Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.07.2016 N 15АП-7974/2016 ПО ДЕЛУ N А53-14762/2015

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2016 г. N 15АП-7974/2016

Дело N А53-14762/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.
судей Соловьевой М.В., Сурмаляна Г.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой В.Ю.
при участии:
от заявителя: представитель Синяева Елена Александровна по доверенности от 05.02.2015 г., паспорт,
от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица: представитель Барилко Лилия Александровна по доверенности от 07.04.2016 г., паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 13.04.2016 по делу N А53-14762/2015, принятое судьей Прокопчук С.П.,
по заявлению индивидуального предпринимателя Нестеренко Андрея Александровича
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
третье лицо: закрытое акционерное общество "Тандер"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора,
установил:

Нестеренко Андрей Александрович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора перенайма от 05.12.2014 N 1, изложенного в сообщении от 18.03.2015 N 61/001/048/2015-1455, и возложении обязанности произвести государственную регистрацию.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ЗАО "Тандер".
Решением от 04.09.2015, оставленным без изменения постановлением от 28.10.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2016 г. судебные акты нижестоящих инстанций отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Судебный акт мотивирован тем, что суды не установили отсутствие в регистрационном деле кадастрового паспорта на здание, частью которого является спорное помещение, в связи с чем вывод судов об отказе в удовлетворении заявленных требований является преждевременным.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.04.2016 г., принятым по результатам нового рассмотрения дела, заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отказе в государственной регистрации договора перенайма N 1 от 05.12.2014, содержащееся в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61/001/048/2015-1455 от 18.03.2015. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области возложена обязанность зарегистрировать договор перенайма N 1 от 05.12.2014.
Судебный акт мотивирован тем, что за арендодателем ранее зарегистрировано право собственности на здание, частью которого является спорное помещение, в регистрационном деле должен быть кадастровый паспорт на здание, частью которого является спорное помещение. В случае его отсутствия, управление не было лишено возможности самостоятельно запросить кадастровый паспорт в порядке межведомственного взаимодействия.
Не согласившись с принятым решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом не установлено наличие документа, содержащего графическое или текстуальное описание той части помещения, пользование которой будет осуществляться арендатором, в Управление для государственной регистрации договора перенайма данный документ также не представлен.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Нестеренко А.А. просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва. Представитель Управления Росреестра, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие заинтересованного лица.
Представитель ЗАО "Тандер" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, письменный отзыв обществом не представлен.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 06.02.2015 представитель предпринимателя обратился в управление с заявлением о регистрации договора перенайма недвижимого имущества от 05.12.2014 N 1. В качестве правоустанавливающего документа представлен заключенный в простой письменной форме договор перенайма недвижимого имущества N 1, согласно которому общество с ограниченной ответственностью "Проспект" передало предпринимателю права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 23.08.2010 N ГК/24/3574/10 часть нежилого помещения N 1 площадью 1020 кв. м, являющегося частью здания гипермаркета "Магнит" с площадью 11 057,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Батайск, ул. М. Горького, 285. Сведения о постановке на государственный кадастровый учет арендуемой площади части помещения в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.
В связи с возникшими сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации государственный регистратор принял решение о приостановлении государственной регистрации на срок 1 месяц.
Письмом от 18.03.2015 N 61/001/048/2015-1455 предпринимателю отказано в государственной регистрации спорного договора по основаниям, предусмотренным пунктом 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), поскольку в течение срока приостановления предприниматель не представил сведения о постановке на кадастровый учет части помещения, являющейся предметом спорного договора.
Данный отказ оспорен предпринимателем в судебном порядке.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных предпринимателем требований.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ. В силу статьей 16, 17 названного Закона государственная регистрация прав носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также документов, подтверждающих наличие, возникновение, прекращение, переход прав на недвижимое имущество.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались следующим.
06 февраля 2015 года представитель предпринимателя обратился в управление с заявлением о государственной регистрации договора перенайма недвижимого имущества (нежилого помещения площадью 1 020 кв. м, которое является частью здания гипермаркета "Магнит" площадью 11 057,4 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. М. Горького, 285). В качестве документов-оснований предоставил договор перенайма недвижимого имущества от 05.12.2014 N 1, протокол от 05.12.2014 N 15 и согласие от 22.12.2014.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). К договору перенайма по договору аренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади (пункт 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ).
В абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Исполняя обязательные указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции установил, что сведения о постановке на государственный кадастровый учет арендуемой площади части спорного нежилого помещения в государственном кадастре недвижимости отсутствуют, однако за арендодателем ранее зарегистрировано право собственности на здание, частью которого является спорное помещение (запись N 61-61-06/035/2008-71 от 20.05.2008), что усматривается из кадастрового паспорта в отношении здания от 07.05.2015. Согласно данным кадастрового паспорта: дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 21.11.2013.
В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в регистрационном деле что в регистрационном деле должен быть кадастровый паспорт на здание, частью которого является спорное помещение.
Доказательств обратного Управлением не представлено, равно как не представлено материалов регистрационного дела на обозрение суда.
Исходя из ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риски совершения либо несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии со ст. 198 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого предпринимателем отказа лежит на Управлении Росреестра.
В нарушение ст. 65 АПК РФ Управлением не представлено доказательств, подтверждающих законности решения об отказе в регистрации.
При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы о том, что предпринимателем не представлен документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором, признаются апелляционным судом необоснованными и подлежащими отклонению. Предмет договора перенайма определен текстуально в представленном на регистрацию договоре N 1 от 05.12.2014 г. При этом объем передаваемого по данному договору права аренды полностью совпадает с объемом прав цедента, приобретенных на основании договора аренды недвижимого имущества N ГК/24/3574/10 от 23.08.2010 г., заключенного с ЗАО "Тандер". При этом приложением к данному договору от 23.08.2010 г. является поэтажный план, содержащий графическое описание арендуемого (и переданного впоследствии в субаренду) помещения. Договора аренды от 23.08.2010 г. зарегистрирован в установленном законом порядке, что сторонами по делу не оспаривается.
В этой связи вывод суда первой инстанции о наличии в регистрационном деле достаточных данных для регистрации договора перенайма признается апелляционным судом обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - не основанными на обстоятельствах дела.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.04.2016 по делу N А53-14762/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
Г.А.СУРМАЛЯН




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)