Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "29" июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "30" июня 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Споткай Л.Е., Хабибулиной Ю.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.
при участии:
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ардай": Сюткина Е.А., представитель по доверенности от 26.04.2017
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Долголетие"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "02" мая 2017 года по делу N А33-21461/2016, принятое судьей Шишкиной И.В.
общество с ограниченной ответственностью "Долголетие" (далее - истец, ООО "Долголетие") (ИНН 2462232553, ОГРН 1142468046390) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ардай" (далее - ответчик, ООО "Ардай") (ИНН 2462229416, ОГРН 1142468000730) о взыскании денежной суммы в размере 255 769 рублей 74 копеек в счет погашения реального ущерба, денежной суммы в размере 664 222 рублей 30 копеек в счет погашения упущенной выгоды.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 09.11.2016 возбуждено производство по делу, на 06.12.2016 назначено предварительное судебное заседание.
Определением от 06.12.2016 отложено судебное разбирательство на 17.01.2017, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "УК-Комфортбытсервис" (далее - ООО "УК-Комфортбытсервис").
Определением от 22.02.2017 судом принят к производству встречный иск ООО "Ардай" о признании договора аренды нежилого помещения N 32 от 01.06.2015 незаключенным.
Решением от 02.05.2017 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец по первоначальному иску - ООО "Долголетие" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска и в указанной части принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, общество указало на отсутствие у арендодателя необходимости проведения ремонта в арендуемом помещении и на противоправность действий со стороны ответчика, которые привели к тяжелому финансовому состоянию истца.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 29.06.2017.
От ответчика по первоначальному иску в материалы поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.
От истца в материалы дела поступили возражения на отзыв ответчика.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
До начала исследования доказательств судом объявлено, что в Третий арбитражный апелляционный суд поступило ходатайство от ООО "Долголетие" об отложении судебного заседания в связи с нахождением руководителя общества на государственном экзамене (ЕГЭ).
В соответствии с частями 3, 4, 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине, а также в случае, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Из указанной нормы следует, что отложение судебного заседания является правом, а не обязанностью суда. Исходя из положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствие лица, участвующего в деле, не является основанием для отложения.
Таким образом, названные в ходатайстве причины для отложения рассмотрения апелляционной жалобы не обязывают арбитражный апелляционный суд удовлетворить заявленное ходатайство и отложить судебное заседание.
При таких обстоятельствах, учитывая, что истец извещен о рассмотрении апелляционной жалобы надлежащим образом, представил возражения на отзыв, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отложения судебного заседания и удовлетворения ходатайства ответчика.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Поскольку от лиц, участвующих в деле, возражений не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обосновать судебного акта в обжалуемой части, в части отказа в удовлетворении первоначального требования.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
ООО "Ардай" является собственником нежилого помещения N 1 площадью 1 103,3 кв. м, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу г. Красноярск, ул. Спортивная, 190, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 28.10.2014.
01.11.2014 сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014, согласно пункту 1.1 которого арендодатель (ООО "Ардай") предоставляет, а арендатор (ООО "Долголетие") принимает в пользование нежилые помещения общей площадью 126 кв. метров (из них торговая площадь составляет 32 кв. метра), расположенные по адресу г. Красноярск, ул. Спортивная, дом 190, пом. N 1, NN 26 - 37, в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию для использования в целях розничной торговли готовыми лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, биологически активными добавками, медицинскими иммунобиологическими препаратами, парафармацевтическими средствами, детским питанием и детскими товарами, парфюмерией и косметической продукцией, продовольственными и промышленными товарами.
Согласно пункту 1.2 договора срок аренды устанавливается с 01.11.2014 по 30.09.2015.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы составляет 56 500 рублей в месяц.
Соглашением от 31.05.2015 о расторжении договора аренды нежилого помещения стороны договора пришли к соглашению расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014 с 31.05.2015.
Сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 01.06.2015 N 32, согласно пункту 1.1 которого арендодатель (ООО "Ардай") предоставляет, а арендатор (ООО "Долголетие") принимает в пользование нежилые помещения общей площадью 45 кв. метров (из них торговая площадь составляет 9 кв. м), расположенные по адресу г. Красноярск, ул. Спортивная, дом 190, пом. N 1, NN 26 - 37, в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию для использования в целях розничной торговли готовыми лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, биологически активными добавками, медицинскими иммунобиологическими препаратами, парафармацевтическими средствами, детским питанием и детскими товарами, парфюмерией и косметической продукцией, продовольственными и промышленными товарами.
Согласно пункту 1.2 договора срок аренды устанавливается с 01.06.2015 по 30.04.2016.
Пунктом 1.3 установлено, что арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт предоставляемых помещений.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы составляет 16 900 руб. в месяц.
Арендная плата производится ежемесячно до 10 числа каждого месяца. Оплата коммунальных платежей арендатором не производится (пункт 3.3).
Стороны в пункте 3.8 договора согласовали, что арендатор должен письменно сообщить арендодателю, не позднее, чем за две недели, о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.
В силу пункта 4.2 договор подлежит расторжению в следующих случаях: а) при использовании помещения не по назначению; б) при ухудшении состояния помещения по вине арендатора; в) если эксплуатация помещения окажется невозможной по причинам, независящим от арендодателя.
В материалы дела истцом представлено письмо ООО "Ардай" без номера и даты, в котором ООО "Ардай" сообщает, что арендатор нарушает сроки уплаты арендной платы и сообщает о проведении в арендуемом помещении ремонтных работ, в связи с чем, арендодатель вынужден расторгнуть договор аренды N 32 от 01.06.2015 с 19.10.2015 и просит арендатора освободить арендуемые помещения до 19.10.2015.
ООО "Долголетие" представлено в материалы дела письмо в адрес налоговой инспекции от 07.10.2015, в котором общество сообщает о временной приостановке деятельности в связи с расторжением договора арендодателем досрочно и в одностороннем порядке.
ООО "Ардай" представлен в материалы дела договор подряда N 803/15 от 03.08.2015, заключенный с ООО ЭКП "ГлобалПро" на выполнение ремонтных работ в нежилом помещении по ул. Спортивная, 190, смету на ремонтные работы утвержденную 03.08.2015 на общую сумму 2 057233 рубля 24 копейки.
Согласно акту о приемке выполненных работ за ноябрь 2015 года ООО "Ардай" приняло от подрядчика выполненные работы по ремонту указанных помещений на сумму 2 058 233 рублей 24 копеек. В акте отражено, что работы произведены в период с 03.08.2015 по 15.11.2015.
ООО "Долголетие" обратилось к ООО "Ардай" с претензией о возмещении убытков на сумму 255 769 рублей 74 копеек и 664 222 рублей 30 копеек, вызванных досрочным расторжением договора аренды. Претензия направлена ответчику по почте 29.09.2016.
Ссылаясь на необоснованный односторонний отказ арендодателя от договора аренды за 7 месяцев до окончания его срока, прекращение деятельности аптеки, ООО "Долголетие" просит взыскать с ООО "Ардай" 255 769 рублей 74 копеек убытков (реальный ущерб) и 664 222 рублей 30 копеек убытков (упущенная выгода).
По встречному иску ООО "Ардай" просит признать договор аренды нежилого помещения N 32 от 01.06.2015 незаключенным, в связи с несогласованностью его существенных условий.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исковые требования истца по первоначальному иску заявлены как убытки со ссылкой на статью 15 Гражданского кодекса Российской, истец просит взыскать затраты и неполученные доходы.
В соответствии с положениями статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков, что следует из правовой позиции, выраженной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской).
По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного истцом первоначального требования исходил из того, что истец не доказал противоправность действий ответчика, размер убытков и причинно-следственную связь между действиями ответчика и возникновением убытков.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что сторонами был заключен договор аренды от 01.06.2015 N 32, по которому истцу передается в пользование помещения общей площадью 45 кв. метров (из них торговая площадь составляет 9 кв. м), расположенные по адресу г. Красноярск, ул. Спортивная, дом 190, пом N 1, NN 26 - 37., в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию для использования в целях розничной торговли готовыми лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, биологически активными добавками, медицинскими иммунобиологическими препаратами, парафармацевтическими средствами, детским питанием и детскими товарами, парфюмерией и косметической продукцией, продовольственными и промышленными товарами.
Согласно пункту 1.2 договора срок аренды устанавливается с 01.06.2015 по 30.04.2016.
Пунктом 1.3 установлено, что арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт предоставляемых помещений.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Исходя из правил указанной статьи, проведение арендодателем капитального ремонта арендованного имущества не является нарушением прав арендатора, связанных с пользованием таким имуществом.
При этом закон, устанавливая обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта имущества, не определил порядок взаимоотношений сторон во время его проведения, если во время ремонта невозможно вести деятельность арендатора в арендуемом помещении.
ООО "Ардай" представлены в материалы дела копия жалобы жителей жилого дома в Прокуратуру Ленинского района г. Красноярска, в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, а также копия жалобы арендатора в адрес ООО "Ардай" на неудовлетворительное состояние подвала, запах канализации в местах общего пользования и торговом помещении N 1 принадлежащем ответчику.
Согласно акту осмотра нежилого помещения от 03.09.2015 комиссия в составе ООО "Ардай" и арендатора - ООО "Купец Мичурин" зафиксировали, что в помещении N 1 постоянно чувствуется запах канализации, помещение требует ремонта, герметизации отверстий в полу, смена напольного покрытия, окон, потолка.
В договоре аренды N 32 от 01.06.2015 стороны не согласовали срок, в течение которого арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещений.
Поскольку законом такая обязанность возложена на арендодателя и договором аренды иное не предусмотрено, арендодатель вправе проводить капитальный ремонт помещений в разумный срок при появлении такой необходимости.
Таким образом, действия арендодателя по проведению капитального ремонта в помещении являются правомерными исходя из правил статьи 616 Кодекса.
В материалы дела истцом представлено письмо ООО "Ардай" без номера и даты, в котором ООО "Ардай" сообщает, что у арендатор нарушает сроки уплаты арендной платы и сообщает о проведении в арендуемом помещении ремонтных работ, в связи с чем, арендодатель вынужден расторгнуть договор аренды N 32 от 01.06.2015 с 19.10.2015 и просит арендатора освободить арендуемые помещения до 19.10.2015.
Как указывает ООО "Ардай" данное письмо было вручено истцу 19.09.2015, по состоянию на 19.10.2015 ООО "Долголетие" освободило арендуемое помещение без подписания акта приема-передачи, о чем составлен акт арендодателя и подрядной организации от 19.10.2015.
ООО "Долголетие" не представило документов, подтверждающих иную дату освобождения помещений (не с 19.10.2015), составленных сторонами, либо с участием незаинтересованных лиц.
Арендатор не высказал каких-либо письменных возражений в адрес арендодателя после получения от арендодателя уведомления о необходимости освобождения помещений в связи с ремонтом, а также не оспорил односторонний отказ арендодателя от договора аренды.
ООО "Ардай" представлен в материалы дела договор подряда N 803/15 от 03.08.2015, заключенный с ООО ЭКП "ГлобалПро" на выполнение ремонтных работ в нежилом помещении по ул. Спортивная, 190, смету на ремонтные работы, утвержденную 03.08.2015 на общую сумму 2 057 233 рублей 24 копеек.
Согласно акту о приемке выполненных работ за ноябрь 2015 года ООО "Ардай" приняло от подрядчика выполненные работы по ремонту указанных помещений на сумму 2 058 233 рублей 24 копеек. В акте отражено, что работы произведены в период с 03.08.2015 по 15.11.2015.
Исходя из характера работ, указанных в смете предполагает необходимость освобождения арендуемого помещения, подлежащего ремонту.
Таким образом, учитывая, что ООО "Ардай" предлагало освободить помещения для ремонта с 19.10.2015 и к 16.11.2015 ремонтные работы в помещении, в том числе арендуемой ООО "Долголетие" части были закончены, общий срок ремонта для арендуемого ООО "Долголетие" помещения является разумным.
Согласно пункту 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Получив уведомление арендодателя о досрочном расторжении договора, арендатор освободил указанное помещение. В дальнейшем владение помещением осуществлял арендодатель, проводя в нем ремонт и передавая в аренду иному лицу.
Решение арендатора от 01.10.2015 о приостановлении деятельности определяет срок приостановления - по 31.03.2016 - т.е. более, чем срок ремонта и менее, чем срок договора. В материалы дела ООО "Долголетие" не представлены документы, подтверждающие наличие намерений арендатора возвратиться в помещение после ремонта с целью предложения использования арендованных помещений (после 16.11.2015). Переписка между сторонами по указанному вопросу не велась.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что уведомление ответчика об освобождении арендуемого помещение в связи с просрочкой уплаты арендной платы и необходимостью капитального ремонта арендуемого помещения следует квалифицировать как предложение о досрочном расторжении договора, сделанное по правилам статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое принято истцом путем совершения конклюдентных действий.
Фактическое освобождение арендатором арендованного помещения и принятие его истцом по одностороннему акту от 19.10.2015 без оговорки сторон о том, что договор аренды сохраняет действие до момента истечения срока договора, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата помещения.
С учетом установленных обстоятельств, исходя из буквального смысла статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор был расторгнут до истечения его срока по соглашению сторон путем совершения арендатором конклюдентного действия на предложение арендодателя расторгнуть договор - фактического возврата арендованного имущества арендодателю.
ООО "Долголетие" просит взыскать с ООО "Ардай" 255 769 убытков (реальный ущерб),, состоящий из расходов на получение лицензии на осуществление фармацевтической деятельности - 80 000 руб.; убытков, связанных с истечением срока годности лекарственных средств - 86 118 руб. 88 копеек; убытков, связанных с истечение срока годности лекарственных трав, - 7 444 рублей 62 копеек; убытков, связанных с истечение срока годности нелекарственных средств, - 82 206 рублей 24 копеек.
По договору возмездного оказания услуг от 27.08.2014, заключенного между ООО "Медсиб" (исполнитель) и обществом с ограниченной ответственностью "Долголетие" (заказчик), исполнитель обязуется оказать по заданию заказчика услуги по подготовке пакета документов для получения заключения СЭС; подготовке пакета документов для получения лицензии. Стоимость услуг по договору составляет 80 000 рублей, НДС не облагается (пункт 5.1).
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 27.08.2014 ООО "Долголетие" оплатило стоимость услуг по получению лицензии.
В материалы дела истцом представлена лицензия серия ЛО-24 N 002341 от 27.10.2014, выданная ООО "Долголетие" Министерством здравоохранения Красноярского края на право розничной торговли лекарственными препаратами для медицинского применения, отпуск лекарственных препаратов для медицинского применения, хранение лекарственных средств для медицинского применения по адресу осуществления лицензируемого вида деятельности: г. Красноярск, ул. Спортивная, 190, часть нежилого помещения N 1, комнаты NN 26 - 37.
Данная лицензия получена истцом 27.10.2014 и 01.11.2014 сторонами был заключен первый договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014, согласно пункту 1.1 которого арендодатель (ООО "Ардай") предоставляет, а арендатор (ООО "Долголетие") принимает в пользование нежилые помещения общей площадью 126 кв. метров (из них торговая площадь составляет 32 кв. метра), расположенные по адресу г. Красноярск, ул. Спортивная, дом 190, пом. N 1, NN 26 - 37, в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию для использования в целях розничной торговли готовыми лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, биологически активными добавками, медицинскими иммунобиологическими препаратами, парафармацевтическими средствами, детским питанием и детскими товарами, парфюмерией и косметической продукцией, продовольственными и промышленными товарами.
Согласно пункту 1.2 договора срок аренды устанавливается с 01.11.2014 по 30.09.2015.
Соглашением от 31.05.2015 о расторжении договора аренды нежилого помещения стороны договора пришли к соглашению расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014 с 31.05.2015.
Следовательно, ООО "Долголетие" использовало указанную лицензию по первому договору аренды для ведения лицензируемой деятельности до заключения договора аренды N 32 от 01.06.2015, который также был заключен на определенный срок, а не бессрочно. До заключения договора аренды N 32 от 01.06.2015, предыдущий договор был расторгнут по соглашению сторон.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обосновано акцентировал внимание на то, что не являясь собственником помещений, указанных в лицензии, ООО "Долголетие" должно было осознавать коммерческие риски невозможности использования лицензии в течение неограниченного времени, заключая иные краткосрочные договоры аренды.
Кроме того, действующее законодательство в области лицензирования фармацевтической деятельности не возлагает на лицо, претендующее на получение соответствующей лицензии, обязанности обращаться к услугам посредников для оформления необходимых документов в лицензирующий орган.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно определил, что расходы, заявленные истцом как убытки, не обусловлены исполнением обществом каких-либо требований законодательства, связанных с регулируемым видом деятельности, а понесены по собственному усмотрению.
Заключение обществом договора возмездного оказания услуг является правом общества, реализуемым им в своей воле и в своем интересе в силу статей 1, 9, 308, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, само по себе это не может возлагать на ответчика выполнение каких-либо обязанностей по компенсации подобных расходов.
Учитывая, что договор фактически прекращен досрочно сторонами по обоюдному соглашению путем совершения арендатором конклюдентного действия на предложение арендодателя расторгнуть договор - фактического возврата арендованного имущества арендодателю, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заявленные истцом убытки в виде стоимости списанных лекарственных средств с истекшим сроком годности и неполученных доходов не находятся в причинной связи с действиями ответчика.
В соответствии со статьей 5 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" на продукты питания, парфюмерно-косметические товары, медикаменты, товары бытовой химии и иные подобные товары (работы) изготовитель (исполнитель) обязан устанавливать срок годности - период, по истечении которого товар (работа) считается непригодным для использования по назначению.
В силу статьи 3 Закона N 29-ФЗ в обороте могут находиться пищевые продукты, материалы и изделия, соответствующие требованиям нормативных документов и прошедшие государственную регистрацию в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Не могут находиться в обороте пищевые продукты, материалы и изделия, сроки годности которых истекли. Такие пищевые продукты, материалы и изделия признаются некачественными и опасными и не подлежат реализации, утилизируются или уничтожаются добровольно собственником, либо по решению компетентных органов.
Документы, подтверждающие наличие указываемых истцом остатков нереализованных медицинских препаратов на дату 19.10.2015 (акты инвентаризации, составленные с участием сторон, иных незаинтересованных лиц), суду не представлены. Размер товарных остатков не зафиксирован сторонами на дату освобождения помещений документально.
Невозможность продажи того или иного лекарственного средства может быть вызвана как отсутствием розничной деятельности в помещениях, так и отсутствием потребительского спроса на товар.
Судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения было обосновано учтено, что представленными в ходе рассмотрения дела доказательствами достоверно не подтверждается, что все пришедшие в негодность лекарственные средства при обычных условиях гражданского оборота были бы реализованы истцом в установленный в п. 1.2 договора аренды N 32 от 01.06.2015 срок (до 30.04.2016) и часть из них не была бы списана в дальнейшем за истечением срока годности.
Более того, истец не приглашал ответчика на составление актов списания лекарственных средств ТМЦ N 02АС-0000002 от 30.04.2016 на сумму 164 988 рублей 68 копеек; ТМЦ N 02АС-0000003 от 30.04.2016 на сумму 23 598 рублей 20 копеек; ТМЦ N 02АС-0000001 от 30.04.2016 на сумму 223 348 рублей 80 копеек с целью двухсторонней фиксации фактического наличия лекарств и их сроков годности.
Согласно акту на уничтожение лекарств N 1601 от 05.05.2016, такие действия проводились истцом и исполнителем по договору на уничтожение по адресу ул. Кразовская, 10 г. ООО "Ардай" на уничтожение лекарств также не вызывалось, участия в составлении акта не принимало.
При определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, понесенные расходы. Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые лицо должно понести. При этом необходимо подтверждение будущих расходов и их предполагаемого размера обоснованным расчетом и доказательствами.
При исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях функционирования гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в виде непреодолимой силы.
ООО "Долголетие" просит взыскать убытки в виде неполученных доходов в сумме 664 222 рублей 30 копеек как упущенную выгоду, исчисляя упущенную выгоду путем умножения средней валовой прибыли за месяц на количество месяцев, которые истец не доработал в арендуемом помещении (до 30.04.2016) Размер упущенной выгоды начислен истцом согласно расчету:
- средняя прибыль истца за месяц работы - 94 888 рублей 90 копеек (общая прибыль за 9 месяцев работы 854 000: 9 = 94 888,90 рублей);
- количество месяцев до истечения срока аренды - 7 месяцев;
- упущенная выгода: 94 888,90 рублей Х 7 месяцев = 664 222 рублей 30 копеек.
Согласно отчету о финансовых результатах за 9 месяцев 2015 года, выручка составила 2 173 тыс. рублей, себестоимость продаж 1 319 тыс. рублей валовая прибыль 854 тыс. рублей
Вместе с тем, согласно данного документа у истца имеются коммерческие расходы на сумму 1 297 тыс. рублей, прочие доходы в сумме 608 тыс. рублей, прочие расходы в сумме 19 тыс. рублей, с учетом которых чистая прибыль до налогообложения по коммерческой деятельности (включая продажу лекарств) составит 146 тыс. рублей, после налогообложения 100 тыс. рублей (2 173 - 1 319 - 1 297 608 - 19 = 146).
Валовая выручка представляет собой совокупный доход от продажи товаров, работ, услуг. Уровень валовой прибыли означает объем прибыли, рассчитываемый на основе издержек, непосредственно связанных с себестоимостью товара.
На основе валовой прибыли посредством вычитания из нее сумм налогов и сборов исчисляется чистая прибыль.
Таким образом, исчисляя упущенную выгоду от валовой прибыли, истец не учитывает, что из нее еще производится уплата налогов и сборов, соответственно суммы, используемые истцом для расчета упущенной выгоды не отражают реальный конечный финансовый результат хозяйственной деятельности общества.
Площадь арендуемых истцом помещений по второму договору аренды меньше, чем площадь помещений по первому договору, что влияет на размер выручки и в итоге на размер чистой прибыли. Истец рассчитывает убытки исходя из отчетности за 9 месяцев 2015 года, в то время как в течение первого полугодия 2016 года в арендуемом помещении также велась деятельность. Данные о полученной доходности в указанный период времени не представлены.
При таких обстоятельствах, учитывая, что истец не доказал согласно правил статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации состав убытков, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении заявленного истцом первоначального иска.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, общество указало на отсутствие у арендодателя необходимости в проведении ремонта в арендуемом помещении и на противоправность действий со стороны ответчика, которые привели к тяжелому финансовому состоянию истца.
Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации дает право сторонам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, устанавливать в договоре право на его одностороннее изменение или односторонний отказ от его исполнения.
Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
В силу пункта 4.2 договора аренды, заключенный сторонами подлежит расторжению в следующих случаях: а) при использовании помещения не по назначению; б) при ухудшении состояния помещения по вине арендатора; в) если эксплуатация помещения окажется невозможной по причинам, независящим от арендодателя.
Пунктом 1.3 договора также установлено, что арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт предоставляемых помещений.
Таким образом, исходя из положений пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации проведение арендодателем капитального ремонта арендованного имущества не является нарушением прав арендатора, связанных с пользованием таким имуществом.
При этом закон, устанавливая обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта имущества, не определил порядок взаимоотношений сторон во время его проведения, если во время ремонта невозможно вести деятельность арендатора в арендуемом помещении.
Материалами дела подтверждается неудовлетворительное состояние в арендуемом ООО "Долголетие" помещении.
Следовательно, такая форма отказа от исполнения договора арендодателем (в связи с необходимостью проведения капитального ремонта) предусмотрена договором.
Следует учесть, что оценка правомерности действий арендодателя зависит также от того, был ли им соблюден предусмотренный договором порядок одностороннего отказа от исполнения договора. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (п. 13) отмечено, что договор изменяется или прекращается с момента, когда уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки, либо не следует из обычая, или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Тем не менее, независимо от этого, при осуществлении такого права, арендодатель должен действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, получив уведомление арендодателя о досрочном расторжении договора, арендатор освободил указанное помещение. В дальнейшем владение помещением осуществлял арендодатель, проводя в нем ремонт и передавая в аренду иному лицу. В материалы дела ООО "Долголетие" не представлены документы, подтверждающие наличие намерений арендатора возвратиться в помещение после ремонта с целью предложения использования арендованных помещений (после 16.11.2015).
Поскольку арендодателем была соблюдена установленная процедура одностороннего отказа от исполнения обязательства и арендатор не возражал против прекращения договора аренды, то действия по проведению капитального ремонта в принадлежащим арендодателю помещении следует считать правомерными.
В отношении возможного взыскания убытков, выразившихся в утрате скоропортящихся товаров, следует учесть следующее.
Исходя из ст. ст. 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при предъявлении требования о взыскании убытков необходимо доказать совокупность следующих элементов: противоправность поведения арендодателя, наличие и размер убытков, а также причинную связь между противоправным поведением и наступившими убытками. Отсутствие доказательств хотя бы по одному из названных оснований исключает возможность взыскания убытков.
Таким образом, арендатор должен был представить:
1) доказательства того, что поведение арендодателя было неправомерным, например не был соблюден порядок отказа от исполнения договора или арендодатель действовал злонамеренно. В данном случае следует представить переписку с арендодателем о доступе к скоропортящимся товарам, а также доказательства того, что арендатор совершал действия, направленные на получение доступа к товару, однако арендодатель этому препятствовал;
2) документы, подтверждающие наличие у арендатора прав на скоропортящийся товар, его количество, стоимость, а также его нахождение в спорном помещении. Такими доказательствами, в частности, могут быть товарные накладные на поставку товара с указанием адреса склада в качестве места доставки;
3) доказательства того, что товар пришел в негодность по причине непредоставления арендатору своевременного доступа к нему, а не по иным причинам, например из-за неправильного хранения или истечения срока годности еще до начала конфликта. К числу таких доказательств можно было бы отнести акт осмотра помещения или акт списания товаров, для составления которого рекомендуется пригласить представителя арендодателя, а в случае его отказа - третье, незаинтересованное лицо.
Отсутствие какого-либо из перечисленных доказательств влечет отказ во взыскании убытков.
Судом первой инстанции всесторонне исследованы вышеуказанные обстоятельства, что подтверждается материалами дела и следует из содержания обжалуемого судебного акта, о чем уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении.
Учитывая, что договор фактически прекращен досрочно сторонами по соглашению сторон путем совершения арендатором конклюдентного действия на предложение арендодателя расторгнуть договор - фактического возврата арендованного имущества арендодателю, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заявленные истцом убытки в виде стоимости списанных лекарственных средств с истекшим сроком годности и неполученных доходов не находятся в причинной связи с действиями ответчика.
Суд первой инстанции также обосновано исходил из того, что в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Для правильной организации предпринимательской деятельности предприниматель должен учитывать риски, связанные с ее осуществлением, предусматривать способы их избежания.
Таким образом, риски предпринимательской деятельности и принятия решений несут участники такой деятельности самостоятельно.
Истцом не представлены доказательства наличия как самого факта причинения непосредственно ответчиком убытков, так и их размера, равно как и то, что именно действия ответчика непосредственно в том виде, в котором они выражались, послужили единственным достаточным и необходимым условием наступления именно тех последствий, о которых заявлено истцом.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что расходы истца и упущенная выгода, заявленная ко взысканию, не находится в причинно-следственной связи с действиями ответчика.
Размер убытков заявителем не доказан, имеет предположительный характер, не подтвержден фактическими доказательствами.
Таким образом, наличие причинно-следственной связи между возникшими у истца убытками и поведением ответчика из материалов дела не усматривается.
Также суд апелляционной инстанции полагает верным вывод суда первой инстанции об отсутствии такого условия наступления ответственности как противоправность поведения стороны.
Таким образом, у суда первой инстанции правомерно отсутствовали основания для удовлетворения заявленных истцом требований.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
По встречному иску ООО "Ардай" просит признать договор аренды нежилого помещения N 32 от 01.06.2015 незаключенным, в связи с несогласованностью его существенных условий.
В части отказа в удовлетворении встречного иска решение суда первой инстанции не обжалуется, в связи с чем, не проверяется судом апелляционной инстанции.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Красноярского края от "02" мая 2017 года по делу N А33-21461/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Долголетие" в доход федерального бюджета 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2017 ПО ДЕЛУ N А33-21461/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2017 г. по делу N А33-21461/2016
Резолютивная часть постановления объявлена "29" июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "30" июня 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Споткай Л.Е., Хабибулиной Ю.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.
при участии:
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ардай": Сюткина Е.А., представитель по доверенности от 26.04.2017
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Долголетие"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "02" мая 2017 года по делу N А33-21461/2016, принятое судьей Шишкиной И.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Долголетие" (далее - истец, ООО "Долголетие") (ИНН 2462232553, ОГРН 1142468046390) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ардай" (далее - ответчик, ООО "Ардай") (ИНН 2462229416, ОГРН 1142468000730) о взыскании денежной суммы в размере 255 769 рублей 74 копеек в счет погашения реального ущерба, денежной суммы в размере 664 222 рублей 30 копеек в счет погашения упущенной выгоды.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 09.11.2016 возбуждено производство по делу, на 06.12.2016 назначено предварительное судебное заседание.
Определением от 06.12.2016 отложено судебное разбирательство на 17.01.2017, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "УК-Комфортбытсервис" (далее - ООО "УК-Комфортбытсервис").
Определением от 22.02.2017 судом принят к производству встречный иск ООО "Ардай" о признании договора аренды нежилого помещения N 32 от 01.06.2015 незаключенным.
Решением от 02.05.2017 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец по первоначальному иску - ООО "Долголетие" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска и в указанной части принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, общество указало на отсутствие у арендодателя необходимости проведения ремонта в арендуемом помещении и на противоправность действий со стороны ответчика, которые привели к тяжелому финансовому состоянию истца.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 29.06.2017.
От ответчика по первоначальному иску в материалы поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.
От истца в материалы дела поступили возражения на отзыв ответчика.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
До начала исследования доказательств судом объявлено, что в Третий арбитражный апелляционный суд поступило ходатайство от ООО "Долголетие" об отложении судебного заседания в связи с нахождением руководителя общества на государственном экзамене (ЕГЭ).
В соответствии с частями 3, 4, 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине, а также в случае, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Из указанной нормы следует, что отложение судебного заседания является правом, а не обязанностью суда. Исходя из положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствие лица, участвующего в деле, не является основанием для отложения.
Таким образом, названные в ходатайстве причины для отложения рассмотрения апелляционной жалобы не обязывают арбитражный апелляционный суд удовлетворить заявленное ходатайство и отложить судебное заседание.
При таких обстоятельствах, учитывая, что истец извещен о рассмотрении апелляционной жалобы надлежащим образом, представил возражения на отзыв, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отложения судебного заседания и удовлетворения ходатайства ответчика.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Поскольку от лиц, участвующих в деле, возражений не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обосновать судебного акта в обжалуемой части, в части отказа в удовлетворении первоначального требования.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
ООО "Ардай" является собственником нежилого помещения N 1 площадью 1 103,3 кв. м, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу г. Красноярск, ул. Спортивная, 190, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 28.10.2014.
01.11.2014 сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014, согласно пункту 1.1 которого арендодатель (ООО "Ардай") предоставляет, а арендатор (ООО "Долголетие") принимает в пользование нежилые помещения общей площадью 126 кв. метров (из них торговая площадь составляет 32 кв. метра), расположенные по адресу г. Красноярск, ул. Спортивная, дом 190, пом. N 1, NN 26 - 37, в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию для использования в целях розничной торговли готовыми лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, биологически активными добавками, медицинскими иммунобиологическими препаратами, парафармацевтическими средствами, детским питанием и детскими товарами, парфюмерией и косметической продукцией, продовольственными и промышленными товарами.
Согласно пункту 1.2 договора срок аренды устанавливается с 01.11.2014 по 30.09.2015.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы составляет 56 500 рублей в месяц.
Соглашением от 31.05.2015 о расторжении договора аренды нежилого помещения стороны договора пришли к соглашению расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014 с 31.05.2015.
Сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 01.06.2015 N 32, согласно пункту 1.1 которого арендодатель (ООО "Ардай") предоставляет, а арендатор (ООО "Долголетие") принимает в пользование нежилые помещения общей площадью 45 кв. метров (из них торговая площадь составляет 9 кв. м), расположенные по адресу г. Красноярск, ул. Спортивная, дом 190, пом. N 1, NN 26 - 37, в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию для использования в целях розничной торговли готовыми лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, биологически активными добавками, медицинскими иммунобиологическими препаратами, парафармацевтическими средствами, детским питанием и детскими товарами, парфюмерией и косметической продукцией, продовольственными и промышленными товарами.
Согласно пункту 1.2 договора срок аренды устанавливается с 01.06.2015 по 30.04.2016.
Пунктом 1.3 установлено, что арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт предоставляемых помещений.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы составляет 16 900 руб. в месяц.
Арендная плата производится ежемесячно до 10 числа каждого месяца. Оплата коммунальных платежей арендатором не производится (пункт 3.3).
Стороны в пункте 3.8 договора согласовали, что арендатор должен письменно сообщить арендодателю, не позднее, чем за две недели, о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.
В силу пункта 4.2 договор подлежит расторжению в следующих случаях: а) при использовании помещения не по назначению; б) при ухудшении состояния помещения по вине арендатора; в) если эксплуатация помещения окажется невозможной по причинам, независящим от арендодателя.
В материалы дела истцом представлено письмо ООО "Ардай" без номера и даты, в котором ООО "Ардай" сообщает, что арендатор нарушает сроки уплаты арендной платы и сообщает о проведении в арендуемом помещении ремонтных работ, в связи с чем, арендодатель вынужден расторгнуть договор аренды N 32 от 01.06.2015 с 19.10.2015 и просит арендатора освободить арендуемые помещения до 19.10.2015.
ООО "Долголетие" представлено в материалы дела письмо в адрес налоговой инспекции от 07.10.2015, в котором общество сообщает о временной приостановке деятельности в связи с расторжением договора арендодателем досрочно и в одностороннем порядке.
ООО "Ардай" представлен в материалы дела договор подряда N 803/15 от 03.08.2015, заключенный с ООО ЭКП "ГлобалПро" на выполнение ремонтных работ в нежилом помещении по ул. Спортивная, 190, смету на ремонтные работы утвержденную 03.08.2015 на общую сумму 2 057233 рубля 24 копейки.
Согласно акту о приемке выполненных работ за ноябрь 2015 года ООО "Ардай" приняло от подрядчика выполненные работы по ремонту указанных помещений на сумму 2 058 233 рублей 24 копеек. В акте отражено, что работы произведены в период с 03.08.2015 по 15.11.2015.
ООО "Долголетие" обратилось к ООО "Ардай" с претензией о возмещении убытков на сумму 255 769 рублей 74 копеек и 664 222 рублей 30 копеек, вызванных досрочным расторжением договора аренды. Претензия направлена ответчику по почте 29.09.2016.
Ссылаясь на необоснованный односторонний отказ арендодателя от договора аренды за 7 месяцев до окончания его срока, прекращение деятельности аптеки, ООО "Долголетие" просит взыскать с ООО "Ардай" 255 769 рублей 74 копеек убытков (реальный ущерб) и 664 222 рублей 30 копеек убытков (упущенная выгода).
По встречному иску ООО "Ардай" просит признать договор аренды нежилого помещения N 32 от 01.06.2015 незаключенным, в связи с несогласованностью его существенных условий.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исковые требования истца по первоначальному иску заявлены как убытки со ссылкой на статью 15 Гражданского кодекса Российской, истец просит взыскать затраты и неполученные доходы.
В соответствии с положениями статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков, что следует из правовой позиции, выраженной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской).
По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного истцом первоначального требования исходил из того, что истец не доказал противоправность действий ответчика, размер убытков и причинно-следственную связь между действиями ответчика и возникновением убытков.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что сторонами был заключен договор аренды от 01.06.2015 N 32, по которому истцу передается в пользование помещения общей площадью 45 кв. метров (из них торговая площадь составляет 9 кв. м), расположенные по адресу г. Красноярск, ул. Спортивная, дом 190, пом N 1, NN 26 - 37., в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию для использования в целях розничной торговли готовыми лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, биологически активными добавками, медицинскими иммунобиологическими препаратами, парафармацевтическими средствами, детским питанием и детскими товарами, парфюмерией и косметической продукцией, продовольственными и промышленными товарами.
Согласно пункту 1.2 договора срок аренды устанавливается с 01.06.2015 по 30.04.2016.
Пунктом 1.3 установлено, что арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт предоставляемых помещений.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Исходя из правил указанной статьи, проведение арендодателем капитального ремонта арендованного имущества не является нарушением прав арендатора, связанных с пользованием таким имуществом.
При этом закон, устанавливая обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта имущества, не определил порядок взаимоотношений сторон во время его проведения, если во время ремонта невозможно вести деятельность арендатора в арендуемом помещении.
ООО "Ардай" представлены в материалы дела копия жалобы жителей жилого дома в Прокуратуру Ленинского района г. Красноярска, в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, а также копия жалобы арендатора в адрес ООО "Ардай" на неудовлетворительное состояние подвала, запах канализации в местах общего пользования и торговом помещении N 1 принадлежащем ответчику.
Согласно акту осмотра нежилого помещения от 03.09.2015 комиссия в составе ООО "Ардай" и арендатора - ООО "Купец Мичурин" зафиксировали, что в помещении N 1 постоянно чувствуется запах канализации, помещение требует ремонта, герметизации отверстий в полу, смена напольного покрытия, окон, потолка.
В договоре аренды N 32 от 01.06.2015 стороны не согласовали срок, в течение которого арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещений.
Поскольку законом такая обязанность возложена на арендодателя и договором аренды иное не предусмотрено, арендодатель вправе проводить капитальный ремонт помещений в разумный срок при появлении такой необходимости.
Таким образом, действия арендодателя по проведению капитального ремонта в помещении являются правомерными исходя из правил статьи 616 Кодекса.
В материалы дела истцом представлено письмо ООО "Ардай" без номера и даты, в котором ООО "Ардай" сообщает, что у арендатор нарушает сроки уплаты арендной платы и сообщает о проведении в арендуемом помещении ремонтных работ, в связи с чем, арендодатель вынужден расторгнуть договор аренды N 32 от 01.06.2015 с 19.10.2015 и просит арендатора освободить арендуемые помещения до 19.10.2015.
Как указывает ООО "Ардай" данное письмо было вручено истцу 19.09.2015, по состоянию на 19.10.2015 ООО "Долголетие" освободило арендуемое помещение без подписания акта приема-передачи, о чем составлен акт арендодателя и подрядной организации от 19.10.2015.
ООО "Долголетие" не представило документов, подтверждающих иную дату освобождения помещений (не с 19.10.2015), составленных сторонами, либо с участием незаинтересованных лиц.
Арендатор не высказал каких-либо письменных возражений в адрес арендодателя после получения от арендодателя уведомления о необходимости освобождения помещений в связи с ремонтом, а также не оспорил односторонний отказ арендодателя от договора аренды.
ООО "Ардай" представлен в материалы дела договор подряда N 803/15 от 03.08.2015, заключенный с ООО ЭКП "ГлобалПро" на выполнение ремонтных работ в нежилом помещении по ул. Спортивная, 190, смету на ремонтные работы, утвержденную 03.08.2015 на общую сумму 2 057 233 рублей 24 копеек.
Согласно акту о приемке выполненных работ за ноябрь 2015 года ООО "Ардай" приняло от подрядчика выполненные работы по ремонту указанных помещений на сумму 2 058 233 рублей 24 копеек. В акте отражено, что работы произведены в период с 03.08.2015 по 15.11.2015.
Исходя из характера работ, указанных в смете предполагает необходимость освобождения арендуемого помещения, подлежащего ремонту.
Таким образом, учитывая, что ООО "Ардай" предлагало освободить помещения для ремонта с 19.10.2015 и к 16.11.2015 ремонтные работы в помещении, в том числе арендуемой ООО "Долголетие" части были закончены, общий срок ремонта для арендуемого ООО "Долголетие" помещения является разумным.
Согласно пункту 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Получив уведомление арендодателя о досрочном расторжении договора, арендатор освободил указанное помещение. В дальнейшем владение помещением осуществлял арендодатель, проводя в нем ремонт и передавая в аренду иному лицу.
Решение арендатора от 01.10.2015 о приостановлении деятельности определяет срок приостановления - по 31.03.2016 - т.е. более, чем срок ремонта и менее, чем срок договора. В материалы дела ООО "Долголетие" не представлены документы, подтверждающие наличие намерений арендатора возвратиться в помещение после ремонта с целью предложения использования арендованных помещений (после 16.11.2015). Переписка между сторонами по указанному вопросу не велась.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что уведомление ответчика об освобождении арендуемого помещение в связи с просрочкой уплаты арендной платы и необходимостью капитального ремонта арендуемого помещения следует квалифицировать как предложение о досрочном расторжении договора, сделанное по правилам статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое принято истцом путем совершения конклюдентных действий.
Фактическое освобождение арендатором арендованного помещения и принятие его истцом по одностороннему акту от 19.10.2015 без оговорки сторон о том, что договор аренды сохраняет действие до момента истечения срока договора, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата помещения.
С учетом установленных обстоятельств, исходя из буквального смысла статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор был расторгнут до истечения его срока по соглашению сторон путем совершения арендатором конклюдентного действия на предложение арендодателя расторгнуть договор - фактического возврата арендованного имущества арендодателю.
ООО "Долголетие" просит взыскать с ООО "Ардай" 255 769 убытков (реальный ущерб),, состоящий из расходов на получение лицензии на осуществление фармацевтической деятельности - 80 000 руб.; убытков, связанных с истечением срока годности лекарственных средств - 86 118 руб. 88 копеек; убытков, связанных с истечение срока годности лекарственных трав, - 7 444 рублей 62 копеек; убытков, связанных с истечение срока годности нелекарственных средств, - 82 206 рублей 24 копеек.
По договору возмездного оказания услуг от 27.08.2014, заключенного между ООО "Медсиб" (исполнитель) и обществом с ограниченной ответственностью "Долголетие" (заказчик), исполнитель обязуется оказать по заданию заказчика услуги по подготовке пакета документов для получения заключения СЭС; подготовке пакета документов для получения лицензии. Стоимость услуг по договору составляет 80 000 рублей, НДС не облагается (пункт 5.1).
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 27.08.2014 ООО "Долголетие" оплатило стоимость услуг по получению лицензии.
В материалы дела истцом представлена лицензия серия ЛО-24 N 002341 от 27.10.2014, выданная ООО "Долголетие" Министерством здравоохранения Красноярского края на право розничной торговли лекарственными препаратами для медицинского применения, отпуск лекарственных препаратов для медицинского применения, хранение лекарственных средств для медицинского применения по адресу осуществления лицензируемого вида деятельности: г. Красноярск, ул. Спортивная, 190, часть нежилого помещения N 1, комнаты NN 26 - 37.
Данная лицензия получена истцом 27.10.2014 и 01.11.2014 сторонами был заключен первый договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014, согласно пункту 1.1 которого арендодатель (ООО "Ардай") предоставляет, а арендатор (ООО "Долголетие") принимает в пользование нежилые помещения общей площадью 126 кв. метров (из них торговая площадь составляет 32 кв. метра), расположенные по адресу г. Красноярск, ул. Спортивная, дом 190, пом. N 1, NN 26 - 37, в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию для использования в целях розничной торговли готовыми лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, биологически активными добавками, медицинскими иммунобиологическими препаратами, парафармацевтическими средствами, детским питанием и детскими товарами, парфюмерией и косметической продукцией, продовольственными и промышленными товарами.
Согласно пункту 1.2 договора срок аренды устанавливается с 01.11.2014 по 30.09.2015.
Соглашением от 31.05.2015 о расторжении договора аренды нежилого помещения стороны договора пришли к соглашению расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014 с 31.05.2015.
Следовательно, ООО "Долголетие" использовало указанную лицензию по первому договору аренды для ведения лицензируемой деятельности до заключения договора аренды N 32 от 01.06.2015, который также был заключен на определенный срок, а не бессрочно. До заключения договора аренды N 32 от 01.06.2015, предыдущий договор был расторгнут по соглашению сторон.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обосновано акцентировал внимание на то, что не являясь собственником помещений, указанных в лицензии, ООО "Долголетие" должно было осознавать коммерческие риски невозможности использования лицензии в течение неограниченного времени, заключая иные краткосрочные договоры аренды.
Кроме того, действующее законодательство в области лицензирования фармацевтической деятельности не возлагает на лицо, претендующее на получение соответствующей лицензии, обязанности обращаться к услугам посредников для оформления необходимых документов в лицензирующий орган.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно определил, что расходы, заявленные истцом как убытки, не обусловлены исполнением обществом каких-либо требований законодательства, связанных с регулируемым видом деятельности, а понесены по собственному усмотрению.
Заключение обществом договора возмездного оказания услуг является правом общества, реализуемым им в своей воле и в своем интересе в силу статей 1, 9, 308, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, само по себе это не может возлагать на ответчика выполнение каких-либо обязанностей по компенсации подобных расходов.
Учитывая, что договор фактически прекращен досрочно сторонами по обоюдному соглашению путем совершения арендатором конклюдентного действия на предложение арендодателя расторгнуть договор - фактического возврата арендованного имущества арендодателю, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заявленные истцом убытки в виде стоимости списанных лекарственных средств с истекшим сроком годности и неполученных доходов не находятся в причинной связи с действиями ответчика.
В соответствии со статьей 5 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" на продукты питания, парфюмерно-косметические товары, медикаменты, товары бытовой химии и иные подобные товары (работы) изготовитель (исполнитель) обязан устанавливать срок годности - период, по истечении которого товар (работа) считается непригодным для использования по назначению.
В силу статьи 3 Закона N 29-ФЗ в обороте могут находиться пищевые продукты, материалы и изделия, соответствующие требованиям нормативных документов и прошедшие государственную регистрацию в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Не могут находиться в обороте пищевые продукты, материалы и изделия, сроки годности которых истекли. Такие пищевые продукты, материалы и изделия признаются некачественными и опасными и не подлежат реализации, утилизируются или уничтожаются добровольно собственником, либо по решению компетентных органов.
Документы, подтверждающие наличие указываемых истцом остатков нереализованных медицинских препаратов на дату 19.10.2015 (акты инвентаризации, составленные с участием сторон, иных незаинтересованных лиц), суду не представлены. Размер товарных остатков не зафиксирован сторонами на дату освобождения помещений документально.
Невозможность продажи того или иного лекарственного средства может быть вызвана как отсутствием розничной деятельности в помещениях, так и отсутствием потребительского спроса на товар.
Судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения было обосновано учтено, что представленными в ходе рассмотрения дела доказательствами достоверно не подтверждается, что все пришедшие в негодность лекарственные средства при обычных условиях гражданского оборота были бы реализованы истцом в установленный в п. 1.2 договора аренды N 32 от 01.06.2015 срок (до 30.04.2016) и часть из них не была бы списана в дальнейшем за истечением срока годности.
Более того, истец не приглашал ответчика на составление актов списания лекарственных средств ТМЦ N 02АС-0000002 от 30.04.2016 на сумму 164 988 рублей 68 копеек; ТМЦ N 02АС-0000003 от 30.04.2016 на сумму 23 598 рублей 20 копеек; ТМЦ N 02АС-0000001 от 30.04.2016 на сумму 223 348 рублей 80 копеек с целью двухсторонней фиксации фактического наличия лекарств и их сроков годности.
Согласно акту на уничтожение лекарств N 1601 от 05.05.2016, такие действия проводились истцом и исполнителем по договору на уничтожение по адресу ул. Кразовская, 10 г. ООО "Ардай" на уничтожение лекарств также не вызывалось, участия в составлении акта не принимало.
При определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, понесенные расходы. Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые лицо должно понести. При этом необходимо подтверждение будущих расходов и их предполагаемого размера обоснованным расчетом и доказательствами.
При исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях функционирования гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в виде непреодолимой силы.
ООО "Долголетие" просит взыскать убытки в виде неполученных доходов в сумме 664 222 рублей 30 копеек как упущенную выгоду, исчисляя упущенную выгоду путем умножения средней валовой прибыли за месяц на количество месяцев, которые истец не доработал в арендуемом помещении (до 30.04.2016) Размер упущенной выгоды начислен истцом согласно расчету:
- средняя прибыль истца за месяц работы - 94 888 рублей 90 копеек (общая прибыль за 9 месяцев работы 854 000: 9 = 94 888,90 рублей);
- количество месяцев до истечения срока аренды - 7 месяцев;
- упущенная выгода: 94 888,90 рублей Х 7 месяцев = 664 222 рублей 30 копеек.
Согласно отчету о финансовых результатах за 9 месяцев 2015 года, выручка составила 2 173 тыс. рублей, себестоимость продаж 1 319 тыс. рублей валовая прибыль 854 тыс. рублей
Вместе с тем, согласно данного документа у истца имеются коммерческие расходы на сумму 1 297 тыс. рублей, прочие доходы в сумме 608 тыс. рублей, прочие расходы в сумме 19 тыс. рублей, с учетом которых чистая прибыль до налогообложения по коммерческой деятельности (включая продажу лекарств) составит 146 тыс. рублей, после налогообложения 100 тыс. рублей (2 173 - 1 319 - 1 297 608 - 19 = 146).
Валовая выручка представляет собой совокупный доход от продажи товаров, работ, услуг. Уровень валовой прибыли означает объем прибыли, рассчитываемый на основе издержек, непосредственно связанных с себестоимостью товара.
На основе валовой прибыли посредством вычитания из нее сумм налогов и сборов исчисляется чистая прибыль.
Таким образом, исчисляя упущенную выгоду от валовой прибыли, истец не учитывает, что из нее еще производится уплата налогов и сборов, соответственно суммы, используемые истцом для расчета упущенной выгоды не отражают реальный конечный финансовый результат хозяйственной деятельности общества.
Площадь арендуемых истцом помещений по второму договору аренды меньше, чем площадь помещений по первому договору, что влияет на размер выручки и в итоге на размер чистой прибыли. Истец рассчитывает убытки исходя из отчетности за 9 месяцев 2015 года, в то время как в течение первого полугодия 2016 года в арендуемом помещении также велась деятельность. Данные о полученной доходности в указанный период времени не представлены.
При таких обстоятельствах, учитывая, что истец не доказал согласно правил статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации состав убытков, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении заявленного истцом первоначального иска.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, общество указало на отсутствие у арендодателя необходимости в проведении ремонта в арендуемом помещении и на противоправность действий со стороны ответчика, которые привели к тяжелому финансовому состоянию истца.
Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации дает право сторонам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, устанавливать в договоре право на его одностороннее изменение или односторонний отказ от его исполнения.
Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
В силу пункта 4.2 договора аренды, заключенный сторонами подлежит расторжению в следующих случаях: а) при использовании помещения не по назначению; б) при ухудшении состояния помещения по вине арендатора; в) если эксплуатация помещения окажется невозможной по причинам, независящим от арендодателя.
Пунктом 1.3 договора также установлено, что арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт предоставляемых помещений.
Таким образом, исходя из положений пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации проведение арендодателем капитального ремонта арендованного имущества не является нарушением прав арендатора, связанных с пользованием таким имуществом.
При этом закон, устанавливая обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта имущества, не определил порядок взаимоотношений сторон во время его проведения, если во время ремонта невозможно вести деятельность арендатора в арендуемом помещении.
Материалами дела подтверждается неудовлетворительное состояние в арендуемом ООО "Долголетие" помещении.
Следовательно, такая форма отказа от исполнения договора арендодателем (в связи с необходимостью проведения капитального ремонта) предусмотрена договором.
Следует учесть, что оценка правомерности действий арендодателя зависит также от того, был ли им соблюден предусмотренный договором порядок одностороннего отказа от исполнения договора. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (п. 13) отмечено, что договор изменяется или прекращается с момента, когда уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки, либо не следует из обычая, или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Тем не менее, независимо от этого, при осуществлении такого права, арендодатель должен действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, получив уведомление арендодателя о досрочном расторжении договора, арендатор освободил указанное помещение. В дальнейшем владение помещением осуществлял арендодатель, проводя в нем ремонт и передавая в аренду иному лицу. В материалы дела ООО "Долголетие" не представлены документы, подтверждающие наличие намерений арендатора возвратиться в помещение после ремонта с целью предложения использования арендованных помещений (после 16.11.2015).
Поскольку арендодателем была соблюдена установленная процедура одностороннего отказа от исполнения обязательства и арендатор не возражал против прекращения договора аренды, то действия по проведению капитального ремонта в принадлежащим арендодателю помещении следует считать правомерными.
В отношении возможного взыскания убытков, выразившихся в утрате скоропортящихся товаров, следует учесть следующее.
Исходя из ст. ст. 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при предъявлении требования о взыскании убытков необходимо доказать совокупность следующих элементов: противоправность поведения арендодателя, наличие и размер убытков, а также причинную связь между противоправным поведением и наступившими убытками. Отсутствие доказательств хотя бы по одному из названных оснований исключает возможность взыскания убытков.
Таким образом, арендатор должен был представить:
1) доказательства того, что поведение арендодателя было неправомерным, например не был соблюден порядок отказа от исполнения договора или арендодатель действовал злонамеренно. В данном случае следует представить переписку с арендодателем о доступе к скоропортящимся товарам, а также доказательства того, что арендатор совершал действия, направленные на получение доступа к товару, однако арендодатель этому препятствовал;
2) документы, подтверждающие наличие у арендатора прав на скоропортящийся товар, его количество, стоимость, а также его нахождение в спорном помещении. Такими доказательствами, в частности, могут быть товарные накладные на поставку товара с указанием адреса склада в качестве места доставки;
3) доказательства того, что товар пришел в негодность по причине непредоставления арендатору своевременного доступа к нему, а не по иным причинам, например из-за неправильного хранения или истечения срока годности еще до начала конфликта. К числу таких доказательств можно было бы отнести акт осмотра помещения или акт списания товаров, для составления которого рекомендуется пригласить представителя арендодателя, а в случае его отказа - третье, незаинтересованное лицо.
Отсутствие какого-либо из перечисленных доказательств влечет отказ во взыскании убытков.
Судом первой инстанции всесторонне исследованы вышеуказанные обстоятельства, что подтверждается материалами дела и следует из содержания обжалуемого судебного акта, о чем уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении.
Учитывая, что договор фактически прекращен досрочно сторонами по соглашению сторон путем совершения арендатором конклюдентного действия на предложение арендодателя расторгнуть договор - фактического возврата арендованного имущества арендодателю, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заявленные истцом убытки в виде стоимости списанных лекарственных средств с истекшим сроком годности и неполученных доходов не находятся в причинной связи с действиями ответчика.
Суд первой инстанции также обосновано исходил из того, что в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Для правильной организации предпринимательской деятельности предприниматель должен учитывать риски, связанные с ее осуществлением, предусматривать способы их избежания.
Таким образом, риски предпринимательской деятельности и принятия решений несут участники такой деятельности самостоятельно.
Истцом не представлены доказательства наличия как самого факта причинения непосредственно ответчиком убытков, так и их размера, равно как и то, что именно действия ответчика непосредственно в том виде, в котором они выражались, послужили единственным достаточным и необходимым условием наступления именно тех последствий, о которых заявлено истцом.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что расходы истца и упущенная выгода, заявленная ко взысканию, не находится в причинно-следственной связи с действиями ответчика.
Размер убытков заявителем не доказан, имеет предположительный характер, не подтвержден фактическими доказательствами.
Таким образом, наличие причинно-следственной связи между возникшими у истца убытками и поведением ответчика из материалов дела не усматривается.
Также суд апелляционной инстанции полагает верным вывод суда первой инстанции об отсутствии такого условия наступления ответственности как противоправность поведения стороны.
Таким образом, у суда первой инстанции правомерно отсутствовали основания для удовлетворения заявленных истцом требований.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
По встречному иску ООО "Ардай" просит признать договор аренды нежилого помещения N 32 от 01.06.2015 незаключенным, в связи с несогласованностью его существенных условий.
В части отказа в удовлетворении встречного иска решение суда первой инстанции не обжалуется, в связи с чем, не проверяется судом апелляционной инстанции.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "02" мая 2017 года по делу N А33-21461/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Долголетие" в доход федерального бюджета 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Л.Е.СПОТКАЙ
Ю.В.ХАБИБУЛИНА
Л.Е.СПОТКАЙ
Ю.В.ХАБИБУЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)