Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юлчы" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 по делу N А07-28201/2016 (судья Айбасов Р.М.).
Администрация сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район (далее - Администрация поселения, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Юлчы" (далее - ООО "Юлчы", ответчик) с иском о взыскании 421 870 руб. 56 коп. - суммы долга по арендной плате по договору аренды от 24.11.2014 N 2451/ МИХ/14 земельного участка, находящегося в государственной собственности, расторжении указанного договора аренды, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 общей площадью 20317 кв. м, и вернуть его по акту приема-передачи арендодателю не позднее 1 месяца с момента вступления в силу решения суда.
В процессе рассмотрения дела, истец уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды N 2451/ МИХ/14 от 24.11.2014, обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 и вернуть его по акту приема-передачи арендодателю не позднее 1 месяца с момента вступления в силу решения суда (т. 1 л.д. 170, т. 2 л.д. 3).
В части исковых требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Юлчы" задолженности и пени по договору аренды N 2451/ МИХ/14 от 24.11.2014 земельного участка, находящегося в государственной собственности, за период с 07.11.2014 по 20.09.2016 истцом заявлен и судом принят отказ от иска, производство по делу в данной части прекращено (т. 2 л.д. 46-47).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечена администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - Администрация района, третье лицо).
Решением суда первой инстанции требования истца удовлетворены. Суд расторг договор аренды N 2451/ МИХ/14 от 24.11.2014, обязал ООО "Юлчы" освободить земельный участок и вернуть его Администрации сельского поселения.
ООО "Юлчы" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Ответчик ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм права, приводит следующие доводы.
Судом сделан неверный вывод о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, со ссылкой на претензионные письма, имеющиеся в материалах дела, поскольку доказательств направления указанных писем в адрес ответчика истцом не представлено. Нарушение досудебного порядка урегулирования спора лишило ответчика возможности урегулировать спор.
Суд не учел, что истец - Администрация сельсовета не является стороной договора аренды N 2451/ МИХ/14 от 24.11.2014, следовательно, не наделена правом требования досрочного расторжения договора аренды.
Судом при вынесении решения сделан неверный вывод об отсутствии у ответчика разрешения на строительство. Разрешение на строительство N 02-03547000-94/Ю-2016 было выдано Администрацией района.
Вывод суда о том, что земельный участок используется не по назначению, так же является ошибочным, поскольку основан на документах, составленных по результатам внешнего визуального осмотра возведенного объекта. От проведения экспертизы истец отказался, в силу чего апеллянт полагает обстоятельство использования земельного участка не по назначению недоказанным.
С учетом изложенного настаивает на отмене судебного акта и отказе в удовлетворении заявленных требований.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"). В судебном заседании от 26.06.2017 объявлялся перерыв до 17.00 час. 29.06.2017. После перерыва лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела, между Управлением земельных и имущественных отношений администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Юлчы" (арендатор) заключен договор аренды N 2451-МИХ/14 от 24.11.2014 (т. 1 л.д. 133-134).
В соответствии с условиями названного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650, общей площадью 20317 кв. м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, сельсовет Михайловский, д. Вавилово, для проектирования и строительства производственной базы для содержания техники и хранения строительных материалов (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора с 07.11.2014 по 06.11.2017 (пункт 2.1 договора).
Согласно п. 3.5 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет УФК по РБ.
За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
В силу п. 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1.
Согласно п. 4.1.1 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.
По акту приема-передачи от 24.11.2014 земельный участок передан арендатору (т. 1 л.д. 134 оборот).
25.05.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о регистрации права собственности муниципального образования - сельское поселение Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан на земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства производственной базы для содержания техники и хранения строительных материалов, общая площадь 20 317 кв. м. Основанием возникновения права указано Постановление администрации сельского поселения Михайловский сельсовет от 14.03.2016 N 160 (т. 1 л.д. 29).
13.05.2016 отделом муниципального контроля администрации муниципального района Уфимский район в составе инспектора Исмагилова А.С. составлен акт обследования земельного участка N 04/841-О. При обследовании установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:47:110701:650 находится объект капитального строительства, по визуальным признакам двухквартирный двухэтажный жилой дом на стадии строительства (имеет две входные группы), вагон бытовка, участок не огорожен (т. 1 л.д. 21).
Администрацией сельского поселения в адрес ООО "Юлчы" направлена претензия от 23.09.2016 с предложением оплатить задолженность по арендной плате в сумме 421 870,56 руб., а также явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 32-33).
В претензии от 19.10.2016 Администрация поселения потребовала в течение 10 календарных дней оплатить задолженность, явиться для подписания соглашения о расторжении договора и освободить земельный участок (т. 1 л.д. 34).
Ссылаясь на то, что арендатором допущено использование земельного участка не по целевому назначению, а также систематическое невнесение арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.
Из материалов дела так же следует, что на основании заявления от 08.07.2016 Администрацией района обществу "Юлчы" выдано разрешение на строительство N 02-03547000/Ю-2016 от 18.07.2016 (т. 1 л.д. 65-66).
В разделе 3.3. разрешения указаны реквизиты проектной документации объекта капитального строительства, а именно: ООО "Центрпроект" 2016.04/14-ПЗ, АР, ПЗУ, ПОС, ОДИ.
В материалы дела представлены копии разработанной проектной документации 2016.04/14-ПЗ, 2016.04/14-АР, 2016.04/14-ПЗУ, 2016.04/14-ПОС, 2016.04/14-ОДИ (т. 2 л.д. 105-191).
Согласно градостроительному плану земельного участка, выданному 08.10.2015, земельный участок расположен в зоне Ж-2, предназначенной для застройки зданий средней этажности (многоквартирной, блокированной секционной) (т. 1 л.д. 94-100).
Из материалов дела так же следует, что в период с 04.10.2016 по 07.12.2016 обществом "Юлчы" в оплату арендной платы за 2015-2016 год по спорному договору аренды внесены денежные средства в общей сумме 505 253,05 руб. (т. 1 л.д. 155-158).
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции сослался на доказанность обстоятельств того, что за период с 01.01.2015 по 15.08.2016 ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, чем существенно нарушил условия договора аренды. Кроме того, суд пришел к выводу о доказанности обстоятельств нецелевого использования ответчиком земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим отмене в силу неправильного применения норм права и недоказанности обстоятельств, которые суд посчитал установленными.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исследовав представленные в дело документы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о соответствии заключенной сторонами спора сделки аренды требованиям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии оснований признания договора незаключенным в силу согласования сторонами всех существенных условий договора аренды и его регистрации в установленном законом порядке.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы.
Согласно со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Истец при обращении с иском сослался на наличие у ООО "Юлчы" задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2014 г. по 3 квартал 2016 г. в сумме 421 870,56 руб. и потребовал расторжения договора.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В связи с изложенным требование о расторжении договора аренды не может быть удовлетворено, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судебная коллегия усматривает отсутствие доказательств направления в адрес ответчика претензии от 23.09.2016, содержащей требование об уплате задолженности по договору. Претензия от 19.10.2016 направлена в адрес ответчика за шесть дней до момента подачи Администрацией поселения иска в арбитражный суд.
При этом из материалов дела следует, что платежным поручением N 99 от 04.10.2016 в оплату арендной платы по договору аренды N 2451-МИХ/14 от 24.11.2014 ответчиком внесена денежная сумма в размере 250 000 руб. (т. 1 л.д. 155). Таким образом, на момент обращения в суд с иском (25.10.2016) сумма задолженности ООО "Юлчы" по договору аренды составляла 171 870,56 руб.
Платежным поручением N 79 от 31.10.2016 ответчиком внесены денежные средства в сумме 100 000 руб., поручениями N 84 от 02.12.2016 и N 90 от 07.12.2016 внесены денежные средства в сумме 90 000 руб. и 65 253,05 руб. соответственно (т. 1 л.д. 156-158).
Согласно данным официального сайта Почты России почтовое отправление (которым направлена претензия от 19.10.2016) с почтовым идентификатором 45051104000987, вручено получателю 28.10.2016. С учетом того, что в претензии содержалось требование о погашении задолженности в 10-дневный срок с момента получения претензии, следует признать, что данное условие арендатором было выполнено, что свидетельствует о погашении задолженности в разумный срок и соответственно об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения обязательств внесения арендных платежей.
Обратный вывод суда не основан на фактических обстоятельствах дела и является ошибочным.
Так же ошибочным судебная коллегия полагает вывод суда о наличии оснований удовлетворения требований истца об освобождении земельного участка и возврате его арендодателю по акту приема-передачи.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что на спорном земельном участке возведен объект недвижимости.
В дело представлено разрешение на строительство, выданное администрацией Уфимского района 18.07.2016.
Строительство произведено на земельном участке, предоставленном ответчику для указанной цели.
В заседание суда апелляционной инстанции ответчиком представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подписанное первым заместителем главы администрации Уфимского района А.В. Ковшовым, из чего следует, что строительство объекта завершено.
При таких обстоятельствах следует признать, что земельный участок независимо от расторжения договора аренды объективно не может быть возвращен во владение арендодателя до момента прекращения существования возведенного объекта недвижимости.
Предъявленное истцом требование о возврате земельного участка, по существу является требованием о виндикации участка (истребовании из чужого незаконного владения), поскольку обязанность возврата имущества при прекращении аренды в порядке ст. 622 ГК РФ не требует судебной защиты.
Данное требование в настоящем случае является ненадлежащим способом защиты.
В силу подпункта 5 пункта 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным законодательством провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Передача земли во владение Администрации поселения невозможна без одновременной передачи расположенного на нем объекта недвижимости. Вместе с тем, в силу ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Таким образом, вопрос о возврате земельного участка во владение арендодателя не может быть разрешен в отрыве от вопроса о судьбе возведенного на участке объекта недвижимости, который подлежит разрешению путем рассмотрения спора о его сносе, в случае, если администрация полагает, что данный объект отвечает признакам самовольной постройки.
Удовлетворение иска о сносе самовольной постройки обеспечивает не только освобождение земельного участка от неправомерно возведенного на нем строения, но и позволяет тем самым разрешить вопрос о судьбе самого объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации права собственности на данное имущество в тех случаях, когда запись об этом праве уже была внесена в реестр.
Вместе с тем, требований о признании строения самовольной постройкой и ее сносе истцом не предъявлено.
Доводы истца о нецелевом использовании земельного участка не влекут признания постройки самовольной.
Кроме того, судебная коллегия не усматривает оснований для вывода о нецелевом использовании ответчиком земельного участка. Участок, согласно договору аренды, предоставлен для целей проектирования и строительства производственной базы.
Представленными в дело доказательствами подтверждено использование ответчиком участка именно для целей строительства на основании выданного разрешения на строительство.
Обстоятельство соответствия либо несоответствия возведенного объекта утвержденной проектной документации судом первой инстанции не выяснялось и не исследовалось. Вместе с тем, исследование данного вопроса не входит в предмет доказывания по заявленному Администрацией поселения иску, т.к. возведение на земельном участке объекта недвижимости с отступлением от параметров проектной документации не свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка.
Данное обстоятельство в случае его установления может свидетельствовать лишь о наличии у возведенного объекта признаков самовольной постройки, но при этом не влияет на оценку действий арендатора как направленных на нецелевое использование участка. Доказательств использования ответчиком земельного участка для других целей, не связанных с проектированием и строительством объектов недвижимости истцом не представлено.
При данных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о нецелевом использовании ответчиком земельного участка не основан на представленных в материалы дела доказательствах и является ошибочным.
Выяснение обстоятельств соответствия возведенного объекта проекту застройки, как указано выше, не входит в предмет доказывания по иску о расторжении договора аренды по мотиву нецелевого использования земли.
Поскольку требований о признании объекта самовольной постройкой и ее сносе истцом не предъявлено, требования о возложения на общество с ограниченной ответственностью "Юлчы" обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 и вернуть его Администрации сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский района по акту приема-передачи удовлетворению не подлежат.
Доводы апеллянта о том, что Администрация сельсовета не является стороной договора аренды N 2451/ МИХ/14 от 24.11.2014, следовательно, не наделена правом требования досрочного расторжения договора аренды, несостоятельны.
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество подтверждено наличие у муниципального образования - Сельское поселение Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский Район Республики Башкортостан прав собственника спорного земельного участка. Указанное право в установленном законом порядке не оспорено, отсутствующим на момент рассмотрения спора не признано, в силу чего, к Администрации поселения как органу местного самоуправления муниципального образования, с момента государственной регистрации права собственности перешли права арендодателя по договору аренды N 2451/ МИХ/14 от 24.11.2014.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на Администрацию поселения и в силу удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, с истца подлежит взысканию в пользу ООО "Юлчы" сумма в размере 3000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 по делу N А07-23917/2016 отменить.
В удовлетворении требований Администрации сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан отказать.
Взыскать с Администрации сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юлчы" 3000 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.06.2017 N 18АП-6537/2017 ПО ДЕЛУ N А07-23917/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2017 г. N 18АП-6537/2017
Дело N А07-23917/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юлчы" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 по делу N А07-28201/2016 (судья Айбасов Р.М.).
Администрация сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район (далее - Администрация поселения, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Юлчы" (далее - ООО "Юлчы", ответчик) с иском о взыскании 421 870 руб. 56 коп. - суммы долга по арендной плате по договору аренды от 24.11.2014 N 2451/ МИХ/14 земельного участка, находящегося в государственной собственности, расторжении указанного договора аренды, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 общей площадью 20317 кв. м, и вернуть его по акту приема-передачи арендодателю не позднее 1 месяца с момента вступления в силу решения суда.
В процессе рассмотрения дела, истец уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды N 2451/ МИХ/14 от 24.11.2014, обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 и вернуть его по акту приема-передачи арендодателю не позднее 1 месяца с момента вступления в силу решения суда (т. 1 л.д. 170, т. 2 л.д. 3).
В части исковых требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Юлчы" задолженности и пени по договору аренды N 2451/ МИХ/14 от 24.11.2014 земельного участка, находящегося в государственной собственности, за период с 07.11.2014 по 20.09.2016 истцом заявлен и судом принят отказ от иска, производство по делу в данной части прекращено (т. 2 л.д. 46-47).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечена администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - Администрация района, третье лицо).
Решением суда первой инстанции требования истца удовлетворены. Суд расторг договор аренды N 2451/ МИХ/14 от 24.11.2014, обязал ООО "Юлчы" освободить земельный участок и вернуть его Администрации сельского поселения.
ООО "Юлчы" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Ответчик ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм права, приводит следующие доводы.
Судом сделан неверный вывод о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, со ссылкой на претензионные письма, имеющиеся в материалах дела, поскольку доказательств направления указанных писем в адрес ответчика истцом не представлено. Нарушение досудебного порядка урегулирования спора лишило ответчика возможности урегулировать спор.
Суд не учел, что истец - Администрация сельсовета не является стороной договора аренды N 2451/ МИХ/14 от 24.11.2014, следовательно, не наделена правом требования досрочного расторжения договора аренды.
Судом при вынесении решения сделан неверный вывод об отсутствии у ответчика разрешения на строительство. Разрешение на строительство N 02-03547000-94/Ю-2016 было выдано Администрацией района.
Вывод суда о том, что земельный участок используется не по назначению, так же является ошибочным, поскольку основан на документах, составленных по результатам внешнего визуального осмотра возведенного объекта. От проведения экспертизы истец отказался, в силу чего апеллянт полагает обстоятельство использования земельного участка не по назначению недоказанным.
С учетом изложенного настаивает на отмене судебного акта и отказе в удовлетворении заявленных требований.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"). В судебном заседании от 26.06.2017 объявлялся перерыв до 17.00 час. 29.06.2017. После перерыва лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела, между Управлением земельных и имущественных отношений администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Юлчы" (арендатор) заключен договор аренды N 2451-МИХ/14 от 24.11.2014 (т. 1 л.д. 133-134).
В соответствии с условиями названного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650, общей площадью 20317 кв. м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, сельсовет Михайловский, д. Вавилово, для проектирования и строительства производственной базы для содержания техники и хранения строительных материалов (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора с 07.11.2014 по 06.11.2017 (пункт 2.1 договора).
Согласно п. 3.5 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет УФК по РБ.
За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
В силу п. 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1.
Согласно п. 4.1.1 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.
По акту приема-передачи от 24.11.2014 земельный участок передан арендатору (т. 1 л.д. 134 оборот).
25.05.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о регистрации права собственности муниципального образования - сельское поселение Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан на земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства производственной базы для содержания техники и хранения строительных материалов, общая площадь 20 317 кв. м. Основанием возникновения права указано Постановление администрации сельского поселения Михайловский сельсовет от 14.03.2016 N 160 (т. 1 л.д. 29).
13.05.2016 отделом муниципального контроля администрации муниципального района Уфимский район в составе инспектора Исмагилова А.С. составлен акт обследования земельного участка N 04/841-О. При обследовании установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:47:110701:650 находится объект капитального строительства, по визуальным признакам двухквартирный двухэтажный жилой дом на стадии строительства (имеет две входные группы), вагон бытовка, участок не огорожен (т. 1 л.д. 21).
Администрацией сельского поселения в адрес ООО "Юлчы" направлена претензия от 23.09.2016 с предложением оплатить задолженность по арендной плате в сумме 421 870,56 руб., а также явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 32-33).
В претензии от 19.10.2016 Администрация поселения потребовала в течение 10 календарных дней оплатить задолженность, явиться для подписания соглашения о расторжении договора и освободить земельный участок (т. 1 л.д. 34).
Ссылаясь на то, что арендатором допущено использование земельного участка не по целевому назначению, а также систематическое невнесение арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.
Из материалов дела так же следует, что на основании заявления от 08.07.2016 Администрацией района обществу "Юлчы" выдано разрешение на строительство N 02-03547000/Ю-2016 от 18.07.2016 (т. 1 л.д. 65-66).
В разделе 3.3. разрешения указаны реквизиты проектной документации объекта капитального строительства, а именно: ООО "Центрпроект" 2016.04/14-ПЗ, АР, ПЗУ, ПОС, ОДИ.
В материалы дела представлены копии разработанной проектной документации 2016.04/14-ПЗ, 2016.04/14-АР, 2016.04/14-ПЗУ, 2016.04/14-ПОС, 2016.04/14-ОДИ (т. 2 л.д. 105-191).
Согласно градостроительному плану земельного участка, выданному 08.10.2015, земельный участок расположен в зоне Ж-2, предназначенной для застройки зданий средней этажности (многоквартирной, блокированной секционной) (т. 1 л.д. 94-100).
Из материалов дела так же следует, что в период с 04.10.2016 по 07.12.2016 обществом "Юлчы" в оплату арендной платы за 2015-2016 год по спорному договору аренды внесены денежные средства в общей сумме 505 253,05 руб. (т. 1 л.д. 155-158).
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции сослался на доказанность обстоятельств того, что за период с 01.01.2015 по 15.08.2016 ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, чем существенно нарушил условия договора аренды. Кроме того, суд пришел к выводу о доказанности обстоятельств нецелевого использования ответчиком земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим отмене в силу неправильного применения норм права и недоказанности обстоятельств, которые суд посчитал установленными.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исследовав представленные в дело документы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о соответствии заключенной сторонами спора сделки аренды требованиям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии оснований признания договора незаключенным в силу согласования сторонами всех существенных условий договора аренды и его регистрации в установленном законом порядке.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы.
Согласно со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Истец при обращении с иском сослался на наличие у ООО "Юлчы" задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2014 г. по 3 квартал 2016 г. в сумме 421 870,56 руб. и потребовал расторжения договора.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В связи с изложенным требование о расторжении договора аренды не может быть удовлетворено, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судебная коллегия усматривает отсутствие доказательств направления в адрес ответчика претензии от 23.09.2016, содержащей требование об уплате задолженности по договору. Претензия от 19.10.2016 направлена в адрес ответчика за шесть дней до момента подачи Администрацией поселения иска в арбитражный суд.
При этом из материалов дела следует, что платежным поручением N 99 от 04.10.2016 в оплату арендной платы по договору аренды N 2451-МИХ/14 от 24.11.2014 ответчиком внесена денежная сумма в размере 250 000 руб. (т. 1 л.д. 155). Таким образом, на момент обращения в суд с иском (25.10.2016) сумма задолженности ООО "Юлчы" по договору аренды составляла 171 870,56 руб.
Платежным поручением N 79 от 31.10.2016 ответчиком внесены денежные средства в сумме 100 000 руб., поручениями N 84 от 02.12.2016 и N 90 от 07.12.2016 внесены денежные средства в сумме 90 000 руб. и 65 253,05 руб. соответственно (т. 1 л.д. 156-158).
Согласно данным официального сайта Почты России почтовое отправление (которым направлена претензия от 19.10.2016) с почтовым идентификатором 45051104000987, вручено получателю 28.10.2016. С учетом того, что в претензии содержалось требование о погашении задолженности в 10-дневный срок с момента получения претензии, следует признать, что данное условие арендатором было выполнено, что свидетельствует о погашении задолженности в разумный срок и соответственно об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения обязательств внесения арендных платежей.
Обратный вывод суда не основан на фактических обстоятельствах дела и является ошибочным.
Так же ошибочным судебная коллегия полагает вывод суда о наличии оснований удовлетворения требований истца об освобождении земельного участка и возврате его арендодателю по акту приема-передачи.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что на спорном земельном участке возведен объект недвижимости.
В дело представлено разрешение на строительство, выданное администрацией Уфимского района 18.07.2016.
Строительство произведено на земельном участке, предоставленном ответчику для указанной цели.
В заседание суда апелляционной инстанции ответчиком представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подписанное первым заместителем главы администрации Уфимского района А.В. Ковшовым, из чего следует, что строительство объекта завершено.
При таких обстоятельствах следует признать, что земельный участок независимо от расторжения договора аренды объективно не может быть возвращен во владение арендодателя до момента прекращения существования возведенного объекта недвижимости.
Предъявленное истцом требование о возврате земельного участка, по существу является требованием о виндикации участка (истребовании из чужого незаконного владения), поскольку обязанность возврата имущества при прекращении аренды в порядке ст. 622 ГК РФ не требует судебной защиты.
Данное требование в настоящем случае является ненадлежащим способом защиты.
В силу подпункта 5 пункта 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным законодательством провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Передача земли во владение Администрации поселения невозможна без одновременной передачи расположенного на нем объекта недвижимости. Вместе с тем, в силу ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Таким образом, вопрос о возврате земельного участка во владение арендодателя не может быть разрешен в отрыве от вопроса о судьбе возведенного на участке объекта недвижимости, который подлежит разрешению путем рассмотрения спора о его сносе, в случае, если администрация полагает, что данный объект отвечает признакам самовольной постройки.
Удовлетворение иска о сносе самовольной постройки обеспечивает не только освобождение земельного участка от неправомерно возведенного на нем строения, но и позволяет тем самым разрешить вопрос о судьбе самого объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации права собственности на данное имущество в тех случаях, когда запись об этом праве уже была внесена в реестр.
Вместе с тем, требований о признании строения самовольной постройкой и ее сносе истцом не предъявлено.
Доводы истца о нецелевом использовании земельного участка не влекут признания постройки самовольной.
Кроме того, судебная коллегия не усматривает оснований для вывода о нецелевом использовании ответчиком земельного участка. Участок, согласно договору аренды, предоставлен для целей проектирования и строительства производственной базы.
Представленными в дело доказательствами подтверждено использование ответчиком участка именно для целей строительства на основании выданного разрешения на строительство.
Обстоятельство соответствия либо несоответствия возведенного объекта утвержденной проектной документации судом первой инстанции не выяснялось и не исследовалось. Вместе с тем, исследование данного вопроса не входит в предмет доказывания по заявленному Администрацией поселения иску, т.к. возведение на земельном участке объекта недвижимости с отступлением от параметров проектной документации не свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка.
Данное обстоятельство в случае его установления может свидетельствовать лишь о наличии у возведенного объекта признаков самовольной постройки, но при этом не влияет на оценку действий арендатора как направленных на нецелевое использование участка. Доказательств использования ответчиком земельного участка для других целей, не связанных с проектированием и строительством объектов недвижимости истцом не представлено.
При данных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о нецелевом использовании ответчиком земельного участка не основан на представленных в материалы дела доказательствах и является ошибочным.
Выяснение обстоятельств соответствия возведенного объекта проекту застройки, как указано выше, не входит в предмет доказывания по иску о расторжении договора аренды по мотиву нецелевого использования земли.
Поскольку требований о признании объекта самовольной постройкой и ее сносе истцом не предъявлено, требования о возложения на общество с ограниченной ответственностью "Юлчы" обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 и вернуть его Администрации сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский района по акту приема-передачи удовлетворению не подлежат.
Доводы апеллянта о том, что Администрация сельсовета не является стороной договора аренды N 2451/ МИХ/14 от 24.11.2014, следовательно, не наделена правом требования досрочного расторжения договора аренды, несостоятельны.
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество подтверждено наличие у муниципального образования - Сельское поселение Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский Район Республики Башкортостан прав собственника спорного земельного участка. Указанное право в установленном законом порядке не оспорено, отсутствующим на момент рассмотрения спора не признано, в силу чего, к Администрации поселения как органу местного самоуправления муниципального образования, с момента государственной регистрации права собственности перешли права арендодателя по договору аренды N 2451/ МИХ/14 от 24.11.2014.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на Администрацию поселения и в силу удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, с истца подлежит взысканию в пользу ООО "Юлчы" сумма в размере 3000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 по делу N А07-23917/2016 отменить.
В удовлетворении требований Администрации сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан отказать.
Взыскать с Администрации сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юлчы" 3000 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)