Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель (унитарное предприятие) указал, что договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, прекращен, спорное имущество не освобождено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Татариновой И.А., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лопатиной Татьяны Владимировны (далее - предприниматель, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.03.2016 по делу N А76-18187/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель Федерального государственного унитарного предприятия "Урал" (далее - предприятие "Урал", истец) - Саттаров А.Ф. (доверенность от 13.07.2016).
Предприятие "Урал" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю о возложении обязанности по освобождению имущества, переданного по договору от 22.02.2007 N 242-р - базы отдыха "Родничок", расположенной по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, озеро Увильды, 64 квартал Агардяшского лесничества Кыштымского лесхоза, а именно: домика служебного площадью 68,1 кв. м; домика отдыха N 1 площадью 24,9 кв. м; домика отдыха N 2 площадью 19,8 кв. м; домика отдыха N 3 площадью 17,7 кв. м; домика отдыха N 4 площадью 18,4 кв. м; домика отдыха N 5 площадью 18,6 кв. м; домика отдыха N 6 площадью 23,7 кв. м; домика отдыха N 7 площадью 33,6 кв. м; домика отдыха N 8 площадью 64,5 кв. м; корпуса спального площадью 232,9 кв. м; клуба-столовой площадью 296,8 кв. м; блока санитарно-профилактического площадью 28 кв. м; блока обслуживания хозяйственного площадью 254,9 кв. м; туалета общественного площадью 20,6 кв. м; автодороги протяженностью 1598 м; ограждения территории протяженностью 618,7 м; системы водоснабжения протяженностью 551 м; системы противопожарной протяженностью 299 м; системы канализации протяженностью 329 м; автостоянки площадью 250 кв. м; освещения наружного протяженностью 620 м; линии электропередач протяженностью 700 м; двора хозяйственного площадью 220 кв. м (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - управление Росимущества).
Решением суда от 22.03.2016 (судья Лукьянова М.В.) иск удовлетворен.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на отсутствие у предприятия "Урал" в силу положений ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочий на распоряжение спорным имуществом. Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил его доводы относительно недостоверности отчета общества с ограниченной ответственностью "БаЛу" от 02.02.2015 N 19-15 об определении рыночной стоимости пользования спорным имуществом. Предприниматель полагает, что оценщиком нарушены стандарты оценки, что привело к искажению итоговой величины стоимости объекта оценки. Таким образом, по мнению заявителя, названный отчет не может являться основанием для изменения размера платы по договору аренды.
В отзыве на кассационную жалобу предприятие "Урал" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что управлением Росимущества (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 22.02.2007 заключен договор N 242-р, в соответствии с условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду (временное пользование) имущество - базу отдыха "Родничок", расположенную по адресу: Челябинская обл., г. Карабаш, озеро Увильды, 64 квартал Агардяшского лесничества Кыштымского лесхоза, а именно 23 наименования согласно приложению N 1 к договору (п. 1.1. договора).
Срок действия договора определен с 01.03.2007 до 01.03.2017 (п. 1.3 договора аренды).
В соответствии с п. 4.1 договора сумма арендной платы составляет 9966 руб. 10 коп. в месяц или 119 593 руб. 20 коп. в год.
Арендная плата перечисляется ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 100% на расчетный счет (п. 4.2 договора).
Основанием для изменения порядка определения арендной платы по договору аренды являются: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 8; распоряжение Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 N 1163-р; отчет об оценке, выполненный независимым оценщиком (п. 4.3 договора).
В случае проведения оценки имущества, арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении размера и порядка определения арендной платы. В течение 10 дней с момента получения уведомления, арендатор подписывает соглашение об изменении арендной платы и направляет его арендодателю. Изменения арендной платы считается принятым с даты указанной в соглашении (п. 4.4 договора).
Непоступление к арендодателю в течение 10 дней с момента уведомления подписанного арендатором соглашения об изменении арендной платы рассматривается сторонами как односторонний отказ от исполнения договора полностью. В этом случае договор расторгается в порядке п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении 10 дней с момента получения уведомления (п. 4.5 договора).
Имущество передано ответчику 22.02.2007 по акту приема-передачи здания.
Дополнительным соглашением от 02.08.2010 к договору от 22.02.2007 N 242-р стороны согласовали, что права и обязанности Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области, как выгодоприобретателя по названному договору, в полном объеме перешли к Федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий". Дополнительным соглашением установлена арендная плата в размере 12 994 руб. 80 коп.
Дополнительным соглашением от 08.08.2011 к договору от 22.02.2007 N 242-р стороны согласовали переход прав и обязанностей арендодателя по названному договору к Федеральному государственному унитарному предприятию "Уральский информационный центр "ИнформВЭС".
Согласно распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области от 14.11.2011 N 479-р Федеральное государственное унитарное предприятие "Уральский информационный центр "ИнформВЭС" переименовано в Федеральное государственное унитарное предприятие "Урал".
Предоставленное в аренду имущество принадлежит Российской Федерации на праве собственности и предоставлено истцу на праве хозяйственного ведения. Государственная регистрация права хозяйственного ведения произведена за истцом на основании распоряжений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области от 09.06.2011 N 158-р, от 13.07.2011 N 238-р, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.06.2012.
По заказу предприятия "Урал" 02.02.2015 проведена оценка рыночной стоимости права пользования объектами комплекса недвижимого имущества, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Карабаш, озеро Увильды, 64 квартал Агардяшского лесничества Кыштымского лесхоза, база отдыха "Родничок".
Отчетом от 02.02.2015 N 19-15, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "БаЛу" установлено, что величина рыночно обоснованной арендной платы за комплекс недвижимого имущества составляет 943 000 руб. в год или 78 583 руб. 44 коп. в месяц.
Служебной запиской от 03.04.2015 N 301 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области указало на соответствие отчета федеральному законодательству и стандартам об оценочной деятельности, признав, что он может быть использован для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника федерального имущества.
Письмом от 17.04.2015 N 358 предприятие "Урал" направило в адрес предпринимателя уведомление об изменении размера арендной платы с 01.05.2015, представив проект дополнительного соглашения к договору, предусматривающий новый размер арендной платы в соответствии с вышеназванным отчетом независимого оценщика - 78 583 руб. 44 коп. в месяц. В письме также было указано на то, что отсутствие поступившего к арендодателю в течение 10 дней с момента уведомления подписанного арендатором соглашения об изменении арендной платы рассматривается сторонами как односторонний отказ от исполнения договора аренды.
Факт вручения уведомления подтвержден сведениями органа связи о вручении уведомления.
Письмом от 15.06.2015 истец просил ответчика в срок до 01.07.2015 освободить переданное в аренду имущество.
Ссылаясь на то, что договор аренды от 22.02.2007 N 242-р прекратился, предприятие "Урал" обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении арендуемого предпринимателем имущества на основании положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период возникновения спорных правоотношений), в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В п. 4.5 договора аренды его сторонами предусмотрено прекращение договора в случае отказа арендатора от подписания в течение 10 дней соглашения об изменении арендной платы.
Таким образом, суды обоснованно указали на то, что несовершение предпринимателем вышеназванных действий после получения уведомления предприятия "Урал" от 17.04.2015 N 358 является юридическим фактом, влекущим прекращение договора.
В силу положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом изложенного судами признано правомерным требование предприятия "Урал" о возвращении ему имущества, являющегося предметом договора аренды от 22.02.2007 N 242-р.
Отклоняя довод предпринимателя об отсутствии у предприятия "Урал" полномочий на заключение дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, суды с учетом положений ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2, 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" верно указали на то, что дополнительное соглашение к договору аренды предусматривающее изменение размера арендной платы не относится к распорядительным сделкам предприятия, подлежащим согласованию с собственником имущества.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 02.09.2016 N Ф09-8062/16 ПО ДЕЛУ N А76-18187/2015
Требование: Об обязании освободить арендованное имущество.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель (унитарное предприятие) указал, что договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, прекращен, спорное имущество не освобождено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2016 г. N Ф09-8062/16
Дело N А76-18187/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Татариновой И.А., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лопатиной Татьяны Владимировны (далее - предприниматель, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.03.2016 по делу N А76-18187/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель Федерального государственного унитарного предприятия "Урал" (далее - предприятие "Урал", истец) - Саттаров А.Ф. (доверенность от 13.07.2016).
Предприятие "Урал" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю о возложении обязанности по освобождению имущества, переданного по договору от 22.02.2007 N 242-р - базы отдыха "Родничок", расположенной по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, озеро Увильды, 64 квартал Агардяшского лесничества Кыштымского лесхоза, а именно: домика служебного площадью 68,1 кв. м; домика отдыха N 1 площадью 24,9 кв. м; домика отдыха N 2 площадью 19,8 кв. м; домика отдыха N 3 площадью 17,7 кв. м; домика отдыха N 4 площадью 18,4 кв. м; домика отдыха N 5 площадью 18,6 кв. м; домика отдыха N 6 площадью 23,7 кв. м; домика отдыха N 7 площадью 33,6 кв. м; домика отдыха N 8 площадью 64,5 кв. м; корпуса спального площадью 232,9 кв. м; клуба-столовой площадью 296,8 кв. м; блока санитарно-профилактического площадью 28 кв. м; блока обслуживания хозяйственного площадью 254,9 кв. м; туалета общественного площадью 20,6 кв. м; автодороги протяженностью 1598 м; ограждения территории протяженностью 618,7 м; системы водоснабжения протяженностью 551 м; системы противопожарной протяженностью 299 м; системы канализации протяженностью 329 м; автостоянки площадью 250 кв. м; освещения наружного протяженностью 620 м; линии электропередач протяженностью 700 м; двора хозяйственного площадью 220 кв. м (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - управление Росимущества).
Решением суда от 22.03.2016 (судья Лукьянова М.В.) иск удовлетворен.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на отсутствие у предприятия "Урал" в силу положений ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочий на распоряжение спорным имуществом. Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил его доводы относительно недостоверности отчета общества с ограниченной ответственностью "БаЛу" от 02.02.2015 N 19-15 об определении рыночной стоимости пользования спорным имуществом. Предприниматель полагает, что оценщиком нарушены стандарты оценки, что привело к искажению итоговой величины стоимости объекта оценки. Таким образом, по мнению заявителя, названный отчет не может являться основанием для изменения размера платы по договору аренды.
В отзыве на кассационную жалобу предприятие "Урал" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что управлением Росимущества (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 22.02.2007 заключен договор N 242-р, в соответствии с условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду (временное пользование) имущество - базу отдыха "Родничок", расположенную по адресу: Челябинская обл., г. Карабаш, озеро Увильды, 64 квартал Агардяшского лесничества Кыштымского лесхоза, а именно 23 наименования согласно приложению N 1 к договору (п. 1.1. договора).
Срок действия договора определен с 01.03.2007 до 01.03.2017 (п. 1.3 договора аренды).
В соответствии с п. 4.1 договора сумма арендной платы составляет 9966 руб. 10 коп. в месяц или 119 593 руб. 20 коп. в год.
Арендная плата перечисляется ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 100% на расчетный счет (п. 4.2 договора).
Основанием для изменения порядка определения арендной платы по договору аренды являются: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 8; распоряжение Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 N 1163-р; отчет об оценке, выполненный независимым оценщиком (п. 4.3 договора).
В случае проведения оценки имущества, арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении размера и порядка определения арендной платы. В течение 10 дней с момента получения уведомления, арендатор подписывает соглашение об изменении арендной платы и направляет его арендодателю. Изменения арендной платы считается принятым с даты указанной в соглашении (п. 4.4 договора).
Непоступление к арендодателю в течение 10 дней с момента уведомления подписанного арендатором соглашения об изменении арендной платы рассматривается сторонами как односторонний отказ от исполнения договора полностью. В этом случае договор расторгается в порядке п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении 10 дней с момента получения уведомления (п. 4.5 договора).
Имущество передано ответчику 22.02.2007 по акту приема-передачи здания.
Дополнительным соглашением от 02.08.2010 к договору от 22.02.2007 N 242-р стороны согласовали, что права и обязанности Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области, как выгодоприобретателя по названному договору, в полном объеме перешли к Федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий". Дополнительным соглашением установлена арендная плата в размере 12 994 руб. 80 коп.
Дополнительным соглашением от 08.08.2011 к договору от 22.02.2007 N 242-р стороны согласовали переход прав и обязанностей арендодателя по названному договору к Федеральному государственному унитарному предприятию "Уральский информационный центр "ИнформВЭС".
Согласно распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области от 14.11.2011 N 479-р Федеральное государственное унитарное предприятие "Уральский информационный центр "ИнформВЭС" переименовано в Федеральное государственное унитарное предприятие "Урал".
Предоставленное в аренду имущество принадлежит Российской Федерации на праве собственности и предоставлено истцу на праве хозяйственного ведения. Государственная регистрация права хозяйственного ведения произведена за истцом на основании распоряжений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области от 09.06.2011 N 158-р, от 13.07.2011 N 238-р, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.06.2012.
По заказу предприятия "Урал" 02.02.2015 проведена оценка рыночной стоимости права пользования объектами комплекса недвижимого имущества, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Карабаш, озеро Увильды, 64 квартал Агардяшского лесничества Кыштымского лесхоза, база отдыха "Родничок".
Отчетом от 02.02.2015 N 19-15, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "БаЛу" установлено, что величина рыночно обоснованной арендной платы за комплекс недвижимого имущества составляет 943 000 руб. в год или 78 583 руб. 44 коп. в месяц.
Служебной запиской от 03.04.2015 N 301 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области указало на соответствие отчета федеральному законодательству и стандартам об оценочной деятельности, признав, что он может быть использован для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника федерального имущества.
Письмом от 17.04.2015 N 358 предприятие "Урал" направило в адрес предпринимателя уведомление об изменении размера арендной платы с 01.05.2015, представив проект дополнительного соглашения к договору, предусматривающий новый размер арендной платы в соответствии с вышеназванным отчетом независимого оценщика - 78 583 руб. 44 коп. в месяц. В письме также было указано на то, что отсутствие поступившего к арендодателю в течение 10 дней с момента уведомления подписанного арендатором соглашения об изменении арендной платы рассматривается сторонами как односторонний отказ от исполнения договора аренды.
Факт вручения уведомления подтвержден сведениями органа связи о вручении уведомления.
Письмом от 15.06.2015 истец просил ответчика в срок до 01.07.2015 освободить переданное в аренду имущество.
Ссылаясь на то, что договор аренды от 22.02.2007 N 242-р прекратился, предприятие "Урал" обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении арендуемого предпринимателем имущества на основании положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период возникновения спорных правоотношений), в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В п. 4.5 договора аренды его сторонами предусмотрено прекращение договора в случае отказа арендатора от подписания в течение 10 дней соглашения об изменении арендной платы.
Таким образом, суды обоснованно указали на то, что несовершение предпринимателем вышеназванных действий после получения уведомления предприятия "Урал" от 17.04.2015 N 358 является юридическим фактом, влекущим прекращение договора.
В силу положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом изложенного судами признано правомерным требование предприятия "Урал" о возвращении ему имущества, являющегося предметом договора аренды от 22.02.2007 N 242-р.
Отклоняя довод предпринимателя об отсутствии у предприятия "Урал" полномочий на заключение дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, суды с учетом положений ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2, 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" верно указали на то, что дополнительное соглашение к договору аренды предусматривающее изменение размера арендной платы не относится к распорядительным сделкам предприятия, подлежащим согласованию с собственником имущества.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)