Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2016 года
по делу N А40-8272/15, принятое судьей А.Р. Беловой
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Роза и Карамель"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "ППО-КОНСАЛТ", Общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт"
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Фаизов Е.Л. (по доверенности от 12.12.2014)
от ответчика: Карпова Д.А. (по доверенности от 07.12.2015)
от третьих лиц: не явились, извещены.
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы о Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2016 года урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Роза и Карамель" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 145,1 кв., расположенного по адресу: Москва, Варшавское шоссе, д. 154 А: изложив п. 3.1 договора в следующей редакции "цена объекта составляет 12 522 000 руб.", п. 3.4 "оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 347 833 руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель полагает, что при проведении экспертизы нарушены требования ФСО, утвержденные приказом Минэкономразвития России, также указал, что судом первой инстанции не дана оценка отчету, проведенному по заказу ответчика, полагает, что только собственник вправе устанавливать цену реализуемого объекта.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Как следует из материалов дела, 22.09.2003 между Департаментом имущества г. Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель), ГУП ДЕЗ района "Чертаново Южное" и Обществом с ограниченной ответственностью "РОЗА И КАРАМЕЛЬ" (Арендатор), заключен договор N 06-00731/2003 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (с приложениями к нему и Дополнительными соглашениями), в соответствии с пп. 1 на основании договора аренды N 06-00619 от 24.09.1997 Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество общей площадью 146,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Варшавское шоссе, д. 154А под магазин сроком действия с 01.05.2003 по 30.04.2008 (л.д. 27-57, т. 1).
Дополнительным соглашением от 31.08.2009 срок действия договора аренды продлен до 30.06.2010, а также внесены изменения в предмет аренды, площадь помещения изменена до 145,1 кв. м по уточненным данным БТИ, по состоянию на 20.03.2009 (л.д. 45-50, т. 1).
Дополнительным соглашением от 28.05.2010 (л.д. 57, т. 1) срок действия договора продлен до 30.06.2015.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 25.06.2014 г. истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате в три года.
Истцом от ответчика получен ответ с проектом договора купли-продажи спорного нежилого помещения согласно условиям которого, цена договора составила 21 686 000 руб. без учета НДС.
Истец не согласился с предлагаемым в проекте договора ценой выкупа, проект договора подписан с протоколом разногласий в соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по заказу истца, по цене 10 621 000 руб.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 145,1 кв., расположенных по адресу: Москва, Варшавское шоссе, д. 154 А проведение которой было поручено эксперту ООО "АКТИВ-ОПТИМ" по состоянию на 25.06.2014.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объектов купли-продажи без учета НДС по состоянию на 25.06.2014. составила 11 901 000 руб.
Определением суда от 07.09.2015 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы, по результатам которой цена спорного объекта по состоянию на дату обращения истца с заявлением о выкупе составила 12 522 000 руб. без учета НДС. В судебное заседание суда первой инстанции был вызван эксперт, который по данному экспертному заключению дал пояснения и ответил на вопросы ответчика.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, судебная коллегия противоречий не усматривает.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение, как установлено судом, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 февраля 2016 года по делу N А40-8272/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.04.2016 N 09АП-13975/2016 ПО ДЕЛУ N А40-8272/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2016 г. N 09АП-13975/2016
Дело N А40-8272/15
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2016 года
по делу N А40-8272/15, принятое судьей А.Р. Беловой
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Роза и Карамель"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "ППО-КОНСАЛТ", Общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт"
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Фаизов Е.Л. (по доверенности от 12.12.2014)
от ответчика: Карпова Д.А. (по доверенности от 07.12.2015)
от третьих лиц: не явились, извещены.
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы о Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2016 года урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Роза и Карамель" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 145,1 кв., расположенного по адресу: Москва, Варшавское шоссе, д. 154 А: изложив п. 3.1 договора в следующей редакции "цена объекта составляет 12 522 000 руб.", п. 3.4 "оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 347 833 руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель полагает, что при проведении экспертизы нарушены требования ФСО, утвержденные приказом Минэкономразвития России, также указал, что судом первой инстанции не дана оценка отчету, проведенному по заказу ответчика, полагает, что только собственник вправе устанавливать цену реализуемого объекта.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Как следует из материалов дела, 22.09.2003 между Департаментом имущества г. Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель), ГУП ДЕЗ района "Чертаново Южное" и Обществом с ограниченной ответственностью "РОЗА И КАРАМЕЛЬ" (Арендатор), заключен договор N 06-00731/2003 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (с приложениями к нему и Дополнительными соглашениями), в соответствии с пп. 1 на основании договора аренды N 06-00619 от 24.09.1997 Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество общей площадью 146,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Варшавское шоссе, д. 154А под магазин сроком действия с 01.05.2003 по 30.04.2008 (л.д. 27-57, т. 1).
Дополнительным соглашением от 31.08.2009 срок действия договора аренды продлен до 30.06.2010, а также внесены изменения в предмет аренды, площадь помещения изменена до 145,1 кв. м по уточненным данным БТИ, по состоянию на 20.03.2009 (л.д. 45-50, т. 1).
Дополнительным соглашением от 28.05.2010 (л.д. 57, т. 1) срок действия договора продлен до 30.06.2015.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 25.06.2014 г. истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате в три года.
Истцом от ответчика получен ответ с проектом договора купли-продажи спорного нежилого помещения согласно условиям которого, цена договора составила 21 686 000 руб. без учета НДС.
Истец не согласился с предлагаемым в проекте договора ценой выкупа, проект договора подписан с протоколом разногласий в соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по заказу истца, по цене 10 621 000 руб.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 145,1 кв., расположенных по адресу: Москва, Варшавское шоссе, д. 154 А проведение которой было поручено эксперту ООО "АКТИВ-ОПТИМ" по состоянию на 25.06.2014.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объектов купли-продажи без учета НДС по состоянию на 25.06.2014. составила 11 901 000 руб.
Определением суда от 07.09.2015 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы, по результатам которой цена спорного объекта по состоянию на дату обращения истца с заявлением о выкупе составила 12 522 000 руб. без учета НДС. В судебное заседание суда первой инстанции был вызван эксперт, который по данному экспертному заключению дал пояснения и ответил на вопросы ответчика.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, судебная коллегия противоречий не усматривает.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение, как установлено судом, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 февраля 2016 года по делу N А40-8272/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)