Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солоповой А.А.,
судей Александровой Г.С., Барановской Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2016 года
по делу N А40-110343/2015, принятое судьей Беловой А.Р.
по иску общества с ограниченной ответственностью "СЕТЬ МАГАЗИНОВ МАЛИНО" (ОГРН 1037739642082, 111020, г. Москва, ул. Ухтомская, д. 13)
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Гранд эксперт",
общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи нежилых помещений
при участии в судебном заседании:
от истца: Соболь Л.Я. (по доверенности от 07.12.2015)
от ответчика: Абдулина Л.М. (по доверенности от 28.10.2014)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СЕТЬ МАГАЗИНОВ МАЛИНО" (далее - ООО "СЕТЬ МАГАЗИНОВ МАЛИНО", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Петра Романова, д. 6, общей площадью 561,8 кв. м, из них площадью 252 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 3 - 5, 5а, 6, 15, 16, 18), площадью 2,4 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 14), площадью 307,4 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 7, 7а, 7б, 7в, 8 - 19, 19б, 27) путем принятия пунктов 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:
"3.1. Цена Объекта составляет 38 196 316 (тридцать восемь миллионов сто девяносто шесть тысяч триста шестнадцать) рублей 00 копеек в соответствии с судебной оценочной экспертизой от 25.12.2015, проведенной ООО "ИНТЕЛИС-оценка".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения"
"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 636 605 руб. 26 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2016 года (с учетом определения от 05 апреля 2016 года об исправлении опечатки) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности устанавливает собственник имущества; истец утратил преимущественное право на заключение договора купли-продажи; суд не дал надлежащую оценку отчету ООО "АБН-Консалт".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что на основании договора аренды от 19.12.2003 N 05-00478/03 истцу в аренду передано нежилое помещение общей площадью 569,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Петра Романова, 6, под овощной магазин сроком действия с 30.12.2003 по 25.02.2004.
Дополнительным соглашением от 03.04.2012 стороны внесли изменения в договор, по условиям которого в аренду передано нежилого помещение общей площадью 561,8 кв. м, из них площадью 252 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 3 - 5, 5а, 6, 15, 16, 18), площадью 2,4 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 14), площадью 307,4 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 7, 7а, 7б, 7в, 8 - 19, 19б, 27), назначение торговое, срок действия договора продлен до 30.06.2015.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается Свидетельством о внесении в реестр субъектов малого предпринимательства Москвы от 06 мая 2009 года (л.д. 93 - 94 том 1).
17.12.2014 истец обратился в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петра Романова, д. 6, общей площадью 561,8 кв. м, из них площадью 252 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 3 - 5, 5а, 6, 15, 16, 18), площадью 2,4 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 14), площадью 307,4 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 7, 7а, 7б, 7в, 8 - 19, 19б, 27).
24.03.2015 истцом получено письмо Департамента городского имущества города Москвы N 33-5-36246/14-(1)-0 с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петра Романова, д. 6, общей площадью 561,8 кв. м, из них площадью 252 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 3 - 5, 5а, 6, 15, 16, 18), площадью 2,4 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 14), площадью 307,4 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 7, 7а, 7б, 7в, 8 - 19, 19б, 27 по цене 66 644 500 руб.
Согласно проведенной по состоянию на 17.12.2014 по заказу истца оценке рыночной стоимости спорного объекта, стоимость выкупаемого имущества составляет 37 783 823 руб., что подтверждается отчетом ООО "Гранд-Эксперт" N 1504211-1 от 21.04.2015.
23.04.2014 истец направил в адрес ответчика экземпляр договора купли-продажи, протокол разногласий и копию Отчета об оценке.
Однако ответчик письмом от 19.05.2015 N 33-5-36246/14-(0)-1 отказал истцу в предоставлении государственной услуги, выразив несогласие с представленным протоколом разногласий.
Стоимость спорного имущества согласно отчету ООО "АБН-Консалт" N 773Г/107 от 04.02.2015 по состоянию на 17.12.2014 составила 78 640 500 руб., с учетом НДС, 66 644 500 руб., без учета НДС.
Исковые требования предъявлены в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 17 декабря 2014 года (дата обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества).
Согласно экспертному заключению ООО "ИНТЕЛИС-оценка" от 25.12.2015 стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 17 декабря 2014 года составила 38 196 316 руб. без учета НДС.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение ООО "ИНТЕЛИС-оценка" от 25.12.2015 отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 17 декабря 2014 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества. Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
При этом, суд апелляционной инстанции принимает во внимание то, что определением суда первой инстанции от 21.01.2016 в судебное заседание был вызван эксперт ООО "ИНТЕЛИС-оценка" Примерова М.Н. для дачи пояснений по заключению от 25.12.2015, эксперт представил письменные пояснения по вопросам, которые приобщены в материалы дела, пояснил, что корректировку на местность не вводил, поскольку все объекты находятся на первой линии, что представленная ставка капитализация характерна для высококлассной недвижимости, что не применимо в данном случае.
Поскольку указанное экспертное заключение ООО "ИНТЕЛИС-оценка" от 25.12.2015 является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении ООО "ИНТЕЛИС-оценка" от 25.12.2015.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что истец утратил преимущественное право на заключение договора купли-продажи, поскольку истец обратился в Департамент с протоколом разногласий, приложив не подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи, направленный ранее Департаментом в адрес истца, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняются судом апелляционной инстанции, как не соответствующие положениям статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку отчету ООО "АБН-Консалт" N 773Г/107 от 04.02.2015, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку между сторонами имеется спор о достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, при том, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2016 года по делу N А40-110343/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2016 N 09АП-20982/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-110343/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2016 г. N 09АП-20982/2016-ГК
Дело N А40-110343/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солоповой А.А.,
судей Александровой Г.С., Барановской Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2016 года
по делу N А40-110343/2015, принятое судьей Беловой А.Р.
по иску общества с ограниченной ответственностью "СЕТЬ МАГАЗИНОВ МАЛИНО" (ОГРН 1037739642082, 111020, г. Москва, ул. Ухтомская, д. 13)
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Гранд эксперт",
общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи нежилых помещений
при участии в судебном заседании:
от истца: Соболь Л.Я. (по доверенности от 07.12.2015)
от ответчика: Абдулина Л.М. (по доверенности от 28.10.2014)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СЕТЬ МАГАЗИНОВ МАЛИНО" (далее - ООО "СЕТЬ МАГАЗИНОВ МАЛИНО", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Петра Романова, д. 6, общей площадью 561,8 кв. м, из них площадью 252 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 3 - 5, 5а, 6, 15, 16, 18), площадью 2,4 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 14), площадью 307,4 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 7, 7а, 7б, 7в, 8 - 19, 19б, 27) путем принятия пунктов 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:
"3.1. Цена Объекта составляет 38 196 316 (тридцать восемь миллионов сто девяносто шесть тысяч триста шестнадцать) рублей 00 копеек в соответствии с судебной оценочной экспертизой от 25.12.2015, проведенной ООО "ИНТЕЛИС-оценка".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения"
"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 636 605 руб. 26 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2016 года (с учетом определения от 05 апреля 2016 года об исправлении опечатки) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности устанавливает собственник имущества; истец утратил преимущественное право на заключение договора купли-продажи; суд не дал надлежащую оценку отчету ООО "АБН-Консалт".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что на основании договора аренды от 19.12.2003 N 05-00478/03 истцу в аренду передано нежилое помещение общей площадью 569,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Петра Романова, 6, под овощной магазин сроком действия с 30.12.2003 по 25.02.2004.
Дополнительным соглашением от 03.04.2012 стороны внесли изменения в договор, по условиям которого в аренду передано нежилого помещение общей площадью 561,8 кв. м, из них площадью 252 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 3 - 5, 5а, 6, 15, 16, 18), площадью 2,4 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 14), площадью 307,4 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 7, 7а, 7б, 7в, 8 - 19, 19б, 27), назначение торговое, срок действия договора продлен до 30.06.2015.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается Свидетельством о внесении в реестр субъектов малого предпринимательства Москвы от 06 мая 2009 года (л.д. 93 - 94 том 1).
17.12.2014 истец обратился в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петра Романова, д. 6, общей площадью 561,8 кв. м, из них площадью 252 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 3 - 5, 5а, 6, 15, 16, 18), площадью 2,4 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 14), площадью 307,4 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 7, 7а, 7б, 7в, 8 - 19, 19б, 27).
24.03.2015 истцом получено письмо Департамента городского имущества города Москвы N 33-5-36246/14-(1)-0 с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петра Романова, д. 6, общей площадью 561,8 кв. м, из них площадью 252 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 3 - 5, 5а, 6, 15, 16, 18), площадью 2,4 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 14), площадью 307,4 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2 - 7, 7а, 7б, 7в, 8 - 19, 19б, 27 по цене 66 644 500 руб.
Согласно проведенной по состоянию на 17.12.2014 по заказу истца оценке рыночной стоимости спорного объекта, стоимость выкупаемого имущества составляет 37 783 823 руб., что подтверждается отчетом ООО "Гранд-Эксперт" N 1504211-1 от 21.04.2015.
23.04.2014 истец направил в адрес ответчика экземпляр договора купли-продажи, протокол разногласий и копию Отчета об оценке.
Однако ответчик письмом от 19.05.2015 N 33-5-36246/14-(0)-1 отказал истцу в предоставлении государственной услуги, выразив несогласие с представленным протоколом разногласий.
Стоимость спорного имущества согласно отчету ООО "АБН-Консалт" N 773Г/107 от 04.02.2015 по состоянию на 17.12.2014 составила 78 640 500 руб., с учетом НДС, 66 644 500 руб., без учета НДС.
Исковые требования предъявлены в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 17 декабря 2014 года (дата обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества).
Согласно экспертному заключению ООО "ИНТЕЛИС-оценка" от 25.12.2015 стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 17 декабря 2014 года составила 38 196 316 руб. без учета НДС.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение ООО "ИНТЕЛИС-оценка" от 25.12.2015 отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 17 декабря 2014 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества. Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
При этом, суд апелляционной инстанции принимает во внимание то, что определением суда первой инстанции от 21.01.2016 в судебное заседание был вызван эксперт ООО "ИНТЕЛИС-оценка" Примерова М.Н. для дачи пояснений по заключению от 25.12.2015, эксперт представил письменные пояснения по вопросам, которые приобщены в материалы дела, пояснил, что корректировку на местность не вводил, поскольку все объекты находятся на первой линии, что представленная ставка капитализация характерна для высококлассной недвижимости, что не применимо в данном случае.
Поскольку указанное экспертное заключение ООО "ИНТЕЛИС-оценка" от 25.12.2015 является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении ООО "ИНТЕЛИС-оценка" от 25.12.2015.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что истец утратил преимущественное право на заключение договора купли-продажи, поскольку истец обратился в Департамент с протоколом разногласий, приложив не подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи, направленный ранее Департаментом в адрес истца, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняются судом апелляционной инстанции, как не соответствующие положениям статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку отчету ООО "АБН-Консалт" N 773Г/107 от 04.02.2015, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку между сторонами имеется спор о достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, при том, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2016 года по делу N А40-110343/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)