013, поскольку на спорном земельном участке с 01.09.2013 располагалась площадка скейт-парка площадью 1200 кв. м, принадлежавшая МАУ "Сад Победы".
Ссылаясь на ч. 3 ст. 33 и ч. 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), апеллянт полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что в период с 24.12.2014 по 26.03.2015, то есть после ввода объекта в эксплуатацию, для эксплуатации полуподземного многофункционального комплекса с парковочными местами обществом использовался весь арендованный земельный участок в соответствии с договором аренды, как и отсутствуют доказательства, подтверждающие, что для эксплуатации указанного объекта недвижимости необходим земельный участок площадью 15 240 кв. м.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
На основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части (в части взысканной суммы задолженности и неустойки) участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Главы Администрации города Челябинска от 24.12.2012 N 6811 (т. 1 л.д. 12) 23.01.2013 между КУИиЗО (арендодатель) и ООО "Винтерра" (арендатор) подписан договор аренды УЗ N 011440-К-2013 (т. 1 л.д. 13-20), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506004:480, общей площадью 15 240 кв. м, находящийся по адресу г. Челябинск на пересечении ул. Лесопарковая и пр. Ленина из земель населенных пунктов для строительства полуподземного многофункционального комплекса с парковочными местами (п. 1.1 договора).
В соответствии с по. 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2, т. 1 л.д. 21-22).
Согласно п. 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный счет.
В соответствии с п. 6.3 договора аренды за нарушение сроков арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.
Условия договора применяются к отношениям, возникшим с 24.12.2012 (п. 1.4 договора).
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506004:480 поставлен на кадастровый учет 18.12.2012 (т. 1 л.д. 23-24).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ООО "Винтерра" получено 24.12.2014 (т. 2 л.д. 35-36).
Согласно выписке из ЕГРП от 07.06.2016 с 27.03.2015 право собственности на нежилое здание (полуподземный комплекс с парковочными местами) зарегистрировано за ООО "ПрофКапитал" (т. 2 л.д. 43).
Ссылаясь на образование задолженности по договору аренды УЗ N 011440-К-2013 от 23.01.2013 по арендной плате за период с с 24.12.2012 по 26.03.2015 в размере 2 043 494 руб. и начисление пени в размере 293 986 руб. 10 коп. за период с 01.04.2013 по 31.12.2015 ввиду нарушения договорного обязательства, истец обратился в суд с настоящим иском.
Установив ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы в рамках договора и признавая обоснованными требования истца в части, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размеры площади земельного участка, представленного в аренду обществу, подлежат уменьшению на 625 кв. м. При этом, суд посчитал необоснованным применение Комитетом при расчете арендной платы ставки арендной платы в размере 0,5% с 30.04.2014 по 23.12.2014 за нарушение сроков строительства, поскольку указанные сроки нарушены не были. Учитывая данные обстоятельства, суд произвел перерасчет арендной платы и неустойки с применением ставки 0,3% и исходя из площади участка с 27.06.2013-14 615 кв. м.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы по правилам ст. 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между сторонами был оформлен договор аренды земельного участка УЗ N 011440-К-2013 от 23.01.2013 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506004:480, общей площадью 15 240 кв. м, находящийся по адресу г. Челябинск на пересечении ул. Лесопарковая и пр. Ленина из земель населенных пунктов для строительства полуподземного многофункционального комплекса с парковочными местами.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, оснований для вывода о его незаключенности не имеется.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды ответчиком в суд не представлено.
Определением Верховного Суда РФ от 12.11.2015 по делу N 48-АПГ15-29 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:480 установлена в размере его рыночной стоимости равной 66 236 600 руб. по состоянию на 18.12.2012 (т. 1 л.д. 142-149).
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 N 1555-О, анализируя вопросы кадастровой оценки, отметил для целей налогообложения преимущество в применении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка. Однако при этом Конституционный Суд Российской Федерации, ссылаясь, в том числе, на положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указал, что государственная кадастровая оценка земель не лишена экономических оснований и установление кадастровой стоимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов кадастровой оценки.
С целью совершенствования правового регулирования государственной кадастровой оценки в части процедур и сроков установления кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда новые сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20).
Таким образом, установленная судебным актом кадастровая стоимость спорного участка подлежит применению с 01.01.2014 (год обращения в суд с иском).
Судом первой инстанции в период с 27.06.2013 площадь участка, в отношении которого подлежит исчислению арендная плата была уменьшена на 625 кв. м, составляющих площадь уличного паркура, размещенного в указанный период времени на участке третьими лицами.
В части уменьшения площади земельного участка на 625 кв. м, за который подлежала начислению арендная плата, решение сторонами не обжалуется. На основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ указанные выводы суда первой инстанции оценке не подлежат.
Частью 2 ст. 1 Закона N 257-ЗО установлено, что ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка принимаются равными: 0,3% - в отношении земельных участков, в том числе, предоставленных на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства (подпункт "е" пункта 2), 0,5% - в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства (пункт 4).
Поскольку истец исчислил задолженность по арендной плате по указанному выше договору аренды с применением повышенной ставки 0,5%, при этом доказательства в подтверждение превышения обществом установленного норматива продолжительности строительства не представил, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для применения правила п. 4 ч. 2 ст. 1 Закона N 257-ЗО и правомерно произвел перерасчет арендной платы за период с 24.12.2014 по 26.03.2015 с применением ставки арендной платы в размере 0,3% и площади участка с 27.06.2013 как 14 615 кв. м. Таким образом задолженность составила 731 320 руб. 45 коп.
Согласно п. 6.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы взыскивается неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Пунктом 1 ст. 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону.
В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Ст. 329 ГК РФ неустойка отнесена к способу обеспечения основного обязательства, то есть является обеспечивающей мерой.
Расчет неустойки произведен истцом с 01.04.2013 по 26.03.2015 с учетом ставки 8,25%. В связи с перерасчетом основного долга суд пересчитал размер пени, сохранив при этом дом ставку и алгоритм расчета. Итоговая сумма пени равна 220 975 руб. 98 коп.
Судебная коллегия, проверив методику расчета не находит оснований для признания расчета пени подлежащим переоценке.
Ссылки подателя жалобы на то обстоятельство, что площадь земельного участка, представленная обществу в аренду, подлежит уменьшению на 625 кв. м с 27.06.2013 и на 1 825 кв. м (625 кв. м + 1200 кв. м) с 01.09.2013, поскольку на спорном земельном участке с 01.09.2013 располагалась площадка скейт-парка площадью 1200 кв. м, принадлежавшая МАУ "Сад Победы", судом апелляционной инстанции отклоняются.
Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
В данном случае порядок пользования спорным земельным участком между ответчиком и иным лицом не определен и долевой характер обязательств сопользователей по внесению арендной платы не установлен.
При этом судебная коллегия отмечает, что общество не лишено права требования взыскания с лица, получившего неосновательное обогащение в силу платности пользования землей, уплаченных им арендных платежей в возмещение долга по арендной плате.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2016 по делу N А76-12421/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Винтерра" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2016 N 18АП-11183/2016 ПО ДЕЛУ N А76-12421/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2016 г. N 18АП-11183/2016
Дело N А76-12421/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Винтерра" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2016 по делу N А76-12421/2015 (судья Мухлынина Л.Д.).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - истец, КУИиЗО) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Винтерра" (далее - ООО "Винтерра", ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору УЗ N 011440-К-2013 в размере 2 043 494 руб. и пени в размере 293 986 руб. 10 коп. (с учетом уточнения исковых требований принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 54).
Определением от 10.02.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 51 АПК РФ привлечены Муниципальное автономное учреждение "Сад Победы" (далее - МАУ "Сад Победы", Администрация города Челябинска, Челябинская областная общественная организация развития паркура и уличных видов спорта (т. 2 л.д. 13).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2016 (резолютивная часть от 11.07.2016) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в размере 731 320 руб. 45 коп. и неустойка в размере 220 975 руб. 98 коп. (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 08.09.2016).
С указанным решением суда не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неверное применение судом норм материального и процессуального права.
Податель апелляционной жалобы полагает, что требования подлежали удовлетворению в сумме 809 629 руб. 19 коп., в том числе 552 683 руб. 71 коп. задолженности и 256 945 руб. 48 коп. неустойки. По мнению апеллянта, судом первой инстанции была допущена арифметическая ошибка при расчете задолженности арендной платы.
Кроме того, ответчик указывает, что площадь земельного участка, представленная обществу в аренду подлежит уменьшению на 625 кв. м с 27.06.2013 и на 1 825 кв. м (625 кв. м + 1200 кв. м) с 01.09.2013, поскольку на спорном земельном участке с 01.09.2013 располагалась площадка скейт-парка площадью 1200 кв. м, принадлежавшая МАУ "Сад Победы".
Ссылаясь на ч. 3 ст. 33 и ч. 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), апеллянт полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что в период с 24.12.2014 по 26.03.2015, то есть после ввода объекта в эксплуатацию, для эксплуатации полуподземного многофункционального комплекса с парковочными местами обществом использовался весь арендованный земельный участок в соответствии с договором аренды, как и отсутствуют доказательства, подтверждающие, что для эксплуатации указанного объекта недвижимости необходим земельный участок площадью 15 240 кв. м.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
На основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части (в части взысканной суммы задолженности и неустойки) участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Главы Администрации города Челябинска от 24.12.2012 N 6811 (т. 1 л.д. 12) 23.01.2013 между КУИиЗО (арендодатель) и ООО "Винтерра" (арендатор) подписан договор аренды УЗ N 011440-К-2013 (т. 1 л.д. 13-20), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506004:480, общей площадью 15 240 кв. м, находящийся по адресу г. Челябинск на пересечении ул. Лесопарковая и пр. Ленина из земель населенных пунктов для строительства полуподземного многофункционального комплекса с парковочными местами (п. 1.1 договора).
В соответствии с по. 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2, т. 1 л.д. 21-22).
Согласно п. 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный счет.
В соответствии с п. 6.3 договора аренды за нарушение сроков арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.
Условия договора применяются к отношениям, возникшим с 24.12.2012 (п. 1.4 договора).
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506004:480 поставлен на кадастровый учет 18.12.2012 (т. 1 л.д. 23-24).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ООО "Винтерра" получено 24.12.2014 (т. 2 л.д. 35-36).
Согласно выписке из ЕГРП от 07.06.2016 с 27.03.2015 право собственности на нежилое здание (полуподземный комплекс с парковочными местами) зарегистрировано за ООО "ПрофКапитал" (т. 2 л.д. 43).
Ссылаясь на образование задолженности по договору аренды УЗ N 011440-К-2013 от 23.01.2013 по арендной плате за период с с 24.12.2012 по 26.03.2015 в размере 2 043 494 руб. и начисление пени в размере 293 986 руб. 10 коп. за период с 01.04.2013 по 31.12.2015 ввиду нарушения договорного обязательства, истец обратился в суд с настоящим иском.
Установив ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы в рамках договора и признавая обоснованными требования истца в части, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размеры площади земельного участка, представленного в аренду обществу, подлежат уменьшению на 625 кв. м. При этом, суд посчитал необоснованным применение Комитетом при расчете арендной платы ставки арендной платы в размере 0,5% с 30.04.2014 по 23.12.2014 за нарушение сроков строительства, поскольку указанные сроки нарушены не были. Учитывая данные обстоятельства, суд произвел перерасчет арендной платы и неустойки с применением ставки 0,3% и исходя из площади участка с 27.06.2013-14 615 кв. м.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы по правилам ст. 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между сторонами был оформлен договор аренды земельного участка УЗ N 011440-К-2013 от 23.01.2013 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506004:480, общей площадью 15 240 кв. м, находящийся по адресу г. Челябинск на пересечении ул. Лесопарковая и пр. Ленина из земель населенных пунктов для строительства полуподземного многофункционального комплекса с парковочными местами.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, оснований для вывода о его незаключенности не имеется.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды ответчиком в суд не представлено.
Определением Верховного Суда РФ от 12.11.2015 по делу N 48-АПГ15-29 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:480 установлена в размере его рыночной стоимости равной 66 236 600 руб. по состоянию на 18.12.2012 (т. 1 л.д. 142-149).
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 N 1555-О, анализируя вопросы кадастровой оценки, отметил для целей налогообложения преимущество в применении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка. Однако при этом Конституционный Суд Российской Федерации, ссылаясь, в том числе, на положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указал, что государственная кадастровая оценка земель не лишена экономических оснований и установление кадастровой стоимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов кадастровой оценки.
С целью совершенствования правового регулирования государственной кадастровой оценки в части процедур и сроков установления кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда новые сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20).
Таким образом, установленная судебным актом кадастровая стоимость спорного участка подлежит применению с 01.01.2014 (год обращения в суд с иском).
Судом первой инстанции в период с 27.06.2013 площадь участка, в отношении которого подлежит исчислению арендная плата была уменьшена на 625 кв. м, составляющих площадь уличного паркура, размещенного в указанный период времени на участке третьими лицами.
В части уменьшения площади земельного участка на 625 кв. м, за который подлежала начислению арендная плата, решение сторонами не обжалуется. На основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ указанные выводы суда первой инстанции оценке не подлежат.
Частью 2 ст. 1 Закона N 257-ЗО установлено, что ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка принимаются равными: 0,3% - в отношении земельных участков, в том числе, предоставленных на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства (подпункт "е" пункта 2), 0,5% - в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства (пункт 4).
Поскольку истец исчислил задолженность по арендной плате по указанному выше договору аренды с применением повышенной ставки 0,5%, при этом доказательства в подтверждение превышения обществом установленного норматива продолжительности строительства не представил, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для применения правила п. 4 ч. 2 ст. 1 Закона N 257-ЗО и правомерно произвел перерасчет арендной платы за период с 24.12.2014 по 26.03.2015 с применением ставки арендной платы в размере 0,3% и площади участка с 27.06.2013 как 14 615 кв. м. Таким образом задолженность составила 731 320 руб. 45 коп.
Согласно п. 6.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы взыскивается неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Пунктом 1 ст. 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону.
В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Ст. 329 ГК РФ неустойка отнесена к способу обеспечения основного обязательства, то есть является обеспечивающей мерой.
Расчет неустойки произведен истцом с 01.04.2013 по 26.03.2015 с учетом ставки 8,25%. В связи с перерасчетом основного долга суд пересчитал размер пени, сохранив при этом дом ставку и алгоритм расчета. Итоговая сумма пени равна 220 975 руб. 98 коп.
Судебная коллегия, проверив методику расчета не находит оснований для признания расчета пени подлежащим переоценке.
Ссылки подателя жалобы на то обстоятельство, что площадь земельного участка, представленная обществу в аренду, подлежит уменьшению на 625 кв. м с 27.06.2013 и на 1 825 кв. м (625 кв. м + 1200 кв. м) с 01.09.2013, поскольку на спорном земельном участке с 01.09.2013 располагалась площадка скейт-парка площадью 1200 кв. м, принадлежавшая МАУ "Сад Победы", судом апелляционной инстанции отклоняются.
Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
В данном случае порядок пользования спорным земельным участком между ответчиком и иным лицом не определен и долевой характер обязательств сопользователей по внесению арендной платы не установлен.
При этом судебная коллегия отмечает, что общество не лишено права требования взыскания с лица, получившего неосновательное обогащение в силу платности пользования землей, уплаченных им арендных платежей в возмещение долга по арендной плате.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2016 по делу N А76-12421/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Винтерра" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)